对房地产开发可行性研究的思考.doc

对房地产开发可行性研究的思考     房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。90年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。              究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产项目开发可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可说，不重视前期房地产项目开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的重要原因。                 一、影响房地产项目开发可行性研究质量的因素简析                 1、理论指导上存在缺陷            目前指导我国可行性研究的指导文件是国家计委和建设部于1993年颁发的建设项目经济评价方法与参数和建设部于2000年颁发的房地产开发项目经济评价方法，特别是房地产开发项目经济评价方法的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据建设项目经济评价方法与参数进行经济评价的不足。但是，房地产开发项目经济评价，仅仅是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，它强调的是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。             作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。有关可行性研究分析的理论书籍包括办法中都较为模式化、简单化地介绍市场预测和项目策划等工作的理论和方法，但具体在可行性报告中如何分析和评价，缺乏理论指导。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，在房地产开发项目经济评价方法颁布前，参照的是建设项目经济评价方法与参数中的经济评价指标。由于房地产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点，无法直接套用建设项目经济评价方法与参数，编制人员只能根据理解，有选择地计算评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性研究流于形式、质量低下的一个重要原因。            由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性。试想市场预测和项目策划这一根基不稳固，在此基础之上的可行性分析又将会怎样?有些数据的采集和处理，包括测算好象已在静态基础上考虑了动态，但实际上没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；可行性研究报告侧重于定量分析、根据各种公式、模式下的“精算”结果作判断。但纯定量论证分析法并不能满足可行性研究为决策提供科学依据的客观要求，其往往只注重决策结果的财务经济可行性，忽视了定性分析。                 2、项目投资决策者的行为特征            房地产开发项目的投资决策者，是决策系统的基本要素，是决策系统中最积极、最能动的因素，它是决策系统的驾驭者和操纵者，是决策系统成功与失败的关键。据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究指导思想的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：以获得政府立项批文和投资计划为目的；出于节约资金考虑，由企业内部职能部门或委托社会个人进行；聘请社会专业咨询机构完成。             项目投资决策者的这些行为特征客观地造成了目前房地产可行性研究流于形式的局面，这是由投资决策者的世界观方法论和经验主义所决定的，项目投资决策者是否具有创新观念、全局观念和风险观念，是否具有决策科学化(决策科学化包括方法的科学化和行为的科学化)的指导思想，是提高可行性研究有效性的关键。                 3、编制人特征            目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等，究其原因，有以下几点：           可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但据了解，有些可行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求。           编制人员专业素质低。相当一部分房地产开发可行性研究的编制专业人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用。            编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告质量可想而知。            由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。 以上主客观因素，在相当程度上降低了房地产开发可行性研究报告质量，影响了房地产开发决策水平。                 4、审批制度缺乏科学性          房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件，因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施，如此审批机制存在以下问题：由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序，造成可行性研究目的是立项，评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况；审批部门规范化程度低，审核人员专业性差、审核手段落后，房地产开发可行性研究始终在低水平层次上徘徊；审批人为因素大，存在着“寻租”现象，缺乏公正性。                二、加强房地产可行性研究工作的一些建议                 1、可行性研究工作应遵循的基本原则                科学性原则。即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。           客观性原则。也就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证而得出可行或不可行的结论。首先要求编制人正确认识各种客观存在建设条件，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发，要实事求是地运用客观的资料作出符合科学的决定和结论。                公正性原则。就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。                2、建立科学的评价指标体系            在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。经初步研究，房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。目前，在这套体系中，已有房地产开发项目经济评价方法、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标，可在此基础上，进一步建立、完善。其中，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、大市政配套、公共设施配套、交通等因素；设计方案评价指标考虑性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素；市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标；经济评价指标则考虑财务评价和综合评价，其中，财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性，风险预测等；综合评价从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。                 3、加强咨询业的规范化                 以房地产估价机构改革为契机，逐步与国际接轨，建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍；改变编制可行性研究资质由计委审批的方式，由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围；把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴，房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。                 为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析，建立一支素质较高的从业队伍。一个项目的可行性研究小组，一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。                 经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差；社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导；市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况，来分析当前市场的状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势；造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算；注册房地产估价师是研究小组的核心，他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总评价，编写可行性报告。                4、抓好市场调查和预测环节                 了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式是房地产市场调查和预测的主要目的。在可行性研究的这个重要环节，应注意以下几点：                 在市场调查的准备阶段须明确市场调查的内容和目的，调查人员应在综合分析的基础上，对为什么要进行市场调查以及通过调查要解决哪些问题有一个明确的认识；拟订详细、周密的调查计划。                 在房地产市场调查中合理运用一些调查技术和技巧，在设计调查问卷时必须突出重点、适合消费者心理、便于资料加工和设置一定数量的过滤性问题。                 房地产预测应在市场调查的基础上，利用已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，为评价提供可靠的基础数据。                 在使用房地产预测方法时，应根据具体情况选取合适的预测方法，特别要重视定性分析方法的使用。定性方法主要是凭借个人特别是专家的知识、经验和分析能力来进行的，对于一些缺乏信息资料、或影响因素复杂又难以分清主次、或对主要影响因素难以进行定量分析的情况，使用定性分析方式是极为有效的。