成大锦嘉国际大厦项目可行性研究报告.doc

成大锦嘉国际大厦项目可行性研究报告重庆宏大地产策划有限公司二0一二年六月 成大锦嘉国际大厦可行性研究报告目 录第一章 概 述31.1 项目名称31.2 项目地址31.3项目业主31.4 项目简要31.5 可研目的31.6 研究结论31.7 主要技术经济指标4第二章 江北城基本情况52.1、江北嘴CBD规划概况52.2开发建设情况72.3区域土地情况8第三章 项目地块解析93.1 项目基本条件93.2 项目初步分析113.3我们的对策133.4 项目发展关键问题133.5 案例借鉴分析14第四章 房地产业宏观环境分析184.1 重庆经济发展状况184.2重庆市房地产业发展现状20第五章 市场竞争分析245.1重庆写字楼市场销售情况245.2重庆历年写字楼供应面积265.3重庆市历年写字楼空置面积情况265.4写字楼市场竞争小结27第六章 项目定位286.1 产品定位：区域内的城市综合体286.2 形象定位296.3 客户定位296.4 价格定位：30第七章 项目发展计划317.1项目的开发进度与节奏317.2 销售周期安排32第八章 项目经济性分析358.1 项目成本构成358.2 销售收入预测表358.3 保本点测算368.4 项目利润测算37第九章 项目风险及对策379.1经营风险379.2 风险对策38第十章 结论及有关建议39附：可研团队资质简介第一章 概 述1.1 项目名称 成大锦嘉国际大厦（下称：本项目）1.2 项目地址 本项目地址位于重庆市两江新区江北嘴1.3项目业主 重庆成大置业有限公司1.4 项目简要本项目位于重庆两江新区核心区江北嘴，地块总开发建筑面积为98162.54，地下6层，地上26层，其中地上16层为商业，商业总面积为13729.57，地上726层为写字楼，写字楼总建筑面积为52341.32，负一层至负六层为车库和设备用房，未计算容积率的车库面积为30452.58。是江北嘴的地标性建筑之一。1.5 可研目的本次可研报告的目的旨在因承贷企业重庆成大置业有限公司为筹集本项目开发资金需要，并以本项目销售收入作为还款来源，因此本可研报告主要评价承贷企业和本项目的还款能力及银行的放款风险及其利息收益，为银行发放贷款提供参考。1.6 研究结论财务盈利能力分析的目的是考察在项目计算期内所能够取得的利益的大小。本项目在计算期内可获得利润总额105535万元，扣除税费后利润为79151万元，投资回收期为3年。 项目能够获得较好的经营利润，财务净现值较高，同时利息保障倍数和偿债备负率均较好，能够保证贷款的顺利偿还并获得良好的经营效益。1.7 主要技术经济指标 主要技术经济指标第二章 江北城基本情况2.1、江北嘴CBD规划概况2.1.1、区位条件及定位重庆市中央商务区总用地规模约5平方公里，由江北嘴现代商务区、解放碑商贸区和弹子石滨江地带功能配套区共同组成，形成“两区一线”，其中重点是“两区”，即江北嘴现代商务区、解放碑商贸区，三个组成部分各有职能分工，协调发展。从景观特征上看，江北嘴、解放碑、弹子石构成的“两区一线”地区，地处两江交汇，山水相依，有利于形成具有山水园林城市特色的中央商务区形象。      江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。      其功能定位为重庆市中央商务区的商务中心区，将集中建设办公写字楼等金融商贸设施和重庆大剧院、重庆科技馆等市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口。科技馆大剧院2.1.2、总体规划      江北嘴CBD用地规模约226公顷，总开发量约653万平方米 (其中地下开发面积约110万平方米)，其中办公写字楼262万，约占总量的48%；酒店31万，约占总量的6%；文化娱乐20，约占总量的4%；商业配套50，约占总量的9%；居住179万，约占总量的33%，建成后可容纳居住人口约5万人，安排就业15万人。2.2开发建设情况江北嘴中央商务区的开发主要分三阶段建设： 第一阶段是完成前期规划和拆迁工作      整个江北嘴的拆迁工作自2003年启动 ,在市、区政府和广大群众的大力支持下，于2007年末完成了江北嘴片区2平方公里范围内约130余个企事业单位、1.78万户居民、8.5万人的整体搬迁任务。 拆迁前第二阶段是启动基础设施和公共设施的建设工作      江北嘴CBD内的基础设施建设正快速推进，区内部分主干道路及水、电、气、讯等配套设施已基本形成；重庆大剧院、重庆科技馆等重点工程项目已完工，招商楼以及特勤消防站已竣工投入使用，天主教堂也将于2008年年底投入使用，已出让地块的开发项目正进行相关审批手续。第三阶段是商业开发和功能形成阶段      2008年底，重庆大剧院、重庆科技馆、中央公园、基督教堂将基本建成，区内道路管网体系将全线贯通，已出让地块将全面开工建设，江北嘴CBD中心框架将基本形成；2012年临江及中央公园周边地块的酒店、商务写字楼及公寓将建成开业，江北嘴CBD各项功能将基本齐备；2015年江北嘴CBD将全面建成，功能将得以逐渐完善。2.3区域土地情况      截至目前，江北嘴CBD建设用地已基本出让90%，主要以商务写字楼、酒店和居住为主，香港九龙仓集团、北京金融街公司、上海越洋公司等多家知名房地产开发企业成功入驻江北嘴中央商务区，同时还有多家境内外开发投资企业及银行、证券等金融机构积极准备入驻江北嘴中央商务区，区域集聚效应开始凸现。第三章 项目地块解析3.1 项目基本条件3.1.1 规划指标容积率：9.0 用地性质：商业金融业用地 建筑密度：50% 绿化率：30%，且绿地面积不小于 800 平方米 限制条件：建设用地规划许可证要求限高 120 米 配套要求：电话亭、信息查询系统、停车位（0.7 个/100 平方米） 拟开发物业类型：优质商业、优质写字楼3.1.2 项目区位 项目位置：位于重庆市两江新区江北嘴CBD，南俯嘉陵江，东望长江，远眺朝天门，与重庆传统的CBD解放碑仅一江之隔。区域特征： 城市CBD 核心区：项目所处区域是重庆市政府规划的三大 CBD区域之一（另外 2 大区域是解放碑 CBD、弹子石 CBD，分别定位为 CBD商贸中心和休闲商务 CBD），承担重庆 CBD 的商务核心功能，定位为“中央商务区”。 商务办公功能突出：商务办公是江北嘴 CBD 主导功能。根据规划，江北嘴 CBD的总开发量约 653 万平方米，其中办公写字楼 262 万平方米，约占总量的 48%。目前已有中国银行、农业银行、重庆农商行、重庆银行等多家大型金融机构的西部总部确定落户其中。 未来交通节点：项目所在区域规划为轨道交通6号线和9号线交汇站。其中 6 号线南经解放碑（小什字站），连通茶园新区，北至两江新区产业核心区，远期延伸至北碚，计划于 2013 年全线通车；远期规划9 号线，西达沙坪坝，经观音桥到江北城，北段延伸至江北机场航站大楼。2 条轻轨贯通后，加上市区环线，将实现江北嘴、弹子石、解放碑三大 CBD 区域的完全对接，最大限度发挥 CBD 的协同效应。项目宏观发展背景： 政策优势直辖后重庆市获得重大发展机遇，2010年，两江新区获批，又被列为五大中心城市，将给城市注入新的活力。特别是对于重庆城市经济水平和国际化水平的推动作用明显，城市商务影响力的提高，将有利于优质物业的发展。有望成为继上海浦东陆家嘴，天津滨海新区之后另一新兴的商务金融中心。 空间耦合位于两江新区最核心的位置，江北嘴CBD区。区域处于嘉陵江和长江两江交汇之处，未来地铁6号线即将竣工，是以本项目为核心形成辐射。未来江北嘴将承担着主城区核心商务区升级换代的引擎，由解放碑CBD一核独大逐渐发展到解放碑和江北嘴双核驱动。3.2 项目初步分析3.2.1、项目SWOT分析本项目的优势 ： 商务办公氛围成熟 ：项目位于重庆市中央商务区核心地带，以金融业为主导的高档商务办公物业云集，有助于写字楼物业的开发形成聚集效应；同时，由此衍生的商务人群也将为中高档商业的开发提供了消费力支撑。 地块用地条件较好：项目地块地形方正，易于布局；地块北临江北城主干道（临街面约95米），东西临次级干道（临街面共计约190米），临街面较长，提升了商业开发的价值。 临中央公园具有一定的景观优势 ：与项目一街之隔的江北嘴中央公园是CBD区域核心公共设施，目前已初具规模；对于本项目来说，中央公园可带来一定的景观资源，有助于增强写字楼物业的特色；也为商业的经营带来人流。本项目的劣势 ： 无法与轨道交通站点直接接驳：本项目位于江北城和大剧院站点中间，距离两个站点均有约500米，对于商业来说，无法直接实现对接，必然影响商业价值和人流聚集度。 地块限高限制了项目开发的档次：本项目限高 120 米，而南侧和东侧的两大银行地块均为限高200米，将阻挡本项目南向望江的景观视线；同时，也将造成项目无法在高度上树立地标性。 本项目的机遇： 商用物业开发的宏观背景：作为西部唯一的直辖市，2010 年“两江新区”的获批为重庆商用物业的开发提供了有力支撑。2010 年以来房地产宏观调控政策的陆续出台，以及重庆“房产税”试点的拉开，导致房地产投资范围从高档住宅物业扩大到商用物业领域，为本项目开发销售型商用物业带来机遇。 江北嘴的高规划起点为项目开发提供区位支撑： 作为重庆“两江新区”新兴规划的商务金融区，江北嘴 CBD定位为以金融服务业为主导、长江中上游的 CBD, 集群效应明显。起点高，规划长远，未来配套齐全，将有望取代解放碑成为重庆 CBD的代表。所在区域重点地标性项目的开发将对区域形成明显的引力和区域价值认知上的提升，整体区位的成熟将为本项目的开发提供背景支撑。 地价和房价上涨对产品形成有力的价格支撑：2009年以来，重庆地价保持稳定上升的态势；2011 年江北嘴区域最新土地出让楼面地价已经达到8,090元/平方米；区域内高端住宅均价达到2.5万元/平方米；解放碑 CBD 优质写字楼价格最高可达 2.8 万元/平方米，而本项目楼面地价为 2,198 元/平方米，开发盈利空间值得期待。本项目的威胁： 写字楼物业的市场竞争度：主城区解放碑、观音桥和江北嘴核心商圈未来优质写字楼总体供应较大，竞争压力较大；本项目开发优质写字楼的整体市场竞争环境不容乐观。 面临周边项目的直接竞争： 江北嘴 CBD规划写字楼物业将有 262 万平方米，商业配套 50 万平方米，且兆华斯坦、越洋地产、九龙仓、中海、金融街置业等国内外知名开发商云集，如何实现差异化，把握合理入市时机，避开与周边项目的直接竞争是项目定位的关键。3.3我们的对策 针对项目区域发展特点及地块价值的分析思路 ： 我们希望充分分析地块所处的区域背景和区域价值，发掘本地块潜在价值，利用本区域的现有发展及可见规划，进行国际化、差异化的前期策划，做到特别、特色 ,实现本项目综合商业的定位； 我们将对项目地块的地理位置区位进行分析，了解其周边环境、区域形象、配套设施和交通路网建设；我们将研究区域内的未来规划，和周边区域规划对本项目的影响；我们将着重思考如何利用资源优势、交通条件、未来规划中的有利和不利方面，突破区域现有价值；详细调研基地特征和切合区域整体规划 ，是发挥地块的“最优、最高”用途的前提； 我们将从供应需求两方面进行研究，对重庆市及项目区域范围内各相关物业市场进行整体把握和研究，以了解目前市场上各相关物业的开发饱和程度、竞争力情况；而需求方面，我们将对优质写字楼、优质商业的物业需求特点加以分析，把握未来的发展潜力，从需求的角度加以研究和定量分析；通过供需两方面对比 ，我们将能够预测到近3-5年各物业市场的合理开发体量和分期，从整体上把握项目地块的开发大局；面对竞争市场,通过我们的全球资源平台，能够借用世界各地的先进理念，做好本项目的定位服务；运用在高端物业发展的成功经验，为项目提供切实可行的策划方案；3.4 项目发展关键问题 根据我们对于项目的初步理解，我们认为本项目有以下关键发展要素： 合理的物业布局及交通动线设计，增强项目吸聚能力。对项目所处区域相关交通现状和未来规划充分了解的基础上，结合项目地块的实际状况，对项目物业布局及交通动线设计作出最具可行性的建议，增强项目对人流的吸聚能力； 具备特色、亮点和创新性的产品，提升项目的产品价值。充分利用挖掘项目自身的地块价值，运用差异化和创新性的发展策略，引入国际化发展理念，并结合本地市场需求特征，突破已有的同类项目设计，发展具备特色的产品，凸显项目优势，强化项目及企业自身在重庆市场中的形象，支撑起项目可持续发展及产品价值提升的基础； 以市场的角度探讨本项目的最佳发展组合及最大潜在价值。从各相关物业市场可接受的角度，如何利用客户群体和需求对项目定位及物业构成进行把握，进行有主题特色的商业开发，是项目发展可行性的关键。3.5 案例借鉴分析 对国内外成功案例的分析借鉴此类发展项目的重要参考。结合项目的发展愿景，我们将对从不同的侧重点提出有针对性的案例分析，为本项目发展提供借鉴。我们初步对本项目提供以下案例参考 案例借鉴一 ：震旦国际大厦（AURORA），上海 个性化的建筑立面，从外观上突出地标性,而非高度 项目概况： 位置：上海浦东新区陆家嘴富城路，紧靠滨江大道 交通：步行8分钟到达地铁2号线陆家嘴站 开发商：震旦集团 开发时间：2003年6月交付使用 规划指标：总建筑面积103,386平方米，地上45层，高180米 物业体系构成： 甲级写字楼 配套商业，如全家便利店等项目特色： 独一无二的立面设计 外观为金色设计，主楼 5 层以上为金银色相间的玻璃幕墙，5 层一下为花岗石材墙面； 大堂挑高 12 米，以金色为主色系，欧洲宫廷式穹顶设计，吊顶灯饰，充分展现大厦稳重气派的形象。 LED幕墙系统 LED 幕墙系统位于大厦西立面 19 至 33 层，面向黄浦江，该大厦的 LED 的发光二极管位于玻璃幕墙玻璃内侧，白天外观效果为正常建筑幕墙效果。只有在晚上 LED 打开并播放图像时才可看见巨幅广告、动画。而且照明亮度恰好掩盖掉晚间从楼层采光区透出的照明光线，不会产生干扰与混淆； 夜晚，泛光照明与 LED 动感画面相互辉映，已经形成黄浦江畔独特的景观之一。借鉴意义： 建筑的地标性或特色不一定只能通过高度来体现，富有个性化的建筑设计和外观立面均可以形成项目独有的特征； 本项目的高度受到限制，可以通过建筑外观、立面色彩、LED等附加装置来突出项目的标识性。 案例借鉴二:苍鹭大厦（HERON TOWER）伦敦 富有特色的写字楼、商业产品形态及布局，最大限度挖掘项目潜在价值项目概况： 位置：伦敦中心城区的金融服务区内，110 Bishopsgate,周边有大量地标性建筑 交通：距离机场约50分钟车程，步行6分钟有地铁站 开发商：Heron International 开发时间：2011年2月竣工 规划指标：总建筑面积43,000平方米，高230米 物业体系构成： 甲级写字楼： 41100 平方米（2-33 层） 商业：700 平方米（LG-1 层） 顶层餐厅及酒吧：1200 平方米（38-40 层） 写字楼部分 组团式结构： 写字楼部分以 11 个组团的形式出现，其中有 10 个 3 层的组团（面积约 3,300-3,500 平方米/个），1 个 6 层的组团（面积为 6,512 平方米）； 每个组团的首层约有 1,000 平方米的中庭，体现组团的相对独立性，同时获得良好的采光。 绿色生态设计 大厦设置有 6 座外部电梯，在南面墙面设置有 3,000 平方米的PV 光合芯片玻璃，既可以减少外部太阳热量对内部的影响，同时也能每年产生约 92,000KWH 的电能，能够满足建筑物约2.5%的耗电量需求； 41 层设置室外的太阳能热水器； 建筑物的东部和西部里面设立可活动的遮阳板； 三层玻璃幕墙，相对于采用普通玻璃幕墙的建筑将减少 45%的得热，隔热性能明显增强； 该建筑已经获得 BREEAM 的“优异奖”认证，可减少每年约30-50 公斤/平方米的二氧化碳排放量。 其他特色设计 11 米挑空大堂，位于接待区的后方设有英国最大的私人水族馆，将于 2011 年夏天正式入驻； 双大堂入户设计，通过手扶电梯，快速将人流分散至双层大厅，共计 10 部双箱电梯，实现写字楼高低区及顶层餐厅的分区。 商业:餐厅及观景台 底层餐厅已经确定由 Drake&Morgan 运营，将在 2011 年 6 月开业，命名为“The Drift” 顶层餐厅及观景台： 设置在 38-40 层，餐厅高度在 175 米以上,2 部直达电梯直达； 客户可享受城市美景和美食， 运用整面的玻璃及双层挑空设计,实现了最大的室内视野； 顶层餐厅和酒吧将由 SUSHISAMBA 管理,将在 2011 年 8 月开业，以日本菜、巴西菜和秘鲁菜为主。 借鉴意义： 写字楼产品设计富有创意， 在高档物业云集的伦敦中心城区能够树立自身的特色。 对本项目来说，组团式的结构可针对对办公物业面积要求较大的金融机构， 而又能与半栋或整栋租赁的大型金融机构实现错位可以借鉴。 本项目北望中央公园，具有一定的景观优势，可以以此为突破点绿色生态方面的设计，形成自身的特色。 受整体规模的限制，本项目的商业部分面积有限，无法支撑一个标准的购物中心体量；而具有特色的餐饮、休闲设施既可以降低运营难度能提升项目档次，是可以探索的发展方向。 第四章 房地产业宏观环境分析4.1、 重庆经济发展状况4.1.1、经济发展总体快速平稳2012年重庆市实现地区生产总值11459.00亿元，同比增长13.6%。从全年经济运行轨迹看，GDP增速在国内宏观经济持续下行的背景下也呈逐季放缓走势，但依然保持在直辖以来12.2%的年均增幅上方运行，处于快速增长区间。从全国范围看，经济增长高出全国平均水平5.8个百分点，增幅排列全国第2，西部第1，实现了平稳快速增长。4.1.2、 工业经济稳健回升2012年，全口径工业实现增加值5181.01亿元，同比增长15.9%，对经济增长的贡献率达到57.5%，拉动经济增长7.8个百分点。从规模以上工业情况看，在全国工业持续回落的大背景下，重庆工业随着内部结构调整升级成效渐显和市政府出台的一系列“稳增长”政策能量的逐步释放，全年呈现低开震荡回升的发展态势。实现总产值13104.02亿元，增长18.0%，增加值增长16.3%，高于全国平均水平6.3个百分点。从工业内部结构升级看，作为转变经济发展方式、调整产业结构的重大举措，电子信息产业的迅猛发展使其成为重庆重要的支柱产业，长期以来汽摩“一枝独秀”的格局得以转变，全市工业逐步形成了电子、汽车“双轮驱动”和装备、化医、材料、能源、轻纺等“五轮支撑”的多元化产业结构。2012年，全市共生产笔记本电脑4030.57万台，同比增长67.4%，“全球笔电五台就有一台重庆造”。全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业累计实现产值1509.65亿元，增长89.9%，拉动全市产值增长6.2个百分点，成为工业增长第一驱动力。汽车制造业稳步回升，全年共生产汽车196.33万辆，增长11.5%。实现产值2440.40亿元，增长11.8%，占全市比重的18.6%，拉动全市产值增长2.2个百分点。工业结构加快向“高、精、专”产业集群转型升级，在内外需求乏力的背景下有效抵御了整体行业大幅下滑的风险，为全市经济的稳定增长提供了强有力的支撑。4.1.3、 投资增长平稳较快 “稳投资”作为“稳增长”的重要着力点，是推动经济增长的关键。2012年，全市固定资产投资低开高走，投资总量逐步攀升，总体增速平稳。在巴斯夫重庆化医集团40万吨MDI一体化项目、轨道交通六号线一期工程、重庆铝业有限公司环保搬迁大板锭项目、重庆至利川铁路等重大项目的拉动下，全市投资规模总量突破9000亿元，达到9380.00亿元，同比增长22.9%，比全国平均水平高2.3个百分点。民间投资在陆续推出的多个促进民营经济发展政策的促进下实现较快增长，完成投资4041.62亿元，占全市投资总量的43.1%，增长25.9%，对全市投资的贡献率为47.5%，拉动全市投资增长10.9个百分点。从主要产业看，工业投资作为拉动投资增长的主力，完成投资3064.18亿元，占全市总量的32.7%，增长21.1%；房地产开发投资在城镇化加速、保障性住房建设保持较强力度支持下稳中有升，完成投资2508.35亿元，增长24.5%；基础设施建设投资在交通运输和市政建设投资带动下完成投资2404.16亿元，增长24.8%。4.1.4 、消费品市场企稳回升2012年，重庆加快改善消费环境，商圈建设提速上档，消费品市场从下半年开始逐步企稳回升，全年实现社会消费品零售总额3961.19亿元，同比增长16.0%，高于全国平均水平1.7个百分点。城镇市场与乡村市场稳定发展。城镇市场实现消费品零售额3765.47亿元，增长16.0%；乡村市场实现消费品零售额195.72亿元，增长14.7%。城乡市场逐步形成合力，共同促进消费品市场良性推进。从行业结构看，批发和零售业引领全市消费品市场，实现零售额3360.93亿元，增长16.1%；住宿和餐饮业持续向好，实现零售额600.26亿元，增长15.1%。从大类商品销售看，通信器材、家具类和文化办公用品类商品零售额增长位列前三，增速分别达到45.7%、45.2%和38.8%。4.1.5、对外贸易再创新高在全国对外贸易和利用外资双双呈下行走势背景下，重庆积极主动深化对外开放，继续深入推进内陆开放高地建设，拓展出口渠道，开放型经济发展良好。对外贸易实现重大突破，全年进出口总额超过500亿美元，达到532.04亿美元，同比增长82.2%，高出全国平均水平76.0个百分点。其中，出口总额385.71亿美元，增长94.5%；进口总额146.33亿美元，增长56.1%，增速分别高出全国平均水平86.6和51.8个百分点。加工贸易成倍增长、笔电出口强力带动是全市对外贸易高速发展的有力支撑。2012年，全市加工贸易出口持续快增，实现出口额153.64亿美元，增长1.5倍，占比近4成。笔记本电脑出口3544万台，增长1.3倍，出口价值125.41亿美元，占出口总额近1/3，增长1.4倍。另外，外商投资稳定发展。面对国际投资持续低迷的局势，我市利用外商投资连续2年破百亿，2012年实际利用外商投资105.33亿美元，与上年持平。在渝世界500强企业已达225家。实际利用内资5914.64亿元，增长20.2%。4.1.6、经济发展提质增效随着“稳增长、控物价、调结构”相关政策措施的全面落实， 2012年我市居民消费价格在上年的高位上大幅回落，同比上涨2.6%，涨幅较去年缩小2.7个百分点，实现了全年控价目标。从八大类商品和服务价格的增长看，虽然食品和居住类价格仍是拉动全年重庆居民消费价格总水平上涨的主要原因，但其增速明显放缓，对总指数上涨的拉动作用在减弱。其中食品价格上涨4.7%，拉动CPI上涨1.55个百分点，对CPI影响程度为59.6%，较去年减弱21.0%。积极的就业政策的实施和就业服务体系的不断完善，使全市就业形势在政策、培训、创业、服务等多重机制带动下呈现总体稳定的良好态势。1-12月，全市城镇新增就业人员65.45万人，同比增长19.0%。年末，城镇登记失业率为3.3%，同比下降0.2个百分点。就业再就业工作成效明显。在个税起征点提高、最低工资标准上调、离退休金标准提高等各项惠民政策的切实落实保障下，城乡居民收入实现与GDP同步增长。2012年城镇居民家庭人均可支配收入22968元，同比增长13.4%；农村居民家庭人均纯收入7383元，增长13.9%。在经济平稳快速增长的背景下，民生改善也得以同时实现，体现了经济发展的良好效益。随着企业生产状况的逐渐恢复，全市规上工业经济效益渐趋回升。1-11月，全市利润总额达462.05亿元，同比增长7.6%，扭转了2012年以来增速一直为负的局面，高于全国平均水平4.6个百分点。同时，前11个月主营业务收入11530.36亿元，增长16.6%，经济效益综合指数达259.6，比去年同期提高9.0个百分点，企业获利能力正逐步提升。2012年，全市地方财政一般预算收入1705.10亿元，同比增长14.6%。虽然房地产紧缩性宏观调控和结构性减税对全市财政收入增长有所影响，但一般预算收入仍然实现了两位数增长。4.2、重庆市房地产业发展现状4.2.1、房地产开发投资自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落，自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月的低点19.7%，之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳，2012年房地产开发投资完成2508.35亿元，增长24.5%，与五年的平均增长速度24.2%相比，高0.3个百分点。从全市房地产开发投资增速波动中既能看出宏观政策调控的清晰痕迹，又是全市房地产开发市场稳中有进平稳健康发展趋势的显现。图：2011年以来各月重庆市房地产开发投资累计增速单位：% 从开发投资构成来看，2012年上半年，全市房地产开发企业建安投资707.53亿元，同比增长18.1%，较同期开发投资增速低1.6个百分点；下半年房地产企业建安投资加速，2012年全年全市房地产开发企业建安投资1789.14亿元，增长27.0%，较同期开发投资增速高2.5个百分点，较上半年加快8.9个百分点，占全市房地产开发投资比重为71.3%。建安投资权重较高、增速加快，成为促进房地产开发投资触底反弹的主要动力。从开发投资房屋类型来看，2012年房地产开发企业完成商品住宅投资1706.77亿元，同比增长18.7%，占全市房地产投资比重为68.0%，较2011年回落3.4个百分点，是直辖以来仅有的三次回落中幅度最大的一次，前两次分别为2002年较2001年回落3.1个百分点和2004年较2003年回落0.5个百分点。近两年来，商业类房屋开发投资增长较快，其中2011年办公楼开发投资增长67.0%，商业营业用房开发投资增长62.2%，分别较同期房地产开发投资增速高42.6和37.8个百分点。2012年该类房屋开发投资持续增长，其中办公楼开发投资101.61亿元，增长92.9%，首次突破百亿元大关；商业营业用房开发投资307.50亿元，增长41.0%，首次突破三百亿元。4.3.2房地产市场供应2012 年重庆主城区商品房 共成交约 23.71万套，成交面积约 2238万平方米， 比 2011年成 交增加 7.2万套， 成交量 增加 755万平方米，增 幅达到 50.92%。2012年成交量是重庆主城 区有商品房成交纪录以来第二高的年 份，仅次于 2007 年的商品房成交 2301万平方米， 创五年来新高。从全年的变化趋势来看， 2012 年下半高于上半年， 特别是第四季度成交表现突出。 2012 年第四季度成交商品房 715万平方米，占全年总成交量的32% ，仅 12 月主城区成交商品房 达到 302 万平方米，创 37 个月来成交新高。图 ：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万）2012年主城区商品房成交金额1521亿元，成交均价6797元/平方米，成交均价与2011年相比微涨0.04%。商品房成交价格走势相对稳定，仅0.04%的增幅更是近几年商品房成交价格少有的稳定变化。从全年的走势来看，除了2月和8月的成交价格相对较低，主城区商品房月度均价在2012年年内的表现亦相对稳定。2012年商品房成交价格走势呈前低后高，全年四个季度主城区商品房成交均价分别为6549元/平方米、6754元/平方米、6707元/平方米和7050元/平方米。2012年仅11月和12月商品房成交均价超过7000元/平方米，12月主城区商品房成交金额达到215亿元，创主城区18个月的单月成交金额新高，12月商品房达到7137元/平方米，也是全年最高月。图：2004-2012年重庆主城区商品房成交均价走势（单位：元/）2012 年主城区成交商品房住宅18.35万套，成交面积约1799万平方米，占商品房成交总 量的 80.4%。办公用房和商业销售量分别为 105万平方米和99 万平方米，占商品房成 交总量的 4.7%和 4.4%。2012 年主城区车库销售面积达到88 万平方米，约成交2.1万套。 渝北区、江北区和北部新区车库总成交量超过 1万套 ，占主城区 2012 年车库总成交量的一半。图 ：重庆主城区 2012年商品房成交结构2012 年主城区商品住宅成交的体仍是普通高层物业， 2012年全年成交约16.07万套，总 万套，总 面积为 1464 万平方米，占主城区商品住宅成交量的 81.38%。小高层和多住宅的成交量 小，总成交量仅占主城区住宅的 4% 。2012 年低密度住宅消化速较快， 2012年成交洋房和别墅产品 分别为 146万平方米和 115 万平方米， 总成交面积达到 261万平方米， 而 2012年洋房和别墅的供应量仅为195万平方 米，全年低密度物业的需求量 远高于供应。图：重庆主城区 2012年住宅成交结构2012年主城区商品房成交量最大的区域仍是北部区域，江北区、渝北区、北部新区和北碚区，占主城区总成交的44%，整体成交均价达到7294元/平方米；包括九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区和渝中区的中西部区域整体成交量仅占主城区总成交量的29%，成交均价仅为5900元/平方米，与北区的成交差价高达1400元/平方米左右；包括南岸区和巴南区的南部区域成交量占主城区总成交的27%，成交均价为6474元/平方米。表：重庆主城各区域2012年商品房供应需求情况4.3.3房地产资金供应2012年，全市房地产开发企业资金来源合计5108.30亿元，同比增长15.2%，其中，本年到位资金3872.65亿元，增长17.5%，较上半年提高8.1个百分点。2012年，全市房地产开发企业自筹资金1182.70亿元，同比增长38.5%，较上半年加快6.5个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金全年共计到位1948.92亿元，增长15.5%，较上半年加快9.7个百分点。国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达99.5%，意味着当前房地产开发企业主力资金来源渠道的畅通，为全市房地产开发投资建设的平稳增长打下坚实基础。第五章 市场竞争分析5.1、 重庆写字楼市场销售情况经历过2008年的寒冬之后，整个重庆市的房地产市场走出低谷，进入的高速发展阶段。购买者对市场发展前景看好。2002年2008年的重庆写字楼销售面积平均增长率约为12%，加之良好的市场行情和政府政策的扶持，预期2009年和2010年重庆写字楼销售面积分别为38万平方米和47万平方米。项目名称物业类型建筑面积（m2）开盘时间竣工时间交房标准/装修标准长江国际写字楼、CLUB公寓、超五星级酒1532652010.12精装修龙湖国际写字楼460002000.4现房毛坯金科500间写字楼 250002009.42010.3毛坯中新城上城写字楼、公寓、酒店460002008.11.25现房毛坯协信中心写字楼360002010.3精装修渝高城市日记写字楼、精装商务公寓、写字楼34321.562009.62010.7精装修金融街重庆金融中心写字楼2300002010.11毛坯重庆财富中心写字楼235002009.52009.10毛坯5.2重庆历年写字楼供应面积供应情况：整个写字楼市场是体现的阶段式的发展，在某一时间段高速发展，然后在某一时间段保持一个基本稳定的供应情况，从图表上来看，从2007年到2008年写字楼的体量供应有了质的飞跃，但是2008年遇到房地产的寒冰后，2009年上半年供应比2008年同期略少。随着今年房市行情的好转和政府政策以及金融危机危害逐渐减退等因素影响，预计下半年以及明年写字楼投入的体量将会比去年同期增多。5.3、重庆市历年写字楼空置面积情况空置状况：空置面积相对来说体量还是很大，但是随着2007年的地产热潮和今年上半年市场的刚性需求，写字楼空置率有所下降，不过根据现有市场情况来看，未来两年整个重庆市写字楼市场投放量将会比较大，虽然整个社会经济已经达到了一个全新的高度，但是写字楼需求市场仍然有限度。5.4、写字楼市场竞争小结大势：写字楼总体市场供大于求，区域内高端写字楼放量很大。竞争：高端写字楼放量明显增加，竞争激烈。产品：中心区高档写字楼形象昭示性强，立意高，平均最小开间100平米，标准层面积1500平方米。机会：高端需求及投资需求为项目提供了空间。威胁：项目处于写字楼商业开发未成熟区域。第六章 项目定位6.1 产品定位：区域内的城市综合体所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间其中几个进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。（1）产品定位出发点实现区域内土地和物业价值最大化，确保公司资金流顺畅、健康、稳定的活动，提升公司自身品质，为公司形象更上一个台阶打下良好基础。（2）项目物业类型和配比物业形态优劣势