杭州市某老年公寓房地产项目可行性研究报告.doc

*可行性研究报告目 录一、基本情况3二、市场预测5三、实施条件7四、建设计划8五、项目预测10六、设计特色11七、投资估算13八、组织定员14九、效益分析16十、结论评定17一、基本情况随着人们生活水平的不断提高和医疗科技的不断进步，世界各国的人口老龄化趋势亦日益明显。目前，人口老龄化已是我国和当今世界各国共同面临的人口发展问题，并已成为重大的社会问题，它必将对社会、经济、思想、文化等各方面产生巨大的影响。因此，充分认识和解决人口老龄化，发展社会福利事业，已是世界各国、尤其是我国面临的又一艰巨任务。鉴此，策划筹建*项目，既能为政府分忧，又能家庭解难，必将得到政府的扶持的政策的支撑。同时，有需求必定有商机，需求大则商机旺，本项目可行性强，经济效益也十分明显。筹划背景二十一世纪是人们追求绿色、环保、健康的世纪。解决人口老龄化，发展社会福利事业既是政府形象的具体体现，也是衡量一个国家一个地区社会文明与进步的重要标志之一。杭州作为中国著名的风景旅游城市和历史文化名城，具有得天独厚的地域、人文、环境优势，她风景秀丽、气候适宜、地域交通便利，文化底蕴深厚，已经成为人们心目中安度晚年，颐养天年的一方宝地。世界会展城市，国际生态城市的目标定位，规划实施，更令国内外老年人关注和向往。周浦乡地处西湖区西南部，距杭州市中心城市18余公里，东与袁浦镇接壤，南濒富春江，西与富阳市交界，北倚转塘镇，下辖14行政付，1个社区，农村住户5858户，总人口1.99万人，区域面积41.482平方公理。周浦乡交通便捷。从转塘镇至周浦乡有公交334路、从邮电路至灵山风景区有公交510路，杭富沿江高速公路穿境而过。沿钱塘江标准大道，通往灵山风景区等主干道形成了全乡完善的交通网络。北距之江国家旅游度假区3.5公里，南邻富阳国妹高尔夫球场2公里，西至宏福山庄2公里。辖区内有著名的灵山幻境，大坞风光和湖埠十景等。横穿周浦连接320国道和富阳市的杭富沿江公路正在建设当中。建设中的周浦乡将成为杭州西南部旅游休养的热点地带。举目凝望全乡，远山如黛，群山叠翠，鸟语花香一片。择此筹划老年村，不啻为一上乘设想。可行基础本项目的实质是一社会公益项目，将贯彻社会效益第一，经营效益第二的原则，必然会得到省市各级民政部门与社会各界人士的广泛支持，也必定会受到广大浙江省内外人士的欢迎。社会迫切需要更多，更好的老年福利行业以适应老龄化社会的需求。据以世界卫生组织定义，一个国家和地区的老龄人口比例在7%-14%之间即可称为老龄化，目前我国的上海、浙江、江苏以及京津等五省市，已成为第一批步入人口老年型的省市。据老年产业研究专家提供的资料表明，发达国家老人养老月生活费多数在1000-1500美元，占总人数的50.4%；500-1000美元的占21.1%；1500-2000美元的占15.8%。据介绍，发达国家已经开发了跨国养老行业，最著名的就是“阳光海岸”。如美国夏威夷，将滨海丘陵地区的6平方公里土地划成3900块，集中招募老年人认购，兴建公寓、简易别墅等，形成“*”。在我国近几年北京、海南、广东等地也出现了一些“国际老人公寓”、“国际敬老院”、“国际老年城”等，将跨国老年作为产业发展。再者，随着知识经济与商品经济的发展，社会结构和家庭观念也随之变化，传统的家庭养老功能正在逐渐弱化，老人独居的比例日趋增长，老人赡养问题日益成为人们普遍关注的社会问题。本项目拟建的*，借助杭州具有优越的人居环境和周浦乡幽雅的环境优势，吸引国际老年人来养老，同时吸引港澳台各界老人前来度假、旅游、入住以及国内大城市的老年人来养老。所以，市场对老年公寓的需求紧迫，需求量大，积极发展老龄产业，强化优化银色产业已日趋迫切，势在必行。二、市场预测本项目的筹建，旨地借助杭州、湖州、上海已经具备的优越的人居环境和独特的旅游资源，以期接纳本地区的老年群体，使之有个实质意义上的“老有所养，老有所为，老有所学，老有所乐，老有所医”的公益场所；以期吸引省内外周边地区，乃至港澳台、国内外的老年群体来杭度假、旅游、入住、养老、其市场是广阔的，前景是乐观的。杭州市区市场分析与预测杭州市区已步入老龄化社会，且老年人口的增幅仍呈上升的趋势，从人口普查的资料反映，1990-1997年杭州老年人口的比例由11.13%已经上升到14.86%，根据预测，今后4-5年内老年人口的增长率将稳中有升，到2020年左右，杭州市区的老年人口将出现新的增长高峰，届时老年人口比例预计可达到130%左右，逐个市场潜能不容忽视。就目前而言，杭州市现已进入人口老年型城市，省市两级政府已发文着手加快社会福利事业包括发展老年产业，这也是拟建*的一个良好契机。另外、社会迫切需要更多更好的老人村，老年活动中心等福利服务行业，以适应老年化社会的需求。现行的托老所、敬老院、福利院功能单一、设施不全、服务面窄，已不能满足现代老人的需求。资料显示：杭州现有敬老院30家，总床位只有1500张，远远不能满足需求。而仅市区现有老年人数已超24万，若按5%的入住率匡计，则需12000张床位，期间需求缺口相当可观，预计到2025年杭州市区人口将达到200万以上，届时将有60万老人及超老人（100岁以上）出现，可见养老问题必须通过社会化来实现。鉴上，仅杭州市区本地的市场需求已是供不应求态势。浙江省内外市场分析与预测浙江省是个人口大省，且经济发达，人们生活水平富足，城市化发展的进程也位于全国前列，杭州市区的人文风景、道路交通、气候环境、医疗设施等综合因素已为老年人的安度晚年，颐养天年创造了良好的先决条件，杭州周边地区以及全省范围内也必将为老人村提供相当规模的需求市场，保守分析判断：近十年内浙江省内老人匡计为250-300万，以3%的入住率预测，则需床位75000-90000张。况且，杭州比邻国际大都市上海，是上海的后花园，目前沪杭二市正在加快同城化进程，随着二地高科技的交通设施的形成，二市的距离无疑将不断“缩短”，杭州的西湖景观必将吸引长年置身天水泥森林中众多“阿拉”的眼球，这又是一个巨大的需求市场，上海现有市区人口1600万，按15%的比例计已有老年人口240万强，其中若有千分之五的老人入住*。则仅上海一地就有12000张床位的需求市场（以老年人口是杭州的10倍，而入住率仅取杭州的十分之一匡计）。同时，杭沪二地的同城化进程，必将吸引港澳台胞、海外侨胞等各界老人前来杭州度假、旅游、入住，了却其颐养天年，叶落归根的夙愿。沪杭二地同城化，即能满足他们白天在上海观看国际知名歌剧院的文化需求，晚止枕着竹乡入睡的潇洒情结和消费层次。三、实施条件优惠政策省人民政府于1998年4月22日浙政发199865号文明确指出“积极倡导和支持社会力量兴办社会福利事业。”65号文明确了对老人村等免征投资方向调节税、营业税。65号文还规定“对新办的福利事业项目优先审批建设用地，免收造地费、造地专项基金和土地管理费，适当减免土地测量费。”65号文还指明“各区县（市）至少要建立一所100张床位以上的综合性的社会福利院。”“可酌情减免人防结建费、自来水户外管网费、电力增容费以及按居民标准收取生活用水费用。”环境保护*所有建筑，原则上屋顶采用“平改绿、平改坡”相结合，使之达到环保、绿化、美化。加强整个区域绿化，尽量不去破坏自然环境，可适当配以园林小品和增加室外雕塑和靠椅。本项本身是一个环保项目，生活废水主要来自食堂、厕所，准备采取治理措施，达到GB8978-96污水综合排放标准再排放。废弃物和生活垃圾做到定点堆放，集中处理。政府支持向省市老龄委办公室汇报工作，争取他们的领导和支持，通过老龄委发动省内外大型企业的企业家给*予以捐献或赞助。市场化操作该项目注册后，先建一期综合大楼单元式公寓、宾馆式公寓和市民养老房，建成后立即投入营销，向国内外企业、团体发布信息、广告。在取得效益基础上，投入二期具有风格各异和各国特色的老人村建筑。在第二期投入运行后，进行流动式发展。打国际品牌，增添特色设施，增添服务项目，创建国际老人大都会，开展与老人相关的会展和研讨活动，加强国际化的联系和活动。四、建设计划第一期：落实土地筹措启动资金阶段，时间为6-8个月。组织筹建办，落实启动资金。加强公关工作、项目调研工作和横向联系工作。策划和编写项目可行性研究报告。进行项目立项、申报工作。争取乡、县政府领导的支持。公司进行注册工作。工程设计、施工、工程验收工作。第二期：自行投入建设阶段，时间为6-8个月。这个阶段资金基本要靠自筹，而且作为基础建设和人气聚集的开始阶段，需要比较固定的软件、硬件投入，投资比较集中，并且将是纯投入的过程。*向园林化的生态房租赁开展拓展，让国内外每一位事业有成的老人或中老年人，在葛岭仙境、怪石磷峋、依山傍水、苗木万顷、自然成景、引人入胜、东湖垂钧、山水野趣、舒心逸致之处，有天然之韵味，享田园之悠闲，怡自然情操，大益身心，颐养天年。使忙碌的都市人在探望亲人的同时，忙中取静。恬淡悠然的度假垂钓、文体娱乐、品尝特产，调节精神、促进健康。对公司来说，重点投入第二期建设，抓职工队伍培训，相关员工必须懂一至二国的外语，服务人员会说简单英语，提高各类服务质量，创品牌，抓发展。抓第三期建设，适应全国奔小康的形势，迎接人口老龄化高峰的到来。第三期：扩大投入和外部资金吸纳阶段，时间为10-12个月。这个阶段基础设施深入建设，开展较大范围的业务工作。此时可以与银行、外商进行投资合作谈判，将他们作为直接合作伙伴进行资金吸纳，这样既解决了第二期的资金问题，也方便了各方面业务的拓展。扩大土地征用面积，向周边尚未开拓的地区扩展，其开发投资将随着建设的扩大而增加。可以考虑投入高效绿色农业和旅游观光业，并在此基础上建立集团公司。在滚动式发展取得成果的基础上，可进行走上市公司道路，使企业立于不败之地。第四期：资金自运行阶段，时间为8-10个月。这个阶段是公司正式开始盈利的初级阶段，必须保证第二、三阶段的资金积累和本阶段盈利的相当部分作为公司的宣传费用和业务扩展的费用。同时，作为逐渐步入成长期的公司，可以考虑再次吸纳风险投资，加快发展速度。完善旅游一条龙服务体系，并开始正式运作。完善*配套体系，并开始正式的在线销售。全面开展公司的宣传，迅速扩大知名度。全面开展网站上的广告服务项目。五、项目预测需求预测现已有加拿大、荷兰、香港、台湾、上海、杭州、湖州等地的广大老年人有意向入住*。价格预测（1） 国际老人 每床（套）每月3000元（来含伙食费）（2） 港澳台老人 每床（套）每月2500元（来含伙食费）（3） 国际化城市老人 每床（套）每月2000元（来含伙食费）（4） 杭州市老人（A） 每床（套）每月1500元（来含伙食费）杭州市老人（B） 每床（套）每月1200元（来含伙食费）杭州市老人（C） 每床（套）每月 800元（来含伙食费）销售预测（1） 项目公司注册后，立即准备建立营销队伍，制作销售计划，建立销售册子。销售分网上销售和人员销售二支队伍。重点做好国际友人入住，立足于杭州市老人服务，同时组织上海老人进入老人村。（2） 根据目前和今后市场情况，二期主要以建造小型别墅公寓为主，可望吸引更多港澳台胞和外籍人员入住老人村。（3） 据调查预测，项目总床位年平均入住率可达到70%左右。（4） 据初步预测，年销售收入可达3000万元（人民币）左右。建设规模预测建设所需土地：第一期50-100亩左右（荒杂地），第二期续征300亩，第三期再征500亩。第一期为主要建筑物：A： 老人村公寓 50000平方米B： 医疗康复用房 4000平方米C： 老年大学及活动中心 3000平方米D： 综合大楼 8000平方米E： 养殖种植开发用房 1500平方米F： 配套用房 1500平方米第二期园林场地：包括足球场、网球场、篮球场、高尔夫球场、游泳池、花圃、垂钓区以及养殖及种植场。老人村周边道路及绿化工程。六、设计特色本项目是建设一个集公建配套、独立别墅、护理、公寓为一体多层次、混合型高档生态景观的老人生活、居住、休闲、健身、学习的综合性乐园。综合大楼：室内自动扶梯与电梯相结合，大厅走廊配有绿化盆景，立面阳台，塑钢门窗，屋顶采用坡顶与绿化相结合。老人公寓房：建筑体现欧美风格，通风良好，内部陈设艺术化。商场文化娱乐楼：风格时尚、格调高雅、色彩明朗、有吸引力。医疗保健楼：白色、清洁、文明、卫生，预防设施齐全，通风良好，日照充足。度假别墅村：建各国风格小别墅群。休闲疗养楼：体现绿色、清静、环保、安全，采用先进的轻质隔热防火瓦、砖、板，舒适度好，屋顶一律采用平改绿与平改坡，其中：40%平改绿，60%平改坡。配套服务房：一部分采用中国传统民族风格建设，一部分采用欧美风格建设。场馆设施：共分五大类文化类：图书室、茶馆、博物馆、美术馆、影剧院、其它文化类。休闲类：歌舞厅、棋牌房、洒吧、桑拿房、俱乐部、会客厅、其它休闲类。体育类：体育场、体育馆、网球场、壁球场、羽毛球场、保龄球馆、高尔夫球场、健身馆、游泳馆、垂钓场、其它体育类。医疗保健类：监护室、医护室、配药房。流行时尚类：农业观光园、花卉产业基地、老年大学楼。七、投资估算总投资情况方案A：总投资为9500万元（人民币）方案B：总投资为12000万元（人民币）（中外合资）资金来源（1） 企业自筹（2） 企业集团投资、赞助或借款（3） 福利事业政府支持（4） 银行贷款（5） 外商投资投资使用方向（1） 建筑工程费 4500万元（2） 设备购置及安装费 2000万元（3） 四通一平费用 400万元（4） 水电设施 200万元（5） 园林绿化及其他 200万元（6） 土地征用费 1000万元（7） 开办及前期费用 600万元（8） 不可预见费用（含道路） 500万元（9） 建设期利息 100万元投入回报（1） 国际老人 360万元（2） 港澳台同胞老人 720万元（3） 北京、上海等大城市老人 900万元（4） 杭州市（含浙江）老人A级 720万元（5） 杭州市（含浙江）老人B级 940万元（6） 杭州市（含浙江）老人C级 1440万元以上合计年收入：5100万元，如按70%入住率则年回报为3750万元。八、组织定员组织结构杭州*有限公司组织图（见图表1）定员业岗全年全天候为老年人服务，三班倒与日班制相结合，以固定工资加奖金的方式支付劳务报酬，除领导层以外，初步定员：医生、护士、护理员、保安、后勤维护、水电木工、勤杂工、炊事员等各若干名，详见公司定员表。序号岗位（职务）定员说明1董事长1副总经理以上参加董事会2董事4可以由董事长或投资方委派3总经理1董事长提名，董事会任命4副总经理3总经理提名，董事会任命5总经办办公室主任1总经理提名，董事会任命6总经办办公室副主任1协助主任负责各部业务7中层干部15-18总经理提名，外聘8专家顾问3-5外聘，其中主任医生一名9医生8招聘10护士30招聘11护理员60招聘12科员40招聘，大专以上13保安20招工14后勤修护保养15招工15水电木工5招工16勤杂工8招工17炊事人员24招工18司机4招工19其他人员10招工职工培训按照先培训后上岗的原则，在项目设备进入安装、调试时，对新招职工进行为期一个月的理论和岗位培训，紧接着进行一个月的操作试营业培训，经考核合格后上岗，不合格的淘汰。工资标准及费用董事、副总经理以上成员平均月工资定位在2000元人民币左右。中层干部、部门经理、医生平均月工资定位在1500元人民币左右。管理干部、护士、司机平均月工资定位在1000元人民币左右。保安和其他职工平均月工资定位在600-800元人民币之间。资金与效益挂钩，资金与贡献挂钩。社会保险和福利执行杭州市标准。年总费用支出（含老年人全年伙食费）预计在2000万元人民币左右。九、效益分析项目总投资总投资为10000万元。销售收入及税金预测销售收入杭州市、湖州市、德清以150万人计，其中1/4为老人，按比较保守的0.5%老人入住率计算，需3750床位（间），每床以平均1000元/月计，即1875×1000×12=2250万元。上海、北京等国际化城市对杭州情有独钟，按400床位（间），每间以2000元/月计，即400×2000×12=960万元。港、澳、台同胞按一搬预测200（套间）×2500元/月×12=600万元。国际老人按保守的预测100（套间）×3000元/月×12=360万元。其他收入供探望老人用的旅馆式客房150（间）×80元/天×180=216万元。医疗中心收入80万元。商场（营业承包）收入30万元。娱乐场所收入20万元。餐饮收入40万元。老年大学收入5万元。养殖、垂钓收入30万元。合计4591万元税金根据浙江省人民政府关于加快发展社会福利事业的通知浙政发199865号文件精神，本项目可免征投资方向调节税，免征营业税，按规定缴纳企业所得税。总成本费用构成固定资产折旧费1250万元。老年人全年膳食费2575人×10元/天×360=927万元。十、结论评定（略）24附：周浦乡*有限公司组织图董事长总经理经营副总经理总经理办公室企 划 部保 卫 部医 疗 中心后勤保障部劳动人事部广 告 宣传销 售 部财 务 部公 关 部商 务 部老年研究室老 年 大学中 心 机房驾 驶 班文 秘档 案 室外 事 接待行政副总经理保 卫 队维 修服 务 部物 业 管理实 业 开发商 场养 殖 种植活 动 中心读初步印象1、 人员布局可能还需有所调整，如保安20名估计不够，而后勤修护保养人员加水电木工共20名可能太多。2、 建议将总经理办公室之下的中心机房、档案室划归行政口，驾驶班除总经理司机外，其它车辆也应划归行政口统一管理。3、 建议将原属行政口的企划部单设，与财务部、老年研究室一起直属总经理。4、 老年研究室如是专家委员会性质，可考虑作为企划部的一个联系机构相当于协会或学会，但由总经理任主任，副总经理任副主任，以示重视，具体课题和日常事务可由企划部操作和服务；如不是专家委员会性质，可考虑设在老年大学里。5、 建议将经营口的公关部与宣传部合并。6、 建议在经营口再设一个庄旅游部，一方面吸引人家来旅游，另一方面组织客户到外面旅游。7、 对1500元/月以上费用的入住者，应根据所出费用考虑单间甚至套间（但需解决万一夜间有问题如何发现一事）。8、 投入费用总体上可能估低了，有些可能没有列入，如宣传营销费用、员工招聘费用及筹备期间的员工住宿费用等等。另外，老年膳食费10元一天也可能太低（15元一天可能较合适，另可考虑让客户在膳食档次上有一定选择余地）。9、 所列工资可能过低，难以招到人才甚至一般员工。建议设计工资制度时考虑工资加将金加福利比社会上同等职业、职务者高五分之一甚至四分之一，同时对有职务的干部辅以住宅使用期权，对副总、总经办主任、财务总监等关键干部辅以股权奖励。至于企划、营销等干部，可考虑基本工资加提成办法（企划、销售是企业的关键）。10、 可能还需要设计一个效益更好、更稳定的项目长期支撑老人村。11、 医疗中心一定要办成定点医院，这样才可解决客户享受医疗保险问题。这对吸引退休干部、员工意义重大。如那个地方有大量的商品房和居住人口。可考虑加大投入，将该医院办成第8条所说的在稳定收益的项目来支撑老人村。12、 建议将商场改为超市（同时可兼一些商场功能）。13、 建议将宾馆改为度假村，同时拥有一部分普通客房，一部分产权式酒店（公寓）甚至分时制产权酒店（公寓）。14、 可能需要在市区较中心处设一个窗口，以解决可能的客户咨询、办理入住手续，以及营销、旅游、对外交往等事宜。15、 建议设法律顾问一人（不一定专职，可外聘，属总经办管理。此人应同时参加专家委员会）。16、 建议将名字改为“杭州*”，以利今后宣传工作的扩展。如：“和谐家园、健康快乐”等等。