民族风情街项目可行性研究报告(102页).pdf

第 2 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 项目概述项目概述0 03 3 第第二二章章 市场分析市场分析1 17 7 第第三三章章 建设规模建设规模及及建设建设目标目标3636 第第四四章章 项目分析项目分析5 50 0 第第五五章章 环境保护环境保护5 59 9 第第六六章章 卫生防疫卫生防疫6 62 2 第第七七章章 节能节能节水节水6 63 3 第第八八章章 投资分析投资分析6 64 4 第第九九章章 综合效益分析综合效益分析7 77 7 第十第十章章 资金筹措及偿还方式资金筹措及偿还方式8 86 6 第十第十一一章章 结论及建议结论及建议8 89 9 附表附表：9 91 1 第 3 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 项目项目概述概述 一一、项目背景项目背景 （一一） 、项目概况项目概况 项目名称项目名称：兴义民族风情街 项目位置项目位置：项目位于贵州省兴义市桔山新区东北端，选址于马岭河峡 谷景区至兴义市城区之间的峡谷大道两侧,全长约1.15公里,地块面 积约106186.76m 2（约159.28亩） 。 项目现状项目现状： 项目地块位于兴义市著名的马岭河峡谷风景名胜区入口西 南端,是主要的必经之路。地块内主要为村居自建民房，原规划和道 路设施较差，无保留价值，均为拆除建筑。项目一、二期用地拆迁及 平整工作已基本完成，穿越其中的324国道重建已完工，已基本满足 第 4 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 开工建设条件。 地形地貌地形地貌： 峡谷大道呈平行趋势从南至北穿于整个地块并与中心段的 324国道一起把项目地块分为四块，其东北面紧临东环路，该地块较 第 5 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 为狭长，主要呈南北偏东西走向，整体地势较为平坦、开阔。 规划理念规划理念 A：该项目的总体规划根据项目地块现状；把整个地块分成1、2、 3、4期，以便于规划设计和后期开发。 B：项目总体规划是从规划建筑形态设计、组合、水系园艺景观和 产品体现南喀斯特地貌，峡谷景观特色，充分体现，展示黔西南乃至 全贵州民族文化、地域元素，将水做为主轴，结合自然的生态聚落关 系将项目打造成为一个精巧；富于变幻、具有吸引力的兴义名片、城 第 6 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 市新地标。 该项目将具备地域、民族、文化展示、旅游观光、购物、餐饮、 休闲娱乐、度假、商务会议接待、居住，城市配套等功能于一体的商 业街区。 C：环境及景观设计遵循；生态、环保的设计原则，为充分体现黔 西州，布依族和苗族等主要少数民族的依山傍水地域民族文化风情， 整个商业街将水体做为主轴， 建筑和其它景观设计都围绕主轴水体展 开布局。 D： 建筑风貌设计主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生 态民居形式，经过演绎和提炼而成的现代新民居形式的民族风情街。 规划构成：一心串两路 一街带两寨 一环连四片 一心：社区中心（露天文化广场、博物馆、酒店、银行、电力电 信等共建中心） 两路：桔山大道、峡谷大道 两寨：布依水乡（布依风格，水系，商业步行街） 苗家山寨（苗族民居、吊脚楼、山体公园、少量别墅） 四片：居住社区、多层花园式住宅、临街底商少量小高层 第 7 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街规划设计理念示意图 第 8 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街业态分布图 第 9 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街景观节点布置图 第 10 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街景观节点分区布置图 第 11 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （二二） 、） 、建设单位概况建设单位概况 兴义市桔山新区房地产开发总公司其前身为兴义市兴发房地产 公司，成立于 1993 年，属兴义市桔山新区工委下属事业单位，编制 25 人。兴发房地产公司为新区开发吸纳人才、吸纳资金发挥了积极 的作用。 1998 年桔山新区工委决定对原兴发房地产公司扩大资本注入，并 更名为兴义市桔山新区房地产开发总公司。 兴义市桔山新区房地产开 发总公司属兴义市桔山新区工委全额投资创办的国有企业， 注册资本 2215 万元，房地产开发资质三级。经过几年的发展，公司现设有行 政、财务、销售、项目策划、工程与售后服务等 5 个部门，现有在册 员工 25 人， 其中具有中级职称 7 人、 初级职称 7 人， 管理人员 10 名， 大专以上学历 21 人。 公司自成立以来，一贯坚持“品质如金，质量如石”的开发宗旨， 规划设计充分体现人本观念，注意人与自然和谐统一，不断吸取经济 发达地区住房精华，精心规划每一个楼盘。严格规范施工管理程序， 保证每一分项工程质量均达到国家验评标准。 完善的售后服务和高标 准的物业管理，深得广大业主和消费者的信赖，在房地产界树立了良 好的企业形象。 迄今为止，公司已成功地开发了富兴花园、怡泽园、榕园别墅、 北京路商住楼、金水商住楼、瑞金商住楼一、二期、惠实家园、惠实 新苑、南村枫林一期等住宅小区。楼盘户型设计变化多样，从经济实 用型到小康型，从平层到多层变维，从错层到跃层，从高级小楼住宅 第 12 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 到底商独院，从联排别墅到独立别墅等数十种户型，满足了不同层次 消费者的需要。 2004 年富兴花园被评为省级优秀物业管理住宅示范小区， 2004 年 公司总经理田松甫被黔西南州委州政府评为优秀企业经营管理者， 2005 年公司被贵州省银行业协会评为信贷诚信企业，2006 年被兴义 市房地产管理局评为房地产开发企业先进单位，2006 年被黔西南州、 市地税局评为 A 级纳税企业，2004 年、2006 年两度被兴义市人民政 府评为先进纳税企业。 2007-2008 年，成功投资开发建设了兴义会展中心。 十年来，累计开发商品房面积约 27 万余平方米，总投资 2.12 亿 元，销售率达到百之百，为兴义市城市化建设做出了重大贡献。 二二、规划建设的依据规划建设的依据 1、兴义民族风情街规划设计任务书 2、兴义民族风情街规划设计地形图 3、风景名胜区规划规范（GB 50298-99） 4、城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95） 5、城市用地竖向规划规范（CJJ 83-99） 6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GBJ 50067-97） 7、建筑设计防火规范(GBJ 16-87)(2001 版) 8、商店建筑设计规范（JGJ 48-88） 9、黔西南州“十一五”规划 第 13 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 10、兴义市城市总体规划 11、兴义市桔山城市中心区总体规划 12、国家、贵州省现行的有关规范及技术规定 三三、项目建设内容和基本指标项目建设内容和基本指标 项目经济技术指标项目经济技术指标： 兴义民族风情街平面分区图 兴义民族风情街建筑及街景 第 14 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街总平面图 兴义民族风情街建筑及街景 第 15 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 兴义民族风情街鸟瞰图 总经济技术指标 总规划用地：106186.76m 2 总建筑面积：119597.61 m 2 总建筑占地面积：45938.69 m 2 容积率：1.13 建筑密度： 43% 绿化率：38.5% 道路及广场：18.5% 用地面积（m 2） 建筑面积（m2） 建筑占地面积（m2） 建筑密度 容积率 绿化率 一期 49541.51 55676.44 20562.85 0.415 1.12 39% 二期 16501.43 21104.97 8102.00 0.49 1.28 30% 三期 25378.34 26119.18 10343.90 0.41 1.03 39.8% 四期 14765.48 16697.02 6929.94 0.47 1.13 31% 第 16 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 四四、项目建设周期项目建设周期及投资及投资计划计划 1、工程建设：2009 年 1 月2013 年 12 月 48 个月 2、项目销售：2009 年 5 月2010 年 11 月 43 个月 3、建设投资：RMB 261,493,311.6 元 第 17 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第第二二章章 市场分析市场分析 一一、可持续发展的可持续发展的规划设计和建设模式规划设计和建设模式 由于本项目以复兴和建构民族风情街区为建设的核心，在美化 桔山城市中心区域环境的同时， 对桔山城市中心区商业网点进行现代 化布局， 建构环境和街区活力， 增强城市在城乡一体化建设中辐射力。 因此必须从经济的角度进行分析， 力争使兴义民族风情街成为民族旅 游街区的样板，探索可持续发展的建设经验和建设模式。 1、 经济的发展、城市面貌改变、群众实惠的获取、城乡差距的 缩小，必须建立在可持续的城市发展基础上。城市功能的辐射力在于 城市的活力，在于构成城市的各经济体和经济空间的活力。因此必需 对兴义民族风情街的价值进行分析， 探索民族文化风情街区的可持续 发展建设模式。 2、在民族风情街建设的同时，激活周边土地价值的升值空间， 在美化城市的同时，力争实现税源的扩大，就业岗位的增加，吸纳农 村劳动力的转移，逐步实现城乡一体化。兴义民族风情街的商业活力 必须进行深度分析。 3、本章的分析，将从兴义市商业房地产的开发现状展开，规划 兴义民族风情街建设所创造的城市价值和商业价值。 通过商业价值的 分析，探讨兴义民族风情街工程建设的经济可行性，保证可持续发展 的民族文化风情街区建设的顺利实现。 第 18 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 二二、兴义市兴义市经济经济环境分析环境分析 1 1、城市及经济概况城市及经济概况 （一一） 、） 、城市概况城市概况 贵州省兴义市地处滇、桂、黔三省（区）结合部，是黔西南布依 族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。全市总面积 2915 平方公里，辖 4 个办事处 17 镇 6 乡，72 万人口，主要有汉、布依、 苗、彝、回等民族，少数民族占总人口的 40%，多为聚居，民族风情 浓郁。 （二二） 、） 、区位环境区位环境承东启西承东启西、联南接北联南接北 兴义市距贵州贵阳 357 公里，距云南昆明 362 公里，距广西南宁 627 公里（324 线里程），位于南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的 中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。历史上是三省毗邻地 区的商业集散地和通衢要塞。 （三三） 、） 、人口环境人口环境城市人口不断增加人口素质显著提高城市人口不断增加人口素质显著提高 2007 年，城市建成区面积达到 26 平方公里，拓展了近 4 倍，城 第 19 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 区人口发展至 25 万，增长了 5 倍；城市化率达到 37%； （四四） 、） 、经济环境经济环境运行平稳运行平稳，持续健康发展持续健康发展 2007 年，全市生产总值完成 88.23 亿元，增长（比上年，下同） 19.98；财政总收入完成 10.07 亿元，增长 33.19；地方财政收 入完成 4.83 亿元，增长 24.07；固定资产投资完成 26.04 亿元， 增长 32.26；社会商品零售总额 32.47 亿元, 增长 19.55%；农民人 均纯收入 3165 元， 增加 15.51%； 城镇居民人均可支配收入 11411 元， 增长 31.06%。 兴义市是西部百强县市（2006 年排位第 42 位）和贵州省的十强 县市（第 4 位） ，其经济活力和辐射力日益增强。 （1 1） 、） 、国民生产总值国民生产总值 （2 2）财政收入财政收入 （3 3） 、） 、城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入 第 20 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （4 4） 、） 、社会商品零售总额社会商品零售总额 （5 5） 、） 、固定资产投资总额固定资产投资总额 ( (五五) )、兴义城市经济发展目标兴义城市经济发展目标 “十一五十一五”期间期间，兴义市经济社会发展兴义市经济社会发展主要预期目标为主要预期目标为： 经济增长指标经济增长指标 财政总收入达到 12 亿元，年均增长 14以上，力争完成 15 亿元，年均增长 19以上，比“十五”期末翻一番；固定资 产投资五年累计完成 160 亿元，比“十五”翻一番； 到 2010 年，全市生产总值实现 130 亿元，年均增长 16以 上，力争达 到 150 亿元，年均增长 19以上，人均生产总 第 21 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 值超过 2000 美元，比“十五”期末翻一番，接近或达到全 国平均水平。 社会发展指标社会发展指标 到 2010 年，城市建成区面积达 40 平方公里，城镇人口达 40 万人，城镇化率达 50左右。 人民生活指标人民生活指标 农民人均纯收入争取达到 3650 元，确保年均增长 150 元以 上；城市居民人均可支配收入达到 13000 元，年均增长 1000 元以上；科技、教育、人口、卫生、文化等社会各项事业全 面发展。 2 2、兴义城市规划及发展兴义城市规划及发展 形成中心城中心镇一般镇三个层次组成的城镇体系。 兴义市中心城由黄草坝、桔山、坪东、下五屯四个街道办事处 和马岭镇、顶效镇等组成。 规划形成大中城市的规模，至 2020 年， 规划实际居住人口约 48 万人。 （三三）、）、城市功能定位城市功能定位 1、黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。 2、滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。 3、具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。 4、具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极 发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。 （四四）、）、城市总体布局城市总体布局 第 22 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 1、用地规模 兴义市中心城现状建成区用地 17.7 平方公里。 规划至 2020 年，中心城总体规划用地约 73.4 平方公里，其中城 市建设用地约 40.9 平方公里，自然生态用地约 22.4 平方公里，发展 备用地约 10.1 平方公里。 2、总体布局结构 中心城的布局结构概括为“三条轴线、 五个中心、 六个片区”。 三条轴线三条轴线 中心城的三条发展及景观轴线，分别是瑞金大道、民航大道、开 发大道。 第 23 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 五个中心五个中心 行政文化中心、金融商贸中心、信息中心和体育中心位于瑞金大 道的沿线，形成新的城市中心区。老城商务中心则依托现有的老城商 业区布置。 六个片区六个片区 城市的主要功能有机的分散到各个互相联系又有分隔的片区空 间，因地制宜，最大限度地利用可建设用地。 规划中城市的主要道路和结构绿地系统， 将兴义市中心城划分为 6 个片区。 兴义市土地使用规划 （1 1）、老城区片区老城区片区： 用地面积约 6.6 平方公里，规划居住人口约 10 万人。 第 24 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （2 2）、桔山片区桔山片区： 用地面积 12.8 平方公里，规划居住人口约 17 万人。 （3 3）、民航片区民航片区： 用地面积 12.3 平方公里，规划居住人口约 4 万人。 （4 4）、下五屯片区下五屯片区： 用地面积 3.9 平方公里，规划人口 5 万人。 （5 5）、顶效片区顶效片区： 用地面积 11.8 平方公里，规划人口约 6 万人。 （6 6）、马岭片区马岭片区： 规划用地面积约 7.2 平方公里，规划人口约 6 万人。 第 25 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 三三、 兴兴义商义商业街区业街区分析分析 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第 26 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 四四、地段环境分析地段环境分析 地段条件对商业物业的经营效益有着直接和长期的影响， 甚至很 大程度上决定了商业物业开发经营的成败。 只有充分调查分析商业物 业地段环境条件，发掘地段隐含的潜在需求和商业价值，才能对商业 物业进行准确的市场定位。因此，地段环境分析是商业物业开发经营 首要的关键环节。 （一一） 、） 、周边居民环境周边居民环境 商业物业地段环境中的周边居民主要包括商业物业周边区域居 住人群和工作人群。 从兴义民族风情街所在地，驱车 10 分钟内可到达兴义市的主要 居民居住区， 庞大的居住人群为商业经营的发展提供了基础的市场要 素。 第 27 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （二二） 、） 、地段交通环境地段交通环境 地段交通环境是影响商业物业开发的重要因素，地段的交通条件 较大程度上体现了地段的商业潜力。 对兴义民族风情街的地段交通环 境，应从以下几方面分析： 1、地段交通道路的性质 兴义民族风情街周边的东环路和峡谷大道均为城市主干道，联系 城市主要的居住区、交通枢纽和城市主要活动中心,地段交通辐射范 围广，根据地段交通的性质特征，交通的辐射区域范围越广，商业物 业吸纳消费者的能力就越强，商圈范围就有更大的扩展空间。 2、地段交通的辐射区域 兴义民族风情街区域内，自驾车出行客户可以直达街区的各个核 心街，本项目充足的停车场、位的设计，为有车消费客户提供了充足 的停车场所， 能吸引更多的自驾车客户消费； 完善的公共交通体系 （公 交巴士及的士）均能直接到达项目区域内，能很好的满足下属县乡及 外地旅客来此购物休闲的需求。因此，地段交通具有良好的通达性和 辐射能力， 能吸引更大范围的客户， 保证了商业对全区域的客户覆盖。 3、地段交通的车流情况 由于项目所在的峡谷大道和东环路是兴义连接省内各州市及周 内各县主要的通道；同时处于马岭河峡谷风景区的交通入口，区域内 车流量大。 4、本项目地处几条主干道围合地带，项目与城市道路之间可实 现无障碍出入。 （三三） 、） 、地段商业环境地段商业环境 从兴义市城市规划分析， 桔山城市中心区是兴义市即将大力开发 的核心商业区，未来桔山城市中心区的建设和城市功能的完善，兴义 第 28 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 旅游业的快速发展，必将形成大量的商业和旅游人流，民族风情街完 善的业种业态规划和物业设计为商业的发展奠定了良好的基础， 未来 5-10 年必将形成成熟的集购物、休闲、餐饮、娱乐的业态体系。 从规划方案分析， 兴义民族风情街地处马岭河风景区核心入口地 段，是马岭河风景区的有机构成，且与桔山城市中心区各功能组团相 连，依托马岭河风景区庞大的旅游人流及兴义良好的休闲商业氛围， 能有效地提高本项目成功开发的可能性。 （四四） 、） 、地段区域未来的规划特征地段区域未来的规划特征 桔山城市中心区位于老城区北，南接延安路、北京路，西、北至 环城路，东至顶兴路。 用地面积 12.8 平方公里，规划居住人口约 17 万人。 该区域集中了兴义市的行政文化中心、商贸商务中心，信息、金 融和体育中心等大型的公共设施，是兴义中心城的核心。 桔山城市中心区未来功能结构 第 29 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （五五） 、） 、其他其他旅游旅游公共设施公共设施 1、马岭河风景区 马岭河风景区是国家级风景名胜区，位于本项目东侧，马岭河峡 谷景区总面积 450 平方公里，是以万峰、千岛、百瀑、奇谷、彩画的 神奇地地缝为景观特色的风景名胜区。景区内人文古迹众多，民族风 情浓郁，气候温和湿润，年均温度 1518，四季如春，昼夜温 差小，冬无严寒，夏无酷暑，是人们寻幽、览胜、访古、探奇、避暑、 休闲的胜地。 第 30 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 2、兴义中学 位于本建设项目西北面，省级一类示范性高级中学。设计规模为 60 个教学班，450 名教职员工，可容纳 3000 名学生在校就读和食宿， 是一所按照省级一类示范性高级中学标准新建的公办独立高中， 由黔 西南州、兴义市两级人民政府共建，校园占地面积 200 余亩。 3、州政府新址 位于本建设项目西北面。 根据许多城市行政中心迁址后对城市商 业及居住区形成的引导力判断，建成后必将带来该区域的繁荣。 从规划条件分析，除兴义民族风情街配备的大量公共设施外，本 建设项目周边有马岭河风景区、 兴义中学及州政府新址等大量的旅游 和公共设施配套，为本项目的成功开发提供了可行的公共配套基础。 市场分析市场分析主要主要结论结论： 1、兴义市整体经济运行态势良好，经济发展迅速，财政收入水 平，城市居民人居可支配收入水平以及社会商品零售总额稳步增长； 2、根据商圈理论及商圈划分的原则，本项目所处区域的交通通 达性、休闲商业对全市乃至全州的辐射力和辐射半径、辐射区内人口 规模、业态业种的完备度、商业氛围等等要素构件，具备未来形成商 圈的良好质素； 3、本项目在具备休闲商业地产和旅游商业地产开发必备的良好 氛围和旅游人流，这为本项目的开发奠定了成功的基础； 4、根据城市规划，项目所在地桔山城市中心区将建成黔西南州 的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心等。本项目的 开发建设，正是城市建设的和城市功能完善，复兴民族文化和创建民 族风情展演平台的需要，必将聚焦投资者的眼球。为本项目的市场运 第 31 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 作提供了坚实的客户基础，因为投资的核心要义就是未来的利益空 间。 五五、在销及准备开发项目的市场在销及准备开发项目的市场销售销售价格价格 （一一） 、兴义市兴义市在销项目门面在销项目门面（独立商铺独立商铺）销售销售价格分布价格分布 项目名称项目名称 价格价格及销售情况及销售情况 定位定位 蓝天花园 临民航大道：6300 元/，30-60 / 间； 主入口两侧：5800 元/； 租金：30 ：3200 元/年,年租金回报 率：1.7%，40 ：4000 元/年，年租金 回报率：1.6%； 转让：58 （临民航大道） ，36 万元； 单价：6207 元/。 社区配套型商业，无主题 定位。 明盛阳光 临凤仪路： 6000 元/，（尾铺打出 2500 元/的促销广告） ； 临神奇路：8000 元/， 两路交叉：12000 元/； 主要面积在 70-140 ，其他支路门面 还给农民。 传统街铺，无商业主题定 位。 富康城市广场 临瑞金路：18000-20000 元/； 临永乐路：11000-12000 元/内铺门 面：8000-11000 元/； 主力面积在 50-80 /间。 定位为品牌精品服饰主 题市场，地下为兴客隆超 市旗舰店。 吉城·尚都 临遵义路：16000 元/（预定销售均 价） ； 技术夹层及 2-3 层保留为收租物业。 商业定位在商务配套业 态和专业市场中选择。 心意商业广场 -1F 半地下层拟定位为批发市场（利用2-4 层保留为收租物业， 第 32 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 基地高差形成半地下层） ，14000 余， 可销售的套内建面约 7000 ，价格预 定 10000 元/·套面， 1 层独立门面： 12000-15000 元/ （预 定价格） 。 定位为休闲型业态业种。 明浩·天元 1F 临神奇路独立门面为 13800 元/， 内铺为 6800-7800 元/； 2-3F 整层销售，销售价格为 2600 元/ ； -1F（其地基高出花月广场）临花月广 场的独立门面 3000 元/左右。 主题饮食文化商业广场 定位。 施达 新世纪花园 门面价格 6800-9500/。 1 楼临街门面和商铺， 2-3 层用作本公司办公； 门面未作商业主题定位。 临三元桥路门面：15800-16800 元/， 面积 30-90 。 定位为服装饰品临街店 铺。 金源住宅小区 中心圈门面：13800 元/； 其他内部门面：8800 元/。 其内部（建筑围合的内部 空间）定位为农贸市场。 星苑风情街 销售起价为3580元/， 均价约为3800 元/，5-35 万/间，6 月 26 日开盘销 售，目前销售率为 60%。 湖星苑小区住宅底层临 街门面，定位为休闲娱乐 特色街。 锦峰大厦 （向阳 路菜市场） 大厦商业裙楼，总建筑面积为 12032 ，其中一层 5540 ，二层 6492 ； 未作价格定位，计划 2008 年底定价销 售。 商业定位：一层临街为独 立门面，内部为菜市场； 二层定位为大型商场。 兴义会展中心 销售均价 11867 元/，价格区间 9800-12800 元/。 吊一层为可销售临街独 立门面，左侧商场为出租 物业； 第 33 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 嘉华豪庭裙楼 其中临南环路临街门面销售均价为 20600 元/，右侧临小区入口道路销 售均价为 12600 元/；二、三层为整 层销售，目前定价为 4000 元/左右； 目前一层门面销售率达 95%以上 （共 20 个） ，二层为整体销售，销售率为 0。 嘉华豪庭裙楼商业，一层 临街门面无主题定位，二 三层定位主题商场。 金地首座底商 销售价格区间为 12000-22000 元/， 均价为 13000 元/，目前该项目提供 的租赁价格为 15-20 元/月。 定位为欧陆风情商业街。 第 34 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 （二二） 、兴义市商业物业兴义市商业物业售价与投资回报分析售价与投资回报分析 1、总体而言，成熟区域门面的销售价格较高，一般街铺在售价 在 15000 元以上， 内铺也在 8500 元/以上； 相对成熟区域的门面， 第 35 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 街铺平均售价在 8000-9000 元/左右；待成熟区域的门面，街铺售 价在 6000 元/以上，而且现阶段年租金回报率不超过 2%； 2、在售项目的年租金回报率在走访中，经过计算，一般在 3-5% 左右，而现阶段个人商业用房按揭（5 成 10 年）在还款期内年利率 在 8%左右，购铺者都要在租金之外另付出相当于年租金 30-50%的款 项用于银行按揭还款。对按揭购铺者而言，负担较重。 但街铺销售成交率高同时也反映出更多的投资客户看重的是物 业未来的增值回报而非现实的租金收益。 3、商铺投资的回报主要是租金和增值，对投资者而言，最理想 的模式是只需要付出 5 成首付款后， 现实的租金水平能够支付月按揭 还款；这样既能没有附加的按揭还款负担（用租金支付月供） ，同时 能充分享受物业增值所带来的丰厚回报； 但现在兴义在销的商铺和门 面的现实租金水平往往只是余额按揭还款额的50%左右， 在按揭期内， 特别是市场培育成熟的 3-5 年内，投资者还需每月另行掏出 50%的按 揭还款，一铺旺三代不假，但一铺累 10 年（10 年按揭）也是真。 4、有两层以上商业的项目往往二层以上保留为自有收租物业（如 富康城市广场、吉诚·尚都、新世纪花园） ，即使定价销售，销售定 价与一层物业定价的折减系数折减系数较低（如嘉华豪庭，一层销售 价格为 20600 元/ ，二层为 4000 元/ ，折减系数仅为 4000/20600=0.195） 。兴义市各个项目二层以上物业或保留或采取低 价策略，也反映出投资客户对二层以上商业物业投资价值（租金收益 及增值回报）的不认同心理及投资信心缺失。 5、独立的商住楼，只要总面积适中，能引起投资者的高度关注， 快速实现商业价值的变现。 第 36 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 第第三三章章 建设建设范围及建设目标范围及建设目标 一一、建设范围建设范围 项目地块位于兴义市著名的马岭河峡谷风景名胜区入口西南端, 是主要的必经之路，峡谷大路呈平行趋势穿越该地块;并与国道324 把该项目用地分成四块;该地块北临大山村，西临桔园村，东临东环 线，南临锅底塘村，是从东面进入兴义市的重要门户地段。 1、总经济技术指标 总规划用地：106186.76m 2 总建筑面积：119597.61 m 2 总建筑占地面积：45938.69 m 2 容积率：1.13 建筑密度：0.43 绿化率：38.5% 道路及广场：18.5% 用地面积 （m2） 建筑面积（m2） 建筑占地面积（m2） 建筑密度 容积率 绿化率 一期 49541.51 55676.44 20562.85 0.415 1.12 39% 二期 16501.43 21104.97 8102.00 0.49 1.28 30% 三期 25378.34 26119.18 10343.90 0.41 1.03 39.8% 四期 14765.48 16697.02 6929.94 0.47 1.13 31% 2、一期经济技术指标及分析 规划用地面积：49541.51 m 2 建筑面积：55676.44 m 2 建筑占地面积：20562.85 m 2 建筑密度：0.415 第 37 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 容积率：1.12 绿化率：39% 道路及广场：19.5% 一期鸟瞰图 一期街景 第 38 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 一期平面图 一期建筑图 第 39 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 一期明细表： 名称 面积（m 2） 配比 餐饮 8889.10 15.97% 娱乐 5164.60 9.28% 水疗 5304.70 9.53% 家庭旅馆 3561.50 6.40% 酒店 8705.75 15.64% 商铺 10115.96 18.17% 住宅 10182.83（60户） 18.29% 公建 3752.00 6.72% 3、二期经济技术指标及分析 规划用地面积：16501.43 m 2 建筑面积：21104.97 m 2 建筑占地面积：8102 m 2 建筑密度：0.49 容积率：1.28 绿化率：30% 道路及广场：21% 第 40 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 二期平面图 二期街景及建筑图 第 41 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 二期鸟瞰图 二期明细表： 名称 面积（m 2） 配比 餐饮 8820.38 41.79% 娱乐 3249.43 15.40% 家庭旅馆 2422.36 11.48% 商铺 1721.17 8.16% 住宅 1691.88（8户） 8.02% 酒吧 3199.75 15.15% 第 42 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 4、三期经济技术指标及分析 规划用地面积：25378.34 m 2 建筑面积：26119.18 m 2 建筑占地面积：10343.90 m 2 建筑密度：0.41 容积率：1.03 绿化率：39.8% 道路及广场：19.2% 三期鸟瞰图 三期街景图 第 43 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 三期平面图 第 44 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 三期建筑图 三期明细表： 名称 面积（m 2） 配比 餐饮 2023.00 7.75% 商铺 13729.20 52.56% 住宅 9862.98（58户） 37.76% 公建 504 1.93% 第 45 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 5、四期经济技术指标及分析 规划用地面积：14765.48 m 2 建筑面积：16697.02 m 2 建筑占地面积：6929.94 m 2 建筑密度：0.47 容积率：1.13 绿化率：31% 道路及广场：22% 四期鸟瞰图 第 46 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 四期平面图 四期街景及建筑图 第 47 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 四期明细表： 名称 面积（m 2） 配比 餐饮 6015.28 36.03% 水疗 3680.50 22.04% 家庭旅馆 2393.40 14.33% 商铺 2674.49 16.02% 住宅 1846.95 11.06% 公建 86.40 0.52% 6、工程现状： 二二、建设目标建设目标 探索新型民族风情商业街模式， 高品质的商业街要有流线清晰明 确的交通流线，特色鲜明的步行空间和景观走廊，高度人性化和完善 第 48 页 共 103 页 兴义民族风情街项目兴义民族风情街项目可行性研究报告可行性研究报告 的公共服务设施。 在城市规划道路的基础上完善整个规