浙江金华宾虹路地块可行性研究报告.ppt

金华宾虹路地块可行性研究报告,宁波中原物业顾问有限公司 2009年8月,土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各方面素质条件。,微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商业、写字楼）的深入分析，明确竞争市场中各物业的发展机会，为本项目定位提供依据,项目定位，结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析，确立项目可能的发展方向、产品组合。,1,2,3,经济测算，结合项目的初步定位以及未来项目收益预计，对项目土地价值进行评估。,4,土地属性 研究,经济测算,项目定位,市场环境分析,城市角色 宗地分析 交通分析 景色分析 周边配套分析 周边开发分析 城市宏观环境分析 项目属性小结,项目位于金华开发区城市发展主方向，盘踞商贸居住区，毗邻市政府，占据城市发展核心位置。,土地属性,宗地位置,项目位置 位于宾虹路以南，李渔路以北，婺州街以东，永康街和严济慈图书馆以西。 市开发区 市开发区为金华城市发展的重心。本案位于市开发区中的商贸居住区。 市开发区定位 是金华市区最重要的行政服务、商贸金融、文化教育和技术创新中心，积极支持市经济开发区建设，使之成为浙中高新技术产业转化基地、研发中心和信息中心，成为市区最具活力的经济增长极。,金东区,金华老城区,地块所在位置,项目属开发区江南街道，土地尚未平整，有望发展成为未来片区较大影响力的大型综合性项目，项目规模大，操作空间巨大。,土地属性,地块分析,项目地块现状：土地尚未平整。,本项目用地指标,土地属性,四至分析,东面：永康街、严济慈图书馆（宾虹路和永康街交叉口，地块东北角） 南面：李渔路，双向四车道，为金华东西向的一条干道 西面：婺州街，隔马路为成熟小区 北面：宾虹路和一幢含底商住宅楼（对可能建造的商业部分产生影响），隔马路为成熟小区新世纪花园。宾虹路，双向四车道，为金华东西向的一条主干道，人气较旺。,四至现状成熟，宾虹路、婺州街、李渔路道路设计宽敞，且路况较好。但西北面、东面的现状建筑破坏地块的完整性，使地块较不规整，尤其是西北面的现状住宅楼，形象较差，给项目规划尤其是商业规划带来一定难度。,宾虹路,李渔路,永康街,婺州街,严济慈 图书馆,土地属性,交通情况,道路交通 与老城区的交通联系主要依托： 1、双龙南街双双龙北街 2、八一南街八一北街 3、婺州街 与婺城新区的交通联系主要依托： 1、宾虹路 2、李渔路 公共交通 该项目附近有9条公交线路经过： 游5、游6、游9 K26、K36、K37、34、310、312,双龙南街,八一南街,李渔路,本案,婺州街,宾虹路,南北向有八一南街、双龙南街、婺州街等道路，东西向有宾虹路、李渔路等城市主干道，公共交通和私家车交通均较为便利，至城市主要节点交通便捷，路况较好。,游5、游9、 34、312,游6、K26、 K36、K37、310,土地属性,景观资源,景观环境 近距离景观：项目内部无自然水系，缺少景观。 远距离景观： 市民广场：占地65674平方米，是集文化、休闲、娱乐、健身、科普、旅游、集会于一体的综合性城市广场 金华江：是金华境内主要水系，东西长约120千米，南北宽约50余千米 金华大黄山公园：占地350多亩，是一个以茶花文化为主题，融山水、园林、花卉、建筑、展览等于一体的游览胜地。,项目周边远距离景观资源丰富，市民广场、公园、金华江距离地块2-3公里。但内部景观资源匮乏，不利于项目高档楼盘气质的打造。,本案,市民广场,金华江,大黄山 公园,集中型购物以新城区核心商圈和老城区商圈为主，其中新城区核心商圈距离项目仅2公里，日常生活配套皆能满足。,土地属性,周边配套,购物 项目周边有银泰百货福泰隆店、世贸中心、世纪联华、加贝超市、福泰隆江南店、福泰隆现代购物广场等商业配套，配套设施齐全，生活便利。,本案,银泰百货 江南店,福泰隆江南店,加贝超市,世纪联华,世贸中心（在建）,福泰隆现代购物广场,江南核心商圈,项目配套小学为西苑小学，配套中学为西苑中学，分别分布在项目的西北面和西南面。教育资源完善但非知名学府，略有瑕疵。,土地属性,周边配套,本案,外国语职业学院,学校 周边小学中学齐全，本案配套小学为西苑小学，与项目距离不足1公里；配套中学为西苑中学，与项目距离2.8公里。 西苑小学：创建于1999年，占地1.4公顷，现有30个教学班，1400名学生，是市对外交流窗口学校。 西苑中学：创建于2001年。,部分学校未标明,金华教 育学院,金华外国 语学校,本案,1公里范围,2公里范围,金华职 业技术学院,金华市 西苑中学,西苑小学,本地知名学校为:南苑小学、江滨小学、东苑小学、金师附小这四所金华市区炙手可热,本案1-2公里范围内，有多家大型医院，以项目北面的市中医院最为接近，仅为1公里距离。医疗配套较为完善。,土地属性,周边配套,医院 本案周边1-3公里内基本有多家大型医院满足周边的医疗需求。市区主要医疗结构集中在老城区和开发区。,部分医院未标明,金华市第 五医院,金华市人 民医院,本案,文荣医院,市中医院,寺后皇社区 卫生服务站,同济医 院,市口腔 医院,金磐开发 区医院,1公里范围,2公里范围,市第二 医院,婺城区妇 幼保健院,金华地处浙江中部，为浙江中部重要城市。其大市地域10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，人口92万。,金华地处浙江中部，东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州 ，下设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市 ，面积10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，建成区面积68.79平方公里，人口92万。,城市宏观环境分析,金华建制 久远。古属越国地，秦入会稽郡。金华古称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。1949年5月7日金华解放，设立浙江省第八行政区金华专区，辖2市9县。1955年3月,衢州专区撤销并入。1985年5月，国务院批准撤销金华地区，分设金华、衢州两市，实行市辖县体制。并于金华城区设立婺城区,郊区设立金华县,同时撤销兰溪县,设立兰溪市(县级)。1988年5月,撤销义乌县设立义乌市（县级）,撤销东阳县设立东阳市（县级）。1992年10月,撤销永康县设立永康市（县级）。2000年12月,撤销金华县,设立金华市金东区。,金华义乌，为未来与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一，成为参与全球竞争的国际门户地区。未来发展潜力巨大。,省四大都市之一，竞争全球 08年底出炉的浙江省城镇体系规划(20082020)正式向社会公示，明确将金华-义乌升格为与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一。 省政府将金华义乌都市区定位为长三角区域中心城市，必将带来新一轮发展的大好时机。,发展前景,金义大都市，做大小商品贸易，通过金华和义乌紧密连接，通过功能的互补，联合做大综合产业区，并实现人均年收入3000-8000美元。把金华发展为全省中西部地区的中心城市，发展前景看好。,义乌的小商品贸易服务已享誉全球，但对周边地区的产业辐射影响力却较弱，要巩固义乌在全球小商品贸易服务中的地位，就应该与金华相联合。 金义大都市区包括金华市区、义乌市、东阳市、兰溪市、永康市、浦江县和武义县，面积约0.97万平方米。将以金华中心城组团和兰溪中心城组团、以义乌中心城组团和东阳中心城组团分别形成大都市区的两大核心区，以永康、浦江和武义的中心城区构成都市区外围的人口和产业聚焦点，形成“双核多点”，促进两大核心区的发展。 未来，金华和义乌紧密连接，通过功能的互补，联合做大综合产业区，并实现人均年收入3000-8000美元。,发展前景,注：金义大都市不包括潘磐安县,【金华城市发展总目标】将金华市建设成为我省中西部地区的中心城市。 围绕总目标，分为四大子目标实施：一、建设世纪宜人的人居环境和山水生态城市；二、建成我省重要的交通枢纽和信息枢纽；三、建设培育现代工业基地；四、强化我省中西部地区的商贸金融中心、科技文化中心功能，培育浙江省中西部地区物 流、旅游中心。,城市位于长三角中心，对内对外交通便利，为城市经济以及房地产业的发展提供较好的发展平台。,金华,杭金衢高速,宁波,杭州,甬金高速公路：全长185公里，与上三高速互通,横贯浙江省中东部，是连接宁波、绍兴、金华三市的大动脉，也是宁波舟山港集疏运体系的主通道。 杭金衢高速公路：全长公里，是浙江穿越县市最多的高速公路。是20世纪末我省最大的公路工程建设项目。 金丽温高速公路：起于杭金衢高速公路仙桥枢纽，经金华市、丽水市、温州市，终于甬台温高速公路，全长约234公里，既是省道主骨架，亦是国道主干线在我国东南沿海地区的一条重要辅助线。 航空：在白龙桥以西规划建设4D级民用机场，占地3.3平方公里。近距离可以借用义乌机场。 未来规划道路交通：台缙高速、杭新金高速,交通规划,温州,金丽温高速,甬金高速,杭甬高速,义乌,金华市区将以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，构建“一个核心区六大功能区”的总体布局。 本项目处于城市核心区内，同时也是近期城市重点发展的方向，发展机会更上一层。,核心区：指一环以内内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市主要服务功能。 城南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区 城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区 城东：以金东区公共中心为特色的综合区 城西：以十里长湖公园为特色的综合区 城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区 城西南：以市工业园区和高新科技园为主的产业园区,地块所在位置,城市规划,居住用地发展发向 充分利用武义江、义乌江、金华江优美的自然环境，依托“三江六岸”构筑三条主要居住用地发展轴，以居住区或居住小区为单元，由内向外滚动发展居住用地。近期，沿金华江和武义江，向南、向东发展为主，远期向西北方向适量发展。,城市GDP,整体经济发展较为平稳、健康，短期内受国内外经济大环境的影响，发展势头减缓，但整体经济发展势头保持良好。2008年大金华GDP指标在省内排名第七。,20022008年金华市GDP（亿元）,2008年全市实现生产总值1681.85亿元，按可比价计算，比上年增长10.6%。为浙江省排名第七位。（前六位为：杭州、宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华）,数据来源：金华统计局宁波中原,城市GDP,从2008年各市市区的GDP总量来看，目前义乌市的经济发展要远远领先于金华市区，整体经济有待进一步发展。,时间：2008年,金义GDP=815亿元,数据来源：金华统计局宁波中原,产业特征,整体经济结构中，二产业为主，但第三产业比重逐步增加，产业结构逐步合理。,20022008年金华市三类产业比重分布,2008年全市实现生产总值(GDP)1681.85亿元，按可比价计算，比上年增长10.6%。其中：第一产业增加值89.61亿元，增长5.2%；第二产业增加值903.07亿元，增长10.0%；第三产业增加值689.17亿元，增长12.1%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长8.1%，批发和零售业增长13.6%，住宿和餐饮业增长6.9%，金融业增长13.7%，房地产业增长5.5%，其他服务业增长13.9%。,数据来源：金华统计局宁波中原,固定资产投资和房地产投资相对同类城市较低，发展空间较大，同时房地产投资增速状态良好，亦是对未来房地产发展前景的认可。,2008年，全社会固定资产投资列长三角城市第15位，为586.93亿元；房地产开发投资列第11位，为140.54亿元。 固定资产增速为8.6%，为长三角同类城市排名13位。房地产投资增速为15.7%，排名9位。房地产投资增速表现相对较好。,排名13,排名9,排名15,排名11,固定资产投资,数据来源：金华统计局宁波中原,人均收支情况,人均可支配收入不断增长，人民生活水平不断提高。人均消费支出增幅相对较缓慢，侧面说明可挖掘需求空间较大。,20022008年金华市城镇人均可支配收入,20022008年金华市城镇人均消费支出,人均消费支出占可支配收入比重,数据来源：金华统计局宁波中原,居民消费和储蓄,社会消费品零售额增长良好，表明零售业发展较为乐观。,20022008年金华市社会消费品零售额,20022008年金华市城乡居民储蓄,社会消费零售额与城乡居民储蓄比较,区位,交通,配套,景观,土地属性,属性综述,项目位于城市发展主方向，盘踞商贸居住区，毗邻市政府，占据城市发展核心位置，地段位置十分优厚。,项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。,项目周边地段成熟，周边生活、医疗、教育、市政等配套较为完善，具备生活功能、商务功能良好的发展背景。,内部无水系，内部资源资源有所不足,城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，毗邻市政府，地块整体综合素质较好，其中地段、交通、配套等资源优势突出，项目规模大可操作性强。,城市背景,城市未来规划起点高城市发展蓝图看好，目前城市经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。,地块,项目规模大，容积率高，适合发展集住宅、商务于一体的大型城市综合体。但项目西北面以及东面现有建筑给项目规划带来一定难度。,市场环境 分析,经济测算,项目定位,住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 本项目适宜性评价,土地属性研究,住宅市场分析,整体市场分析,重点竞争市场,主要市场结论,整体走势 价格走势 板块格局 整体市场研判,竞争界定 竞争市场表现 产品结构 重点竞争个案分析,年度走势来看，市区住宅成交量在100万以上，并每年保持小幅度上涨，价格整体处上涨通道，同类地段同类楼盘涨幅在5%-10%。,整体走势,金华市区住宅年度成交走势： 单位：万万,金华市区住宅价格年度走势及增长率： 单位：万万,金华住宅年度成交量保持100万以上，并且每年保持小幅度上涨。 从住宅价格上来看，金华市区住宅价格上涨明显，除06年涨幅不大以外，整体平均涨幅保持在10%以上。,整体看，近年金华住宅市场平稳发展。进入09年以来市场销售表现良好，3月份后成交明显放量，市场存量不断下降，市场呈现乐观局面。,整体走势,一年来住宅成交走势： 单位：万方,数据来源：房地产交易中心/宁波中原,金华市区在一个年度周期内共成交约80万方，月均成交量6.5万方； 从09年3月开始，市场回暖，成交量明显提升，月成交量在8-15万方。,金华市区住宅价格走势： 单位：元/平米,进入09年价格上涨明显，09年7月份住宅均价突破5000元/平米，达5700元/平米；随着土地价格上升，后市依旧有上扬的动力。,价格走势,数据来源：房地产交易中心/宁波中原,月度成交价格，由于总成交基数不大，成交走势容易受个别楼盘成交影响，价格波动较大。 整体看09年4月后价格涨幅较为明显，个别楼盘较08年涨幅超过5%。,以江为界，目前金华房地产可主要分成三大板块，其中本地块所在城南板块，是城市发展方向，是目前金华房地产开发的重点热点区域。,城南板块,城北板块,城东板块,根据房地产发展的区域性，把金华房地产划分为三个板块： 城北板块：属于老城区，板块的地段成熟，配套齐全，是目前金华高价位区域，沿江一线江景房单价已突破万元。但随着城区土地供应的不足，未来供应量将有所放缓。 城南板块：城市的发展方向，区域内中高端楼盘集中，是目前金华房地产开发的热点区域。 城东板块：地段相对陌生，周边配套不全，房地产开发还处于起步阶段,本案,板块分析,经历07年和08年土地放量高峰后，09年住宅或商住土地推出明显放慢节奏，预示未来1-2年内市场住宅供应量将有所增加，后续仍有一定竞争压力，长期看住宅市场发展看好，供求关系相对健康。,07年土地市场回暖，受07年一手住宅市场火爆的影响，商住、住宅成交地块达到一个高峰；08年，受市场大环境的影响，土地市场有所回落，但依旧保持在高位。 土地挂牌多以商住或商业办公住宅综合性质性质形势出现，纯住宅地块较少综合性质土地较多。 以中小规模地块出让为主，规模大盘较少。,金华市区住宅或综合性质土土地成交情况: 元/平米,未来 研判,至目前,由于各地块地段、资源等因素差异，住宅（商住）地块的楼面价变化较大，但总体来说，金华市区地价格呈上扬趋势，而地价的上扬将推动房价上升。,09年成交的住宅或综合土地成交情况：,未来研判,金华市区年度土地楼面价(住宅或综合性质土地,，不含未知容积率地块）: 元/平米,至目前,城南板块以及城北老城区的项目是本地块未来面临主要的竞争,竞争市场,保集蓝郡,利玛国际锦苑,泰地世锦园,永盛新阳光,新都会,1号公馆,本地块,御江帝景,盛世天成,三江国际花园,竞争选定,根据本项目情况，结合目前市场客户情况、地段等因素，本项目未来面临城南板块区域内直接竞争；同时面临着城北板块老城区域项目的客户分流。,在竞争区域内，楼盘销售表现较好，以中高档楼盘为主，主力面积90-150平米三房，主力价格在5000-6500元/平米之间。一线江景楼盘溢价能力高，出现300平米以上纯大户的豪宅项目，销售相对缓慢。,市场表现,竞争区域主要在售楼盘情况：,竞争市场,80-100平米和120-150平米户型是市场主力供需区域，市场整体销售表现尚可，其中120-150平米（三房）和别墅（城市别墅）销售表现较突出。,产品结构,08年以来金华城南板块产品供应情况,销售表现较好，存量不多,销售表现较好，还有一定存量。,排屋为主，目前市场基本无存量,竞争市场,主力110-126平米以及少量80平米的销售表现较突出，144平米以上大户型市场有一定抗性，销售相对缓慢。点式或短板销售要好于长板高层，边套户型销售好于中间套。,产品销售表现,典型案例： 利玛国际锦苑一期销售分析,从A幢来看，边套销售明显好于中间套 三幢楼整体来看，小面积的销售明显好于面积大于140平米以上，其中110-126平米的销售表现最突出。,竞争市场,竞争个案,泰地·世锦园,开发商：金华市万通置业有限公司 经济指标：占地面积112亩，建筑面积23万平方米。 项目位置：环城南路以北，八一南街以东。 产品情况：12幢高层和12幢小高层组成，面积段为100-270平米，主力面积段120-140平米。 上市时间及销售价格：2009年7月25日开盘，均价6500元/平米，其中高层价格在6100元/平米左右，小高层价格在6800元/平米左右。层差100元/平米左右。 销售情况：已售46套，销售率47%。 客户情况：以私营业主，事业单位、公务员等高收入人群；区域来源，以市区为主（江南、江北都有，江南的比例高一点），周边县市也有一定比例。,一期,该项目是江南同类产品售价最高的，与本地块有一定的相似性，无景观等资源优势，通过产品整体规划，来到达较高的溢价。,竞争个案,泰地·世锦园,从该项目的销售表现来看，小高层和高层的面积在120-140平米产品市场接受度比较高；剩余后续产品主力面积在130平米以上。,面积136平方米 三室二厅二卫,面积114平方米 三室二厅一卫,面积100平方米 二室二厅一卫,项目近邻本地块，在小区规模和产品品质上一般，以平价入市，整体销售情况良好。,竞争个案,利玛·国际锦苑,开发商：金华利玛房地产开发有限公司 项目位置：宾虹路以南、双龙南街以西。 经济指标：占地面积30多亩，建筑面积7万多平方米。 产品情况：由6幢高层组成，一期由A、B、C三幢组成，主力面积为110-160平米，另有少量80平米；二期为D、E、F幢组成，其中主力面积为90平米和130平米。 开盘时间及销售价格：09年3月份，二期预计09年10月份开盘。均价5600元/平米，东西价格差为200元/平米，层差100元/平米。物业费1.2元/平米.月，车位10万/个。 销售情况：销售率48%。 客户情况：区域来源以江南江北为主，另外，周边县市客户也有一定比例。,A,B,C,D,E,F,一期,二期,建筑面积121.35平方米 三房二厅二卫,建筑面积80.64平方米 二房二厅一卫,江南规模大盘，项目地段相对较偏，项目产品线丰富，通过提高项目品质、理想价格入市，目前销售状况较好。,竞争个案,保集蓝郡,别墅,未上市,花园洋房,多层,高层,开发商:浙江保集房地产开发有限公司 项目位置：义乌街以东、东阳街以西、和信路以南、330国道以北。 经济指标：占地面积20.2万平方米，建筑面积约33万平方米。 产品情况：联排别墅/排屋/情景艺墅(多层)/高层/公寓/商铺 。 已上市产品情况：排屋主力面积在330-360平米，情景花园洋房主力面积200平米，多层主力面积110-140平米，高层为70-90平米。 上市时间及销售价格：其中别墅价格总价240-300万元，08年初推出花园洋房，价格6500元/平米（其中1F、2F带地下室，地下室售价3500元/平米），09年初推出多层价格6500元/平米，09年7月推出高层价格5600元/平米。 销售情况：排屋、花园洋房、多层售完，高层剩70平米，总销售率54%。 客户情况:主要为本地改善型客户,高层客户中有一定量的投资客。,88平米，二房二厅一卫,69平米，一房二厅一卫,竞争个案,保集蓝郡,别墅、多层以及花园洋房已售完。目前在售高层，以小面积为主（9070政策要求），针对一次以及投资客户，销售表现优异。,项目地处市区核心，拥有绝佳的景观资源和完善的配套设施，是金华最顶级豪宅。以2万/平米单价，遥遥领先其它公寓楼盘，显示一线江景较高的溢价能力。,竞争个案,御江帝景,别墅,花园洋房,多层,开发商：金华市江晨房地产有限公司 经济指标：占地面积2.35万平方米，建筑面积约6.93万平方米。 项目位置：中山路南侧、西市街东侧、高井巷西侧、婺江东路北侧。 产品情况：高层/商铺。 已上市产品情况：由6幢1924层的高层组成，主力面积300400平方米 。 上市时间及销售价格：1#、2#楼总价600-800万元，于2008年12月6日先推2#楼价格20000元/平米，2009年上半年推出1#楼。 销售情况：2#楼售完，目前1#楼在售。1#和2#楼共售出32套，尚有49套可售，销售率40%，36#楼尚未开盘。 客户情况：有金华本地区的私营业主、企业高管，也有浙江省内温州等地的客户。,1# 御峰,2# 名门,一期,项目特色： 一、住宅抬高达到18米，户户有江景资源 二、干挂花岗岩外立面，每层住户拥有大型空中花园 三、在中部顺延向西方向在建筑中部开辟9米宽的视线通廊 智能化设备： 一、全景观断桥技术 二、隔热隔音 三、中空落地玻璃,305平米，五房二厅五卫,竞争个案,御江帝景,超高层项目，产品品质一般，销售周期长，价格相对较低，剩余户型基本为190平米左右的，表明市场大面积存在一定的抗性。,竞争个案,新都会,别墅,花园洋房,多层,开发商：金华金鹰房地产开发有限公司 项目位置：市八一南街1168号。 经济指标：占地面积49041平方米 ，建筑面积约20.5万平方米。 产品情况：高层/商铺。 已上市产品情况：由6幢1733层的高层组成，面积106190平方米，主力面积140150平方米。 上市时间及销售价格：2007年10月9开盘，1#和2#楼于2009年3月28日开盘，目前均价5280元/平方米。 销售情况：1#和2#楼及综合楼目前已售276套，销售率66%。 客户情况：主要为本地改善型客户，以江南为主。,面积128平方米 三房二厅二卫,面积110平方米，二房二厅一卫,竞争个案,新都会,项目是南国名城最后一期，项目之前几期入住产品市场认可度较好，目前该项目预定较好。,竞争个案,南国名城之1号公馆,别墅,花园洋房,多层,高层,开发商：华创集团浙江天龙置业发展有限公司 项目位置：金华市八一南街1388号。 经济指标：建筑面积4.5万平方米。 产品情况：高层/联排/商铺。 已上市产品情况：由一栋东边高30层、西边高25层的联体高层住宅和18套排屋组成，高层面积101134平方米，联排470500平方米。 上市时间及销售价格：现正接受预订，预计价格高层40006000元/平方米 联排500万元/套。 销售情况：目前尚未开盘。 客户情况：主要为本地改善型客户，以江南为主。,该项目产品线跨度大，其中多层90平米和别墅销售较好，高层单身公寓由于上市时间相对较晚，还有少量存量。,竞争个案,永盛新阳光,别墅,花园洋房,多层,高层,开发商：永盛集团有限公司 经济指标：占地面积60589平方米，建筑面积23万平方米。 项目位置：双龙南街以西，330国道以北。 产品情况：多层/精英公寓/排屋/沿街商铺/叠加湖景房。 已上市产品情况：由联体排屋、多层住宅、单身公寓、商铺组成，单身公寓3050平方米，多层80135平方米，联排400平方米。 上市时间及销售价格：2008年9月15日开盘，目前多层5000元/平方米 高层朝南45004600元/平方米，朝北4100元/平方米 单身公寓4500元/平方米 联排200260万元/套（地下室3000元/平方米 车库4500元/平方米 阁楼3500元/平方米。 销售情况：已售162套，销售率96%。 客户情况：别墅和多层以本地改善型需求为主，高层单身公寓以投资客为主，,整体市场,市场 小结,竞争市场,城南板块以及城北老城区的项目是本地块未来主要面临的竞争； 竞争区域内，近期楼盘销售表现普遍较好，呈供不应求态势，其中品质型大盘竞争优势明显。 主力价格在5000-6500元/平米之间，随着近期新拍土地价格的上扬，未来房价仍有较大的上升空间。 80-100平米和120-150平米是主力供求户型，市场整体销售表现尚可，其中120-150平米三房以及城市别墅销售表现较突出,住宅市场以平稳发展为主，供求关系相对较好。进入09年以来市场销售好转，成交回暖，市场存量下降，市场发展前景看好。 近年房价以稳中小升为主，落后于其它周边城市。09年价格上涨明显，后市依旧有上扬的动力； 靠近市中心的城南和城北板块发展看好，城南板块为近年发展的热点板块。 本地开发商为主，外来知名开发商较少，一定程度上制约本地房产价格以及楼盘品质的提升。本地客户为主，少量周边县市客户，投资客比例不高。,商业市场分析,商业发展分析,分业态发展分析,主要市场结论,商业发展阶段 商业发展格局 主要商业体分析,百货类分析 超市类分析 家具类专业市场分析 影视电玩类分析 餐饮类分析 业态发展机会评价,发展 阶段,市场 表现,经营模式 赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金 收入,金华市商业市场发展处于高速发展阶段，发展不断成熟，商业业态齐全，多个大型百货、大型超市进入，并有多个大型商业体即将开业，未来商业竞争将愈加激烈。,发展阶段,金华已形成江南、江北两大商业中心，业态齐全，基本涵盖了金华所有的消费群体。,商业格局,江北商业中心,江南商业中心,本案,世贸中心,银泰天地,江北商业中心是金华传统的商业区，商圈业态齐全、辐射范围广，人流量大，租金高。,商业现状,江北商业中心,江北商业中心 类型：全市型商业 发展概况：江北区是金华传统的商业区，其中以西市街为中心，人民广场、新华街、解放路、后街、组成了金华老商业区的第一商圈。商业辐射能力强，地位无法撼动。以大众型中档消费为主。 业态：大型超市、百货为主带动其它类型的发展，业态较为齐全。 主要商家：金华一百、大世界、恒大百货以、乐购、银泰百货、沃尔玛、莱迪广场等商业网点。 租金和经营情况：区域内租金高、人流量非常大，可以用寸土寸金来形容； 以恒大为例，由于位置优越，加上业主较强的经营和管理能力，前年首次以5年一次性拍卖形式进行招租，底层一年的租金收入就达上千万元，平均每平方米的租金价格为10-15元/天·平，就是恒大三楼每平方米的年租金价格也在8元/天·平左右，目前恒大商业五楼数码城招租租金也在1.1-2.3元/天·平米,江南商业中心,江南商业中心 江南是新兴的商业中心，商业内有银泰百货、冠达名品、江南一百、加贝超市、数码广场、时代超市以及苏宁、国美、商城专业市场等业态；但由于消费习惯，业态的复合程度（规模、数量）品牌档次的区别，相较于江北来讲，仍然属于次级商圈。 区域内商业氛围正逐渐加强，租金水平，以部分沿路市场1楼租金在3-12元/天.平米。但未来有较大的上升空间，如世贸中心售价按6%的回报率计算，其一楼沿街的租金为13元/天.平米，内部的一楼租金在5元/天.平米，二楼4元/天.平米,江南商业中心是新兴的商业中心，目前规模产品档次相对江北属于次级商业圈，随着未来世贸中心的建成，其商业地位将有明显的提升，未来将与江北商业中心并驾齐驱。,商业现状,位于江北老商业圈核心地段，是集时尚百货、大型超市、精品店和娱乐、运动、休闲、餐饮为一体的城市中心商业综合体，是对江北商业中心的提升和补充；也将是银泰百货在当地的第三家分店。,未来商业,银泰天地,项目位置：银泰天地位于江北老商圈核心地段，位处解放路与新华街交界。 整体概况：商业体量为10万平方米。整体建筑分为A、B两楼，A楼为主力百货（银泰百货），B楼为辅营业态。共有地下2层，地上6层，3层以上两翼全部连接，以连廊结构形成时尚百货、大型超市、精品店和娱乐、运动、休闲、餐饮为一体的城市中心聚合体。 预计开业时间：09年9月,A楼,B楼,租金水平较高，业态面广，是商业发展的黄金地段，加之大型主力店的引进，带动整个项目的招租，目前整体招租情况较好。,银泰天地,业态：其中A楼为银泰百货，B楼为1-3楼为餐饮、服饰店为主，3-6楼以数码、美食、影院、家电为主。 租金水平：一层：商场内部16元/平米天左右，沿街25元/平米.天；二层租金约在8.5元/平米.天。 租金情况：整体招租情况较好，目前已经确定的部分大型主力店有银泰百货、福泰隆超市、横店五星影视城、屈臣氏等,1F,2F,未来商业,3F,5F,6F,4F,银泰天地,未来商业,是目前在建金华市中心最大的商业体，其规模和商业品质，将在未来明显提升江南商业中心形象气质。,世贸中心,项目位置：位于金华市核心区，毗邻金华市政府，北临宾虹路。 项目规模：项目总体量为23万平米，商业面积达15万平米，商业营业面积为地下一层，地上5层。 项目定位：是集购物、休闲、酒店、办公、娱乐、餐饮、文化、旅游等8大功能于一体的一站式、复合型、多功能、生态型、全新体验式Shopping Mall 。 开发商：华越置业 预计开业时间：2010年,世贸中心,未来商业,依托大型超市、百货，形成复合度较高的大型城市购物中心，包括家乐富、CMG国际影城等多家主力店进入。,世贸中心,世贸中心,未来商业,商业主要业态：精品购物、超市、餐饮、数码、娱乐休闲、影视电玩等主要业态。 主力店：包括2.3万平米的家乐福，3万平米天虹或杭大百货，0.6万平米的CMG电影城,招租先行，租售结合，小面积分割出售。12年半委托经营，8%年回报，目前招租以及销售情况较好。,世贸中心,租售方式：租售结合，大面积主力店招租，小面积商铺带租约出售为主。其中销售部分，主力分割面积为20-40平平米，一层层高5.4米，二层以上层高为4.9米。 销售价格： 1楼中环商铺4.5万/平方米，其中沿街12万/平方米 ； 2楼3.7万/平方米 ；3楼2.7万/平方米 ；4楼1.7万/平方米。采用返租形式，按8%的回报率返回，其中第一第二年直接从售价扣除，12年半委托经营。 销售和租赁情况：从去年底开始，分三批开盘销售，目前已经完成销售1000多套（销售部分共1600套），招租部分已经引进家乐福超市，CMG国际影城，肯德基、必胜客 ，其中百货定位为中高端，品牌为杭大百货和天虹百货二选一。,世贸中心,未来商业,从分布来看，金华超市主要集中于江北人民广场和江南福泰隆广场附近，包括乐购、沃尔玛、家乐福（建设中）、世纪联华（建设中）等大型超市，超市竞争将越趋激烈，未来将越趋饱和。,业态分析,超市分布,乐购,沃尔玛,三江购物,福泰隆,福泰隆,福泰隆,加贝超市,时代超市,家乐福,世纪华联,福泰隆,福泰隆,欧乐超市,现有的,未来的,超市经营状况,主要超市经营状况分析：,业态分析,金华现有的超市晚上6：009：00购物时间段内，购物人流来看，目前超市整体经营情况良好。,目前经营状况较好，随着华联、家乐福的入住，市场将趋向于饱和，但超市布点集中于两个区域点，由于该类消费对便捷性的要求，周边服务社区的中小型超市仍有一定发展空间。,超市发展评价,超市发展状况： 超市分布集中于两个点，即人民广场周边300米，以及福泰隆广场周边。 金华本地福泰隆超市采用中等规模多点布局大策略，外地超市一般采用规模效应。 从已开业的超市状况来看，整体经营状况良好（加贝经营一般）。 未来随着家乐福（2.3万方），世纪华联（2万方），未来竞争加剧，市场基本趋于饱和。,相关人员观点： 倪波 世贸中心 销售招商主管 金华的其他商业一般，零售业却相当发达，从目前来看，沃尔玛、乐购都经营很好，本地的福泰隆也不错，市场还是有发展的机会的，但是马上城南这一带会多几个大超市，市场将处于饱和状态，再在这一带发展超市空间不大。,业态分析,浙中家居市场是占金华家具市场的主要份额，目前国内家居品牌连锁尚没有进入金华区域。,家具市场,浙中家居锦绣国际店,浙中家居洪隆店,浙中家居商城店,东方美家居生活馆,业态分析,本案,浙中家居市场通过市场布局和品牌错位经营，取得不错的经营效果，在金华市场享有较高的知名度。,家具市场,业态分析,目前金华家居市场经营较好，客户面较广，如l兰溪、武义等周边周边县市中高档消费者，中高档产品还有一定发展机会。,家具市场发展评价,家居发展状况： 金华市场目前家居消费已基本集中于四大家居市场，其他家居店很少。 浙中家居市场是金华老品牌，其洪隆店开业近14年，经营状况良好 家居市场租金水平在0.7元/平米.天2元/平米.天，租金承受能力一般；如洪隆市场，1楼租金大约1.6元/平米.天，二楼1.2元/平米.天，三楼在1元/平米.天。四楼0.9元/平米.天，五楼0.8元/平米.天。,相关人员观点： 浙中家居市场招商人员 我们是采用错位经营，其中商城店是面向大众、洪隆店是中档次的、锦绣店是高档次的；我们是金华的老牌品，其中洪隆店已经14年了，锦绣店也快2年。 洪隆店、锦绣店这样中高档次的，虽然人不是很多，但进来的10组客户中有九组会成交，我知道这里有一个品牌曾经有一天成交100多万。 浦江、l兰溪、武义等周边的县的客户会过来买，像义乌虽有专业家居市场，其档次不高，很多人还是会在金华购买。,业态分析,目前金华各档次的百货购物主要以集中式的百货公司为主，没有真正意