滨海游艇、皮划艇休闲俱乐部项目可行性研究报告书.doc

滨海游艇、皮划艇休闲俱乐部项目可行性研究报告二一三年三月滨海游艇、皮划艇休闲俱乐部项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目概况项目名称：XX滨海游艇、皮划艇娱乐休闲俱乐部项目建设单位：XX滨海游艇皮划艇娱乐休闲俱乐部建设地址：山东XX经济区建设总投资：9,302万元财务净现值：8,681万元内部收益率：29.59%占地面积：8公顷；120亩；120,000m2 建筑面积：100879容 积 率：0.84建筑密度：43.86%销售收入：7,135万元收回投资：3.33年绿化面积：4,570绿 化 率：12%XX市委市政府已经确立未来旅游休闲产业的发展目标，即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立XX休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将XX打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。针对XX市正面临由观光型向休闲度假型过渡的发展的现实，XX市委市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的XX生态旅游基础设施建设项目，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持山东旅游基础设施第一名。鸭舌岛湿地公园、辽河左岸湿地公园、辽滨水城，温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着XX市旅游产业正在转型升级。随着山东沿海经济带开发开放上升为国家战略，XX依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。山东沿海经济带发展规划中指出，“XX要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将这条沿海带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。时序更迭、光阴荏苒。奔腾雄阔的大辽河在自然界中无声的记录着辽滨日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。近年来游艇俱乐部、码头度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。厚天载物，物以竟择，适者生存。作为大辽河入海口彼岸的辽滨水城，为发展游艇俱乐部、建立码头度假村提供了得天独厚的条件。该项目为辽滨水城注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的海湾地区从而成为新的财富增长点。第一个游艇码头俱乐部诞生上个世纪60年代，美国的“南卡罗来纳洲”的希尔顿黑德岛上。这里已经成为集旅游 、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的游艇基地。目前已遍布于世界发达国家，欧美、澳大利亚等比较广阔的海口、海湾地区，规格、形态各异的游艇俱乐部、度假村无处不在。就中国境内而言，香港、澳门、台湾、上海、青岛、苏州、长沙以及最近的大连星海湾，发展速度非常迅速。中国近三年内发展起来的游艇制造企业200多家，其中有40%是靠原始的制作工艺逐步发展起来的小作坊，有20%是以翻版一些国外船艇发展起来的。然而，就在这不到一年的时间内，40%的中外合资游艇制造企业迅猛发展。在金融危机影响下的澳大利亚、美国这两大游艇制造国，争先恐后把企业迁移到经济欠发达国家，在中国境内表现的极为明显。游艇的消费市场主要集中于经济发达国家（含中东石油输出国），全球平均每年的游艇经济收入500亿美元以上。其中，大的消费市场是美国，每年的销售额达150亿美元左右；其次是西欧诸国和日本，每年的销售额约100亿美元左右。我国70年代生产的游艇，主要是供公园、人工湖及海边用的玻璃钢划桨艇、机动小艇和机动游览艇。到了80年代，随着我国改革开放的深入和国内旅游业的发展，通过引进先进技术、来料加工、与外商合资、引进专家和外商独资办企业等办法，促进了我国游艇业的发展。 到了90年代，我国游艇的设计和建造水平有了较大的提高，但更重要的是游艇旅游度假的商品意识增强了。因此相应地出现了多个国际游艇俱乐部。首先，在大连成立了大连国际游艇俱乐部，接着是北京国际游艇俱乐部、秦皇岛国际游艇俱乐部以及广东境内的东莞、沙田等四个游艇俱乐部。这些国际游艇俱乐部的诞生，标志着我国游艇业向前迈进了一大步。其次，举办国际游艇展览会。1996年4月在上海举办的“第一届中国国际船艇及船用技术设备”展览会，参加展览会的有中外100多家厂商，其中不少展品是游艇及其配套设备。这次展览会把国内游艇厂家聚在一起，加强了交流，促进了共同发展。1997年4月又在上海举办了“第二届中国国际船艇及船用技术设备”展览会。在上届的基础上，这届展览会更为活跃，更有成效。另外，1997年4月在大连也举办了“97大连国际休闲、娱乐、体育用品暨游艇博览会”。在这些展览会之前，在上海曾举办过“国际休闲用品展览会”，游艇也是这次展览会的重要项目。在中国成功地举办国际游艇展会，说明我国游艇业有了突破性的发展。近年来，由于玻璃钢游艇生产属于劳动密集型产业，因此国外、台湾、香港等地的游艇厂商已出现向内地转移的趋势。我们应当抓住时机，利用外商资金发展我国的玻璃钢游艇产业。同时瞄准国内外市场的需求，生产适销对路的产品，疏通出口渠道，降低成本，提高竞争力，同时拉动旅游、餐饮等相关产业的发展。1.2企业概况XX滨海游艇俱乐部是以辽滨船舶修造厂为基础，以大连金海岸游艇俱乐部为依托，联合开发的项目。辽滨船舶修造厂，位于辽河入海口处的辽滨水城，与营口市隔河相望，是大辽河两岸以制造豪华游艇、中小型船舶、承修大型货船、海洋工程船、钢结构工程及船舶改装的知名船舶修造厂。企业始建于1958年，2004年8月转制为民营企业。占地面积67,000m2，建筑面积4,300m2，可利用口岸500多米，拥有员工120人，高中级工程技术人员16人。持有国家农业部大连船检局颁发的30m以下，钢制渔船修造修理资质证书；山东省地方船检局颁发的30m以下，600马力以下，钢质、客货商船建造修理资质证书；山东省地方船检局营口船舶检验处颁发的15m以下多功能玻璃钢游艇建造修理资质证书。具有年生产销售各类多功能游艇200艘的能力，产品出口欧、美、亚各国。该厂不断地提高自主创新能力。几年来先后与大连新新船舶设计研究有限公司、辽河油田浅海公司建立合作关系，从而提高了豪华游艇、中小型船舶的设计、制造、维修的整体能力。服务于XX、营口两市的游艇、交通运输、客商、渔政、公安、边防贝类养护船的制造和维修。大连金海岸俱乐部是中国游艇的门户，权威进口游艇销售商，美国宾士域水星游艇及服务的代理商，拥有游艇会员200余人，在管游艇20余条。经过十几年的奋斗，公司的游艇产业越做越强，同时具有先进的管理经验和经营理念。对周边的游艇修造、销售、旅游、餐饮，以及房地产业都产生了极大的拉动作用。该项目是旅游资源的深层次开发，是水上旅游的靓点工程，是大辽河海口、渤海湾各市、百里生态湿地旅游带旅游的交通工具。1.3项目提出的背景1.3.1发展目标    XX市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。    1、定性战略目标：    把XX市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。    旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济支柱产业。 2、定量战略目标 表1-1XX市旅游发展定量战略目标分阶段定量战略目标占GDP产业地位2008年9-10先导产业2010年10-11支拄产业2015年12-14支拄产业2020年15以上支拄产业定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度达到25%；20102015年间旅游收入平均增长速度达到20%；20152020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为XX市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。    3、各规划期旅游接待人数和收入指标根据对XX市旅游业“九五”、“十五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计XX市旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标如表3-3。表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次，￥亿元年份旅游接待（万人次）GDP平均增长旅游总收入平均增长国内海外总数国内海外（万美元）总收入2008年 9808.21988.2 76382878.7基期2010年171012.01722501165229119.7502015年342024.03444100232104581271002020年59854260277540618301407.8751.3.2自然资源XX市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据XX市委、市政府XX市旅游“十一五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将XX打造为“世界湿地休闲之都”。项目坐落在辽滨水城江南水乡风情园，86号路与大辽河交汇处。若干年的河沙淤积河中心形成了30km2的四箕子岛。辽滨即将成为重要开放的通商口岸，故起名为“辽滨岛”。岛上的自然景观更充分的体现了湿地生态、人与自然的亲和。水流湍急的大辽河受该岛的阻力作用得以喘息，双河道两岸形成了天然的避风港。临界河道水域宽度1,200m，水深513m，可停泊船位3,000t。距海口30km，上游为古镇田庄台、大帅府，北上到双台子河、太平河口，入渤海湾通大连、锦州、葫芦岛。海、河、陆地、岛屿和滩涂芦苇荡景色交映生辉，是游艇俱乐部与旅游协调发展的天然景观。滨海集豪华游艇制造、游艇俱乐部与码头度假村为一体，协调发展，是辽滨水城江南水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我市旅游业的顶级靓点。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，游艇俱乐部的发展也向一定的主题化发展。综观中外的美国“南卡罗来纳洲”希尔顿黑德岛，已经成为集旅游、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的游艇基地。目前遍布于世界发达国家，欧美、澳大利亚等比较广阔的海口、海湾地区，规格、形态各异的游艇俱乐部、度假村无处不在。每个游艇俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题的游艇俱乐部。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。1.3.2区域社会经济背景2008年XX市实现生产总值670亿元，增长11%。其中，第一产业增加值68.9亿元，增长7.6%；第二产业增加值489.1亿元，增长11%；其中工业增加值457.8亿元，增长10.8%；第三产业增加值117亿元，增长13.2%。三次产业分别拉动经济增长0.8、7.6和2.5个百分点。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为10.2%、72.5%和17.3%。年人均生产总值51,214元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。地方财政一般预算收入完成34.9亿元，增长17.6%；全社会固定资产投资完成367亿元，增长36%；社会消费品零售总额实现132.9亿元，增长23%；城镇居民人均可支配收入17,000元，增长14%；农民人均纯收入7,700元，增长20.5%。总体分析，XX市近年来经济发展迅速，其主要原因是工业发展增速和城市建设等固定资产投资加大。2008年石油天然气开采业增加值278.3亿元，增长2.9%；石油加工及炼焦业增加值68亿元，增长11.1%；化学原料及医药制造业增加值20.2亿元，增长57.2%。；全年装备制造业增加值28.5亿元，比上年增长87%。XX滨海游艇俱乐部项目，是充分利用荒地、滩涂等低产业密度用地，建设新型游艇俱乐部。开发商务旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。1.3.3区域旅游发展背景XX滨海游艇俱乐部具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。设有30个泊位的游艇俱乐部，可游览双台子河、太平河、大辽河两岸风光、名胜古迹，延伸到渤海湾旅游的山东沿海各市。 项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、红海滩、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，。1.3.4打造滨海的主体功能XX滨海游艇俱乐部借助滨海大道开发的滨海地带，依托湿地红海滩景观；充分利用生态水资源、依托滨海开发新区与XX形成的环线和辽滨水城建设，以游艇修造为起点、以豪华游艇俱乐部为卖点；以海滨湿地风光度假为靓点，形成以游艇修造、代理销售、租赁为主打，水上旅游、商务度假、居住为主线，打造湿地特色异域风情度假品牌。可提供水上娱乐、海上婚礼、海景拍摄、商务会谈、休闲娱乐、亲友聚会、游艇驾驶培训和水上旅游等服务功能。1.4编制依据1.4.1相关法律法规中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国植物保护条例1.4.2有关标准、规范中华人民共国旅游规划通则（GB/T18971-2003）旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）风景名胜区规划规范（GB50298-1999）1.4.3相关规划、计划东北地区振兴规划山东沿海经济带开发建设规划XX市国民经济和社会发展“十一五”规划XX市土地利用总体规划XX市旅游总体规划XX市“十一五”发展规划XX市“十一五”旅游发展规划XX市环境保护“十一五”发展规划1.4.4其他相关材料建设项目经济评价方法与参数第二、三版；该公司提供的有关资料和数据；新建项目的有关法律法规及政府文件；该公司与工程咨询有限公司签定的咨询协议。实地踏勘与座谈资料网络及其它公共渠道资料1.5编制原则1.5.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.5.2合理利用资源，规划建设经济合理。1.5.3优化设计、合理布置、节约用地 、节约投资。1.5.4优化流程、节省人、财、物。1.5.5合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.6研究结论游艇是继汽车行业发展之后的又一新兴行业，它的发展速度不亚于汽车行业，是名副其实的水上小汽车，是现代水上旅游的豪华交通工具，是发展旅游业的新兴产业。产业优势：游艇产业在全球发展较快，而在我国的发展速度和发展水平还处于起步阶段，其发展前景一定是可观的，且发展游艇产业的原材料资源充足，价格低廉。在国内发展可规避了高额的进口关税。尤其是国内廉价的劳动力资源、工资水平较低，可节约大量的生产成本。环境优势：项目地处大辽河入海口的辽滨水城，濒临世界最大的湿地公园、最大的芦苇荡、最大的红海滩、最大的丹顶鹤珍奇鸟类栖息地，山东沿海五点一线，滨海大道的辽河大桥飞架南北。面对辽滨岛，和沿海城市营口隔河相望，距XX市中心20km，据渤海湾30km，上游通古镇田庄台、大帅府；北上通双台子、太平河口，入渤海湾可通航大连、锦州、葫芦岛，是发展游艇俱乐部的首选。地域优势：XX市的经济发展速度每年都10%的速度递增，中国第三大油田辽河油田及相关的石化企业，在能源匮乏的情况下继续保持着增长势头。隔河相望的滨海城市营口市：以鲅鱼圈为驱动的港口资源、以大石桥为龙头的矿产资源、以电子、轻工、乐器产业链拉动的地方经济得以长足发展。资源优势：该公司具有强大的资金优势、游艇俱乐部管理优势。辽滨船舶修造厂具备500米长的口岸、占地6.7公顷，具备年修造豪华游艇200艘的产能和技术优势，具备河口、海域行船的地域优势，具备湿地公园的景观优势。价值优势：随着人民生活水平的不断提高及游艇产业的发展壮大，众多的游艇购买者都必须选择停泊游艇的环境。类似于城市小区、商场、酒店的停车场一样。给私家游艇制造一个停泊港湾，配套建设公寓、公园、购物、娱乐、深海捕捞、健身等配套设施，拉动相关产业有序发展。 大连星海湾游艇俱乐部及周边的房地产、餐饮、会展中心、公园娱乐等。在如沈阳浑河两岸、奥体中心建设中的高层住宅、高尔夫球场、垂钓园、娱乐设施。浑河上游戈的大小游艇、“碧桂园”号即将在沈阳与抚顺之间的水路通航。所有的水上运动都离不开功能较全的游艇俱乐部，发展游艇码头度假村旅游休闲产业势在必行。游艇、码头度假村旅游产业的开发对丰富区域文化生活、促进产业结构调整、提升了生态资源效益和土地价值，有着重大的意义。游艇俱乐部开发的直接社会效益是增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量，利于区域旅游品牌形象的打造。此外为城乡居民提供户外休闲旅游场所，满足人们回归自然、提供休养生息的高品位空间。可快速提升辽滨河口湿地知名度，扩大经济交流，促进合作，陶冶情操，促进水城文化健康有序发展。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。第二章 市场需求及预测2.1市场现状2.1.1国内游艇生产现状游艇，作为一种水上旅游娱乐工具是二战后才开始普及的，这比具有数百年历史的海运商船队要年轻很多。不过，由于游艇市场和游艇工业发展特快，到了80年代中期，其销售额已接近海运商船的销售额。游艇是一种水上娱乐性产品，在经济发达的国家它像汽车一样，是一种普及的高级耐用消费品，而它又比汽车含有更多的“娱乐性”乃至“奢侈性”。游艇壳体可用木材、钢铁、铝合金制造。随着玻璃纤维增强塑料（玻璃钢）游艇日益广泛，发展速度更加惊人。1960年在伦敦国际小艇展览会上，还只有6条玻璃钢游艇参展。而在10年后的1970年伦敦国际小艇展览会上，竟有90%的游艇由玻璃钢建造。目前在艇长620米左右的游艇中，玻璃钢游艇的比例占有90%以上。我国游艇业现阶段的主要出路是面向国际市场，同时瞄准国内娱乐消费旅游市场。我国在今后相当长的时期内对游艇消费会越来越多，市场会越来越广阔。现在的一个重要动向是，台湾和日本的游艇，在1988年出口美国分别高达1.25亿美元和1.22亿美元，到1992年和1993年平均对美国的出口已分别降到2,650万美元和4,550万美元。其中主要原因是由于劳务成本增加较大，而在中国国内生产游艇的劳务和材料成本远远低于日本、台湾，具有绝对的价格优势。2.1.2我市游艇俱乐部发展趋势XX紧邻山东中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区域交通网络发达。同时XX滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，XX旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主， 2009年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客217万人次，同比增长61%；旅游总收入9.3亿元，同比增长72%；市内相关酒店饭店入住率100%，各项旅游指标再创新高。发展游艇俱乐部为水上旅游大辽河沿岸历史文化、渤海湾、百公里生态湿地旅游带提供了水上观光的旅游新产品，为游艇码头度假村这种休闲旅游方式打下了坚实的基础，同时也提供了相对稳定的游客群。中国国内现阶段游艇码头度假村的投资回报率不断的提高，使得滨海地产开发的单一模式向着游艇码头度假村模式转变。内陆通航的溪流被视为劣势海湾滩涂，都有待变成为一个舒适的游艇码头度假村。这是湾海区域房地产增值的趋势，同时也是拉动经济、促使第三产业焕发活力的催化剂。我市的游艇俱乐部已初具雏形，辽滨造船厂有年产200艘多功能游艇的生产能力。近期从美国进口一艘高级游艇已投入运营，主要以海口水上观光、培训为主。为打造顶级海口湿地游艇俱乐部，由大连金海岸游艇俱乐部加盟共同开发建设滨海游艇俱乐部，其发展前景十分乐观。2.1.3市场定位本市生态型旅游产业发展战略建立在方兴未艾的生态旅游市场基础之上。XX市大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源，为规划和设计符合生态旅游市场需求的产品提供了基础保障。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为:    1、国内主导市场    一级市场: 东北工业城市。    本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城XX、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，工矿企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。    二级市场: 京津沪文化大都市。    本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来10年内有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。    二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。三级市场: 东南沿海经济发达城市。本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格局。 三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而XX市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。    2、海外重要市场    一级市场: 日韩地缘生态敏感国家。    日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。2001年，该两国分别名列中国旅游客源大国前两位；2002年继续保持了20%以上的客源增长率。XX市距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿地生态旅游资源，加之近年来XX市与日韩文化、经济与旅游交流活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条件。该市场可细分为：湿地生态观光旅游消费群体，生态系统观摩与考察旅游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游消费群体等。    二级市场: 港澳台血缘生态敏感地区。港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国湿地特征的XX市存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于XX市以独特生态旅游产品吸引该市场的湿地避暑休闲度假消费群体，湿地生态观光消费, 群体, ，湿地观鸟专项旅游消费群体，商务考察与经贸会展旅游消费群体等。三级市场: 欧美经济发达生态敏感国家。欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然生态环境良好的旅游经历。其主要细分市场为生态系统科学考察消费群体湿地生态观光消费群体，湿地及生态保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。牢牢抓住山东“五点一线”XX船舶工业基地建设的有利契机，利用XX与东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；以游艇修造、代理销售、租赁为主业，面向山东腹地提供旅游服务。发展会员，壮大企业，从而拉动辽滨水城船舶制造、餐饮娱乐、房地产开发的大发展。3、滨海休闲度假旅游滨海休闲度假旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主。近90的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春季、夏秋季节是滨海休闲度假观光旅游旺季。4、游客行为滨海休闲度假观光是游客出游的主要目的，其中以观光休闲为主，度假为辅。大约30的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式。这是现阶段高门票、滨海休闲度假、观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。2.2市场分析2.2.1滨海休闲度假旅游产品以红海滩自然保护区旅游、以自然生态农业观光、以本市及周边城市消费群体为媒介，以电视、广播、网络广告为媒介。向游人展示滨海独特的风光和绿地蓝天，游艇码头度假村优美的环境及驾游艇沿河海观光的乐趣，使XX滨海游艇俱乐部成为辽滨水城旅游景点建设的特色驿站。2.2.2区域旅游市场近年来XX旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。2008年XX市接待旅游人数998.2万人次，入境游客突破5万人次。XX市2006-2008年旅游统计主要指标对比攀升见表国内旅游人数512万人次760万人次979.5万人国内旅游收入29.93亿元51亿元76亿元入境旅游者3.1万人次5.3万人次8.21万人次旅游外汇收入1275万美元2324美元3828万美元旅游总收入30.9亿元52.7亿元78.7亿元根据XX市旅游局统计，在2009年“十一”黄金周旅游主要有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入，实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客217万人次，旅游收入9.3亿元，分别比去年同期增长61%和72%。旅游业带动其他行业突显。2009年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达100%以上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。2.2.2.1XX游客调查分析根据XX市旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到XX旅游的游客的消费行为具有以下特征。1、旅游客源增长特征分析XX市2008年接待旅游者988.2万人次，旅游总收入完成78.7亿元人民币，分别比2007年增长30和49%；相当于全市GDP的11.7，占第三产业增加值的67.3。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。2、客源市场地域结构特征分析XX市20062008年接待旅游者2268.11万人次，其中入境旅游者占7.3%，XX市的居民占40%，省内各市占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占12.7%。这一旅游者构成比例说明，XX市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来XX市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。2.2.2.2XX客源市场地域构成旅游动机与消费行为特征分析。据XX市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，探亲访友、休闲观光度假；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。XX市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、滨海休闲度假旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来XX旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。2.2.2.3旅游者的人口学特征分析1、年龄构成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，XX市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76；45-64岁和15-24岁，分别为19.43%和4.57%；而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。2、职业构成不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。XX市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。XX市国内旅游者职业组成序号职 业比重%1工 人6.82农 民12.53军 人3.24教 师7.95学 生2.16公务员10.57私营业主20.98公司职员8.99离退休人员2.110企事业管理人员6.811专业技术人员4.212其 他14.13、收入构成调查结果表明，XX市旅游者在收入构成上以收入1,000元月以下和1,0001,999元月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49。XX市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成序号月收入（元）比重% 1100031.75 21000199970.74 32000299913.76 4300049998.99 550004.762.3游艇俱乐部市场特征由单一造船向多元化经营过度，由海湾、海口向内河蔓延，由单一水上旅游向码头度假村过度，游艇由普通型向高级豪华型过度，泊位有一位数向两位数过度，由单一经营向出租、培训过度。国内的游艇俱乐部的发展速度每年都以15%的速度递增。第三章 项目建设的必要性该项目地处辽滨水城、辽河入海口右岸，与东北第二大港口城市营口市隔河相望，毗邻重要能源基地辽河油田，亿吨大港XX新港坐落其中。东北最大景观桥辽河特大桥穿境而过，京沈、沈大、滨海大道、盘海营四条高速公路紧密相接，输港铁路、高速客运铁路亦在规划建设之中。优越的区位和凸显的地缘优势，使辽滨水城成为极具开发潜力和美好前景的最佳发展区域。2009年7月1日国务院正式批准辽滨为国家级开发区。论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。3.1重大区域发展战略的交汇点地处山东环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。3.2世界罕见的资源环境随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。XX拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，XX汇集了五种环境景观资源。一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂30万亩，浅海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽，XX海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口，主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉，XX市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网：XX市地上水系发达，境内有7座水库，总蓄水量18,380万立方米，水面面积超过60平方公里，大、中、小型河流21条，境内总流域面积3,750.3平方公里。其中，全程流域面积大于5,000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1条，小型河流有16条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态农业观光和湿地旅游的目的地。3.3多元市场的汇集 我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，XX与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为XX市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区为基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地区为核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区为拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。3.4国家发展战略与政策的