碧海明珠住宅小区项目可行性研究报告——毕业设计.doc

碧海明珠住宅小区项目可行性研究报告摘 要本可研报告对碧海明珠住宅小区项目的可行性特别是经济方面的可行性进行了研究分析。通过研究分析，可以为项目的最终决策特别是该项目经济方面的合理性提供判别依据，同时还能为政府相关部门对该项目的报批审核提供文献参考。 该研究报告共分9章：总论、项目投资环境与市场分析、建设条件、建筑方案设计、工程项目环保节能消防、工程实施期间进度安排、投资估算及资金筹措、效益分析、结论及建议。另外，该项目建成后，不仅能给开发商带来可观的投资回报，而且还会给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益。同时又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。关键词：房地产项目；经济评价；敏感性分析；内部收益率；净现值IBlue sea pearl residential area project feasibility study reportAbstractThis feasibility study report on the blue sea pearl residential area especially the feasibility of the project economic feasibility are analyzed. Through research and analysis, we can final decisions for the project, especially in the project offered the rationality of the discriminant basis, at the same time also can provide the government related department review and approval of the program with reference. The study is divided into nine chapters: pandect, project investment environment and market analysis, construction conditions, construction project design, environmental protection and energy saving project fire, during the project implementation schedule, investment estimation and fund-raising, benefit analysis, conclusion and suggestion. In addition, after the completion of the project, not only can bring considerable return on investment to developers, but also can bring a lot of to the government tax revenue, obtained remarkable economic benefit. Can successfully relocated households again at the same time, improve and enhance residents' living condition and environment, and for the government in the social responsibility at the same time also can produce product on the local development level. Keywords：Real estate project； Economic evaluation；Sensitivity analysis； Internal rate of return； The net present value 1目录1 总论 11.1 项目背景与概况 11.1.1 项目名称 11.1.2 承办单位概况 11.1.3 拟建地点 11.1.4 建设内容与规模 11.2 可行性研究编制范围与依据 21.2.1 编制范围 21.2.2 编制依据 21.3 主要技术经济指标 32 项目投资环境与市场分析 42.1 投资环境分析 42.1.1 国家政治经济形势 42.1.2 项目开发地区的经济社会情况 42.2 市场供求分析 42.2.1 衡阳房地产市场形势分析 42.2.2 衡阳房地产市场特征分析 62.3 项目市场定位 62.3.1 项目需求分析 62.3.2 项目销售目标群定位 63 建设条件 83.1 地形、地貌、地震情况 83.2 气候条件 83.3 水文地质 83.4 交通运输条件 93.5 生态环境条件 93.6 施工条件 93.7 政策环境 94 建筑方案设计 104.1 规划设计原则 104.2 项目结构和布局 104.3 建筑户型特色 104.4 小区有关面积计算 104.4.1 建筑说明 104.4.2 相关计算 115 工程项目环保、节能、消防 125.1 环境保护 125.1.1 项目环境影响分析 125.1.2 减少污染的目标和措施 125.2 节能节水 125.2.1 设计依据 125.2.2 建筑部分节能设计 125.3 消防 135.3.1 设计依据与原则 135.3.2 总体消防设计 135.3.3 室内装修防火 135.3.4 消防道路设计 135.3.5 水量 145.3.6 室内消火栓系统 145.3.7 自动喷水系统 146 工程实施期间进度安排 157 投资估算及资金筹措 167.1 投资估算 167.2 资金筹措 167.2.1 自筹资金 167.2.2 其它来源 168 效益分析 178.1 财务评价 178.1.1 财务评价基础数据选取 178.1.2 相关说明 178.1.3 收入估算 178.1.4 编制财务评价报表 198.1.5 财务盈利能力分析 238.1.6 不确定性分析 258.2 社会评价 298.2.1 项目对社会的影响分析 298.2.2 风险分析 308.2.3 社会评价结论 319 结论及建议 319.1 结论 329.1.1 市场分析结论 329.1.2 经济分析结论 329.2 存在的问题及建议 32参考文献 33致谢 34附录：项目财务报表 351 总论1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称 碧海明珠住宅小区项目 1.1.2 承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：港币2000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员68人，其中高级职称18人，中级职称32人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。 1.1.3 拟建地点 本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积22810.28 m2，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连，南至望江路，东隔规划中的小学与中天路相连，北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望，距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。 1.1.4 建设内容与规模（1）建设规模（具体计算见4.4建筑计算）本住宅小区将建9栋13层两梯（电梯和人行楼梯）住宅楼，同时将配套建设一些基础建筑和设施，19号住宅楼共设有432套标准住宅房。小区总占地面积为22810.28 m2，小区规划总建筑面积为68617.08 m2，小区地上部分总建筑面积为55657.08 m2 ，地下停车场总面积为12960 m2 。建筑总容积率为2.44，建筑密度为19.21%，绿地率为30%。（2）建设内容（具体计算见4.4建筑计算） 物业办公室、商铺和会所：总建筑面积为4273.02 m2 ； 标准住宅房：总建筑面积为51276.24 m2 ； 地下停车场：占地面积为12960 m2； 小区值班室：占地面积为57.42； 小区垃圾站：占地面积为50.4； 绿化用地：占地面积为6843.08 m2 ； 篮球场1个，占地面积为420； 道路，其他设施等。1.2 可行性研究编制范围与依据 1.2.1 编制范围本可研报告的编制范围主要包括：项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、环保消防与节能节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。 1.2.2 编制依据 （1）珠晖区计划经济委员会、珠晖区城市规划建设管理委员会、衡阳市政计字第87号（2013）、衡阳市政建字第66号“关于碧海明珠住宅小区项目建议书的批复”。（2）衡阳市城市规划管理局（2013）、衡阳市规地字98号“建设用地规划许可证”。（3）衡阳市人民政府政房地字【2013】007号“关于对衡阳市衡阳富邦升辉房地产开发有限公司申请使用珠晖区沿江路国有土地的批复”。（4）衡阳市房地产管理局房地批字【2013】第6号“衡阳市城镇建设用地批准书”。（5）2013年衡阳市珠晖区规划设计方案。（6）2013年衡阳市珠晖区沿江路地质勘查资料。（7）衡阳市房地产年鉴（2006-2012）。（8）2013年衡阳市城市开发银行验资证明。（9）建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发展与改革委员会2006年审核批准施行。（10）投资项目可行性研究指南，国家发展与改革委员会2002年。1.3 主要技术经济指标表1.1 主要技术经济指标表序号项目单位数值1总用地面积22810.282规划总建筑面积68617.082.1其中：住宅建筑面积51276.242.2其中：1层商铺会所建筑面积4273.022.3其中：地下停车场建筑面积129602.4其中：小区值班室建筑面积57.422.5垃圾站50.403建筑密度%19.214容积率2.445绿地率%306项目总投资万元174207财务净现值万元8635.798财务内部收益率%45.509静态投资回收期年1.5510动态投资回收期年1.7211总投资利润率%238.7212总投资利税率%294.252 项目投资环境与市场分析2.1 投资环境分析 2.1.1 国家政治经济形势2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%。全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长14.7%。2.1.2 项目开发地区的经济社会情况2012年全市建筑业总产值317.63亿元，下降-10.3%；全市建筑业增加值114.88亿元，增长13%。房屋建筑施工面积2541.88万平方米，增长21.9%；房屋建筑竣工面积1238.71万平方米，增长21.5%。2012年全市固定资产投资1072.38亿元（含跨区项目投资8.63亿元，不计增速），增长36.3%。其中，城镇固定资产投资891.77亿元，增长24.3%。在城镇投资中，国有投资278.09亿元，增长35.1%。年内新开工项目个数1890个，增长13.1%。2.2 市场供求分析 2.2.1 衡阳房地产市场形势分析2012年前10月，随着衡阳市房地产市场成交量逐渐增加，开发企业资金压力有所减轻，开发商的投资意愿逐步回升，开发完成投资额的同比增长3.16%，商品房施工面积同比增长26.51%、新开工面积同比增长6.86%、竣工面积同比增长0.64%，但整体仍较为理性和谨慎。 （1）衡阳房地产开发完成投资情况 2012年前10月，衡阳市房地产开发完成投资71.29亿元，同比增长3.16%。市本级开发完成投资45.56亿元，同比减少10.07%，县（市）区完成投资25.73亿元，同比增长39.50%。10月份开发完成投资9.90亿元，同比增长32.03%。 （2）房地产资金来源情况 前10月，房地产资金来源小计104.06亿元，同比增长3.92%，较前三季度增长了17.13个百分点。其中市本级资金来源小计66.93亿元，县（市）区资金来源小计37.12亿元。全市国内贷款12.51亿元，同比增长0.43%，其中市本级国内贷款8.05亿元。自筹资金40.62亿元，同比增长19.59%，增长了17.76个百分点。其中市本级自筹资金21.90亿元。其他资金来源50.93亿元，同比减少5.19%，其中市本级其他资金来源30.09亿元。 （3）商品房开发建设情况 前10月，全市商品房施工面积1872.18万平方米，同比增长26.51%，其中市本级商品房施工面积1174.86万平方米，同比增长25.21%，县（市）区施工面积697.32万平方米，同比增长28.76%。全市商品房新开工面积506.60万平方米，同比增长6.86%，其中市本级新开工面积337.10，同比增长22.15%，县（市）区新开工面积169.5万平方米，同比减少14.45%。前10月，全市商品房竣工面积282.8万平方米，同比增长0.64%，其中市本级竣工面积221.91万平方米，同比减少3.05%，县（市）区竣工面积60.89万平方米，同比增长16.85%。 （4）商品房销售情况 1一10月份衡阳市商品房销售网上签约18778套，同比增长3.58%，网上签约面积214.8万平方米，同比下降4.55%，特别是在房交会上4天时间商品房网上签约3738套43万平方米、二手房成交554套3.9万平方米。 总体而言，2012年前10月，在房地产调控政策基调未变的情况下，衡阳市房地产市场整体处于正常的行业调整周期内，但从8月份开始呈回升态势，降速趋缓，市场热度明显增加，衡阳市房地产市场呈现出较大的发展空间。一是衡阳市经济规模日益扩大，人均可支配收入保持着较快的增长速度，城镇居民购买能力进一步加强，为房地产市场的持续发展提供了有力支撑。二是某种意义上讲，城镇化建设的过程就是房地产业的发展过程。因此，衡阳市城镇化建设步伐的不断加快和改善性需求的加强，衡阳市房地产开发投资仍将会继续平稳健康发展。 2.2.2 衡阳房地产市场特征分析近些年来，衡阳市房地产市场呈现出的特征如下：（1）房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系；（2）增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加；（3）商品房供给快速增长，市场需求较为平稳；（4）产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。2.3 项目市场定位 2.3.1 项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 2.3.2 项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：（1）一类客户：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。（2）二类客户：周边的私营业主项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。（3）三类客户：周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。（4）四类客户：珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作、就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而碧海明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。3 建设条件3.1 地形、地貌、地震情况衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分，周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低，整个盆地南面地势较高，整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低。地貌类型以岗丘为主，四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积约3550平方公里。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%，平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2008），该区域地震动峰值加速度分区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度度，属弱震区。3.2 气候条件衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为1618，日照时数13001800小时，无霜期长达260310天，自然资源极为丰富。3.3 水文地质衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布于市境，是典型的江南水乡。水资源总量约为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点：一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。3.4 交通运输条件衡阳市交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。3.5 生态环境条件本住宅小区开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东面规划中的小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,是中国人所追求的理想居家之地。3.6 施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，施工条件较好。3.7 政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。4 建筑方案设计4.1 规划设计原则（1）挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；（2）以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；（3）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；（4）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。4.2 项目结构和布局（1）独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。（2）更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。4.3 建筑户型特色（1）细化功能，把握尺度营造气氛，灵活的平面设计满足日益变化的生活模式。（2）充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。（3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。（4）户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。（5）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.4 小区有关面积计算 4.4.1 建筑说明（1）小区总占地面积为22810.28。（2）19号楼的第一层作为物业办公室、商铺和会所，213层为标准住宅房，共设4种户型，其建筑面积分别为113.36、117.46、118.59、125.37。（3）地下停车场设标准车位432个，每个车位按30/个均摊面积。 4.4.2 相关计算（1）标准住宅房套数：4×12×9=432套。（2）每栋住宅楼基底面积：113.36+117.46+118.59+125.37=474.78。（3）取绿地率为30%，则绿化用地面积：22810.28×30%=6843.08。（4）小区住宅楼总建筑面积：474.78×13×9=55549.26。（5）取小区值班室面积为3.3×（1.5+3.9+3.3）×2=57.42。（6）取小区垃圾站面积为4.2×12=50.4。（7）小区地上部分建筑基底总面积：474.78×9+57.42+50.4=4380.84。（8）小区地上部分总建筑面积：55549.26+57.42+50.4=55657.08。（9）小区建筑容积率：55657.08÷22810.28=2.44。（10）小区建筑密度：4380.84÷22810.28=19.21%。（11）小区地下停车场占地面积：30×432=12960。（12）小区规划总建筑面积：55657.08+12960=68617.08。（13）标准篮球场面积：15×28=420。5 工程项目环保、节能、消防5.1 环境保护 5.1.1 项目环境影响分析项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。 5.1.2 减少污染的目标和措施（1）减少污染的目标项目建设和经营不对周边环境造成污染，同时符合环保要求。（2）减少污染的措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排的污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房里，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾站，布置在小区的一个角落里。另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。5.2 节能节水 5.2.1 设计依据根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-2001制定的标准为依据。 5.2.2 建筑部分节能设计（1）外窗均采用浅绿色中空玻璃，并设置活动外遮阳。（2）建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施： 浅色磁砖饰面； 外加保温隔热构造； 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。（3）墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 （4）楼层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 （5）楼梯间采用封闭式并可开启外窗。5.3 消防 5.3.1 设计依据与原则（1）建筑设计防火规范 GB50016-2006（2）建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90（3）自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2008（4）火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98（5）建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。 5.3.2 总体消防设计本工程为多层建筑，耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设备的可能性。 5.3.3 室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-2008）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 5.3.4 消防道路设计小区内各栋楼房之间均设有不小于5米的环状道路。 5.3.5 水量（1）设在楼梯间的室内消火栓用水量：30L/S。（2）小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统用水量：30L/S。 5.3.6 室内消火栓系统小区内各栋楼房中，每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。 5.3.7 自动喷水系统小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统。6 工程实施期间进度安排项目建设期为2年，从2013年3月至2015年2月。大体进度安排如下：（1）2013年3月2013年5月，完成项目的建议书和可行性研究的编制工作；（2）2013年6月2013年9月，完成本项目的规划、报批、勘察设计和拆迁等建设准备工作；（3）2013年10月2014年11月，动工建设，完成19号楼和地下停车场的主体工程；（4）2014年12月2015年2月，完成项目扫尾工程、辅助公共设施建设并对项目进行竣工验收。表6.1 工程项目实施进度表2013.3-2013.52013.6-2013.92013.10-2014.112014.12-2015.2项目建议书和可行性研究勘察设计、建设准备工作主体工程建设扫尾工程、设施建设、竣工验收7 投资估算及资金筹措7.1 投资估算取建筑物开发成本价2539元/，则该项目总投资为2539×22810.28=17420万元。总投资主要用于以下费用：（1）建设期贷款利息：2400×(1+8%)²+2400×（1+8%）-4800=591.36万，占总投资的3.39%。（2）土地费：按均价1500元/估算，则土地费为1500×22810.28=3421.54万，占总投资的19.64%。（3）工程费：取投资比例为65%，则工程费为17420×65%=11323万。（4）前期费：取投资比例为0.87%，则前期费为17420×0.87%=151.55万。（5）报建费：取投资比例为3%，则报建费为17420×3%=522.60万。（6）监理费：取投资比例为0.62%，则监理费为17420×0.62%=108.00万。（7）设计费：取投资比例为0.53%，则设计费为17420×0.53%=91.58万。（8）不可预见费：取投资比例为3.60%，则不可预见费为17420×3.60%=627.12万。（9）销售费：取投资比例为3.35%，则销售费为17420×3.35%=583.57万。7.2 资金筹措 7.2.1 自筹资金本项目资本金为10610万元，约占总投资的60.91%，在建设期内均衡投入。 7.2.2 其它来源本项目总投资资金除自有资金外，其他来源为贷款和商品房预售收入。其中贷款总额为4800万元（占总投资的27.55%），在建设期内每年年初贷入2400万元，贷款年利率为8%（按年计息）。贷款合同规定的还款方式为：运营期的前4年等额还本付息。其余投资为预售收入。8 效益分析8.1 财务评价 8.1.1 财务评价基础数据选取（1）取建设投资比例为93%，则建设投资为17420×93%=16200.60万元。（2）取流动资金投资比例为7%，则流动资金为17420×7%=1219.40万元。（3）取固定资产投资比例为86%，则固定资产为17420×86%=14981.20万元。（4）取无形资产投资比例为5%，则无形资产为17420×5%=871万。（5）取其他资产投资比例为2%，则其他资产为17420×2%=348.40万。8.1.2 相关说明（1）本项目固定资产投资来源于资本金、贷款和商品房预售收入。（2）无形资产和其他资产在生产运营期8年中均匀摊入成本。（3）流动资金全部为自有资金。（4）股东会约定正常年份按可供投资者分配利润50%比例，提取应付投资方各方的股利。（5）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为15%。（6）有关税费率：营业税税率为5%，城乡维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，企业所得税税率为25%。盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取。（7）规定贷款资金投入均在年初，资金回收、支付款均在年末。（8）小区建成后，由开发商自己组建物业管理公司对小区进行物业管理。8.1.3 收入估算（1）本项目预计2014年1月初开盘，其中19号楼标准层住宅房按均价7000元/预售，预售收入情况如下： 开盘后两个月内，即至2014年2月底，完成总销售任务的40%，约173套住宅，销售金额约14357万。 开盘后五个月内，即至2014年5月底，完成总销售任务的70%，约302套住宅，销售金额约25125万。 开盘后七个月内，即至2014年7月底，完成总销售任务的80%，约346套住宅，销售金额约28715万。 开盘后十个月内，即至2014年10月底，完成总销售任务的90%，约389套住宅，销售金额约32304万。 开盘后十四个月，即至2015年2月底，完成总销售任务的100%，约432套，销售金额约35893万。（2）29号楼第一层作为商铺会所，按11000元/预售，预售收入情况如下： 开盘后两个月内，即至2014年2月底，完成总销售任务约40%，销售金额约1671.23万。 开盘后五个月内，即至2014年5月底，完成总销售任务约70%，销售金额约2924.64万。 开盘后七个月内，即至2014年7月底，完成总销售任务的80%，销售金额约3342.45万。 开盘后十个月内，即至2014年10月