莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书.pdf

1 目目 录录 前言前言 一闵行区莘庄商务中心项目概述一闵行区莘庄商务中心项目概述 1项目背景 2项目规划概述 3项目区位和交通优势 4莘庄商务中心控制性详细规划 二莘庄商务中心项目投资价值二莘庄商务中心项目投资价值 1上海近期发展前景要点 上海建设“国际金融中心”和“国际航运中心”意见获批 2010 年 5 月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划 将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海 2上海办公楼市场 上海办公楼市场进入高投资时代 交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起 上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展 上海办公楼市场 2009 年与 2010 年第一季度市场走势 上海大多数办公楼达不到甲 A 级标准、品质较差和缺乏“品位” 3莘庄商务中心办公楼项目的竞争力 “大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑 上海近郊首个生态型 CBD 的号召力 上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少 经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑 独特地理位置 上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展 三假设性优选土地项目规划方案三假设性优选土地项目规划方案 1技术经济指标（以用地 12 亩计） 2规划提议 3其它 4参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考） 2 四项目投资估算、资金筹措及市场预测四项目投资估算、资金筹措及市场预测 1假设土地成本 2建设成本 3投资估算总结和资金筹措 4市场预测 闵行区办公楼市场追溯 项目竣工后的租赁价格和售价预测 5项目未来经营方式探讨 五项目财务分析五项目财务分析 1项目财务评估现金流量表和经营收入的依据（数据） 费用支付期 经营形式 税收和管理开支费用 租赁形式 建设周期 出租率 2项目现金流量和经营收入 上海莘庄商务中心项目财务分析项目现金流量及损益分析 上海莘庄商务中心项目财务分析经营收入 3财务分析说明 六可行性研究结论六可行性研究结论 1预测中国的“楼市调控”即将“到此为止” 2上海商、办用地价格将持续“水涨船高” 3项目拥有的竞争力和抗风险能力 3 前前 言言 本 莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书 草案 （以下简称“报告书”） 编撰的目的是，寻求在闵行区是在上海市闵行区“莘庄商务中心”的投资机会。 投资“莘庄商务中心”的具体目标是：经过程序获取一处 10-12 亩地（约 6,667-8,000 平方米）办公、商业用地，建设发展一栋 “上海台商总部”的顶级 现代化办公楼。 该商办建筑物含办公及配套商业， 建筑面积约为 24,000 平方米， 总投资约 3.9 亿元人民币（以 12 亩地计） 。 “报告书”看重的关键在于莘庄商务中心项目 3 年建设期或建设期后的设当时机 项目所体现的投资物业升值。根据中国目前房地产市场发展的宏观态势，保守预 估项目 3 年建设期后的价值在每平方米 3-3.5 万元，项目的总价值在 7.5-8.4 亿元之间，这是我们研究项目发展的真正目的。 “莘庄商务中心”为集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为 一体的区级商务中心（总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及 配套酒店商业等六大功能） ，总建筑面积 186 万平方米。 “报告书”显示，全球范围金融危机中国持续着经济增长，上海则已进入“国际金 融中心”和“国际航运中心”的“两个中心”建设， 2009 年 长江三角洲地区区域规 划获批、将有更多的优秀国内民营企业入驻上海。 “报告书”显示，项目投资处于上海办公楼市场进入高投资时代，上海办公楼成熟 市场的趋势发展和市中心地段可开发办公土地供应日益稀少， 上海交通便利化催 生项目所在地“非中央商务区”办公楼市场正在崛起的最佳时机。 闵行区经济发展、房地产住宅市场规划带来富裕人口的持续聚集、交通规划的有 力推进及项目区位和交通优势，“莘庄商务中心”作为上海近郊首个生态型 CBD 产生的号召力等一系列利好因素，对项目价值和投资目标可行体现着有力的支 撑。 本“报告书”使用于投资者内部传阅，不适合对外流传。 4 一闵行区莘庄商务中心项目概述一闵行区莘庄商务中心项目概述 1项目背景项目背景 根据市政府批准的闵行区区域 规划纲要（2004-2020 年） ， 闵行区规划局和市规划院共同编 制完成了闵行区总体规划实施 方案（2005-2020 年） ，该规 划在“纲要”的基础上对闵行区城 镇布局、产业布局、人口规模等 进行了适当的调整，并对闵行区 的社会事业、住宅发展、 绿化景 观、环境保护、基础设施等进行 了系统的规划，编制了闵行新 城总体规划（2006-2020 年） 。 闵行新城是闵行区社会、经济和 城市化快速发展的主要地区。 为改变经济增长方式，调整产业结构和加快第三产业发展，闵行区政府开展了重 要节点的城市规划设计，使城市业态布局符合闵行区产业发展导向，“莘庄商务 中心”的规划设计即是一个典型的案例。 2项目规划概述项目规划概述 项目规划开发区名称：项目规划开发区名称：上海闵行区莘庄商务中心 开发者：开发者：上海市闵行区人民政府 建设单位：建设单位：上海莘庄商务发展有限公司 规划功能定位：规划功能定位： 发展现代服务业为主导，集商务办公、会议论坛、科技研发、 总部基地、商业休闲、文化交流等功能于一体，建设立足上海、辐射江浙、接轨 国际的智慧型、国际化、生态型商务中心区； 建设内容：建设内容：集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体 的区级商务中心（总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及配套 酒店商业等六大功能） ； 建设规模：建设规模：地上总建筑面积 186 万平方米； 莘庄商务中心 5 规划范围和建设地点：规划范围和建设地点：根据上海闵行区莘庄商务中心控制性详细规划 ，上 海闵行区莘庄商务中心位于上海市西南，闵行区中部，规划范围和建设地点：北 起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥泾，总规划用地面积 123.74 公顷，地上总建筑面积 186 万平方米。 3项目区位和交通优势项目区位和交通优势 莘庄商务中心地处虹桥综合交通枢纽辐射第一圈层，距虹桥综合交通枢纽约 4 公里，具有“临近外环、通达主城，依托虹桥、对外便利，西向辐射、高速联系” 的区位和交通优势。 莘庄商务中心 6 莘庄商务中心由横沥港、顾戴路、中春路、淀浦河围合而成，轨道交通 17 号线 二期（原 5 号线北延伸段）和 12 号线在商务区内设立 3 个站点，将使莘庄商务 中心来往上海市中心的时间为 20-30 分钟之间。 【附件资料 1】上海轨道交通 12 号线工程去年已启动前期工程建设，计划于 2012 年基本建成。 12 号线是上海市城市轨道交通网中贯穿上海西部与东北部 的直径线，西起闵行区七莘路站，东至浦东新区上川路站。 上海地铁 17 号线(L3 线)目前正在规划建设，其走向为虹桥综合交通枢纽至军 工路一线，也是上海轨道交通网络的远期线路之一。 【附件资料 2】虹桥综合交通枢纽简介虹桥综合交通枢纽简介 虹桥综合交通枢纽约集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、 地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，实现跨区域、大范围人流物 流的快速集散，是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一。枢纽主体建筑有： 虹桥机场 2 号航站楼、申虹国际大厦、铁路虹桥站以及长途客运虹桥站四个板 块。其中包括新增一条机场跑道，新建一座建筑面积 36 万平方米新航站楼的虹 桥机场扩建工程已率先投入运行，将可增加提供 45 个停机位和满足年旅客吞吐 量 4,000 万人次的能力。 大虹桥商务区 7 4闵行区莘庄商务中心控制性详细规划闵行区莘庄商务中心控制性详细规划 土地使用规划图土地使用规划图 8 规划结构图规划结构图 规划容量控制图规划容量控制图 9 规划设计结构规划设计结构 效果图效果图 【附件资料 3】本报告的主要依据上海市闵行区人民政府闵府规200827 号文件 10 11 二莘庄商务中心项目投资价值二莘庄商务中心项目投资价值 1上海近期发展前景要点上海近期发展前景要点 上海建设上海建设“国际金融中心国际金融中心”和和“国际航运中心国际航运中心”意见获批意见获批 意见 的主要内容是 2020 年将上海基本建成与中国经济实力和人民币国际地 位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。加强上 海与长三角地区以及国内其他中心城市的相互协作和支持,加强与香港的优势互 补和战略合作,形成分工合理、相互促进、共同发展的格局。该意见自去年 就开始在中国政府各部委走程序， 经历了近半年于 2009 年 10 月获批， 到 2020 年上海要初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一。 2010 年年 5 月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划 规划战略定位，长三角区域将成为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现 代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。 长三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积 21.07 万平方公里。该 地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完 整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强 的地区之一。城镇化的加速将直接扩大区域房地产市场需求，区域交通的整体规 划与建设将极大提升物业价值。 将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海 上海将着力优化政策、市尝法制和社会环境，为民营企业发展提供更便利、更好 的服务，以更加开放的条件为中国民营企业来沪发展创造条件，争取更多的国内 外优秀企业来上海投资发展，进一步推进上海经济社会的发展。 上海在城市经济体制改革后将打破国有经济的一统天下， 降低民营企业的准入门 槛，尤其是要吸引国内大型零售企业和代理机构在上海设立国际采购中心，吸引 国际零售巨头和中介机构在上海设立中国采购中心。 在上述“两个中心”的建设方面，为民企提供能足够发挥才能的空间，在贯彻“非 公经济 36 条”的些政策将进一步到位，金融、公共基础设施等领域的准入，民 12 营金融机构合法化，让民间资本能很容易地进入法律未禁止的一切领域等，国内 很多优秀民营企业将进入上海借助这个平台提升。 2上海办公楼市场上海办公楼市场 上海办公楼市场进入高投资时代上海办公楼市场进入高投资时代 09 年岁末和 10 年首季度中国政府再次持续出击抑制投机性炒房的房地产调控 “组合拳”，在一系列政策的影响下，住宅投资空间正在加剧萎缩。而商铺、办公 等商业地产反而在此轮调整中凸显了更多的投资价值，成为大宗资本的避风港。 特别是高端办公楼，随着经济的企稳，租金、售价都已陆续回暖，迎来了更稳健 的投资时机。 沪上写字楼的租金也开始止跌回升。一系列市场信号预示着商业、商务的投资价 值仍有更大的空间。金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司的业务扩张需求 是产生上述现象的主要原因。 交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起 对于非中央商务区办公楼的需求已成为一种新的趋势， 因为租户大规模的入驻仍 然需要便捷的交通作为必要前提。 上海轨道交通建设使得申城市中心与非中央商 务区的联系更加紧密。 不少对成本比较敏感的租户已经开始由中央商务区向那些非中央商务区的甲级 写字楼迁移，非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区低逾三成，目 前已有不少企业从中央商务区外迁。预计到 20122014 年中央商务区和非中 央商务区的写字楼租金水平差异还将进一步扩大至 50。 城市基础设施和轨道交通网络的越来越完善， 大大降低员工因公司搬迁而流失的 风险。上海的轨道交通线路于 2010 年五月前总数达到 11 条，各个非中央商务 区到达市中心所需的时间将被缩短到 30 分钟以内。 13 上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展 世界其它成熟市场的经验表明，中央商务区甲级办公楼的租户主要是金融业、法 律行业和专业服务类企业。 非中央商务区甲级办公楼的租户通常是制造业或者高 科技企业，这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁地沟通，上海 办公楼市场正朝着这样的趋势在发展。 上海办公楼市场上海办公楼市场 2009 年与年与 2010 年第一季度市场走势年第一季度市场走势 投资 市场 2009 年甲级办公楼的成交价格波动幅度较大，其中 4 月最高达到 54,339 元/ M2， 当月甲级写字楼的成交绝对主力为高宝金融大厦成交均价为 56,782 元/ M2。 1 月与 7 月的甲级写字楼成交均价位于 5 万元/ M2之上； 2010 年第一季度市场十分活跃，交易价格保持坚挺，受金融中心建设的各项政策推 动，一季度市场成交面积中金融业比例上升到 35%左右; 租金 甲级写字楼租赁市场平均租金至 2009 年 11 月平均日租金为 7.58 元/ M2； 据最新数据显示今年第一季度浦东办公楼的平均租金较上季度上升 5.4%， 达到人民 币 7.67 元/ M2/天，浦西区域部分由于此前租金水平相对较高，其中静安、卢湾平 均租金每天每平米 8.1 及 7.9 元，长宁、黄浦平均租金每天每平米 5.8 及 6.2 元左 右； 市场总 体空置 稳步上升的需求令市场总体空置率自上季度的15.2%的峰值下行至本季的13.7%， 同期空置面积也回落到 50 万平米以下； 非中央 商务区 截至 2009 年第三季度末上海非中央商务区甲级办公楼市场平均租金为 4 元/ M2/天 (浦东 3.8 元/M2/天，浦西 4.1 元/ M2/天)，较 2009 年第四季度上海中央商务区的 甲级办公楼平均租金低 31； 上海大多数办公楼达不到甲上海大多数办公楼达不到甲 A 级标准、品质较差和缺乏级标准、品质较差和缺乏“品位品位” 1949-1978 年的 30 年中上海办公楼市 场仅有办公用房 228 万平方米 （且绝大多 数面积被政府部门占用）。1978 年改革 开放以来到 2001 年的 22 年里，上海办 公用房的面积从 228 万平方米增加到 2,692 万平方米，以平均每年约 12.5 的速度增长。 目前上海办公楼总量约 7,000 余万平方 米， 但至 2014 年上海可达到甲 A 级标准的办公楼仅约 606 万平方米 （至 2014 14 年浦东甲级办公楼总体量 305 万平方米，浦西 301 万平方米），仅占整个上海 办公楼市场的 8.7%。 换句话说也就是事实上上海目前包括在陆家嘴、 浦西市中心六大中央商务区市中 心区域，市区周边一系列新兴商务区的办公楼中的大多数，均无法达到甲 A 级 水平、品质较差及较明显缺乏“品位”，整体上大量办公楼均存在物业管理“粗放” 状态，硬体方面电梯数量不足，中央空调和新风系统、水暖、通讯等内部设施简 陋，及一系列的建设品质、设计结构、层高、停车位等问题。 主要的原因是中国房地产市场中由于“种种原因 （中国媒体上经常有的一个词） ”， 大量的项目土地都流入一些不具备商业办公发展资质和经验， 及资金背景相对薄 弱的开发商手中。因此上海较大量的办公楼虽然地处市中心十分优越的地段，但 始终难以突破租金价值上扬的桎梏，虽然一时招租不成问题（因大多数租户不很 懂房屋品质问题）但租户的流动性极大。 3莘庄商务中心办公楼项目的竞争力莘庄商务中心办公楼项目的竞争力 “大虹桥大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑 “哑铃发展模式”概念推进了上海的“大虹桥规 划”， 莘庄商务中心北侧约 4 公里以虹桥交通枢 纽区域为中心，占地 86 平方公里的“虹桥商务 区”已进入实施阶段，“积极推动虹桥商务区建 设”已是当前上海市政府经济工作的六件大事 之一，地域的有利因素使莘庄商务中心得益于 无形和有力的支撑。 “虹桥商务区”的楼宇规划总量将超过陆家嘴 （500 万平方米） ， 将可能深远地改变上海的发 展格局。浦东开放之初决策者意在建设浦东来 “声东击西”，但浦西并没有因此而带动起来，现在与浦东同等体量的大虹桥，将 有力推进浦西的发展，成为驱动上海发展的又一个“轮子”。 15 上海近郊首个生态型上海近郊首个生态型 CBD 的号召力的号召力 闵行区的莘庄商务中心是上海近郊首个生态型 CBD。它以“生态”为依托致力 于打造一个以发展“总部经济”及现代服务业为主，特色鲜明、定位清晰，突出绿 色环保，人均绿化率、空气质量、生态环境均优于老城区的现代化商圈。 如上述，市中心商务区的环境、交通带来的一系列正逐步严重，市中心大量办 公楼存在着一系列的品质等问题。莘庄商务中心则是“一张白纸”，无论是当地政 府还是有着高门槛的开发商都已有了 21 世纪的开发理念，以及规划方面的“生 态”要素，可以想象未来的莘庄商务中心发展成果，一定是一个高层次、高品质 的办公楼集群，将会充分体现其持续的价值。 生态型的商务区也将更受到国际大公司的青睐。 同时更有可能有望成为苏、 浙、 皖地区部分企业在上海设立总部和办事处的首选地之一， 并能承接中心城区因节 约经营成本而寻求“梯度转移”的企业办公需求，与传统的商务区形成错位竞争。 上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少 随着上海中央商务区地段办公楼今后几年连续开发， 将在 2013 年后可开发土地 供应日益稀少，同时新建甲级办公楼面积将随之减少，大多数的新增供应将会出 现在位于上海的中环甚至外环线以外的非中央商务区地段。 正如当年推动香港的 非 CBD 写字楼市场形成一样，香港的太古城和鲗鱼涌地区起步于上世纪 90 年 代初，现在已经发展成为一个成熟的非 CBD 区-东岛。九龙东如今也正在兴起 成为另一个重要的非 CBD，几年后那里将会出现大量的新增甲级办公楼。 经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑 作为上海 19 个行政区之一的闵行区常住人口占上海的近 10%，生产总值占 上海 8.3%，年财政收入占上海 13.5%，房地产开发投入和销售均占上海 10-12%之间，下列数据体现了闵行区的经济发展和人口聚集度方面的优势。 统计数据统计数据 上海上海 增长增长 闵行区闵行区 增长增长 占比占比% 地区生产总值 14,900.93亿元 8.2% 1,236.35 亿元 10.3 8.3 全年财政总收入 2,540.3 亿元 7.7% 342.79 亿元 7.4 13.5 常住人口总数 1,921.32 万人 / 181.43 万人 / 9.44 居民储蓄存款余额 14,357.65亿元 9.5% 991 亿元 21.7% 7 房屋施工面积 9,961.6 万 M2 7.1% 1,255.6 万 M2 3.3% 12.6 房屋竣工面积 2,104.98 万 M2 -15% 265.3 万 M2 -9.1% 12.6 销售面积 2,928.04 万 M2 48.9% 310.5 万 M2 9.3% 10.6 销售金额 4,330.22 亿元 130% 368.11 亿元 56.0% 8.5 16 【说明】上述来自2009 年上海市国民经济和社会发展统计公报和2009 年上海市闵行区国民经济和社会发展统计公报的人口量数据不实。上海市的外 来人口远远超过其“统计数据”， 上海目前的“常住”人口如保守估计也应在 3,500 万人以上； 闵行区是上海几个外来人口超过本地户籍人口的区， 闵行区的实际“常 住”人口应超过 300 万。 闵行区房地产住宅市场发展规划闵行区房地产住宅市场发展规划 闵行区属于上海非市中心城区， 除很小一部分占地的“闵行区中心城区”位于上海 外环线以内，其余大部分区域均在外环线以外。但和同样处于上海其它方位的外 环线区域相比，其房价要高出 20-30%，目前闵行区投资项目周边区域的普通 住宅房价约为每平方米 2.5-3 万元。房价体现着地域的环境、交通、基础设施、 商业配套等方面的优势，也吸引着相对富裕的上海及外省、市来沪人士入住。 17 独特地理位置独特地理位置 位于外省市衔接上海的首要地位位于外省市衔接上海的首要地位 - 距虹桥综合交通枢纽约 4 公里，沪 杭、沪宁高速公路路口近在咫尺，全程高架道路的贯联车程仅约 2-3 分钟。上 海作为全国和长三角地区的经济龙头，主要经济活动往来交通依仗的是机场、城 际铁路和高速公路，它将成为外省、市进入上海首当其冲的高档次商务区。随着 莘庄商务中心的发展和优质甲 A 级办公楼的增加，配套日益丰富和完善，以及 办公楼群有着比市中心中央商务区更趋“集中化”的诸多得天独厚优势。 “瓶颈口瓶颈口”式地理位置的优势式地理位置的优势 - 该区域为上海市中心的进入处，上海经济的 发展让旧城区陈旧基础设施不堪负担是每个国家大城市发展中的痛苦惯例， 同样 上海的老城区交通拥堵、市容、空气污染、管理不力等日益严重的问题困惑着大 量商务活动，并逐步在形成“瓶颈”。莘庄商务中心位於如进入此瓶颈口的特殊位 置，首先是“出入”方便，将肯定更受到欢迎，使“莘庄商务中心”成为吸纳长三角 地区经济、商务活功的理想的目的地。 上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展 由于行政区划的分割，上海与其他国际城市的一个明显差异在于 CBD 和商务资 源相对分，即使在市区，陆家嘴、静安寺、黄浦等 CBD 商务区之间也有一定差 距， 这种状况形成任何一个商务区都不存在特别的吸引力， 甚至需要用行政手段。 因此副中心和相对市郊 CBD 的产生，凭其上述的一系列优势能在更大程度上容 易聚集商务人气并在最近几年内将形成规模。 18 三假设性优选土地项目规划方案三假设性优选土地项目规划方案 我们的设想是， 在莘庄商务中心获取一块 10-12 亩的商、 办用地， 打造一个 “上 海台商总部”的台商服务中心，以最高品质达超甲 A 级标准（面积除外）的办公、 商业建筑，以此充分提升和突显上海台商的品味和实力背景。 1技术经济指标（以用地技术经济指标（以用地 12 亩计）亩计） 建设用地范围：另议 规划用地性质：商业、办公综合用地 规划用地面积：8,000 M2/合 12 亩（666.67M2×12） ； 容积率：3.0 可建建筑面积（地面） ：24,000 M2 建筑密度：40% 绿化率：30% 建筑控高：不高于 60 米 规划退线要求：退规划道路红线不小于 10-15 米 【备注】假设容积率 3.1，可建建筑面积（地面）24,800 M2； 2规划提议规划提议 规划规划 建设规模建设规模 共建 面积 共建 面积 39,000 M2 地面建筑面积地面建筑面积：24,000 M2地下（地下（3 层）可建面积层）可建面积：15,000 M2；地 面不考虑设置停车位； 地面 共共 14 层； 商铺 （配套商业）层； 商铺 （配套商业） 1 层层： 3,200 M2（40%建筑密度×占地 8,000 M2） ；办公楼：办公楼：13 层（1,600 M2 /层）20,800 M2 面积 分布 面积 分布 地下 地库地库 3 层层： 暂拟建层面积 5,000 M2,3 层共 15,000 M2（将根据最终地块“经 济技术指标”和项目地下公共配套管线状况再确定地下层面积） ； B2-B3 车库 估计可共设车位 200-250 个（合建筑面积地下每 80-92 M2/车位；不 考虑机械化停车位） ； B1 层层： 为机电设备房和配套商业 （配套商业占 50-60%约 3,000-3,600 M2） ； B2 层层： 车库 （车位约 100-125 个） ； B3 层层： 车库 （车位约 100-125 个） ； 建筑 高度 建筑 高度 假设地面地面 14 层层 （第 1 层配套商铺和 13 层办公楼） ， 第 1 层配套商铺建筑层高 5.4 米， 余办公楼建筑层高 4.2 米（净高 3 米） ，总高度 60 米； 【备注】目前上海现代高端办公楼的建筑层高要求约为 4.4 米； 面积 功能 面积 功能 分布分布 商业部位商业部位：6,200-6,800 M2首层 3,200 M2+B1 层约 3,000-3,600 M2） （采 取首层的局部和 B1 层的“挑空”形态，使用 2 道（或 4 道）手扶电梯衔接） ；办公楼办公楼 部位部位：2-13 层（层面积约 1,600 M2/）共计 20,800 M2；地下车库部位：地下车库部位：除 B1 层机电设备房和配套商业外均为停车位部分； 19 3其它其它 空调系统：空调系统：建议考虑地板式中央空调系统； 商业配套面积的由来：商业配套面积的由来：根据甲级办公楼的设计技术标准设置的“员工餐厅”及 “会议室”，其要求面积占总办公面积的 1.3-5.2%之间（实际上这两项在现代的 办公楼功能表现中已不再需要），24,000 平方米总面积取 5.2%则可以考虑留 1,248 平方米。 另外一种算法是：另外一种算法是：餐厅的指标一般在 1-1.5 平米人,会议或多功能厅的面积指 标约 1.5 平米人。以此推算-24,000 平方米总面积可容纳 2,400 人办公，餐 厅和多功能会议厅均按 1.5 平米人计的话，可达 7,200 平方米。因此假设考 虑做 1 层甚至 2 层的“配套商业”均可。 办公楼大堂占用面积：办公楼大堂占用面积：不适宜过大，现代、高端和精致为重及适宜在 200 平 方米以内； 4参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考）参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考） 从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对项目高端定位办公楼 的标准进行初步归纳： 硬件设施硬件设施-体现科技与创新。体现科技与创新。 建筑类型：框架或钢结构，抗震在 8 级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高 2.8 米以上（楼层吊顶后净高）和架空地板15 厘米； 标准承重：楼板承重在 2.5KN/ M2以上； 供电系统： 双路供电 （配备后备电力供应设施） ， 办公面供电容量在 80-100W/ M2以上，配有后备电源；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少 500Lux）； 空调系统：外资知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、 湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在 30 立方米/人/小时以上； 电梯：进口知名品牌，每部电梯服务面积小于 3,900 平方米/吨/台,候梯时间 不超过 30 秒钟； 停车位： 每6090平方米出租面积提供1个机动车位并实现智能化高效管理； 供水系统：冷热水供应； 智能化系统 ：达到 5A 级标准； 20 装饰装修装饰装修 外立面：进口高档玻璃幕墙，铝条、局部为高档石材等材料。 大堂：地面大理石、花岗岩、天然石材等组合，墙面大理石、花岗岩或高级墙 纸等材料组合，有吊顶，柱包大理石、不锈钢等材料； 电梯厅：采用高档装饰材料，地面采用石材，不锈钢、大理石或木质门套； 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台和通长面镜、洗手 液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度， 高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求； 办公间：墙面高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，块状胶垫地毯地面； 生态空间：设计绿化生态空间布局以增添写字楼内外部景观； 商业配套商业配套 适当规模的高档中、西式餐厅、咖啡吧等； 小型高端商业零售； 多项服务的商务中心； 邮局、银行、票务中心、快递服务等； 21 四项目投资估算、资金筹措及市场预测四项目投资估算、资金筹措及市场预测 1假设土地成本假设土地成本 - 假设经过程序获取一处 10-12 亩地（约 6,667-8,000 平 方米）办公、商业用地，目标土地拍受价格为每亩 1,100 万元，土地总价约 110,000,000-132,000,000 元,楼板单价约为 5,500 元/M2。 2建设成本建设成本 建安成本建安成本 地库地库 元元/M2 15,000M2(3 层层) 裙房裙房 元元/M2 3,200M2(1 层层) 办公楼办公楼 元元/m2 20,800M2(13 层层) 编 号 编 号 项目内容项目内容 单价单价 总价总价 单价单价 总价总价 单价单价 总价总价 1 桩基 200 3,000,000 200 640,000 200 4,160,000 2 土建 3,500 52,500,000 2,200 7,040,000 2,200 45,760,000 3 机电 1,200 18,000,000 2,000 6,400,000 2,000 41, 600,000 4 电梯 / / 83 2,000,000 167 4,000,000 5 道路泊车 、绿化 / / 250 800,000 250 5,200,000 6 装修公共区域 120 1,800,000 1,000 3,200,000 600 12,480,000 7 初始勘丈(0.20元/M2) 拨 地钉桩/界桩(0.15元/M2) 勘探(5.50元/M2) 招投标 管理费(0.25元/M2) 配套 管理费(1.60元/M2) 质监 费(3.00元/M2) 档案利用 费(0.20元/M2) 工程保险 (6.00元/M2) / / 16.90 54,000 16.90 351,520 8 审图费 / / 14.50 46,400 14.50 301,600 9 工程不可预见开支 1-8×5% 251 3,675,000 315 1,009,020 277 5,752,656 总计总计 5,265 78,975,000 6,622 21,189,420 6,350 120,805,77 6 建安成本建安成本 单价元单价元/M2 9,207 建安价总计建安价总计 220,970,196 【说明】地库建安成本摊入裙房、办公楼建筑面积 24,000M2计； 22 设计、监理费设计、监理费 项项 目目 费费 率率 单价单价 元元/M2 总价总价 元元 设计及项目管理 暂定报价 100 2,400,000 监理 建安总价之 0.9% 95 2,280,000 总计总计 195 4,680,000 红线外公用事业配套红线外公用事业配套(按按 24,000M2计计) 序号序号 项项 目目 单价单价 元元/M2 总价总价 1 上水用水、消防 70 5,500,000 2 电力配套 600 45,000,000 3 燃气 60 4,500,000 4 通讯 70 5,000,000 5 下水雨、污水 80 6,000,000 6 市政道路 120 10,000,000 总计总计 1,000 24,000,000 管理管理/财务费用财务费用 项目项目 单 价 成 本单 价 成 本 元元 /M2 总价总价 元元 说说 明明 管理费用 375 10,500,000 按 3.5 年/每年 RMB300 万计 部份政府行政事业收费部份政府行政事业收费 项 目 总价 元 单价 元/M2 建筑面积测绘(0.9/M2/3 次计)建筑用地面积分摊(0.3/M2) 房 地产初始登记(总销售×0.02%)前期物业管理费(约建安总价 ×0.01%) 97,000 4 大修基金 1,200,000 50 轨道交通费 720,000 30 总 计 2,017,000 84 23 成本总计成本总计 序 建设成本 总价 元 单价 元/M2 1 土地成本 132,000,000 5,500 地库部分 78,975,000 / 裙房部分 21,189,420 / 办公主楼部分 120,805,776 / 2 建安 成本 共计 220,970,196 9,207 3 设计、监理费 4,680,000 195 4 红线外公用事业配套 24,000,000 1,000 5 管理费用 10,500,000 375 6 部份政府行政事业收费 2,017,000 84 总 计 394,164,000 16,423.5 3投资估算总结和资金筹措投资估算总结和资金筹措 根据上述假设性“土地和建设成本”， 项目的总投入初步预计为 394,164,000 元 人民币（其中包括 12 亩土地成本约 132,000,000 元） 。 考虑到可和基建单位付款形式的可协调性，初步考虑项目需要筹措资金 3.5 亿 元（参考下述项目现金流量及损益分析 ） 。 4市场预测市场预测 闵行区办公楼市场追溯闵行区办公楼市场追溯 闵行区办公楼市场在上海排不上号闵行区办公楼市场在上海排不上号 - 除被称为上海六大 CBD 的陆家嘴、南 京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥、徐家汇以外，目前上海的北外滩、 长风、中山公园、竹园四大潜力商务区正在掘起。最简单的一个说法就是，各大 机构在做上海办公楼市场分析时几乎看不到有“闵行”两字。 闵行区办公楼市场相对滞后闵行区办公楼市场相对滞后 - 除一部分颇具规模“总部型”大公司自用的商 办、 研发办公楼集群以外， 闵行区使用于出租的办公楼尚没有形成一个具规模的， 聚集大量优秀和实力背景企业的 CBD 中心，甚至闵行区到目前为止还没有一栋 像样的甲 A 级办公楼，普遍办公楼存在着物业管理水平较差，电梯数量不足， 多数无中央空调和新风系统、建筑层高偏低、停车位不足等问题及闵行区商、办 项目“分拆散卖”现象较严重。 原因是闵行区目前使用于出租办公楼中的大部分物业， 其土地性质为工业用地和 当地原住民的集体用地， 很多办公楼出于原当地农民和一些原本非房地产业企业 24 之手，因此品质相对低劣和热衷于“分拆散卖”也就不奇怪了。 闵行区办公楼市场一览闵行区办公楼市场一览 尽管如上述闵行区尚无 CBD 中心和没有一栋像样的甲 A 级办公楼， 普遍工业 用地和集体用地产生的办公楼品质低下，但其普遍租赁价格和售价还是不低的。 【参考资讯】以下 09-10 年办公楼资讯闵行区部分办公楼列表闵行区部分办公楼列表可供参考： 楼盘名称 楼盘地址 沿轨道交通 楼盘租价 绿地蓝海大厦 5A 广通路 18 号/北广场 地铁 1 号线 3.8-7 元/天/ 南方商城商务圈 沪闵路 7940 号/莲花站 地铁 1、9 号线 3.2-3.8 元/天/ 南方商务大厦 沪闵路 7940 号/莲花站 地铁 1、9 号线 4.4-5.5 元/天/ 海关管委会大厦 沪闵路 地铁 1、9 号线 4.5 元/天/ 美恒大厦由一幢 1 吴中路 369 号 地铁 9 号线 4-4.2 元/天/ 吴中商务大厦 13 吴中路/万源路 地铁 9 号线 2.5-3.1 元/天/ 多功能商务大厦 吴中路，莲花路 地铁 9 号线 2.3-2.5 元/天/ 炫润国际大厦 吴中路 地铁 9 号线 3.0-3.1 元/天/ 金虹桥商务广场 吴中路/虹许路 地铁 9 号线 3.2-3.5 元/天/ 小面积户型办公楼 吴中路/万源路 地铁 9 号线 3-3.1 元/天/ 虹桥富群商务大厦 合川路/吴中路 地铁 9 号线 2.7-3.2 元/天