锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总论总论 11 1.1 项目概 况1 1.2 主要经济指 标3 1.3 结论与建 议4 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性66 2.1 项目建设的背 景6 2.2 项目建设的意义 12 2.3 项目建设的市场定位 13 2.4 市场需求分析 13 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 1515 3.1 项目选址及用地方案 15 3.2 项目拟建地址的建设条件 18 2 第四章第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案项目建设规模及建设内容工程技术方案2020 4.1 项目建设规模 20 4.2 建设内容工程技术方案 20 4.3 建筑安装工程量及“三材”用量估算 40 第五章第五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 4141 5.1 投资估算 41 5.2 资金筹措方案 45 第六章第六章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置 4646 6.1 组织机构 46 6.2 劳动定员 46 第七章第七章 项目的实施进度项目的实施进度 4848 7.1 建设工期 48 7.2 项目实施进度表 49 3 第八章第八章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案 5050 8.1 项目的组织管理 50 8.2 工程招投标方案 51 第九章第九章 环境影响评价环境影响评价 5353 9.1 项目周边生态和环境现状 53 9.2 生态环境影响分析 53 9.3 生态环境保护政策 54 第十章第十章 节约能源节约能源 5757 10.1 节能影响效果分 析57 10.2 节能措 施58 10.3 节能效果分 析61 第十一章第十一章 效益分析效益分析 6464 11.1 经济效益分 析64 4 11.2 社会效益分 析64 11.3 社会适应性分 析66 11.4 社会风险及对策分 析68 第十二章第十二章 结论结论 6969 12.1 结论 69 12.2 建议 69 5 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 6 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称 西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目 1.1.2 承办单位 1.1.3 建设地点 该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦 以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。 1.1.4 建设内容 建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房， 并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积 约为 160.0 亩，小区总建筑面积约为 35.6 万平方米。 1.1.5 投资估算 该项目总投资预计约为 6.8 亿元，资金来源为业主自筹 1.3 亿 元，银行贷款 5.5 亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期 限为三年，年利率为 5.27%，按到期还本付息方式还贷。 1.1.6 效益分析 西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区， 是西安市临潼区为改善、治理渭河环境，加快城市建设步伐，维护被 拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境， 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 7 而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民 8120 人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善， 解决他们的后顾之忧。 1.1.7 供水 本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防 系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引 一条 DN200（水表 2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群 四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。 1.1.8 供电 本项目总用电负荷估算为 4000kVA,拟由市电引接两路 10kV 高压 电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式 变电所或户内变电所形式供电。 1.1.9 交通运输、通讯条件 本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约 30 公里，距西安市政府新址 15 公里。处于西安市临潼新区一级轴线 的交通枢纽地带，距高速路收费站约 5 公里，本区域内交通十分便利， 处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区 内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。 1.1.10 环境保护 本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家 环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 8 1.1.11 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 24 个月内建成， 于 2012 年 9 月底投入使用。 1.21.2 主要经济指标主要经济指标 本项目位于西安市临潼区渭河生态区，总用地面积为 160 亩。 拟建建筑面积为 355690 平方米，居住人口规模为 2320 户、约 8120 人。住宅 280760 平方米，文体教育 8960 平方米，商业 31330 平方米， 半地下建筑面积 34130 平方米。容积率为 2.3；建筑密度为 23.3%； 绿地率 35%；机动车停车位 2578 个。 技术经济指标一览表 项目计量单位数值备注 居住区规划总用地平方米164000.91（合 246.00 亩） 规划道路用地面积平方米11098.26（合 16.65 亩） 临时施工用地面积平方米12995.89（合 19.49 亩） 居住区净用地面积平方米139906.76（合 209.86 亩） 居住总户（套）数户（套） 2320 居住人数人 8120 户均人口人/户 3.5 总建筑面积平方米 355690 地上面积平方米 321560 住宅建筑面积 （含首层架空车库 及杂物房） 平方米 280760 其 中 其 中 公建建筑面积平方米 40800 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 9 半地下车库面积平方米 34130 建筑占地面积平方米 32590 人口毛密度人/ha 495 建筑密度 23.3 容积率 2.30 绿地率 35 地上停车辆 1320 半地下停车辆 970 首层架空停车辆 288 机动车位 合计辆 2578 1.31.3 主要用地指标主要用地指标 占地总面积 322.2 亩； 总建筑面积 59.71 万平方米； 居住建筑面积 59.26 万平方米； 公共建筑面积 0.45 万平方米； 居住居数 4938 户 平均每户建筑面积 120 平方米 平均每户居住人数 3.2 人 容积率 2.78 建筑密度 0.481 绿化率 34% 住宅栋数 93 栋 平均层数 6 层 地下车库面积 1.23 万平方米 停车位 615 个 符合陕西省建设用地标准（2007 年版） 陕西省居住建筑建设用 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 10 地指标规定的居住建筑建设用地（大于 8000 人）：容积率大于等 于 1.38、建筑密度大于等于 0.48、绿地率 30%-35%的要求。 1.41.4 结论与建议结论与建议 1.4.1 结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建 设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的 农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西 安市临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能 新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善， 解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的 商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设 计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目 的建设是可行的。 本项目总用地面积为 160 亩，新建拆迁安置住房总建筑面积 为 355690 平方米，项目总投资约为 6.8 亿元，项目建设期为 24 个月。 1.3.2 建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小 区规划设计。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 11 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺 利实施。 加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项 目成本控制。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 12 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.1.1 建设单位概况 西安市临潼区渭河生态区管理委员会是西安市临潼区委、区政 府设立的负责临潼渭河生态区开发建设的办事机构。其主要职责是： 负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划；负责生态 区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务；负责生态区招 商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进 行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目 的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合 行政管理等。 地址：临潼城区人民西路 20 号 电话：02983823330 传真：02983823330 邮箱：ltwhst2008126.com 2.1.2 西安市概况 1、地理位置 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 13 西安市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经 107° 40'-109°49'和北纬 33°39'-34°45'之间。东西长 204 公里，南北 宽 101 公里，土地总面积 10108.02 平方公里。东以零河和灞源山地 为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相 接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与 咸阳市隔河相望。 2、自然状况 西安市平均海拔 400-450 米，南部多为秦岭中段的北坡，北部 为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。境内有河流 54 条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过境的泾河 与渭河。水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为 31.46 亿 立方米。地下矿产资源丰富，已查明各类矿产 23 种，主要有铁、锰、 铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝 田玉等。 西安属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春 季温暖少雨，夏季炎热降雨增多，秋季凉爽多淋雨，冬季寒冷干燥。 10°C 积温为 4400°C，年平均气温 6.4°C-14.9°C，年平均降水 量 537.5-1028.4 毫米，年平均相对湿度 70%-73%，全年日照时数 1983.4-2267.3 小时，城市绿化覆盖率 30.06%，近年来城区空气环境 质量良好天数为 260 天。 西安市土地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、 台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 14 地为主，占市域土地总面积的 54.6%，是全市的自然生态保护用地； 北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主，占 市域土地总面积的 45.4%，土地利用效益较高。 3、社会经济概况 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，我国中西部地区 重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、 商贸中心。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的 区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。西安的比较优势突 出表现在三个层次：即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教 育、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和 交通、信息枢纽优势。西安旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界 历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地 之一，有 3100 多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等 13 个王朝在 这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻 名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点，是与雅典、罗马、开罗齐 名的世界著名历史古都。1981 年联合国科教文组织把西安确定为 “世界历史名城” 。 西安文化遗产极为丰富。境内有重点文物保护单位 282 处，其中 国家级重点文物保护单位 34 处，省级重点文物保护单位 72 处，馆库 藏文物 12 万余件。有被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑； 世界上保存最完整、规模最大的古城墙西安明城墙和周沣镐、秦 阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 15 特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。 西安科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术 产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航 天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域 具有较强的科研、生产能力。西安现有国家级科研基地 9 个。西安高 等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国 内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安 现有普通高等院校 47 所，民办及其他高等教育机构 32 所，2006 年 末全市在册高新技术企业 1227 家。 西安的“四区两基地”高新技术产业开发区、经济技术开发 区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安 航天科技产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、 对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中，高新区已成为中国西 部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业 园区，并被科技部评选为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北 地区唯一的国家级出口加工区，是西安市对外开放的窗口；曲江新区 实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为西安新的旅游 亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产 业基地招商引资等工作进展顺利，成为西安经济新的增长点。 西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、 信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和 共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。西安市商品流 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 16 通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006 年实现社会消费品零 售总额 776.20 亿元，同比增长 16.5%；绝对值在西北五省区省会城 市中位居第 1 位，占西北五省区省会城市的 50%，占西部九省区省会 城市的 16%。全市商业网点已达 16.6 万个，从业人员 120 余万人， 千人拥有网点数达到 20.3 个。全市 5000 平方米以上大型商场近 50 个，其中大型综合超市 30 个；零售企业中年销售过亿元的商场有 18 家。全市拥有各类交易市场 514 个，年成交额超过 300 亿元。西安有 着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点 3.5 万个，餐饮业零售额超 过 120 亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有充足的接待能力和 较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所 1500 多家，三星级 以上宾馆 56 家，可提供高、中、低档床位 17 万张；西安拥有大型现 代化专业展览馆 4 个，总面积 21 万平方米，注册登记的展览公司 120 余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、 专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。 近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、 健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改善， 社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城 市建设成就显著。2006 年全年西安市实现生产总值（GDP）1450.02 亿元，较上年增长了 13.0%，自 2000 年以来，西安市经济增长连续 7 年保持了 13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值 70.73 亿 元，增长 7.2%；第二产业实现增加值 615.26 亿元，增长 14.3%；第 三产业实现增加值 764.03 亿元，增长 12.4%。第一、第二和第三产 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 17 业增加值占生产总值的比重分别为 4.9%、42.4%和 52.7%。按常住人 口计算，全市人均生产总值 17794 元，增长 11.0%。全年完成全社会 固定资产投资 1066.62 亿元，比上年增长 27.7%。其中，城镇投资 971.84 亿元，增长 25.2%。全年完成城市建设投资 181.91 亿元，比 上年增长 24.9%。年末常住人口 823 万人，比上年增长 2.0%。年末全 市户籍总人口 753.11 万人，比上年增长 1.5%。城市居民人均可支配 收入 10905 元，增加 1277 元，增长 13.3%；农民人均纯收入 3809 元， 增加 349 元，增长 10.1%。全年城镇新增就业人数 8.37 万人，比上 年增长 6.6%。 西安市的基础设施建设继续推进，交通网络日趋完善，通讯等其 他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。据国家 统计局近日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等 50 多项综合 指标测评出的全国百强城市中，西安综合实力排名第 32 位，处于中 上游水平。预计到 2020 年，西安全市国内生产总值达到 5670 亿元， 人均国内生产总值达到 7590 美元，城乡居民人均可支配收入达到 20000 元，基本社会保障率达到 85%，城市化水平达到 80%，城市经 济规模基本达到我国中等发达城市水平。 全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、 长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。截止 2006 年底， 全市共有 50 个镇、52 个乡、74 个街道办事处，常住总人口 822.52 万人。 4、 城市规划 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 18 解放以来，西安市先后制订了三轮城市总体规划。西安市正在 执行的第三轮城市总体规划（1995-2010） ，按照“保护古城，降低密 度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中 心”的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：中心集团，外围 组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城 镇体系。12 年来。在第三轮城市总体规划的指导下，西安的城市建 设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发 生了翻天覆地的变化。 目前，西安市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020） 。 在新的规划期内，西安将实施“规划立市”方略，把空间布局和产业 布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合 理、相互促进、协调发展的区域经济。按照“九宫格局”和“一城多 心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北 跨渭河的新格局。明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能 分区。在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、 金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区， 形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。在主城区外围 建成六个城市副中心区。同时，按照统筹区域发展的原则，综合配置 各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城 镇和镇的三级城镇体系。 4、经济社会发展战略 “十一五”期间，西安市经济社会发展的总体目标是：努力建设 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 19 世界历史文化名城、世界一流的旅游目的地城市、中国创新型城市和 教育名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全 国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中 心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。国际化进程 明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化特 色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创 新能力显著增强，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服 务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑； 社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体 系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教育、文化、卫生和 生态环境进一步改善，城乡人民收入水平和生活质量普遍提高；“三 个文明”协调发展，社会更加安全、稳定、和谐。 到 2010 年，全市国民生产总值将达到 2580 亿元，年均增长 13%；三次产业结构调整为 3:45:52，工业增加值占生产总值比重达 35%；地方财政一般预算收入年均可比增长 14%；人口自然增长率控 制在 5以内，五年城镇新增就业人口 40 万人，文教科卫体支出占 财政支出比重达到 28%；五年累计完成全社会固定资产投资 7050 亿 元；森林覆盖率 45%；万元生产总值综合能耗下降 25%；城市居民人 均可支配收入达到 15000 元，农民人均纯收入达到 5500 元。 2.1.3 西安市临潼区概况 临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。临潼是十 一朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地， 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 20 处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。位于古都西安东郊， 面积 915 平方公里，人口 67 万。 说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的 地方；这里曾是“烽火戏诸候“周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的 地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是“项庄舞剑， 意在沛公“的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时 39 年修建气势 庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆 基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是 1936 年西安事变 中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局 面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜 地 先秦时，临潼称栎阳，公元前 282 年（秦献公二年）至公无前 350 年的 34 年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这 里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进 可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入 关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在 秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。 秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。据司马 迁史记·秦始皇本纪记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的 墓穴，冢内修筑有百官宫观。暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。 由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然 无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 21 测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只 是其中的一部分。1987 年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的 世界遗产保护清单。秦始皇帝陵虽已有 2000 多年的历史，但是在今 后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。 华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊 宫，后延续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李 隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并 命名为“华清宫“。华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大 宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下 了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金迷的日日夜夜， 又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。华清池经历了周秦汉唐，在中 国古代史中留下了浓重的笔墨。到了近代，还是华清池，却又上演了 一幕决定中国历史命运的震惊中外的“双十二事变“。这一点华清池可 以作证。 新中国成立之后，临潼也获得了新生，经济社会都有了很大的发 展。改革开放以来，临潼的发展一日千里，建设成就令人瞩目。绚丽 的古代文明与璀璨的现代文明在这里交相辉映，相得益彰。1997 年 根据发展要求临潼区于 6 月 25 日经国务院批准正式撤县设区。 临潼区辖 14 个街道、个镇、个乡：骊山街道、秦陵街道、 新丰街道、代王街道、斜口街道、行者街道、马额街道、零口街道、 雨金街道、栎阳街道、新市街道、徐杨街道、西泉街道、相桥街道、 交口镇、北田镇、油槐镇、何寨镇、铁炉乡、穆寨乡、小金乡、任留 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 22 乡、土桥乡。临潼是古都西安的东大门，总面积 915 平方公里，辖 14 个街道、4 个镇、5 个乡，285 个行政村，总人口 70 万，其中农业 人口 56.2 万，占总人口的 80%。近年来，临潼区委、区政府以“创 中国旅游名城、建西安经济强区”为目标，坚持统筹发展、科学发展， 突出抓好旅游、工业和奶畜三大优势产业，大力实施项目带动战略， 积极推进城市化进程，努力构建和谐临潼，人民生活水平日益提高， 综合实力不断增强。2007 年，全区生产总值完成 81.19 亿元，增长 14.3%；地方财政收入 27388 万元，增长 24.29%；全社会固定资产投 资 44.08 亿元，增长 38.83%；农民人均纯收入 4020 元，较上年增加 486 元；城镇居民年可支配收入 9000 元。三次产业比为： 18.4：55.2：26.4。区域综合实力陕西省县域经济排名第六。今年一 季度，全区生产总值完成 17.44 亿元，增长 15.1%；地方财政收入完 成 0.77 亿元，增长 12%；全社会固定资产投资 6.68 亿元，43.7%； 社会消费品零售总额 8.9 亿元，增长 21.3%，实现了首季“开门红”。 临潼旅游资源丰富。临潼旅游景点众多，拥有兵马俑、华清 池 2 个国家 5A 级旅游景区和秦始皇陵、骊山森林公园 2 个国家 4A 级 景点，骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一。境内有县 级以上文物保护单位 51 处，省级以上文物保护单位 5 处。近年来， 我们围绕优势的旅游资源，相继实施了秦俑馆前环境改造、秦陵遗址 公园、城市快速干道、唐华清宫遗址保护及华清爱琴海、东花园、华 清颐和城等一大批旅游重点项目，集中打造“秦风、唐韵、御温泉” 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 23 三大品牌。预计今年 5 月份可获中矿联的“中国御温泉之都”授牌。 2007 年，各主要景点累计接待游客 741 万人次，其中海外游客 58.8 万人次，旅游直接收入 3.72 亿元，旅游综合收入 11.92 亿元。 临潼工业发展势头强劲。围绕区旅游商贸开发区、新丰工 业园区、新生代工业集中区等工业园区，坚持走依托大厂办小厂、 龙头抓企业的路子，不断加强基础设施，大力实施项目带动战略， 促进了工业经济的迅猛发展。全区现有规模以上企业 36 家，有陕鼓、 标缝、银桥、伊利泰普克等产值过亿元企业 10 家。有中国名牌产品 5 个，分别为：“秦俑”牌乳粉、 “银桥”牌液态奶、 “标准”牌工 业缝纫机、 “陕鼓”牌轴流式压缩机和“陕鼓”牌能量回收发电透平 装置。 “标缝” 、 “秦俑”还被评为中国驰名商标。2007 年，全区工 业总产值完成 135.65 亿元，增长 27.5%；规模以上工业总产值 114 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 24 亿元，增长 30%；规模以上工业增加值 34.18 亿元，增长 20.8%。 临潼农业产业特色突出。目前，全区奶牛存栏达到 5.78 万 头，奶牛小区总数达到 80 个，奶类总产量 19 万吨，奶牛存栏位居 全省第二，奶产量居全省首位，荣获“全国牛奶生产强区”称号。 蔬菜年产量 35 万吨，是西安市重要的蔬菜供应基地。番茄制种面积 达到 10000 亩，番茄制种量占全国市场 60%以上，是全国最大的番 茄制种基地。以石榴为主的杂果 14 万亩，是全国著名的石榴生产基 地，临潼石榴获国家质量检验检疫总局“原产地保护”认证。 2008 年全区生产总值完成 92.72 亿元，增长 14.2%；地方财政 收入完成 32694 万元，增长 19.37%，其中一般预算收入完成 30761 万元，增长 20.03%；全社会固定资产投资完成 59.5 亿元，增长 35%；社会消费品零售总额完成 35.3 亿元，实际增长 18.02%；规模 以上工业增加值完成 40.67 亿元，增长 19%；城镇居民人均可支配 收入达到 12000 元，农民人均纯收入达到 4620 元，分别增长 20%和 14.9%；人口自然增长率控制在 5.95以内；万元生产总值能耗降 低 5.7%。 “发展旅游事业，促进经济发展”。今天，临潼人民正以饱满 的热情按照江泽民总书记给临潼的这一题词精神，为临潼经济腾飞 而团结拼搏，埋头苦干，携手共进，开创临潼辉煌的明天。 2.1.4 临潼渭河生态区概况 临潼渭河生态区是临潼“1366”发展战略的一个组成部分，属 6 个经济增长极之一，其范围总体面积接近 138k（约为临潼总面 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 25 积的七分之一），包括渭河河道及两岸 5 个产业经济区块，涉及九 个街办、乡镇，41 个村组，总户数 19897 户，人口 7 万余。将分两 期进行开发建设： 开发建设一期（20092013 年）规划四址：东为新丰大桥南北 一线，南为铁路郑西线、新（丰）行（者）路连线，西为渭河临潼区 与高陵县交界线，北为南徐路一线；总面积约 56k，合 8.4 万亩。 其中渭河河道面积约 26k（其中滩涂、湿地约 18k），两岸产经 区面积约 30k，合 4.5 万亩； 开发建设二期（20142016 年）规划范围： 临潼渭河（新丰大桥）下游 66k渭河河道（其中滩涂、湿 地约 48k）， 新丰街办渭河段右岸约 3k， 任留乡、雨金镇、油槐镇、交口镇渭河段左岸约 5k， 新丰街办渭河东岸、何寨镇渭河南岸约 8k； 总面积约 82 k，合 12.3 万亩。其中，两岸产经区面积约 16k，合 2.4 万亩。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 26 西 安市临潼渭河生态区开发建设领导小组为渭河生态区开发建设的指 导、协调机构，成员单位有：发改委、规划分局、国土分局、农林 局、水务局、交通局、建设局、旅游局、外贸局、环保分局及沿渭 河 9 个街办、乡镇等。 渭河生态区管委会是具体组织实施西安市临潼渭河生态区开发 建设的办事机构。 该区域遵循四维生态河流建设开发模式和 “规划控导、项目带 动、一体管理、多头推进”的运作模式，以渭河治理、生态人居、 生态旅游、高科园艺、新农村建设等 5 个方向为重点，着力推广生 态区高端地产、生态地旅游、生态温泉、生态湿地、生态区高科农 林园艺等产业项目，实现对渭河临潼段（40.8km）的综合治理，防 汛安保达标；滩涂、湿地（约 66k）的生态修复并有效开发利用； 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 27 两岸（约 46k）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态 旅游、高科农林园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水 和谐、充满活力的发展区域。以“一河”（一带）生态文明和“两 岸”（两翼）产经和谐发展进一步加速提升临潼城市品位，助力临 潼区经济社会实现跨跃式再发展。 2.1.5 可行性研究报告编制依据 （1）编制报告的委托合同 （2） 中华人民共和国城乡规划法 （3） 中华人民共和国环境保护法 （4） 江河流域规划编制规范 （5） 渭河流域重点治理规划 （6） 陕西省渭河五年治理规划（20082012） （7） 关中天水经济区发展规划 （8） 西安市城市发展总体规划 （9） 西安市临潼区总体发展规划 （10） 西安市临潼区“十一五”发展规划 （11） 西安市临潼区旅游发展规划 （12）临潼及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （13）其他有关依据资料 2.1.6 项目提出的理由和过程 研究项目研究范围 本项目可行性研究范围包括锦绣前城项目建设的背景、必要性、 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 28 项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、 投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。 研究工作概况 受西安市临潼区渭河生态区管理委员会的委托，我公司依据国 家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际 情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程 项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、 技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在 此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。 2.1.7 项目提出的理由与过程 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目 时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被 拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建 设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量已不能 满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不 断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 锦绣前城项目是为加快西安市临潼区城市建设步伐，维护被