陕西某房地产商铺改造装修项目可行性研究报告.doc

1 陕陕西西 XX 置置业业有限公司商有限公司商铺铺改造装修改造装修项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 XX 工程咨工程咨询询有限公司有限公司 二二 零零 一一 三三 年年 一一 月月 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及承办单位1 1.2 项目承办单位概括1 1.3 可行性研究报告编制依据和原则2 1.4 项目概况3 第二章第二章 项项目提出背景及可行性分析目提出背景及可行性分析5 2.1 项目提出背景5 2.2 项目的可行性分析6 第三章第三章 发发展展规规划、行划、行业业准入与市准入与市场场分析分析 .11 3.1 西安商业发展规划11 3.2 西安商业市场分析12 3.3 行业准入18 第四章第四章 项项目建目建设规设规模及建模及建设设方案方案19 4.1 项目建设规模19 4.2 项目规划设计方案19 4.3 装修方案20 4.4 项目配套工程21 第五章第五章 节节能能专专篇篇28 5.1 编制依据28 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 5.2 节能措施28 第六章第六章 环环境保境保护护方案方案31 6.1 执行标准31 6.2 项目主要污染源及污染物32 6.3 项目产生污染物分析及治理措施32 6.4 施工期的环境保护措施33 6.5 环境影响分析结论34 第七章第七章 劳动劳动安全与消防安全与消防36 7.1 安全卫生工作36 7.2 安全消防措施36 第八章第八章 项项目目实实施施进进度与工程招度与工程招标标41 8.1 项目实施进度41 8.2 项目工程招标41 第九章第九章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措43 9.1 编制依据43 9.2 投资估算说明43 9.3 项目总投资估算44 9.4 筹资方案45 第十章第十章 财务评财务评价价47 10.1 编制依据.47 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 10.2 项目运营成本估算.47 10.3 项目经营费用估算49 10.4 财务评价49 10.5 不确定性分析.51 10.6 财务评价结论.51 第十一章第十一章 社会效益分析社会效益分析53 11.1 项目社会影响53 11.2 社会适应性分析54 11.3 社会风险及对策分析54 第十二章第十二章 可行性研究可行性研究结论结论55 12.1 可行性研究结论55 12.2 问题和建议55 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目名称及承目名称及承办单办单位位 项目名称：陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 承办单位：陕西 XX 置业有限公司 1.2 项项目承目承办单办单位概括位概括 陕西 XX 置业有限公司成立于 2001 年 4 月，位于西安市 。注 册资本 2000 万元人民币，法人代表 。主要经营项目有：房地产开发 销售、物业管理、房屋租赁等。 陕西 XX 置业有限公司从成立至今十多年来走过风风雨雨，历 经艰辛由一个名不经传的小企业成长成为一家具有较强经济实体并 取得三级资质的民营房地产开发企业。 公司拥有一批年轻化知识化的专业人员，大专以上学历站 95% 以上，其中：研究生 5 人，本科学历占 40%，专科学历占 50%，高中级 专业技术人员占 45%，员工平均年龄 35 岁，管理人员比例占 26%， 为企业的持续发展奠定了坚实的基础。 公司自成立以来，依靠自身力量先后在长安区成功开发了“长青 园”和“悦明园”等众多知名楼盘。其中“长青园”小区位于韦曲申店乡， 总建筑面积 54390 平方米；“悦明园”小区位于韦曲西街 218 号，总建 筑面积 151430 平方米。公司诚信经营，两小区凭借合理的设计、优 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 2 良的建筑质量，获得了众多消费者良好的口碑。 一份耕耘一份收获，在不懈的努力下，各级领导部门也给予了很 多的荣誉。 “长青园”项目被评为 2005 年西安房地产畅销楼盘奖，并被 评为提升城市价值卓越项目；公司还多次被评为西安市房地产优秀 开发企业。 1.3 可行性研究可行性研究报报告告编编制依据和原制依据和原则则 1.3.1 编编制依据制依据 1、国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和 核准招标事项暂行规定； 2、 西安市商业网点发展规划（20042020）； 3、国务院关于投资体制改革的决定； 4、 建设工程项目管理规范(GB50326-2001)； 5、 中华人民共和国环境影响评价法； 6、 中华人民共和国招标投标法； 7、建设项目可行性研究报告编制内容的有关规定； 8、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 9、 建设项目经济咨询评估指南； 10、陕西 XX 置业有限公司提供的有关资料； 11、项目可行性研究报告编制委托书。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 3 1.3.2 编编制原制原则则 严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改 善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。 1.4 项项目概况目概况 1.4.1 建建设规设规模和内容模和内容 本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。 改造对象为长青园 1 号楼一、二、三层的商铺和管道层，建筑面 积 3944.4 平方米，地下车库 1384.51 平方米；悦明园 2 号楼和 3 号楼 一、二、三层的商铺 12371.64 平方米，管道层 4209.25 平方米，地下 车库 9000 平方米。 改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统， 电梯设备、消防系统、停车场系统等。 1.4.2 建建设设性性质质 改建 1.4.3 建建设设地址地址 悦明园位于西安市长安区西街，长青园位于长安区徐家寨对面。 1.4.4 建建设设期限期限 本项目拟计划建设期为 6 个月。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 4 1.4.5 项项目目总总投投资资及及资资金筹措金筹措 1、总投资 项目总投资 9992.85 万元，包括工程费 9547.03 万元、其它费 153.80 万元、预备费 291.02 万元等。 2、筹资方案 投资总额度：9992.85 万元； 资金来源：自筹 5992.85 万元，银行贷款 4000 万元。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 5 第二章第二章 项项目提出背景及可行性分析目提出背景及可行性分析 2.1 项项目提出背景目提出背景 2002 年 9 月 16 日长安正式撤县设区，从此长安 2200 多年的县 城制成为历史，新的长安作为西安的一个主城区，与西安大都市融为 一体。今天，这块古老而神奇的热土，正焕发着前所未有的青春和活 力，鳞次栉比的高楼大厦，纵横交错的交通网络，鲜花吐蕊的城市广 场，蓝天碧水的天然氧吧，一个现代、时尚、绿色的新长安跃然而起。 长安撤县划区十年来，已从政治、文化等诸多方面融入整个西安 大环境中，长安西有沣渭新区、高新技术产业开发区，东有航天经济 技术开发区，随着地铁 2 号线，西部大道，南横线，子午大道等城区 干线道路的贯通和三个共建区的加快发展，长安区将成为交通最便 捷，生活最方便，功能最齐全，腹地最广阔的西安大都市新版块。成 为未来国际、国内资源进入西安的重要集聚地，发展前景极为广阔。 由于西安翔宇公司决策人的前瞻性决定，西安翔宇公司在长安 区前期两个小区楼盘的开发，给公司今后的发展积累了丰富的经验， 打下了坚实的经济基础。 “悦明园”、 “长青园”的商业用房位于长安区中 心繁华地带，地理位置优越，其中“长青园”距地铁 2 号线只有一步之 遥，交通便利；“悦明园”紧靠西部大道，紧邻长安步行商业街，周边小 区林立，已形成了浓郁的商业氛围。 “国美电器”、 “秋林公司”、 “长安信合” 、 “汉唐书城”等商家已入住我公司商铺。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 6 目前航天基地、三星电子等国内外著名企业已经落后长安地区。 长安区驻区高校 32 所是全省高等教育资源最集中的区域，还有航天 第六研究院、206 所、应用光学研究所等 10 余所国家重点研究机构 及国家重点实验室，加之各高校内设科研机构 100 家以上，众多院士、 学科带头人及各类中高层专家、学者和现代化管理人才汇集。 高端人才应用高级的消费会所，西安翔宇公司前期的装修及配 套设施已落伍，达不到高端会所入住的要求，无法满足目前经济发展 和高级商业会所服务需求，根据市场发展满足高端人群的要求，西安 翔宇公司欲投资 9000 余万，对公司所属的“悦明园”“长青园”13 层 商铺及地下室等进行高档改造装修。 2.2 项项目的可行性分析目的可行性分析 1、从公司的起家史和管理人、从公司的起家史和管理人员员的构成上看，由房地的构成上看，由房地产产开开发发向商向商 业业和服和服务业经营转变务业经营转变具有独特的具有独特的优势优势。 。 陕西 XX 置业有限公司是由灯具零售起家的，公司高层管理人 员大都具有从事商业经营的经历和经验。公司前辈郭凯秋退休前曾 是国营商业企业的主要领导，为国营商业企业的发展做出了卓越的 贡献，目前她的身体非常健康，在公司的商业经营管理方面仍能发挥 较大的影响。公司现有职员 100 多名，具有大专以上学历的占 95%， 具有高中级专业技术职称的占 45%，学历和职称中与商业经营有关 的占 80%，特别是公司主要领导目光远大，看问题敏锐，知人善任， 管理既现代又务实，在任何情况下都能保持清醒的头脑，为企业把好 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 7 方向。有这些条件，只要对现有硬件施加改造，公司由房地产开发向 商业和服务业转变是轻而易举的。 2、从中国房地、从中国房地产产市市场场的的发发展展趋势趋势看，公司看，公司实实行行产业转产业转移是目前移是目前 发发展道路最佳展道路最佳选择选择。 。 自从 1998 年国家开始实行城镇住房制度改革以来，房地产业走 过了一个从沸腾到癫狂的历程。一方面，由于经济快速发展，城市化 和人口红利带来的对住房的刚性需求及改善性需求急剧扩张，刺激 房地产市场快速发展；另一方面，受贫富差距日益扩大、土地出让、 热钱涌入，货币超发的影响，从 2005 年以后房价大幅上涨，社会矛 盾日趋尖锐。为了建设和谐社会，保证社会经济健康发展，近几年来 国家连出重拳调控房地产市场，如持续推进保障房、廉租房建设、实 行房产税、出台限购令、减少货币供应等，使房价出现了下行趋势。 尽管国家对房地产市场的行政调控面临诸多压力，如地方土地财政 暂时无法解决，房地产对经济的拉动作用暂时无可替代，但从经济发 展的大局考虑，预计政府很快放松调控政策的可能性不大。一旦放松， 房价自然会反弹，房地产市场自然会再度发热，这对整个社会经济的 发展是极为不利的。陕西 XX 置业有限公司作为一个小规模房地产 开发公司是经不起大风大浪的，是不能侥幸存活的，理应顺应时势， 根据自身条件，另辟发展途径。利用优质的自由资产和人才资源向商 业、服务业转移就是目前的最佳选择。 3、从整个国家的、从整个国家的经济结经济结构构调调整，整，经济发经济发展模式展模式转变转变上看，企上看，企业业 改制改制设设施，施，实实行行经营转经营转型是持型是持续发续发展的迫切需求。展的迫切需求。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 8 长期以来，中国经济是靠“三驾马车”拉动的，这三驾马车是投资、 进出口和消费。在三驾马车中，投资和进出口占的比例很大，而消费 占的比例则很小，这种发展模式虽然使中国经济得到了高速发展，但 面对目前日益严重的世界经济危机，以及暴楼出了很大的缺陷，投资 和进出口的拉动力量日渐减缓，而消费的拉动力度又跟不上来，要保 持经济持续稳定的增长，就必须对三驾马车进行调整，由“投资+出口” 拉动经济的模式转向由消费拉动经济的模式，使增加消费，保障和改 善民生成为我们今后发展的真正动力。正如著名经济学家陈志斌教 授所说“国内外的消费需求不是这次危机的关键所在”， “一个国家不 能总把资源用在生产建设和基础建设上，毕竟我们所做的方方面 面的建设最终都是为了消费和生活。中国人建设了这么多年，从早到 晚卖力气只知道进行生产建设，应该也有一个缓过气来的时候，有一 个以生产建设为重点转移到以消费为重点的时候，这个时候就是现 在。 ”增加消费的关键有两个，一个是人们手中要有钱，这一点相信十 八大后，政府会将通过加快改革收入分配制度、建立健全社会保障体 系等政策措施着力解决，使民生明显改善；再一个就是要构建良好的 消费环境，使人们方便花钱又花的放心。 本公司商铺所在的长安区现有高校 32 所，各高校内设科研机构 上百家，又有航天第六研究院、206 所、应用光学研究所等十余国家 重点研究机构及国家重点实验室，航天基地、三星电子等国内外知名 企业也在这里落户，可与北京海淀相比肩，众多院士、学科带头人， 专家、学者、现代化管理人才形成了庞大的高端消费群体。翔宇公司 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 9 “长青园”小区紧邻地铁 2 号线， “悦明园”小区靠西部大道，对两个小 区的商铺及附属车库进行高档次装修后以高品格投入商业、服务业 经营，就是要为这一大批消费群体构建良好的消费环境，使他们的消 费需求潜力得到有效释放，为长期拉动长安经济，创造和谐长安、繁 荣长安、幸福长安贡献力量，同时也是为企业更快更好发展开辟一条 阳光大道。 4、从政府关于建、从政府关于建设设西安国西安国际际化大都市的宏化大都市的宏伟蓝图伟蓝图看，在看，在长长安核安核 心区打造高心区打造高标标准商准商业业、服、服务设务设施、施、组组建高品格的商建高品格的商业业、服、服务务型企型企业业， ， 是非常正确的决策。是非常正确的决策。 众所周知，西安是中国乃至世界的历史名城，曾有秦、汉、隋、唐 等十三个王朝在这里建都，在千余年的历史中，西安作为全国的政治、 经济、文化中心向全世界展示着自己的风采，虽然它和雅典、开罗、 罗马并称为四大文明古都，其实，雅典、开罗、罗马那堪和它相比，正 如著名史学家黄仁宇所说“它在历史上所享有的盛名远远超过任何 其他政治中心”，为了落实西部大开发战略，再现西安昔日荣光，国 家决定西安将加速建设国际化大都市，使西安成为彰显华夏文明的 核心历史文化基地，长安区已纳入西安市主城区，但与大都市主城区 要求还有较大差距，因此长安区“十二五”规划明确提出;要做到三个 坚持：坚持加快发展、坚持追赶发展、坚持持续发展，按照国际化大 都市标准进行城市建设。战略目标是：以城市核心商业区、重点城镇 商业街、环山休闲商业带、农产品批发交易市场建设为支撑，努力把 长安区打造成为商业流通网络健全的西安现代商贸物流新区。总体 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 10 目标是：通过五年的努力，实现经济总量大扩张、经济结构大优化、 城乡环境大提升、社会民生大改善、西安国际化大都市新型城区构架 基本成型、产业发展总体思路之一是：以大西安南融为契机，加速发 展服务业，其一是着力改造提升传统服务业商贸业、餐饮住宿业、 社区服务业；其二是积极发展现代服务业金融业、商业服务业、 现代物流业、商务会展业。翔宇公司不惜斥巨资高标准改造现有商铺， 以高品格向商业，服务业挺进，就是要在商铺所做地位长安区打造商 业、服务业璀璨的明珠，为西安建设国际化大都市，重现昔日雄风贡 献力量。如此大好的机遇如果不能抓住，还谈什么创业。如此近在眼 前的西安发展宏伟蓝图如果不能参与其中，把已有的设施改造利用 好，把优越的条件发挥到极致，把员工的专业知识，聪明才智完全释 放出来，大干一场，还等何时。 总而言之，翔宇公司高规格改造设施，高品格挺进商业、服务业 的决策，从自身的条件看是可行的，从房地产发展的趋势看是合理的， 从国际经济增长方式的转型看是迫切的，从西安热火朝天推进建设 国际化大都市，重塑汉唐盛世风采的发展规划看是英明的。因此，综 合分析，本项目是可行的。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 11 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 12 第三章第三章 发发展展规规划、行划、行业业准入与市准入与市场场分析分析 3.1 西安商西安商业业发发展展规规划划 3.1.1 商商业发业发展分析展分析 西安商业市场的发展有其特有的特点，大致经历了四个发展阶 段： 发发展展阶阶段段大体大体时间时间发发展特点展特点 第一阶段1995 年以前单一中心，传统百货 第二阶段19951999 年百货功能升级，更多品牌进入 第三阶段20002006 年百货开展，品牌升级 第四阶段2007 年至今商圈拓展，新兴模式 目前，西安的商业已经发展到第四阶段，范围不断扩张，新兴商 业模式不断成熟。西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的新型 商业模式开始出现；市场供应集中在西安市中心及二环内范围，二环 内商业市场面临强大的竞争。 随着市随着市场场的的竞竞争，商圈的范争，商圈的范围围也在加速也在加速扩张扩张，随着三，随着三环环外的外的规规划划 实实施方案落定以及城市化施方案落定以及城市化发发展的需求，新型的商圈将逐展的需求，新型的商圈将逐渐渐形成。形成。 3.1.2 西安商圈分布西安商圈分布 特点： ·西安是省级的商业中心，可以辐射省外区域。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 13 ·西安商业地产区域发展不均衡性，以城内钟楼、长乐、小寨三大 商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。 ·根据根据 西安市商西安市商业业网点网点发发展展规规划（划（20042020） ） ，到，到 2020 年，西安年，西安 将改造或新建将改造或新建 85 个商个商业业区域，最区域，最终终形成形成“时时尚尚购购物在中心、休物在中心、休闲购闲购物物 在二在二环环、增、增强辐强辐射在三射在三环环”的商的商业业服服务务布局。布局。 ·未来西安城南与城北常住人口的增加，高新、未来西安城南与城北常住人口的增加，高新、长长安、城北商圈的安、城北商圈的 地位将上升。地位将上升。 图图 3-1： ： 西安商圈分布示意西安商圈分布示意图图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 14 3.2 西安商西安商业业市市场场分析分析 3.2.1 六大成熟商圈数据分析六大成熟商圈数据分析 一、数据一、数据统计统计 2011 年西安商业营业总面积在约 980 万平方米；规划 2015 年商 业营业总面积应控制在 11001200 万平方米之间。 “2011 年西安社会 消费品零售总额 1935.18 亿元，2012 年西安社会消费品零售总额将 突破 2000 亿元”。 六大商圈存量约 520 万，占全市总存量的 55%左右，营业额 与西安消费品零售总额的比值约为 61%。 表 3-1 西安六大成熟商圈数据统计 商圈 名 成熟度- 片区属性 商业 等级 市场 定位 商圈范 围 (k) 营业面积 存量(万) 日客流 量(万 人) 年营业 额(亿元) 典型商业网点 钟楼 商圈 成熟-商业区 地区级 批 发市场 中高端、 综合性 11.3250超 100250280 开元商城、世纪金花、 中大国际、百盛时代 长乐 商圈 成熟-批发市 场 区域级 低端批 发市场 -160 28 万 左右 约 600(以 批发为 主) 丹尼尔商城、康复路、 义乌商品城、西北商 贸城、多彩城 小寨 商圈 成熟-科教 及住宅区 区域级中低端7.74 目前 61， 未来 120 50 万 左右 约 55 百盛、金鹰国际、 国贸、军人社 高新 商圈 成熟-办公区区域级中高端 高新一 期 3.2 20-25 17.52 0 约 28 世纪金花、金鹰国际、 易初莲花 曲江 商圈 比较成熟- 休闲旅游区 区域级 中断的 旅 游休闲 16 约 30约 17约 2055大唐不夜城、新乐汇 经开 商圈 比较成熟- 住宅及办公 区 区域级中高端21.74 大型商业 面 积 24 万 2124 约 2124 赛高国际、世纪金花、 崇尚百货 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 15 （数据来源：西安市商业网点发展规划（20042020）， 西安年鉴 2012） 表 3-2 西安各大商特点 商圈名业态组合服务对象商圈特点 钟楼商圈 百货店、专卖店、餐饮、服装、 珠宝、旅游产品销售等 西安市民、外地消费 者、旅游客等 综合性商圈、打造中高端城市商业中心，西安 最大商业中心 长乐商圈 服装、五金、饰品、箱包、鞋 类等 西北地区分销商、西 安低收入者 西北第一综合批发地、批发商城林立、以低调 市场为主 小寨商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类等 城南居民、附近大学 生 以高校学生为主要消费群体，由中低端向中高 端发展，西安最大的城南区域商圈 高新商圈 中高档百货、品牌服装、珠宝、 餐饮、影院等 高新白领、周围居民硬件设施优秀、购物环境好，业态组合丰富 经开商圈 百货、超市、服装、电子产品、 餐饮等 城北居民 新兴商业商圈，以赛高金花为中心，发展快速， 服务范围较大区域商圈 曲江商圈休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民以餐饮、旅游、娱乐为主的商业圈、新兴商业区 二、商圈面二、商圈面积积及客流量分析及客流量分析 商圈商商圈商业业面面积积 钟楼商圈占西安商业面积的 21.74%，占六大商圈总商业面积的 48.12%，在商业面积上占有优势，只有钟楼商圈和长乐商圈的商业 面积大于平均值 86.5。 商圈客流量商圈客流量 钟楼客流量 105 万/天，仍然是西安客流最大的商圈，其次是小 寨（50 万。经开商圈商业面积及客流量都是最小的。 图图 3-1：西安六大成熟商圈的大型商：西安六大成熟商圈的大型商业业的面的面积积和人流和人流统计图统计图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 16 数据来源：西安商贸局、西安房地产信息网、西安统计 局 三、商圈三、商圈营业额营业额分析分析 营业额营业额分析分析 长乐商圈以批发为主，营业额 600 亿/年，远高于其他商圈。其次 是钟楼商圈，大约是 300 亿/年。 单单位面位面积营业额积营业额分析分析 仍然长乐商圈最大，为 35000 元/平方米·年，其次是高新商圈约 为 12000 元/平方米·年。 图图 3-2： ：2011 年西安六大成熟商圈年西安六大成熟商圈营业额营业额及及单单位面位面积营业额统计图积营业额统计图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 17 数据来源：西安商贸局、西安房地产信息网、西安统计 局 四、商圈四、商圈业态业态及租金分析及租金分析 商圈商圈业态业态： ：钟楼商圈业态分布最均衡，小寨与长乐以服饰为主， 高新和曲江餐饮比重大。 图图 3-2：各商圈：各商圈业态业态分布分布 商圈租金商圈租金 本次统计以六大成熟商圈为主，以 13 楼商业租金为对象，租金 与所在楼层，是否沿街差异极大。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 18 : 图图 3-3 各商圈平均租金各商圈平均租金 （单位：元/·月） 五、集中式商五、集中式商业业-空置率及品牌跟空置率及品牌跟换换率率 集中商业的平均空置率为 1.65%，品牌跟换率为 2.4%，钟楼商 圈的空置率和品牌跟换率低于全市平均水平。 六、商六、商业业用房投用房投资资收益率收益率 根据成交价格与租金分析，长乐商圈商业用房，投资收益率最大， 为 14.86%，最小的是经开商圈为 7.5%。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 19 图图 3-4 六大商圈投六大商圈投资资分析分析图图 3.2.2 市市场场分析小分析小结结 1、业态规模：钟楼业态是最齐全，250商业存量，是城市级的 商圈； 2、营业额：以批发为主的长乐商圈最大，600 亿/年，其次是钟楼 280 亿； 3、租金情况：钟楼小寨高新长乐曲江经开，钟楼为 501 元 /； 4、投资收益率：长乐商圈投资收益率最大，为 14.86%，最小的是 经开商圈为 7.5%。 3.3 行行业业准入准入 陕西 XX 置业有限公司成立于 2001 年 4 月，位于西安市长安区 南长安街 530 号。注册资本 2000 万元人民币，法人代表张琳。 公司具备三级资质的民营房地产开发资质，主要经营项目有：房地产 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 20 开发销售、物业管理、房屋租赁等。 本项目建设单位陕西 XX 置业有限公司和拟改造项目均符合陕 西省对改造与装修项目的各项规定与要求。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 21 第四章第四章 项项目建目建设规设规模及建模及建设设方案方案 4.1 项项目建目建设设规规模模 本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。 改造对象为长青园 1 号楼一、二、三层的商铺和管道层，建筑面 积 3944.4 平方米，地下车库 1384.51 平方米；悦明园 2 号楼和 3 号楼 一、二、三层的商铺 12371.64 平方米，管道层 4209.25 平方米，地下 车库 9000 平方米。 改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统， 电梯设备、消防系统、停车场系统等。 4.2 项项目目规规划划设计设计方案方案 对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑功 能上的满足和后期经营的需要。对原建筑物进行装修，增加消防、节 能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。 1、设计原则 重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原 结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是由普通的 装修升级到豪华装修，在功能上的满足和后期经营上的需要。 2、设计方案 增设电梯，提高客流输送能力。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 22 改造 13 层各商铺原有的内部装饰，改造原有的空调通风系统、 照明系统、给排水系统及消防系统。 改造地下停车场原有水电暖系统、消费系统、停车场系统等。 4.3 装修方案装修方案 4.3.1 原建筑物概况原建筑物概况 原建筑“长青园”1 号楼为 12 层钢筋砼框架-剪力墙结构，其中 13 层为商业用房。原建筑“悦明园”2 号楼、3 号楼为 26 层钢筋砼框 架-剪力墙结构，其中 13 层为商业用房。 4.3.2 内装内装饰饰改造装修方案改造装修方案 1、 、设计设计依据依据 （1）建筑工程施工质量验收统一标准CB50200-2001； （2）建筑内部装修设计防火规范GB5022-95； （3）建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002； 2、商、商铺铺改造装修方案：改造装修方案： （1）主入口方案 地面采用拼花玻化砖铺，石膏板造型吊顶灯槽，高隔断配套木饰 面装饰，简洁大方。 （2）一、二、三层公共区域 地面采用 800*800 瓷砖拼贴，五行或六行设置分割区域，加强过 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 23 度效果，地面预设他消费逃生箭头，顶面石膏板并深化灯槽造型，柱 采用瓷砖包封，中间设置格栅分隔。 （3）楼层待转休闲区 采用石膏板造型吊顶，地面采用 800*800 玻化砖铺贴。 （4）电梯厅 出口采用不锈钢口套，地面采用拼花瓷砖，采用石膏板造型吊顶 和造型灯槽。 （5）卫生间过道 地面采用 800*800 瓷砖，地面踢脚线可采用瓷砖或不锈钢；顶面 采用防水石膏板，灯槽内饰 T5 灯管；墙面瓷砖或白色乳胶漆，一米 高抗倍特板墙裙处理，耐污渍，方便清理。 4.4 项项目配套工程目配套工程 4.4.1 给给水排水水排水改造改造 1、 、设计设计依据依据 (1)建筑给排水设计规范(GB50015-2003) (2)建筑设计防火规范(GB50016-2006) (3)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005) 2、 、给给排水情况排水情况 本项目用水来自市政给水管网水质符合生活饮用水卫生标准 (GB574985)标准要求。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 24 本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经 化粪池处理排入城市排水管网，进入西安市市政污水处理厂。 3、改造装修内容：、改造装修内容： (1)更换给排水管材 原排水管采用 DN50mm 的普通铸铁管。 本项目排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。 (2)节水措施 原卫生间采用普通座便器，用水量较大。 本项目卫生间座便器采用 6L 两档冲水量水箱，蹲式便器和小便 器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。 4.4.2 暖通改造暖通改造 1、 、设计设计依据依据 (1)采暖通风与空气调解设计规范GB50019-2003 (2)建筑设计防火规范GB50016-2006 (3)建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 2、 、热热源及源及热热媒媒设计设计参数参数 热源采用热水。 西安室外设计参数： ·冬季室外采暖计算温度 tw-5 ·冬季室外风速 U2.7m/s ·采暖天数：90 天 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 25 3、改造装修内容：、改造装修内容： 本项目同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统， 新风分层取风，每层侧墙开设新风口。 原建筑采暖管线采用焊接钢管，本项目采用 UPVC 塑料管，粘 接。 4.4.3 电电气气改造改造 1、 、设计设计依据依据 供配电系统设计规范(GB50052-95) 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008） 建筑照明设计标准（GB 50034-2004） 2、改造装修内容、改造装修内容 (1)更换灯具、开关箱内管线改造 (2)铺设网络布线系统 配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌 钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。 (3)电源 本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机 组。当 1 路电源断电时，2 路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电 源供电。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 26 4.4.4 消防消防设计设计 1、 、设计设计依据依据 (1)建筑设计防火规范(GB50016-2006) (2)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005) (3)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98) (4)自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001) (5)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97) (6)锅炉房设计规范(GB50041-2008) (7)灭火器配置规范（GB50140-2005） 2、 、给给水排水防火水排水防火 (1)室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为 120-150m。 (2)建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火 栓间距不应超过 50m。 (3)自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过 8.0m 的房间均设喷淋灭火系统。 (4)保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。 (5)火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备 保证。 3、防火排烟系、防火排烟系统统 建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 27 和机械排烟。 4、消防、消防电电气气 （1）设计依据 建筑设计防火规范(GB50016-2006) 火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98) 火灾自动报警系统施工验收规范(GB50166-2007) 建筑物防雷设计规范(GB50057-94·2000 版) 民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-2008） （2）负荷等级与供电线路 消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾 自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设 专用回路。柴油发电机启动时间小于 15 秒，并可在消控中心启动。 5、火灾自、火灾自动报动报警与消防警与消防联动联动控制系控制系统统 (1)设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中 心报警形式； (2)设置消防紧急广播与火警通讯系统； (3)设置应急照明系统； (4)自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系 统； (5)设置火灾挡案管理与显示系统。 6、 、线线路敷路敷设设方式方式 (1)火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线； 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 28 (2)消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火 型铜芯电缆； (3)所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设； (4)如明设钢管应做防火处理。 7、防雷与接地、防雷与接地 利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于 1 欧姆。采用联合接地形 式，并设总电位连接。 4.4.5 通通风风与空与空调调工程方案工程方案 1、 、设计设计依据依据 (1)通风与空调工程施工质量验收规范(GB50234-2002)； (2)制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范 (GB50274-2010)； (3)机械设备安装工程施工及验收通用规范(GB50231-2009)； (4)工业设备及管道绝热工程施工及验收规范(GBJ126-93)； (5)工业管道工程施工验收规范(GBJ235-97)； (6)民用建筑采暖通风设计技术措施； (7)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）； 2、通、通风风与空与空调调工程方案：工程方案： (1)设计参数： 夏季: 室外温度 26.3 室内温度 20 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 29 冬季: 室外温度 -3.8 室内温度 22 (2)本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统,冬季运行采 暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风 的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为 1400KW。 (3)防火措施： 在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂 浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。 4.4.6 公共广播工程方案公共广播工程方案 公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公 共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。 在大多数场合下,由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音 量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防 紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧 急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听 到报警和疏导的语音。 本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大 器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码 IC 录音 机、扬声器等设备组成。 本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警 系统连接,可实现消防紧急广播功能。 30 第五章第五章 节节能能专专篇篇 5.1 编编制依据制依据 1、 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分·JGJ26-95) 2、 民用建筑热工设计规范(GB50176-93) 4、 采暖通风于空气调节设计规范(GB50019-2003) 5.2 节节能措施能措施 5.2.1 建筑建筑专业专业 1、 、设计设计依据依据 （1）公用建筑节能设计标准（GB50189-2005） （2）民用建筑节能设计标准（JGJ26-95） 2、 、节节能措施能措施 （1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴 60mm 挤塑板保温材 料，屋面传热系数 K=0.45W/(·K)，外墙传热系数 K=0.50W/(·K)。本 项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数 K 控制在 2.2-3.1W/(m·)。与 未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减 少 50%以上。 （2）利用可再生能源 尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 31 5.2.2 暖通暖通专业专业 1、设计依据 西安市采暖期 90 天 室外平均气温 0.9 2、节能措施 (1)采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于 78%。 (2)