青岛某贸易中心可行性研究分析报告（可编辑） .doc

青岛某贸易中心可行性研究分析报告 青岛贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程项目可研报告可行性研究报告项目建议书XX工程咨询可行性研究报告目 录总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7青岛市概况 7青岛市房地产综合分析 7青岛市住宅市场分 15青岛市写字楼市场分析 21青岛市酒店式公寓市场分析 27青岛市酒店供需市场分析 30青岛市商业零售市场分析 32国内外代表城市房地产市场分析 34项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46 建设场址 46 建设条件 47第五章 总体规划建设方案 52 设计依据 52 设计指导思想与原则 52 规划建设方案 53 公用工程 58第六章 环境保护节能与节水 64 环境保护 64 节能 65 节水措施 66第七章 劳动安全卫生和消防 68劳动安全与卫生 69消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71投资估算 71资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74评价说明及财务基础数据 74项目财务分析与评价 76第十二章 结论 81附图1总平面布置图2沿山东路透视图3沿东海路透视图4沿海岸鸟瞰图附件一1青岛xx贸易中心A区投资与经济分析报告2青岛xx贸易中心B区投资与经济分析报告3青岛xx贸易中心C区投资与经济分析报告附件二1青岛中xx业有限公司营业执照2青岛中xx业有限公司房地产开发资质证书3青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号4中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字200622号5中华人民共和国房地产权证青房地权市字第20062670号第20062672号第20062671号 6中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字200727号第一章 总 论第一节 项目概况一项目名称青岛xx贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程二建设地址青岛市xxxxxxxxxx三开 发 商青岛中xx业有限公司四开发单位基本情况青岛中xx业有限公司注册成立于2005年9月22日是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业集团有限公司共同出资组建的房地产公司注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层法定代表人为司荣彬注册资本1亿元人民币公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域拥有大批房地产行业的精英人才具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五项目建设规模及主要内容青岛xx贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程总占地面积182292平方米规划总建筑面积327449平方米其中地上建筑面积264995平方米地下建筑面积62454平方米青岛xx贸易中心由A区B区C区三组建筑构成其中1A区位于山东路6号占地面积50677平方米规划建筑面积113141平方米其中商业裙房19178平方米16层五星级酒店式公寓76615平方米750层地下商场地下停车场设备用房地下人防等17348平方米2B区位于香港中路8号占地面积64948平方米规划建筑面积119094平方米其中商业裙房20921平方米16层甲级写字楼28298平方米722层五星级产权式酒店47669平方米2348层地下商场地下停车场设备用房地下人防等22206平方米3C区位于东海西路31号占地面积66667方米规划建筑面积95214平方米其中商业裙房20921平方米16层高级公寓51393平方米743层地下商场地下停车场设备用房地下人防等22900平方米六项目总投资及资金来源1项目总投资初步测算项目建设总投资为28828136万元其中土地成本95568万元建筑安装工程费用15311572万元其他费用2157686万元预备费用524078万元建设期利息12780万元分区计算投资A区建设投资为922506万元B区建设投资为11326055万元C区建设投资为8277021万元2资金来源项目建设所需资金28828136万元拟通过以下渠道筹集1建设单位青岛中xx业有限公司自筹资金110000万元2申请银行贷款或信托贷款100000万元3采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款VIP认购等方式筹集资金7828136万元七经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米1822925067764948666672建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218369225061132605582770214销售收入万元8518452834484319455824894085销售税金及附加万元46851481558966175700713691786土地增值税万元185938186425837663821555297677销售利润税前万元2967001810001183109464887223548税后利润万元198789126700793733414258439779投资利润率102921084196651053810投资利税率1836719497170771887311所得税后财务内部收益率596245924428602212所得税后投资回收期年25431531528713所得税后财务净现值IC 10万元15663739663445706417714所得税前财务内部收益率856566326384861115所得税前投资回收期年23128428524216所得税前财务净现值IC 10万元2477196414872329101273第二节 可行性研究报告编制依据一投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字200622号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第20062670号第20062671号第20062672号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字200727号十建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一项目建设的背景按照总后勤部的通知精神济南军区青岛xx养院将xx养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖青岛中xx业有限公司以91亿元中标2005年9月26日济南军区联勤部与青岛中xx业有限公司签定了军用土地使用权转让合同将该宗土地使用权转让给青岛中xx业有限公司2006年3月9日青岛市规划局以青规函业字2006155号文下达了该地块的地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标2006年7月15日青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证青规用地字200622号2006年7月29日青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房地权市字第20062670号第20062671号第20062672号2006年8月3日青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号对该项目予以核准立项2007年4月30日青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字200727号二项目建设的必要性1符合青岛市城市总体规划和楼宇经济沿山东路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心并青岛市的中心商务区楼宇与其他建筑形式相比不仅在出售或出租过程中可以产生价值在使用过程中同样可以创造经济效益第节青岛市青岛市地处山东半岛南部位于东经119o30121o 00北纬35o3537o09东南濒临黄海东北与烟台市毗邻西与潍坊市相连西南与日照市接壤全市总面积为10654平方公里其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为1102平方公里所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为9552平方公里7409万人其中市区26543万人所辖五市县级47547万人2005年GDP26955亿元增长169其中第一产业增加值17464亿元增长04第二产业增加值139975亿元增长200第三产业增加值112111亿元增长160三次产业的比例关系调整为65519416全市实现地方财政一般预算收入17634亿元增长351地方财政一般预算支出20306亿元增长234税收保持较快增长全年国税系统组织税收收入含海关代征39301亿元增长151地税税收收入12088亿元增长200第二节青岛市青岛市市北区西吴家村2007年9月5日通过挂牌出让及拍卖方式青岛市位于市北区西吴家村250号的山东路地块在拍卖会上经历了279个回合的较量最终以161826亿元的总价成交楼面地价达到8330元 奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分也被青岛市政府挂牌出售奥帆赛地块位于奥运分村东侧南侧直接面向大海的奥运一号地块以16000元平方米的楼面价成功交易此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价堪称新的地王三青岛市房地产整体发展现状1板块划分城市地段层级基本形成价格和物业档次形成明显区隔李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为主中部板块 以普通城市住宅和中档商业为主西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼区内多为中高档普通住宅东部滨海板块以银川东路为界南部为滨海高档住宅区北为中端档次住宅物业 附香港中路CBD板块概况2经济背景2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势完成投资26836亿元同比增长199比上年回落15个百分点比2006年一季度二季度三季度分别降低171个百分点88个百分点34个百分点 按投资用途分完成住宅投资19961亿元同比增长232占全部投资额的744较上年提高了2个百分点办公楼1813亿元同比增长307占全部投资额的68比上年提高了06个百分点商业营业用房投资2261亿元同比增长256占全部投资额的84所占比重较上年提高了04个百分点完成其他用房投资2802亿元占全部投资的1044住宅投入加大占比上提房地产开发主体地位得到进一步的加强2006年市内四区市郊三区五市等板块区域特征明显从投资进度看市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大占全市房地产开发投资的比重进一步提升在全市房地产开发投资中累计完成房地产开发投资1057亿元同比增长471高出全市增幅272个百分点占全市房地产开发投资的394比去年提高73个百分点五市完成投资5792亿元增长195增幅低于全市增幅04个百分点市内四区完成1047亿元仅增长12从施工面积看五市施工规模扩张较快全年为985万平方米增长278其次是市郊三区1071万平方米增长23市内四区仅增长12从竣工面积看市内四区好于其他板块全年竣工面积为2405万平方米增长66十一五期间青岛市市南区将进一步明确东部西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态严格控制土地使用方向提高土地集约利用强度和单位土地产出效益大力发展楼宇经济预计在未来5年里集中建成一批智能化程度高配套设施齐全的高档商务楼宇同时对现有设施陈旧智能化程度低的楼宇实施升级工程预期新增商务楼宇面积120万平方米以产业联动产业互补为主导以适当的激励政策为辅助引导同一行业功能相近的企业在楼宇内聚集形成专业楼宇和楼宇群东部重点突出金融总部贸易物流等专业特色西部重点突出航运服务等专业特色完善楼宇税源综合服务确保楼宇企业税收及时按量落地到十一五末全区税收过千万元的楼宇争取达到40座楼宇税收占全区总税收超过60引导楼宇业主招大引强重点引进各类行政总部销售公司采购公司财务公司研发中心等总部型企业使楼宇成为总部聚集地预期全区楼宇企业总数达到1万家总部型企业达到500家3市场现状以2006年15月份为例2006年1-6月青岛房地产开发投资稳步推进2006年16月份全市完成房地产开发投资11743亿元同比增长287低于固定资产投资增幅89个百分点比上年同期回落271个百分点按投资用途划分前6个月完成住宅投资915亿元比去年同期增长50高于全市房地产投资增速213个百分点占全市房地产开发投资的779比去年同期提升了111个百分点办公楼投资825亿元同比增长22商业营业用房和其它用房投资额为704亿元1063亿元分别下降38285 2006年前6个月青岛市房屋销售面积2814万平方米其中期房销售面积1762万平方米占青岛市房屋销售面积比重为626同比提高174个百分点现房销售面积1052万平方米占374青岛市房屋销售额1242亿元其中期房销售额为817亿元占比重为658同比上升135个百分点现房销售额为425亿元占比重为342销售2006年15月份全市房屋销售面积2373万平方米其中现房销售面积899万平方米占比重为379期房销售面积1474万平方米占比重为621全市房屋销售额1028亿元其中现房销售额为36亿元占比重为35期房销售额为668亿元所占比重为65 此外和记黄埔浙江绿城上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻为青岛市整个房地产行业的发展带来了极大的影响他们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼第节青岛市 根据青岛市房地产交易中心的统计去年成交量占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子这类住房占总成交套数的4424同比下降203其次是面积在100至150平方米的房子这类住房占总成交套数的2430同比增加1192青岛高档住宅市场分析青岛具有当代意义的第一代高档住宅应该是弄海园上世纪90年代初就以每平方米过万元的单价傲视岛城群房而新世纪的后续项目琴岛之星更是以每平方米3万元的价格再创青岛之最2000年前后青岛的又一轮高档住宅开发热形成随着东部的发展成熟其区位优势逐步显现出来在东海路两侧及以南靠海区域出现了一部分豪宅如明珠花园浮山湾花园金海家园等2003年青岛市的香港中路东路东海路澳门路等周边大片高品质住宅出现比较有代表性的是绅园这时的高档住宅价格大多突破了万元大关建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡2004年到2005年市区东部沿海区域再次掀起高档住宅的建设高潮一批高档住宅的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致如恒基·新天地海信·燕岛xx公寓领世华府等等2006年-2007年青岛房地产市场增加了很多由万科绿城和记黄埔等外埠房地产大鳄开发的项目如今青岛豪华楼盘每平方米售价已超过3万元丝毫也不比北京上海的房价低市区豪宅几乎全部集中到CBD区域一个城市的经济核心区形成后写字楼成为该区域的主要建筑形态此间偶有公寓项目立项自然显得炙手可热像瑞纳康都燕岛xx等都属于此 豪宅出现是一个地区经济发展达到一定程度的标志及必然产物对2008年奥运会商情及人气的预期及青岛市对外开放步伐的加快是青岛豪宅诞生的前提条件在土地资源日益稀缺的情况下市中心别墅特别是海景豪宅出现空缺高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势1精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势2从销售价格上可以看出18000元平方米已成为区域市场认可的基准价格可作为项目的经济效益测算依据3本地购买力不容忽视玺景园有7套别墅为本地企业家购买2005年外地购房者比例仅占114随着青岛经济的发展越来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者4市场对海景豪宅存在巨大的消化力23 CBD区域豪宅分析 在土地资源日益稀缺的情况下市中心别墅出现空缺高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势如2005年推出的豪宅项目除亚麦山城有少数别墅外燕岛xx东海路9号海纳尊邸都是高层 与普通别墅相比CBD的空中别墅还具有地理位置好视野开阔通透等优势给人高高在上饱览都市风景的感觉而大跃层空中花园阳光房等豪华设计以及星级酒店式的物业服务让居住高层豪宅更显尊贵项目名称经济技术指标价格地址海信·燕岛xx公寓规划总用地面积53891平方米地上总建筑面积121752平方米容积率226建筑密度874绿地率677住宅总户数719户地下停车位550个加上立体车位总共850个车位起价14000元平方米均价20000元平方米位于澳门路奥运赛场东侧东海路9号两座50层的塔楼及两层裙楼构成楼高180米精装销售均价30000元平方米东海路与延安三路交界处东北角麦岛金岸项目地处青岛市崂山区与市南区结合部占地面积7299公顷总建筑面积126万平方米容积率173绿化率为4590栋高层层11000起小高层15000起别墅30000起第节青岛市青岛市北京市统计局房地产景气指数报告2006年上半年市房地产市场总体上保持基本稳定但从抽样调查的数据看房屋销售价格指数呈上升趋势各月涨幅依然较高上半年全市新建商品房价格上涨77比去年同期提高1个百分点其中新建商品住宅价格上涨85比上年同期提高13个百分点7月新宅均价过万 6千元以下楼盘全在郊区16月全市完成房地产开发投资6401亿元比上年同期增长208在房地产开发投资中住宅完成投资3337亿元比上年同期增长311商业服务业等经营性用房完成投资929亿元增长14倍写字楼完成投资751亿元下降41上半年全市商品房新开工面积13082万平方米比上年同期增长472商品房新开工面积增速较快表明未来的市场供应将有一定保证但是上半年全市商品房竣工面积7986万平方米比上年同期下降27商品房竣工面积下降多反映出2006年来新出台宏观调控政策后房地产开发企业出于观望心态施工进度有所放慢减缓了市场当期供应量此外北京的空置房面积有所减少16月全市商品房空置面积9652万平方米比上年同期下降65比一季度下降122表明2006年来受市场需求较旺及供给量减少的影响存量房源得到了部分消化项目名称均价元平米项目名称均价元平米北京财富中心50000北京银泰中心40000悦园25000蓝堡24000光华路SOHO27000贡院六号55000国瑞城28000庄胜广场40000北京国贸三期只租不售一二期参考租金为2美元平方楼盘名称均价元楼盘名称均价元汤臣一品11000033000泰府名邸21000中远风华园39000滨江兰亭26000慧闲雅居25000永新城30000万科燕南园25000华府天地55000济南路8号 60000锦麟天地60000圣和圣广场22000世纪公园25000滨江板块30000陆家嘴滨江公寓40000海上梦苑 22000三香港房地产市场初步分析1住宅楼宇长期升浪开始香港特区政府预期2005年GDP将会增长55随着香港经济复苏GDP 恢复正增长香港房价亦将同纳上升轨道预估GDP 增幅55 略低于去年的75因此预期今年的房价升幅会略逊于去年2004 年全年房价升幅约为35 2005年全年的房价升幅预期可达25到302005年房价升幅不如去年不代表楼市开始退潮相反是楼市长期升浪的开始长期升势的首年见底反弹上升的力量强大升幅亦特别惊人往后房价持续上升数年直到冲破九七年的高峰又会引发一次大升市2零售业楼宇本土商铺有升幅零售业楼宇香港俗称商铺商铺市道是各类楼宇中最早复苏的早在2003年初便开始蓄势待升可惜2003年3月爆发非典疫情商铺市道大受打击但同年6月非典结束香港零售市况立刻反弹商铺市道亦同步回升2003年中自由行开始大批内地旅客抵港带动香港零售业率先复苏商铺的租金及售价亦因此见底回升并且升幅显著商铺租金指数由2003年6月的谷底639点持续上升至今2003年底达878点到2004年底应可上升到90 点的水平而2004年全年升幅约有25商铺售价指数由2003年7月的794点持续大幅上升2003年底达982到2004年底达到120 点的水平2004年推动香港商铺市道的力量离不开自由行自由行的消费力量集中在传统的旅游商业区如旺角尖沙咀及铜锣湾旅游商业区的租售价格升幅可以高达五成到一倍随着香港整体经济复苏2005年香港的内部消费明显回升从而带动本土零售消费市场向上全年的租售价格有升幅3写字楼物业将会出现炒卖热潮随着香港经济复苏各大型企业纷纷增加投资扩大经营又或增强经营力量令企业对写字楼需求增加许多企业不得不扩大租用楼面又或转租更大面积的办公室2004年全年香港写字楼租金持续上升预期年底时可升至83点的水平较2003年12月的736 点上升约13 而售价指数2004年底达到110点较2003年12月的695点上升约582004年写字楼的需求来自香港本地企业的扩张而2005年的需求却主要来自本埠以外企业的需求首先是民企自由行第二季起便开始有民企落实在香港的投资和发展另外2006 年起开放更多项目和关税限制吸引外国商人来港部署开拓中国市场2005年香港写字楼的租金继续上升升幅更胜去年达二成而售价的升幅将更为惊人全年平均升幅可逾六成因为甲级写字楼可供分层买卖的楼面极为有限出现炒卖的热潮四日本东京住房情况在东京市中心买一套新造的公寓实用面积80平米两间朝南带停车位约7千万日元按建筑面积每平米4万人民币近年日本经济反弹世纪之初此类房价每平方米只为25万人民币东京的银座地区素来以寸土寸金闻名这里的地价3年来更是持续暴涨2004年创下了每平米1272万日元的天价连续18年位居日本高价土地榜首3平方公里中央商务区内不仅包含金融办公服务还有高档次的购物休闲娱乐场所沿海一线分成三个区域第一区域麦岛路至石老人海水浴场周边地区这里包括雕塑园海豚馆以及规划中的青岛极地海洋世界等旅游娱乐场所为青岛市的文化休闲旅游和商务住宅区第二区域麦岛路至海军疗养院整个东海路贯穿范围之内包括浮山湾奥运景区为青岛的CBD区域为经济旅游金融政治文化体育中心第三区域八大关以西至栈桥中间包括汇泉湾太平湾景区有青岛市著名的八大关旅游胜地中山公园第一海水浴场鲁迅公园栈桥等为青岛的旅游文化休闲功能区本项目处在第二区域即青岛的CBD区域紧邻海天大酒店和香格里拉大酒店两个五星级酒店北邻青岛市政府东靠五四广场南面直接面向大海一览无余西边为青岛市万国建筑博览区著名的风景旅游胜地八大关第三海水浴场步行10分钟即可到达该地块同时兼有CBD区域的繁华配套完善功能齐全又包含汇泉湾的秀美风景为第四代写字楼的完美之地从未来发展来看随着上述沿海三大区域建设逐渐成型青岛市沿海一线将成为一个集商务办公文化休闲旅游等多种功能于一身的整体CBD区域将成为整个沿海的中心而本项目恰位于此区域核心地段位置优势不容置疑二项目优势分析1CBD的城市至少应该具备5个条件足够的xx影响力足够的经济实力国内生产总值超过1000亿元城市基础设施完备处于资金流信息流和物流的核心位置聚集了各个方面的人才2002年青岛市完成了产业结构的调整和大青岛的城市规划城市基础设施建设全面铺开北方航运中心外贸进出口额全国第一青岛港吞吐量增速全国第一山东省金融中心城市等使得青岛市逐渐处在了资金信息物流等核心位置2008年奥运会的契机将极大提升青岛的xx影响力青岛的名牌企业扬名海外且青岛的GDP总额远远超过了1000亿元大量的海归人员回国创业海外留学人员创业园区搞得轰轰烈烈世界五百强企业以及以日韩企业为主的的生产加工园区生机勃勃广阔的发展前景和优美的自然风光吸引了国内外大量的企业和人才来青发展这所有的一切显示出了青岛大踏步迈向区域化xx中心城市的步伐而商务设施的建设不是凭空制造的必须与城市功能产业发展和市场需求紧密相联系必须有相当强大的产业支持这一切青岛都具备了3以奥运为契机的城市配套日新月异一条条新道路的建设使得青岛的交通框架正在被重新构建地铁滨海步行道滨海大道东西快速路延吉路鞍山路山东路南京路综合整治几十条沙土路改造等等整个城市的交通功能正在悄然之间进行着革命性的提升垃圾全部无害处理加速开发清洁能源到2008年全市基本实现卫星光缆等多种形式的立体式通讯在搞好浮山湾地区建设和中央商务区规划建设的基础上将充分利用海滨旅游资源的优势严格控制前海一线的用地以及开发建设以前海一线原有的旅游海滨通道为基础补充完善配套设施争取用两年时间完成渤海天然气的引进项目并加快本地天然气市场的开发城市配套的全面提升地铁的建成前海一线用地的严格控制都为本项目带来了福音五项目威胁分析目前青岛市CBD区域内已建和将要建设的项目有五四广场地下休闲广场和奥运商务办公区湛山宾馆改造香格里拉二期等从潜在竞争来看本项目与这些项目会有部分重叠如目标客户销售周期等第三章 项目建设规模济南军区青岛xx养院xx养区改造工程总用地59942平方米总建筑面积378435平方米其中一期工程即青岛xx贸易中心用地182292平方米建筑面积327449平方米建设甲级写字楼五星级酒店高级住宅和公寓高档百货等二期工程用地约417128建筑面积50986平方米建设疗养接待综合楼等项目经济技术指标见下表xx养区改造工程总体经济技术指标表表3-1序 号项目名称单 位数 量备注一规划总用地平方米59942二规划总建筑面积平方米3784351一期工程建筑面积平方米327449地上建筑面积平方米264995地下建筑面积平方米624542二期工程建筑面积平方米50986三地上总面积平方米315981四容积率527五建筑密度24六绿化率30一期工程即青岛xx贸易中心经济技术指标表表3-2序 号项目名称单 位数 量备注一规划用地平方米1822921建筑用地平方米110002道路广场用地平方米592923绿化用地平方米1300二规划建筑面积平方米3274491地上建筑面积平方米264995商业裙房平方米61020甲级写字楼平方米28298五星级产权式酒店平方米47669五星级酒店服务产权式xx公寓平方米76615公寓平方米513932地下建筑面积平方米62454商场平方米156135地下1层地下停车场平方米31227地下23层设备用房及人防平方米156135地下4层三地下机械停车位个1761第四章 建设场址及条件第一节 建设场址在建的青岛xx贸易中心建设场址位于青岛市市南区香港中路8号北临香港中路东依山东路南邻东海路规划用地2公顷30亩项目处于青岛市中央商务区CBD的核心东侧是青岛市政府五四广场南面是2008年奥运会帆船比赛中心会场西侧是世界贸易中心北面以香格里拉大饭店为代表的多家星级酒店此地块依山傍海环境优美地理位置十分优越具有无可取代的绝版地块堪称钻石地段该场地原为济南军区青岛xx养院xx养区用地后来济南军区联勤部下达了关于军区青岛xx养院部分营区土地转让问题的批复2005联字第167号文并经青岛市市南区人民政府批准青南政字2005118号文同意将该场址土地变更为办公及商住用地通过公开招标拍卖青岛中xx业有限公司中标2005年9月26日济南军区联勤部与青岛中xx业有限公司签定了军用土地使用权转让合同将该宗土地使用权转让给青岛中xx业有限公司2006年7月29日青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房地权市字第20062670号第20062671号第20062672号第二节 建设条件一青岛青岛地处北温带季风区域属温带季风气候市区由于海洋环境的直接调节受来自洋面上的东南季风及海流水团的影响故又具有显著的海洋性气候特点空气湿润雨量充沛温度适中四季分明春季气温回升缓慢较内陆迟1个月夏季湿热多雨但无酷暑秋季天高气爽降水少蒸发强冬季风大温低持续时间较长据1898年以来百余年气象资料查考市区年平均气温127极端高气温3892002年7月15日极端低气温1691931年1月10日全年8月份最热平均气温2531月份最冷平均气温05日最高气温高于30的日数年平均为114天日最低气温低于5的日数年平均为22天降水量年平均为6621毫米春夏秋冬四季雨量分别占全年降水量的1757215年降水量最多为12727毫米1911年最少仅3082毫米1981年降水的年变率为62年平均降雪日数只有10天年平均气压为10086毫巴年平均风速为52米秒以南东风为主导风向年平均相对湿度为737月份最高为8912月份最低为68青岛海雾多频年平均浓雾513天轻雾1082天青岛地质地貌青岛为海滨丘陵城市地势东高西低南北两侧隆起中间低凹其中山地约占全市总面积的155丘陵占251平原占377洼地占217全市海岸分为岬湾相间的山基岩岸山地港湾泥质粉砂岸及基岩砂砾质海岸等3种基本类型浅海海底则有水下浅滩现代水下三角洲及海冲蚀平原等青岛所处大地构造位置为新华夏隆起带次级构造单元胶南隆起区东北缘和胶莱凹陷区中南部区内缺失整个古生界地层及部分中生界地层但白垩系青山组火山岩层发育充分出露十分广泛岩浆岩以元古代胶南期月季山式片麻状花岗岩及中生代燕山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩为主市区全部坐落于该类花岗岩之上建筑地基条件优良构造以断裂构造为主自第三纪以来区内以整体性较稳定的断块隆起为主上升幅度一般不大青岛一民用建筑设计通则二办公建筑设计规范三高层建筑设计规范四商场建筑设计规范五酒店建筑设计规范六高层民用建筑设计防火规范七民用建筑节能设计标准八汽车库建筑设计规范九青岛市规划局关于对xx养区规划改造项目规划布局建设规模等相关问题的复函青规函业字2006155号十建设单位提供的其他相关资料及有关设计要求第二节 设计指导思想与原则一设计指导思想根据青岛市城市总体规划的要求充分发掘本区的历史与文化内涵利用并有机组织本区的自然历史与人文要素运用现代设计风格和城市设计手段合理调控空间布局加强景观风貌设计塑造具有鲜明特色的集酒店办公住宅公寓和商业等于一体的综合性建筑群二设计原则1方案设计遵循现行有关规范和要求总体布局划分合理功能分区灵活最大限度满足各种使用功能的要求2设计构思独特造型新颖美观大方塑造富有活力的地方特色浓厚的城市建筑3运输系统布置科学运输距离路径力求便捷土地利用系数和建筑系数科学合理4处理好绿化道路活动场地等与人的活动关系营造和谐舒适的建筑空间5坚持节地节能节材的设计原则推广使用建筑新材料新技术达到环保节能要求第三节 规划建设方案甲级写字楼五星级产权式酒店和五星级酒店式公寓主楼拟采用钢构结构高级公寓楼及商业裙房等拟采用钢筋混凝土结构五电梯拟配备进口xx品牌高速电梯52部其中A区18部B区20部C区14部客梯25ms载重1350kg消防电梯35ms载重1600kg并按消防规范设置货运电梯单独设置满足酒店和商业货物运输的要求电梯均采用智能选层和满足使用功能的要求采用xx标准的群控管理系统设计大大提高电梯运行速度和效率本项目设计由德国GMP设计院为主设的国内外著名设计院及知名建筑大师主持第四节 公用工程一给排水1供水项目建成后其消防生活用水均由市政自来水管网供给在地下设置泵房生活蓄水池和消防水池顶层水箱间设水箱整个给水系统分为低区中区和高区3个区写字楼酒店住宅公寓和商业裙房24小时供应热水2消防给水系统用量为40升秒整个系统分为两个区七层及以下为低区由低区消防供水设备变频调速供水七层以上为高区由高区消防供水设备变频调速供水两区分设水泵接合器3自动喷淋给水系统用水量为30升秒整个系统分为两个区共用一套供水设备变频调速两个区分设水泵接合器供水由屋顶水箱和消防水池供给七层及以下为低区由供水设备经减压后供水初期火灾由屋顶水箱供给七层以上为高区初期火灾由屋顶水箱供给4中水配套建设中水设施中水设施应与主体工程同时设计同时交付使用在建筑物内设中水管道除粪便污水外其污水进入中水处理系统经中水设施处理后用于洗车冲洗厕所浇灌花木清洁道路等项目雨水管沿道路铺设建筑物屋面雨水采用内落水场区雨水经汇集后二强电工程1供电电源采用双回路供电拟由两路10KV线引入变配电室一路检修或故障时自动切换并保证供电为应付突发事故自备1000KW柴油发电机组1台作为备用电源2用电负荷计算商业裙房写字楼五星级产权式酒店和地下商场按每平方米100VA计算用电负荷五星级酒店式公寓高级公寓按每平方米60VA计算用电负荷地下其他部分按每平方米30VA计算用电负荷则项目总用电负荷为24520KVA3配电控制室与供配电系统1各主要建筑物内分别设置配电控制室控制室内设置该楼内主电源与分配引至各楼层的供电回路电源开关控制柜便于集中控制与管理2楼内电源由变配电所引来380220伏低压供电电源3由配电控制室配电柜引出供电线路配电型式采用树干放射式混合形式的配电方案引出线路供电给各楼层配电中心楼层配电间总配电箱经楼层总配电箱分配至各分配电箱一级用电设备由两路电源线路供电在最末一级配电控制箱作双电源切换低压主干线路采用铜芯电缆为主分支末端线路采用铜芯导线为主消防设备供电线路采用矿物质防火电缆为主4应急照明电源系统采用集中与分散式的蓄电池组或设备自带蓄电池做应急疏散照明与事故照明装置的供电电源在各楼层走廊出入口疏散楼梯间消防电梯前厅消防泵房消防控制室变配电室等重要场所和环境设置应急照明疏散指示标志灯及事故应急照明装置保证人员安全疏散及事故中的急需照明5接地与防雷保护系统1接地保护系统采用TNS系统在配电控制室集中设置接地专用端子箱为一点接地系统经接地专用端子箱引出再分别与所需接地保护的设备等连接重要的房间内设备及进出建筑物的金属管道等均作等电位接地保护2防雷系统根据规范要求在建筑物屋面凸出部位设置防直击雷避雷网或避雷针利用建筑物构造柱内主筋做避雷引下线利用建筑物基础内主筋做避雷接地极与接地保护等接地系统共用接地极三弱电工程1消防系统采用xx标准火灾自动报警系统保护等级为特级分为消防栓给水系统水喷淋系统水幕系统气体消防灭火系统火灾探测器手动报警按钮组成完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统确保人员安全疏散控制机房设于地下四层2宽带网接入与计算机局域网络系统大楼内接入宽带网以加快信息传递速度及时播送和反馈各类信息各计算机相互联网形成局域网达到资源共享3卫星电视系统大楼内拟设置卫星电视系统以保证电视各个频道的接收效果4电视监控系统配备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统以加强项目的安全保卫工作5建筑物综合布线PDS系统通讯计