房地产营销实务论文：产权式酒店投资项目分析.doc

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产权式酒店投资分析姓 名 黄明伟 完成日期 2011/5/15 目 录1 总论11.1项目背景11.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)11.3项目概况（项目名称，开发商，项目周边环境）11.4项目开发建设的必要性22 市场分析与预测22.1房地产市场宏观形势分析及预测22.2万宁市酒店市场状况分析及预测22.3项目所在区域酒店状况分析22.4 酒店目标市场分析23 项目开发进度及组织安排23.1项目建设工期23.1项目定价23.2项目开发进度安排24 财务评价24.1财务评价指标24.2财务净现值的计算24.3财务净现值的计算45 风险分析46 结论及建议46.1结论46.2存在的问题及建议4房地产项目可行性研究报告1 总论1.1项目背景2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。“国际旅游岛”建设的阶段性目标就是经过10年的努力，到2020年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区;成为代表中国旅游形象的标志性旅游目的地之一、世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而向自由贸易岛迈进。正是在这样的政策下，这个投资项目在海南岛准备投产，以下将进行相应的可行性分析。通过合理的预测，规避较大的金融风险，最终获得更大的利益。1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)根据我国计委和建设部于1993年颁发的建设项目经济评价方法与参数及2002 年原国家发展计划委员会编制的投资项目可行性研究指南，进行该项目的可行性研究。1.3项目概况（项目名称，开发商，项目周边环境）项目名称：万宁市陵水县分界洲岛XX酒店开发商：万科集团项目周边环境：岛上有众多珍稀植物和动物。2002年5月起，投资3000多万元，利用岛上400余亩土地，在最大限度保护原始植被的基础上建设分界洲岛生态旅游项目。1.4项目开发建设的必要性随着国际旅游岛的不断建设，海南省将必需以良好的城市风貌迎接来自国内外的游客。因此，海南的旅游房地产将会不断兴盛起来，而此项投资正是针对这样的发展趋势而开发的。22 酒店市场分析与预测2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2009,2010年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)2.2海南省酒店市场状况分析及预测(2009,2010年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)2.3项目所在区域酒店状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争对手分析调查，重点部分)2.4 项目目标市场分析酒店市场分析：海南省五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势五星级酒店入住率分析：从整体上看，在过去两年中，本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势需求分析（境内外客源分析）境外客人（含港澳台）为五星级酒店的主要客源，境外客人比例超过80%，有些高达90%以上。境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万，2001年超过200万，2002年达到272万，比上年增长36%。近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升，其中，海外客源平均达到20.40%，20011年有20.75%抵海南的海外客人住宿五星级酒店。3 项目开发进度及组织安排3.1项目建设工期： 3年（0.5年的开发前期；2年建设期；0.5年的租售期）3.1项目定价： 根据市场具体定价3.2项目开发进度安排：对外租售经营，时间为47年,4 财务评价4.1财务评价指标： 财务内部净现值、财务内部收益率 等4.2财务净现值的计算：略4.3财务内部收益率：略4.3其他财务指标计算：略5 风险分析识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析，即市场风险、政策风险等、资金风险、通胀风险（略）。6 结论及建议6.1结论由步骤4得知，相应的财务收益状况，从而进行相应投资。综述，如果市场运行正常，政策环境良好时，收益将达预期，这个项目将值得开发。6.2存在的问题及建议海南的国际旅游岛建设并不一定是一帆风顺的，期间可能会再次出现房地产泡沫所引起的金融危机。因此，我们必须时刻把握市场走向、政策趋势，以最大可能规避风险，获取最大利益。 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