物业服务收费管理实施细则.doc

物业服务收费管理实施细则 第一章 总 则第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、××省物业管理条例、××省物业服务收费管理办法等法律、法规，结合我县实际，制定本实施细则。 第二条 本实施细则适用于我县行政区域内物业服务收费行为。第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费和物业服务企业收取的其他费用。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。第四条 普通住宅前期物业公共服务收费，普通住宅前期物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费标准，建设单位未出售或者未附赠的车位（库）租金实行政府指导价。保障性住房物业服务收费实行政府指导价管理，房改房、老旧住宅小区，实行物业管理或由街道社区托管的，其物业服务收费应执行政府指导价；实行业主自治管理的，其物业服务收费标准由业主共同决定，约定执行。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。业主大会成立后，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。非普通住宅和非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代办服务收费等实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。改变用途用于经营的住宅，物业公共服务费实行市场调节价，其物业公共服务费收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主将已购或获赠的专有、专用车位(库)对外出租的，车位租金实行市场调节价。第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责全县物业服务收费的日常监督管理工作：（一）制定物业服务收费相关管理规定；（二）按照分级定价和动态调整的原则，制定并调整普通住宅物业服务等级标准、物业公共服务收费标准、物业管理区域内汽车停放费及车位（库）租金标准；（三）负责全县普通住宅物业服务企业招投标工作；（四）负责全县普通住宅等物业服务收费的备案管理； （五）负责全县普通住宅物业服务收费行为的监督检查工作。各镇（园区）、街道、社区委员会负责物业管理、机构设立配备工作，引导业主增强主动缴费意识，自觉履行物业服务合同。对欠缴物业费的可以采取教育、行政、法律手段催缴。各镇（园区）、街道、社区委员会做好对辖区内物业服务企业和物业服务合同的备案工作，负责对物业服务企业的服务质量进行定期监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区价格和物业行政主管部门。物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务承诺、物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。第二章 物业服务收费管理第六条 县价格主管部门应当会同县物业管理行政主管部门，结合我县物业服务现状，物业服务等级标准，并综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域内的汽车停放费基准价与浮动幅度；对建设单位未出售或未附赠的车位（库）租金，考虑区域位置、参考市场价格水平，合理确定租金基准价及浮动幅度，并向社会公布。保障性住房物业服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，按照保基本服务的原则，制定相应的物业服务收费标准。普通住宅内配套建设的保障性住房，执行该住宅区的物业服务收费标准。具体补贴政策由当地人民政府按国家和省市有关规定制定并落实。第七条 普通多层住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到××普通住宅小区物业服务一级标准的，执行0.50元/平方米·月。达到××普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.40元/平方米·月。达到××普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.30元/平方米·月。普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到××普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米·月。达到××普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米·月。达到××普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米·月。物业服务企业合同约定的前期物业公共服务标准，介于我县物业服务等级标准之间的，收费标准就低不就高。超过我县物业服务一级标准的普通住宅前期物业公共服务收费标准，可实行单独定价。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。本细则生效后，原通过招投标确定的物业公共服务费标准，按下列原则予以确认。原中标价格低于规定的基准价及浮动幅度的，按原中标价格继续执行；原中标价格高于规定的基准价及浮动幅度，由中标企业在规定的时间内重新在政府指导价范围内确定物业公共服务收费标准，报价格主管部门备案后执行。原由价格主管部门确定的物业公共服务收费标准，按原规定标准执行。因服务成本、服务等级变化、物业服务企业主体发生变化等原因需要调整物业公共服务收费标准的，按相关规定办理。第八条 物业服务收费政府指导价实行动态调整原则，县价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年对相关指导价标准进行评估，并根据评估结果，适时调整并公布各项政府指导价。第九条 普通住宅物业公共服务收费、物业管理区域内汽车停放费实施动态管理原则。业主大会成立前，根据前期物业服务合同确定具体收费标准。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会确定具体收费标准。镇（园区）、街道办事处、社区委员会相关机构或业主委员会定期对辖区内物业小区服务质量进行检查考核，并将考核结果，作为维持或调整物业收费标准的重要依据。第十条 建设单位通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。通过公开招投标或协议方式选聘的物业服务企业应在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务企业资质及提供的物业服务等级，合理确定相应收费标准，并在前期物业服务合同中约定。在商品房交易场所的醒目位置予以公示，确保购房者的知情权。物业服务企业应当自前期物业服务合同签定之日起30日内，将物业服务合同报县价格、物业管理行政主管部门、属地镇（园区）、街道、社区委员会备案，主动接受监督和检查。物业服务企业报备实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：1、前期物业服务收费备案申请；2、物业服务企业资质证书、营业执照等；3、前期物业服务合同文件；4、服务小区前期物业服务成本费用测算材料；5、普通住宅前期物业服务收费备案表；6、中标(议标)通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料；7、社会服务行业价格信用承诺书。第十一条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。或同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容及收费标准予以约定。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。第十二条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因政府指导价标准调整或服务成本变化需要调整的，物业服务企业应在物业行政主管部门组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经过专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，在政府指导价范围内实施调整并重新签订物业服务合同。新合同自签订之日起30日内报县价格、物业管理行政主管部门、镇（园区）、街道办事处、社区委员会相关机构备案。第十三条 业主大会成立前，需占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在前期物业服务合同中约定。收取的汽车停放费，物业服务企业应当单独列账，独立核算，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，其收费标准、收益分配及使用方法，应当由业主大会或业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示后实施。业主大会成立前，根据合同约定是否允许外来车辆进入住宅管理区域内临时停车的。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会决定。业主或者物业使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。第十四条 物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行产生的电费和公共照明产生的电费、公共用水产生的水费等纳入代收代交费用。代收代交费用由物业服务企业单独列帐，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人公开、合理、据实分摊。物业管理区域内的住宅电梯日常维护保养及年检，二次供水设施设备的运行维护、水箱清洗等共用部分、共用设施设备日常维护保养产生的费用，除代收代交费用外，纳入物业公共服务费，不得再单独向业主收取或分摊。业主大会成立前，物业服务企业应按前期物业服务合同约定方式收取代收代交费用。业主大会成立后，具体收取办法和分摊办法由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。第十五条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算。尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。第十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用、代收代交费用，预收的期限最长不得超过1年。预收期满后，物业服务企业应在30日内公示物业公共服务费及代收代交费用的收支情况。代收代交费用单独收取的，应在收取后一个月内公示分摊详细情况。公共用水用电费用的预收标准，按前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会决定。业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续、办理入住手续后未入住或未使用，连续空置预计超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业工作人员和业主共同确认后，空置期内物业公共服务费按规定标准的70%比例交纳。业主大会成立后，由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。已竣工但尚未出售或尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊。第十七条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的（包括电梯门禁卡），建设单位、物业服务企业应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理或丢失补办的，可适当收取工本费，每卡工本费不得高于10元。第三章 行为规范管理第十八条 为保证房屋装饰装修的安全性、规范性，在业主装饰装修时，业主选定的装饰企业（个人）应到物业服务企业备案。物业服务企业应与装饰企业（个人）签订装饰装修期间的管理服务协议，告知装饰企业的注意事项、禁止事项和约定事项等。在装修期间，物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得以任何形式向业主、装修企业（个人）收取服务费、管理费、出入证工本费等。物业服务企业不得强制收取吊运材料费。第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业公共服务成本。第二十条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督。实行包干制收费的，至少每半年公布1次物业服务各项收费的收支明细；实行酬金制收费的，至少每年公布1次物业服务各项收费的收支明细。在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费用、汽车停放费（租金）和经营设施收益支出情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、行业主管部门的监督。物业服务企业应当健全收费台账，实行收费情况报告制度，即收费单位日常收费情况变更报告、收费单位收支状况年度报告，自觉接受价格主管部门的监督管理。第二十一条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。第二十二条 物业服务企业提供特约服务的，应当符合“自愿委托、服务有偿”的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。第二十四条 业主或物业使用人应当按物业服务合同约定按时交纳物业服务费。物业服务企业应当依法收取物业服务费，不得将物业服务费与其他收费互为条件。物业服务企业不得采取断水、断电、断气等形式强制收取物业服务费。第四章 监督管理第二十五条 县价格主管部门对实行政府指导价管理的物业服务收费要健全收费监管制度，加强事中事后收费监管。建立收费单位收费情况报告制度并向社会公示，物业服务企业于每年3月底前将上年度收支情况报县价格主管部门，年度收费情况报告执行情况作为价格信用信息纳入县价格信用管理体系，对未按要求报告的物业服务企业，价格主管部门予以通报。价格主管部门对实行政府指导价管理的物业服务收费根据需要，实行成本监审制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的收费台账等资料。第二十六条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由县价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、××省物业管理条例等规定予以处罚：（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（二）不按照规定提供服务而收取费用的；（三）采取自立或分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制或者变相强制服务并收费的；（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；（六）不按规定实行明码标价的；（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第五章 附 则第二十七条 物业公共服务费包括：管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业的固定资产折旧；物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；经业主大会同意的其它费用；法定税费以及合理利润。汽车停放费包括：用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。第二十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金管理按照省有关部门规定执行。第二十九条 本细则由××县物价局、××县城市管理局在各自职权范围内负责解释。第三十条 本细则自发布之日起施行。 附：××县普通住宅小区物业服务等级标准 附件××县普通住宅小区物业服务等级标准××县普通住宅小区物业服务一级标准项目 服务内容与服务标准 (一)基本要求 1、小区内设有专门的管理处办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 小区经理有一年以上小区经理任职经历。5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内到达现场处理，一般修理一天内完成。其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目与收费标准。 9、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。 10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每2天不少于1次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 (三) 共用设施设备维修 养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操 作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁 ，定期保养。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 (四) 公共秩序 维护1、小区主出入口24小时值班看守，6：0022：00站岗值勤，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行登记。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五) 保洁服务 1、按单元设置垃圾桶，每日清运不少于2次，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅每日清扫2次，每周拖洗2次；楼道每周清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。墙壁、天花板、共用灯具每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 (六) 绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，基本无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，灌木每年修剪不少于4次，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，绿地施肥每年不少于2次。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 ××县普通住宅小区物业服务二级标准项目 服务内容与服务标准 (一)基本 要求 1、小区内设有管理处办公机构，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区经理有三年以上物业管理工作经历。 5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 7、公示24小时服务电话。急修半小时内到达现场处理，一般修理一天内完成（约定除外）。有完整的报修、维修和回访记录。8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目与收费标准。 9、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。 10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每周2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，各栋及单元（门）、户有明显标志。 (三) 共用设施设备维修 养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁，定期保养。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四) 公共秩序维护 1、小区主出入口24小时值班看守，高峰时间站岗值勤，并有交接班记录和外来车辆的登记记录 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行记录。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五) 保洁服务 1、按单元设置垃圾桶，每日清运不少于1次。 2、小区活动场所合理设置果壳箱或垃圾桶，每日清运1次，果壳箱、垃圾桶清洁、无异味。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅每日清扫1次，半月拖洗1次，楼道每周扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。墙壁、天花板、共用灯具每季度除尘一次，目视干净，五蜘蛛网。 4、公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1-2次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 (六) 绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，灌木每年修剪不少于2次。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时组织浇灌、施肥和松土，绿地施肥每年不少于1次，做好防涝、防冻， 5、适时喷洒药物，预防病虫害。 ××县普通住宅小区物业服务三级标准项目 服务内容与服务标准 (一)基本 要求 1、小区内设有管理办公处，配置一般的办公设施设备，办公场所较整洁有序。 2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 7、公示24小时服务电话。急修1小时内达到现场处理，一般修理二天内完成（约定除外）。有完整的报修、维修和回访记录。8、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每月不少于2次巡查装修施工现场，至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 (三) 共用设施设备维修 养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修、保养等记录齐全。 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁，定期保养。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。设备房保持整洁，无鼠害现象。 7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四) 公共秩序维护 1、小区主出入口24小时值班看守。 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行记录。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 (五) 保洁服务 1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 2、对已配置的公共区域果壳箱或垃圾桶做到日产日清。 3、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅每周清扫1次，半月拖洗一次；楼道每周清扫1次，半月拖洗一次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。及时清除道路积水、积雪。墙壁、天花板、共用灯具每半年除尘一次。4、公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况进行消毒和灭虫除害。 (六) 绿化养护管理 1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 2、定期清除绿地杂草、杂物。 3、预防花草、树木病虫害。