南桥新城项目可行性研究 定位 运营报告.ppt

规划 · 定位 · 招商 · 运营,规划 · 定位 · 招商 · 运营,十二五， 南上海时代来临,十二五， 南上海时代来临,规划 · 定位 · 招商 · 运营,十二五， 看南上海,十二五， 看南上海,目 录,项目概况及重要经济指标 奉贤及南上海写字楼商业市场调研 奉贤城市规划及未来发展方向研究 中小企业创业产业基地研究 城市综合体及新型产业园区经典案例研究 项目初步定位 项目整体开发思路、营销策略、招商策略、运营管理模式研究 项目投资可行性经济测算,附注： 市场调查表 项目调查个案详细表单 商业街区调查汇总表,第一部分 项目概况及重要经济指标,项目名称：奉贤区南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块 地块四至：东至金海路、南至环城南路、西至望园路 项目地块所属板块：南上海·奉贤南桥新城(上海20个中小企业创业总部基地之一) 周边主要楼盘：南方国际大厦(东方商厦、百联购物中心)、绿地领御、银基。,经过项目周边详细的调研，本项目应该根据实际开发业态的需要，结合现有具体商业、文化娱乐建筑设计规范要求，对周边所设定的项目中的建筑密度和绿地率做出了相应配合，同时在区域内新规划有足够的办公建筑，已满足了整个地区对于办公空间的需求。因此，本项目的定位必须着手于产业的导入和后期经营，不宜盲目的为业态定位下定论，具体项目业态落位应根据项目时间的实际推移，做更详细的调研。,6,项目地区背景,中小企业总部 CBD,项目区位规划,该区域为南桥重点打造的商务商贸区。 东北新区是南桥新城“五心五片区”结构中的“五片区”之一，是新城未来发展的主要空间之一。,地段交通环境,A4莘奉金高速 A30公路 A3公路 南奉公路 浦星公路城市一级干道 金海路越江隧道及梅陇高架路 光明路城市主干道 轨道交通5号线、23号线 项目周边交通便利，四通八达。,南桥新城站,规划轨道 5 号线延伸段,W,目标地块,南方国际项目,杭州湾建材交易市场,上海南桥国际商业广场,项目周边环境,钢材交易市场,绿天商城,该区域周边商业氛围已见雏形。,目标地块,高档住宅区,商业、办公区,绿地领御,住宅区,商业、居住区,第二部分 奉贤及南上海写字楼商业市场调研,奉贤概览,滨海产业集聚区、滨海知识创业区、滨海生态居住区、游艇经济母港基地,跨海大桥(嘉-宁) 东海大桥(洋山港-宁) A4虹桥机场，A30浦东机场，A3公路 光明路城市一级快速干道 浦星公路城市一级快速干道(卢浦大桥) 金海路跨江隧道及梅陇高架路 碧海金沙海湾国家森林公园&18洞高尔夫&渔人码头 2020年全区常住人口95万人 城镇人口85万 城市化水平达到84%以上 十二五至十三五期间导入100万人口,距今约4000年，奉贤境内已有人类栖息。春秋战国时期先属吴、越，后属楚，秦、汉、两晋、南朝宋、齐时归海盐县，南朝梁、陈时原海盐县东部置前京县，地属前京县。隋文帝开皇九年(589年)，前京并入常熟县，至开皇十八年(598年)，析出东南境置昆山县，地属其境。唐睿宗景云二年(711年)，海盐复治于马嗥城，先后隶于苏州和吴郡，地属其境。唐天宝十年（751年）置华亭县后，直至清初该区一直属华亭县境。清雍正四年（1726年）置奉贤县，辖原华亭县东南部白沙、云间乡。民国年间隶江苏省第三区行政督察专员公署。1933年冬，南汇县15个乡镇的3.5万余亩农田划入奉贤县，县境从此滨浦。解放后隶属于苏南行政公署松江专区，1952年隶属江苏省松江专区，1958年3月，撤松江专区，改隶苏州专区。1958年11月全县划归上海市。2001年8月24日，奉贤撤县设区。 奉贤因相传孔子弟子言偃来境讲学，后人为敬奉贤人而得名。奉贤县志曾记载：言偃来讲学后，境内学风大盛，被称为“海滨文墨之区”。如果说言偃是上海最早的文化传播者，而奉贤则是上海文明的发祥地！ 如今，奉贤已经明确把建设现代化滨海新城作为发展目标，立足奉贤北有黄浦江南临杭州湾的区域优势，做好做足“海洋”文章，着力打造“三区一基地”，构成“一纵两横四块”经济发展布局。“三区”是指滨海产业集聚区、滨海知识创新区和滨海生态居住区，“一基地”是指上海国际游艇母港基地。“一纵”就是以上海国际游艇母港基地为核心，通过建设黄浦江越江工程及轻轨延伸段等快速交通，把上海中心城区与奉贤南桥新城联结起来，建设南上海次城市发展带；“两横”就是以杭州湾北岸海岸线为依托，形成从海湾旅游区到海湾国家森林公园的滨海休闲娱乐旅游发展带和A30高速公路两侧生态居住和现代农业发展带；“四块”就是形成以上海工业综合开发区、上海星火开发区、上海化学工业区奉贤分区、上海海港综合经济开发区四个功能集聚、各具特色的产业园区。,奉贤历史发展,南桥新城，地处上海南部，是长江三角洲地区交通枢纽区域之一。她北枕黄浦江，南临杭州湾，总体规划面积84平方公里，规划总人口约45万人，是上海市政府批准建设的九个新城之一。 南桥新城的地理位置得天独厚，31.6公里海岸线和13.7公里江岸线为其带来了优美的宜居生态环境。规划建设中的南桥新城将打造成一个面向长三角尤其是环杭州湾区域，融高级商务会展、商业服务、行政办公、旅游休闲和生态居住于一体的与上海国际大都市相匹配的现代化滨海新城。 作为上海市21世纪城市体系构建的重要组成部分和上海国际大都市的辅城之一，南桥新城周边已建有世纪森林公园、申隆生态园、碧海金沙等生态景区，城中也建有古华公园、四季生态园等绿地和公园，已是名副其实的“南上海天然氧吧”。 南桥新城北部有上海工业综合开发区，东北角有现代农业园区，向南有上海化学工业园区，其中上海工业综合开发区、上海化学工业园区和张江高科技园区一起是上海市面向21世纪的三大重点开发区。在长江三角洲这一经济带和上海大都市地区中，南桥新城地处上海市杭州湾北岸滨海产业带，是联系黄浦江和杭州湾的重要门户和节点，具备了优越的地理区位条件和经济区位条件。 随着上海经济增长中心的逐步南移，南桥新城周边已建成和正在建设的航空港、深水港、工业园区、开发区等大型项目和重大道路基础设施项目，将会给南桥新城新一轮的产业发展带来难得的机遇，使南桥新城有条件成为地区乃至区域性重要节点城市。 奉贤滨海旅游区、碧海金沙旅游度假区等项目的成功实施更突出了奉贤滨海生态城市的特色。充分利用南桥新城优越的地理区位条件，利用好滨江沿海这条经济发展轴，融入长江三角洲区域经济发展的大格局中，是未来南桥新城经济发展的关键。,上海奉贤南桥新城概况,虹桥时代： 上海人的上海，内循环型城市经济时代；,浦东时代： 全国人的上海，外向型城市经济发展时代；,海洋时代： 世界人的上海，上海发展成为世界城市的必然趋势，外向型、世界级经济发展的时代来临,上海进入海洋时代,通江跨海看奉贤,长三角级,世界级,上海级,毗邻洋山国际航运中心； 向南对接浙江 向北对接江苏 向内对接长三角 向外对接世界,滔滔沧海变通途，一条海底隧道把孤悬在大西洋中的英伦三岛与欧洲大陆紧密地连接起来，为欧洲一体化写下浓重的一笔。,跨海大桥的价值超级城市集合体成为现实,跨海大桥，实现了上海与江苏、浙江一体化 跨海大桥，使奉贤成为上海形成世界级城市必不可少的部分。 是世界与上海的超级对话的前沿！,跨海大桥升华了奉贤的价值,周边主要竞争商业项目分析,1、奉贤缺少地标性城市商业综合体； 2、奉贤缺少健康、绿色、休闲购物、餐饮娱乐为主题的商业消费中心； 3、奉贤缺少高档的商务办公、会展、会务功能为主题的商务休闲中心； 4、奉贤缺乏高端的城市标志性建筑，天际线平乏； 5、奉贤缺乏领军的产业导向和会展会务，也缺乏小企业培育的基地，没有形成楼宇经济。,宏观市场简析,【 历年奉贤区GDP总量和人均GDP变化 】,【 历年产业链分布情况和变化 】,奉贤区近几年人口变化,历年居民年人均可支配收入状况,历年消费品市场增长情况,历年人均消费支出变化,业态分析（酒店类、餐饮类）,南桥酒店类商业业态分析表一,南桥酒店类商业业态分析表二,南桥酒店类商业范例分析,新发展圣淘沙大酒店 经营位置：位于南桥路1号。 物业状况：为10层建筑，8部升降电梯，298间客房， 168个停车位。 该酒店为四星级标准，2000年开业，自己酒店管理 公司经营，分新楼和旧楼两幢大楼，内部装修豪华。 餐饮、会议等配套设施均设在旧楼内，新楼全部为 全新客房。 餐饮为中式餐饮，拥有餐饮包房20间；各类会议厅 12个。 运营模式：该酒店在南桥区域属知名酒店，口碑较 好，入住率达80%左右。 主要入住人群为外籍人士、 会议人员及商务人员。,目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下（南郊宾馆已成功申报五星级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店），五星级酒店市场空白点将在3年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大酒店等四星级酒店，但是会议和餐饮功能还需提升，不能接到高端会务团队和高层次会务。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。,南桥酒店类物业总结分析,南桥餐饮类商业业态分析表,南桥餐饮类商业范例分析,“塞纳河畔” 经营位置：位于南桥餐饮休闲商业街，环城东路 696号。 物业状况：该物业为4层建筑，一层为大厅，共 26桌；二层到四层共计42间特色包厢。总经营面 积将近4500平方米，装修档次属于中档偏上。 运营模式：以婚宴、公司聚会、商务宴请的客户 为主。菜系以本帮菜、粤菜、徽菜、川菜组成； 人均消费80-90元左右。于2004年开业。,南桥娱乐类商业业态分析表,南桥娱乐类商业范例分析,皇廷娱乐会所 经营位置：地处南桥镇中心，毗邻圣淘沙大酒店。 物业状况：为4层建筑，外立面装修较大气。40个停车位。 会所一层为歌顿咖啡，二四层为会所包房，共有43个包 房，其中有二个可容纳30个人的VIP包房，且所有的包房 的面积都比其他会所的包房面积大，内部装修属偏上水平， 在南桥地区属于较好品质的娱乐会所。 经营模式：消费价格按包房面积不同从480元到2580元不 等，经营状况良好，基本都能达到70%到80%的上座率， 主要消费群体以招待客户的私企业主及收入较高人员为主。,餐饮娱乐业对南汇、金山有很强的辐射。 目前奉贤南桥现有的餐饮娱乐物业大多集中于中高档次水平，人气均很旺。 皇廷娱乐会所、碧海夜总会、夜焰娱乐KTV等休闲娱乐会所，属于南桥地区较好的休闲娱乐会所，吸引着南桥及南汇、金山、闵行等周边城区的中高收入人群，及商务客群，经营状况良好，人气较旺。 塞纳河畔、小元国、小田园等大型特色餐饮物业利用良好的内部环境，以及特色的菜系，使得其经营状况良好，运营火爆。 该类物业消费群体大多集中在企事业单位的中高收入人群、中小型私营企业主及商务客群。,南桥餐饮娱乐类物业总结分析,业态分析（购物类、办公类、住宅类）,南桥购物类商业业态分析表,南桥老城区商业街业态分析表,南方国际项目,上海南桥国际商业广场,项目周边主要竞争商业项目分析,绿地领御,绿天商城,南桥购物类商业范例分析,百联南桥购物中心 经营位置：位于南奉公路8519号。 物业状况：总面积为49000平方米，单层面积为9800平方米，共有五个楼层。其中B1楼为国美电器及有100个车位的停车场，一四楼为百货业态，并配有少量的餐饮和娱乐设施，如必胜客、味千拉面、好乐迪KTV等。 经营模式：百联的购物环境及装修档次属于中高档，所销售的品牌以价格适中的国内一二线知名品牌为主，属于中档水平。业态布局规划不是十分理想。 百联南桥购物中心周边消费人群以一般收入的企业员工为主。而大量政府人员、私企业主及收入较高人群在此找不到他们所需要的中高档品牌，高档品牌是空白。,40,南方国际购物中心,该项目南方集团投资兴建，项目占地面积约23万平方米，总建筑面积50万平方米，总投资近38亿元，是南上海最大的单体商业项目，也是南桥中小企业总部商务区首个启动的重点项目。 该项目整体定位：国际一流水准的超大型SHOPPING MALL建设标准，将倾力打造成南上海规模最大、业态最全、 档次最高、融品牌百货、甲级写字楼、商务公寓、星级酒店、建材家居卖场、商业步行街、休闲广场等多种业态为一体的现代化商业中心。 南方国际所面临的主要问题，由于是该区域第一家，不能形成商圈，目前该项目商业氛围不浓，人流较少。,南桥购物类商业范例分析,41,南方国际购物中心楼层布局,南桥购物类商业范例分析,42,南方国际购物中心实景图,南桥购物类商业范例分析,43,绿天商城,绿天商城由上海绿天置业有限公司开发建设，总建筑面积55000平方米，主体四层，主力店铺15-30平方米独立装修商铺为主,主要经营国内市场的各类时尚潮流品牌。 因此商业专业规划定位为：服装零售批发中心。,该项目定位较低，目前尚未形成氛围。,南桥购物类商业范例分析,44,绿天商城布局,南桥购物类商业范例分析,45,南桥购物类商业范例分析,46,南桥购物类商业范例分析,47,南桥购物类商业范例分析,48,上海南桥国际商业广场 由上海陆发房地产开发有限公司开发，占地面积9万平方米，建筑面积15万平方米，主体四层，成环形状，设有停车位1000多个，有1400多个铺位，容纳600多家世界品牌直销店。 项目定位： 世界品牌（时尚服饰）直销中心，同时集美食、休闲、娱乐、文化旅游度假为一体的时尚品牌直销广场。,该项目位于5号线出口，由于种种原因没有经营。,南桥购物类商业范例分析（失败案例）,49,上海南桥国际商业广场实景图,南桥购物类商业范例分析,50,项目周边商圈消费层次分布,通过对周边商圈业态及物业分析不难看出，该商圈的消费层次正逐步进行分化，这同样对今后新开发的商业物业的商业定位、招商、后期的经营管理及宣传推广提出更高要求。,南桥购物类商业范例分析,51,项目周边商圈商业物业业态分析,根据上表分析，目前周边商圈的商业物业经营业态相对比较丰富，以百货类、男女服饰类、家电类、餐饮类为主要经营业态，但商业业态缺少轻餐饮、书城及影院休闲娱乐产品。,南桥购物类商业范例分析,52,整个区域将成南桥CBD 消费对象：以整个南桥商圈的人流为主 辐射区域：以金汇板块、海湾城板块、南汇 航头板块、金山区、江浙等部分区域。,未来商业环境分析,金汇,南汇,金山,南桥,海湾城,南桥购物类商业范例分析,目前奉贤南桥区域的商业广场内商品均在中低档水平，相关品牌配置也大多集中于国内二线品牌以下，仅有少量的一线品牌。这样的商业广场和品牌配置明显与奉贤南桥的整体经济发展以及人均可支配收入不符。 目前奉贤南桥区域品质档次最好的商业广场是百联南桥购物中心，其内部业态布局不理想，且品牌配置以国内二线品牌为主，辅助以少量一线品牌，故而无法满足相关中高收入阶层人群的消费需求。,南桥购物类物业总结分析,54,南方国际大厦,金叶大厦,绿地翡翠国际广场,南郊聚润广场（在建）,项目周边主要竞争办公项目分布图,周边主要竞争办公项目分析,55,南方国际大厦,奉贤首座5A准甲级写字楼的南方国际大厦，地上楼层25层，总高度128米、总建筑面积约33000平方米。每层12户标准单位、70-1200平方米建筑面积自由分割，公共部分全部精装修。,现状分析：走道空间狭窄，不能体现5A甲级品质。,周边主要竞争办公项目分析,56,南方国际大厦内部实景图,周边主要竞争办公项目分析,57,南方国际大厦布局,周边主要竞争办公项目分析,58,南方国际大厦目前入住企业,以金融、通信、餐饮、保险等企业为主。 （目前，该商务楼一半以上已出租，中国农业银行、中石油、上海移动、上海联通、太平洋安泰保险公司等众多知名企业签约入驻。）,周边主要竞争办公项目分析,59,南方国际大厦目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,60,金叶大厦,金叶大厦位于南桥老街中心商圈，于1996年投资1.4亿元建造了奉贤标志性建筑高101米24层楼的上海金叶商厦，是一座集商业、办公、酒店于一体综合项目；为奉贤人民最早的购物、休闲亮点。,现状分析：建筑年代已久，内部配置较低。,周边主要竞争办公项目分析,61,金叶大厦办公及酒店实景,周边主要竞争办公项目分析,62,金叶大厦目前入住企业,以酒店、房地产开发、咨询、培训企业为主。,周边主要竞争办公项目分析,63,金叶大厦目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,64,绿地翡翠国际广场位于解放东路，由绿地集团开发建设，总面积70190平方米。 产品类型：集商铺、 LOFT办公及标准写字楼。 501200平方米空间自由分隔， LOFT层高5.5米。,绿地翡翠国际广场,周边主要竞争办公项目分析,65,绿地翡翠国际广场LOFT标准层平面图,周边主要竞争办公项目分析,66,绿地翡翠国际广场标准层LOFT平面图,周边主要竞争办公项目分析,67,绿地翡翠国际广场目前入住企业,以电子、机械、建筑设计咨询、贸易等企业为主。,周边主要竞争办公项目分析,68,绿地翡翠国际广场目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,69,办公市场小结 办公市场已有5A甲级写字楼产品，但软硬件配套未达到5A标准； 写字楼基本将入住企业进行行业分类，该区域办公市场正在崛起； 随着区域规划（中小企业总部商务区）的完善、建设，该区域未来 高品质产品需求量大。,周边主要竞争办公项目分析,南桥住宅类物业分析表,南桥住宅类物业范例分析,南桥1号 地理位置：位于南桥环城南路。 物业状况：由上海招商奉盛置业有限公司 开发，由11幢小高层公寓组成，总建筑面积 约12万平方米，以两房（90平方米左右）为 主，层高3米，属于南桥地区的中高档楼盘。 销售状况：销售售价在12000元/平方米至 13600元/平方米，现已售出80%左右，购房 群体以企事业单位中高收入阶层及二次置业 人群为主。,南桥新城板块远远高于其它5个板块占销售总量的63.19%，其它依次为金汇板块占16.13%，海湾板块占9.73%，奉城板块占5.7%，庄行板块4.12%，柘林板块1.34%。由价格段去化程度来看，奉贤南桥市场上公寓类普遍单价在1W元/平方米左右，而别墅类普遍在12000-20000元/平方米左右，万元价格思想已经被植入。,南桥住宅类物业总结分析,区域人口密度分析,半径1.5公 里范围内 人口密度 50000人,半径3公 里范围内 人口密度 120000人,半径5公 里范围内 人口密度 180000人,区域商业辐射分析,金山区,闵行区及市区,南汇区,海湾旅游区,临港开发区,上海工业园区,远期商业辐射分析,江苏省,浙江省,浙江省,江苏省 上海市,前言：调研情况简介,对“创智天地、钢领、慧创国际、兴业城、总部1号、紫竹科技园、名企公馆和大业 领地”八个项目的调研，主要调研内容包括以下内容： 项目位置、占地面积，建筑面积，容积率 用地性质，土地分类 销售价格（年份，增长率）、去化率，商户来源，自用与投资比例 建筑形态（面积、层数、层高、绿化率，覆盖率） 产证相关情况（loft性质综合用地，分层办理产证及以栋为单位） 入驻率，自住率与投资比例 税收优惠措施 公共服务中心（工商税务及资源中心） 园区定位：诸如生产性服务区（市政府颁牌）,上海市企业总部基地项目调研,创智天地,政府主导（杨浦区入股） 独特的资源中心（公共会议室，创投，交流，艺术） 区位优势，名企聚集 业态多样（loft，层高4.8米，办公，总部基地） 综合用地性质50年，可分层办理产证 总规模100万平方米 目前售价3-4万元/平，租金在5元左右 单体建面：7000-8000平，其中每层1500平 商铺办公3：7 税收扶持：杨浦区最大限度税收扶持,钢领-复地集团,宝钢边，钢铁服务业基地 民营投资：复地投资的产业区 土地为工业获得，变性为办公 总建面32万方，一期15万方 销售价格为10000元，目前一期基本售罄（98%），租金为每平方1.2元 税收返还较大，第三方协助办理工商税务等 有担保公司，银行融资等配套 打造钢铁产业链，有交易，办公和市场配套，以及配套电子商务服务等，政府每年发放一些企业扶持资金,上海西郊商务区-慧创国际,规划占地面积4.5平方公里，规划总建筑面积420万平方米，目前售价1.8万 一期为工业用地，二期转为50年综合用地，单元面积在205-1900平方不等 授牌：上海首家19个生产性服务业功能区（2.5产业园区 ） 良好的景观绿化环境，绿化率告，景观投入大 政府与民企共同开发，政府集聚江桥的产业，后运营城市，如出让土地打造江桥万达广场，一级开发 良好的物业管理DTZ，一条龙服务包括银行，地税，工商，法律，政府部门全部集中在园区管理中心 税收采取两免三减半政策，企业所得税地方所得80%返，增值税60%，营业税70%,亚太-兴业城,位于嘉定南翔镇，30分钟直达市区 建筑形态：独栋1038平，双拼587平，三拼440平，底层挑高6.3米 工业用地性质的企业总部基地，集聚南翔中小企业 总建面18万平，其中一期100亩，80栋 售价5000元/平 集合办公、居住（顶层斜屋顶，空中花园式居住）于一体的中低端总部园区,屋顶（坡屋顶）花园及私人空间,总部一号,闵行区都会路2338号，层高6.6米，售价08年9000元/平（周边别墅均价20000万） 单体1100-2600平 享受地方税部分60%退 工业用地建造办公楼，整栋销售，总容积率1.2 引入第三方进行企业服务 250亩，规划建设21万平，涂料加部分玻璃幕墙,星月-大业领地,售价：6300-6400（07年开始销售，初始售价5700）一期180亩，88套，只剩下一套。 面积：独栋1450-2500，小高层中单层453平。（上海市最后一个工业用地可分层销售） 土地性质：工业用地 入驻率：约30%-50% 客户来源：浙商投资为主 绿化率：45%以上绿化率 禁止住宿 无退税政策，无工商等配套措施,紫竹科技园,紫竹科技园：租金1.5元/M2，总共7栋楼，10万平方米 土地一级商，园区内有微软，英特尔等世界500强企业 股东为紫江集团，闵行区国资等 借鉴部分：园区孵化中心、创业中心等公共服务平台,名企公馆,上海产业创新总部园，占地265亩，建面28万平，一期130亩，115套，剩余20多套。一半自住 销售价格5180元/平，送电梯及车位，入驻率低于50%，距离地铁6公里 单体在1000-1400平之间,参考案例,为销售率在95%以上,许多国际化都市让居住区与商务区以各种方式结合起来，成为城市的焦点，我们通过集中居住、商业、办公、酒店、会展等功能，形成城市核心，创造充满活力的城市中心生活。,城市中心,酒店,商务办公,主题商业,购物中心,会展,住宅,餐饮,创意办公,整体市场结论,第三部分 奉贤城市规划及未来发展方向研究,新城功能定位,南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，杭州湾北岸滨海 城市群的重要组成部分，具有综合服务功能的现代化新城。,规划整体布局,整个南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构,新城产业导向,规划总结,南桥新城地理优势明显，是奉贤及杭州湾的重要衔接点，桥头堡,南桥新城是奉贤区政治、经济、文化、生态居住中心,南桥新城西部定位成商务及文化副中心，为本案产业推广形成强大动力,南桥新城产业定位重要的组成部分中小企业总部商务区，而本案正是该区域的核心,第四部分 中小企业创业园区总部基地研究,总部经济概念下的房地产开发-商务花园,基本概念,总部经济 指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。,商务花园 大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品。,1、中小企业商务办公板块 （1）、企业总部机构 制造型企业的部分功能中心：输配电器、装备制造业等为主的研发中心、采购中心、营销中心、人事培训中心、客户服务中心、资金结算中心等； 商贸型中小企业总部：各类国际和国内贸易商、批发商、代理与经销商、采购商、物流和货运代理企业。 科技型中小企业总部：研发、设计、软件服务外包等科技型、创业型中小企业。 （2）、鉴证中介类型机构 主要引进会计、税务、审计、评估等经济鉴证类中介组织， 律师、仲裁、公证等法律中介组织，管理和信息咨询、项目管理、项目资金运作等咨询管理类中介组织，资产评估、国有资产投资经营、证券、风险投资、团体和个人理财等金融机构。 （3）、各类中小企业协会组织 主要吸引各国中小企业促进组织，国内外中小企业协会、商会，各类监测、鉴定、标准制定类机构，中小企业创业服务中心、生产力促进中心，为中小企业提供公共服务平台。,中小企业总部商务区包括的内容：,2、四大新兴服务业板块 （1）、中小金融机构后台服务中心 金融后台服务中心概念。所谓“金融后台服务中心”，是指与金融机构直接经营活动（即前台）相对分离，并为其提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据中心、清算中心、银行卡中心、呼叫中心、灾备中心等。金融后台服务支持体系因其科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的特点，目前已成为国内各大城市争相吸引的对象。 金融后台服务中心与区域经济。有利于带动城市产业结构升级。金融后台服务机构不是交易机构，税收不计入地方税收，但其配套产业、设备维护、大量就业岗位等，将给区域发展带来长期拉动效应。随着金融后台服务总部的相继落户，将带动相关领域的产业实现“同频共振”的发展，带来大量的相关服务外包订单。有利于培育金融业IT业人才，吸纳就业，金融后台服务中心需要高级IT人才；与此同时，各类中心需要大量基础性人力资源进行运营支持，吸纳大量社会就业。有助于提升城市综合竞争力，金融机构后台服务中心实质上是一个经济空间的概念，必须有聚集和辐射的效应，从而促进基础设施建设、产业结构升级、人口结构优化，综合配套完善，对提升城市竞争力而言大有裨益。,中小企业总部商务区包括的内容：,（2）、客户呼叫服务中心（CALL CENTER） 呼叫中心（CALL CENTER），是指在一个相对集中的场所，由一批服务人员组成的服务机构，通常利用计算机通讯技术，处理来自企业顾客的电话垂询，尤其具备同时处理大量来话的能力，还具备主叫号码显示，可将来电自动分配给具备相应技能的人员处理，并能记录和储存所有来话信息。 目前，呼叫中心已经广泛地应用在市政、公安、交管、邮政、电信、银行、保险、证券、电力、IT等行业，以及所有需要利用电话进行产品行销、服务与支持的大型企业及机构，使其客户服务与支持及增值业务得以实现，并极大地提高了相应行业的服务水平和运营效率。 （3）、新兴电子商务孵化中心 孵化中心（Innovation Center） 是一种新型的社会经济组织。孵化器是伴随着新技术产业革命产生的，在20世纪50年代发源于美国，是指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供研究、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，令创业者把发明和成果尽快转化为商品进入市场，提供综合服务帮助新兴的中小企业成长并形成规模，降低创业企业的风险和成本，提高企业成活率和成功率，最终使企业“做大”。,中小企业总部商务区包括的内容：,电子商务的发展壮大，需要交易技术、交易工具、安全保障体系、信用体系、物流配送系统等环节的完善，单靠企业自身是不足以支撑整个产业链的发展。电子商务孵化中心（Innovation Center） ，旨在整合政府、行业协会、中介组织、技术研发和电子商务企业等资源，形成合力，解决制约该新兴产业发展的瓶颈因素，并提供创业初期的各类配套服务，促进新兴的电子商务企业成熟长大形成规模效益。 （4）、动漫创意产业孵化中心 动漫创意产业主要指以动漫和网络游戏为主体内容的研发设计、广告设计、时尚设计、空间设计和咨询策划等相关新兴服务业。动漫创意产业综合了音乐，幽默，漫画，摄影，文学，戏剧，文艺评论等学科，并且有动漫卡通、网络游戏、手机游戏、多媒体产品等诸多表现形式。,中小企业总部商务区包括的内容：,3、生产性服务业板块 （1）、输配电类 奉贤已形成南桥、柘林、青村三大输配电企业集聚区，输配电产品已由单一的中、低压成套电器开关柜发展到能生产高压、超高压的多品种关键电气产品，有载开关、互感器、断路器、电力电容器、智能化电能管理系统等等，覆盖面广、产品种类较齐全，打造成集研发、制造和营销为一体的国际级输配电特色产业基地。重点发展相关生产性服务业包括： 上游涉及的生产性服务业主要有科技研发和咨询服务，包括可行性研究、投资咨询、输配电产品概念设计和研发、技术检测、技术中介、推广服务、计算机系统服务、数据处理服务、市场研究、知识产权服务等；中游涉及 的生产性服务业主要商务服务和金融保险服务，包括输配电专业生产设备的租赁、企业法律服务、公证服务、会计、审计及税务服务、职业中介及人力资源服务、专业会议及展览服务、包装服务、保安服务、贸易经济与代理服务、保险等； 下游生产性服务业主要有节能环保服务、物流服务、专业售后服务等，包括广告、物流、销售、人员培训、设备维修与维护等。重点要加快行业公共研发平台的建设、加快行业标准的制定和推行。,中小企业总部商务区包括的内容：,（2）、光仪电及电子信息类 光仪电产业是以光学、仪表、电子为特征的，是集数字化、网络化、智能化、微型化、多功能化为一体的高新技术产业。是信息化带动工业化的先导产业和核心技术，是先进制造业的大脑、眼睛和心脏，是工业自动化的基础和必备条件，在提升和改造传统制造业方面起着关键和决定性作用。 光仪电及电子信息产业是奉贤培育发展的产业，产业发展目标为：形成汽车制造业、电站成套设备、石化、钢铁等支柱产业配套 的光仪电产品以及激光、机器人应用等优势技术产业。 重点发展的相关生产性服务业包括： 上游涉及的生产性服务业主要有光学掩模、曝光工具和光致抗蚀剂等光学技术的研发与创新，软件及芯片的研发，微电子技术和计算机系统的研发和服务，新型材料的研发和推广、金融租赁和大型设备的租赁 、数据处理的服务、基础和应用软件设计服务等。 中游涉及的生产性服务业主要知识产权服务、企业法律服务、会计、审计及税务服务、质量管理和控制相关服务业等。下游生产性服务业主要有节能环保服务、装备物流服务、专业售后服务等，包括仪电仪表设备的运输和仓储、光仪电设备的维修与维护、专业技术人员培训等。,中小企业总部商务区包括的内容：,（3）、物流相关商务服务 目前奉贤已经形成海港综合经济开发区、上海化工区奉贤物流基地等两大物流产业基地以及易初莲花配送中心、DHL配送中心、宜家亚太分拨中心等专业配送中心。 新一轮发展中，奉贤区应通过发展物流相关的商务服务业，如货运代理、货物担保融资、供应链金融、第三方物流、物流中介以及其他配套的商务服务业，提升物流的专业化、社会化服务水平，物流基地与产业发展融合度增强，构建起对外交换和内部循环相协调的物流体系。,中小企业总部商务区包括的内容：,总部经济条件下的商务花园,外因1,充分条件,城市发展过程中的郊区化以及产业整合、产业集群发展的必然趋势,企业外迁商务花园,必要条件,物流服务的发展、网络通讯条件的成熟使大经济圈跨区域协作成为可能,总部经济条件下：企业总部、职能中心等,功能,总部经济与商务花园的对接-商务花园产业核心的确定,IT/高科技企业/研发中心,大型金融企业,物流/会展企业,广告/咨询/设计,传统服务业,可能的入园企业,1、商务花园的产业核心VS入园的主流企业,外部机会和政策扶持,总部经济与商务花园的对接-入园企业的联动分析,2、以主流企业为服务对象的企业的聚集,研发,制造,物流,营销,为主流企业服务的配套机构:金融、风投、商务服务企业等,为园区园工提供生活服务的企业：餐饮、休闲、娱乐企业等,主流 企业,跟随主流企业发展的上下游企业,一个/几个某特定行业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成特定的主题。 服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条。 为主流企业服务的配套机构以及为园区园工提供生活服务的企业的入住有利于提升商务花园的人气；商务花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣。,总部经济条件下商务花园市场研究的方法论探讨,产业集群理论: 1.产业价值链和利群分析 2.产业关键成 功要素分析,房地产市场研究方法: 1.微观开发环境分析 2.区域房地产市场分析 3.项目营销和竞争分析,产业定位：产业链设计以及产业发展与区域经济之间的相互关系,市场定位：物业产品特色、物业整体规模和布局、物业单体租售价格,商务花园配套设施与主要物业联动关系分析,总部可以是企业的一个功能中心,何谓总部？,各功能的特殊需求,第五部分 城市综合体及经典案例研究,链接-国内外知名城市综合体的城市价值和商业模式演变研究,第六部分 项目初步定位,综合体定义,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,产生的条件,建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。,综合体的特点,是一种城市设计的缩影，其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市重要区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。,综合体各部分功能的相互关系,相互支持关系,相互要求,标志性 定义档次,为商业和酒店带来潜在客户 大堂可以与酒店共享,承担某种社会职能 形成完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心,利用其它功能 价值最大化 补充其它功能 现金流来源,商业的档次要求 不影响办公、酒店的大堂和昭示性,公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。,产业升级、可及性升级后的反哺,项目三大发展驱动力概述,项目发展 三大驱动力,标志性,针对性,项目建成后为南上海地标性建筑,项目周边潜在消费空间巨大 商业氛围独特,轨道交通、高速公路等交通枢纽 奉贤南桥中小企业总部商务区,标志性 由于项目为地标性建筑-5A甲级写字楼、高端商务酒店必备产品。 独特性 由于项目位于中小企业商务总部，为吸引高端企业入住，办公产品定位-5A甲级办公楼； 稀缺性 由于会展为服务行业中一个新的亮点，成为一些城市的支柱产业； 由于会展产品市场需求稀缺性，故有较好的经济效益。 必要性 影院是构成城市文化功能必不可少的公共文化设施； 现代化影院的建设，是完善该区域公共文化基础设施的需要，将提升城市品位。 差异性 由于周边商圈的商业物业经营业态相对比较丰富（百货类、男女服饰类、家电类），故本 项目定位应采用”错位经营”策略-特色商业。,概念性产品定位思考,会展和会务拉动短时区域需求！迅速盘活项目！,项目市场定位（差异化市场）：,南上海 -对话后工业时代TOP Wise link building智领地标建筑美学！ 案名：智领天地 创造 · 生态 · 科技 · 智能 · 互动 · 平台 Create · Ecology · Technology · Smart · Interaction · Platform 中国中小企业研创总部基地（中小企业加速器）_综合体与园区的新生代产品 打造集5A甲级办公、会展、商