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凱旋生活廣場投資可行性報告 凯旋生活广场投资可行性研究报告凯旋生活广场投资可行性研究报告 目 录 目 录 1 一、 总论 2 1.1 项目简介 2 1.1.1 建设地点 2 1.1.2 项目现状 2 1.1.3 项目总体规划要求 2 1.1.4 项目建筑面积指标 3 1.2 项目法人概况 3 1.3 编制依据 3 1.4 项目建设的必要性 3 1.5 主要经济技术指标 4 1.6 结论 5 二、市场分析 5 2.1 上海房地产市场总体分析 5 2.2 商业用房市场分析 6 2.3 餐饮娱乐用房市场分析 9 2.4 办公楼市场分析 10 三、投资估算与资金筹措 12 3.1 投资估算说明 12 Breeze.china - 1 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 3.2 建设投资 13 3.3 资金筹措 13 3.4 资金使用计划 13 四、财务效益分析 13 4.1 财务评价编制依据 13 4.2 基础财务数据与说明 13 4.3 销售收入预测 14 4.3.1 办公楼出售、出租收入 14 4.3.2 商场出售、出租收入 14 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14 4.3.4 车位经营收入 15 4.4 项目的损益 15 前 言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱 特配售中心有限公司所有，2002 年 9 月上海建配龙建材配送有限公司与其签订 了该地块的资产转让合同（附件 1），并获得了该地块的房地产权证。根据普 陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有 限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、 办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目 公司上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土 Breeze.china - 2 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 地并前期投入约 2 亿人民币，拟转让 40-60%项目股份，转让价格在 2 亿人民币 左右。 一、 总论 1.1 项目简介 1.1.1 建设地点 凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路 麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为 5.92 公 顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。 1.1.2 项目现状 动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。 1.1.3 项目总体规划要求 项目占地面积 59184 平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体 的综合商贸区，土地使用年限为 50 年，规划容积率为 3.9,建筑密度 38%，绿化 25%。 1.1.4 项目建筑面积指标 凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼 14 层为商业用房；裙楼 5、6 层及一栋 12 层小高层的 712 层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的 724 层 部分为办公楼。整个项目总建筑面积为 323209 平方米，其中地上建筑面积为 2 30818 平方米，地下建筑面积为 92391 平方米。按功能分：商业建筑面积为 80 827 平方米，餐饮娱乐建筑面积为 58983 平方米，办公建筑面积为 91008 平方 Breeze.china - 3 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 米，地下停车、设备用房面积为 92391 平方米。基地容积率 3.9，建筑密度 37. 84，绿化率 25，机动车停车泊位 922 辆，非机动车泊位 6469 辆。 1.2 项目法人概况 企业名称： 上海建配龙房地产有限公司 住 所： 上海市普陀区真北路 1531 号 法定代表人：郑良贤 注册资本： 人民币贰仟伍佰万元 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证 经营）。 1.3 编制依据 本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法 规和普陀区规划， 在实地考察与市场研究的基础上， 通过客观分析和经济评估， 为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 1.4 项目建设的必要性 1.4.1 符合普陀区发展规划要求 普陀区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以 及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入 90 年代， 普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。 “九五”期间， 普陀区的主要经济指标年均增速达 15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都 市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。 Breeze.china - 4 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 为了进一步发展普陀经济，普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、 树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设， 形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府 将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总 部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”； 建设 一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超 市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱 乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略，积极打造一个 全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱 乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动普陀区 新一轮发展规划的实施。 1.4.2 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据真北路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德 龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商 业街和红星美凯龙家具装饰市场， 即将进行建设的项目有兴力达商业广 场等，地区总商业面积超过 70 万平方米。 本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中 心，这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心 的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 Breeze.china - 5 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 1.5 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 基地面积 59184 平方米 总建筑面积 323209 平方米 其中： 地上建筑面积 230818 平方米 商业部分 80827 平方米 办公部分 91008 平方米 餐饮娱乐部分 58983 平方米 地下建筑面积 92391 平方米 容积率 3.9 建筑密度 38 % 绿化率 25 % 机动车停车泊位 922 辆 非机动车停车泊位 6469 辆 1.6 结论 项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市、西面为规 划中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务中心，符合普陀 区对该地块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商 业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区 域的商业价值，促进该地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观 的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 Breeze.china - 6 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用 配套设施齐全， 建设条件成熟。 周边潜在消费能力较强， 项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为 135977 万元，税后投资利润率为 4 2.14%，财务效益较好。 二、市场分析 凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通 过分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现 状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。 2.1 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位 已日益显现。2003 年房地产增加值占全市 GDP 的比重达到 7.4%，超过“7%”这 一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到 901 亿元, 同比增长 20.3%，占全市固定资产投资的 37%。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发 展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上 述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几 年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2003 年新增经营 性用地 3191 公顷，可建商品住房面积达 4048 万平方米，商品房新开工面积 3 135 万平方米，商品房施工面积为 8268 万平方米。2004 年的商品房上市节奏 Breeze.china - 7 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改 造和基础设施建设动迁、 外省市和境外人士购房等， 并考虑投资性的购房因素， 需求总量每年将超过 2000 万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于 求的发展态势。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制 以及中低价商品住房建设的不断推进，2004 年新增的普通商品住房占住房供应 总量的比例将接近 70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定， 上涨幅度将趋于平缓。2004 年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收 入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下， 房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。 总之，2004 年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房 价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量 都将超过 2000 万平方米；房地产增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%9%左 右。 2.2 商业用房市场分析 2003 年是上海商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、 销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到 了进一步确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向 中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对， Breeze.china - 8 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。 到 2003 年，上海商铺总保量为 1780 万平方米，其中：中心城区约 300 万平方 米， 约占居住物业的 14.4； 中心市区约 800 万平方米， 约占居住物业的； 外围区域约 520 万平方米，约占居住物业的。 黄浦区在 2003 年 7 月发文要求加强对新建商业用房的监管， 限制新建商业用房 的同一楼层划小零销售。这一政策的出台将对市场产生一定的影响，也是上海 商业用房开发类型变化的一个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形 象方面较难统一，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情 形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将 更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租 赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润 降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划 方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重 视细分市场， 重视定位和竞争策略的制订， 在投资方面更注重收益和风险分析， 而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形 成了有色金属、汽车、化工、农副产品等 100 余家大型生产资料和生活资料市 场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心 区前列。 该区的市场群落建设于 80 年代末，主要以农副产品、水果、有色金属、塑 Breeze.china - 9 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 料化工为主， 现在已逐步成为以现代化大型配货、 销售中心为主体的物贸基地。 随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓 厚。从目前情况看，进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部、红星美凯龙、 新长征装饰市场、新长征电脑世界等国内企业及麦德龙总部（METRO）、德国 O BI 建材超市等跨国公司。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商 业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为上海西区一处重要的商 业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下表： 真北路地区现有商业设施情况 序号名称面积（万平方米）经营类型 1 麦德龙销售中心 2 大卖场 2 农工商配货中心 4 大卖场 3OBI 建材超市建材、装饰 4 红星麦凯龙家具装饰城 12 建材、家具 5 光彩小商品市场 6 小商品 本项目地处曹安路、真北路交叉口处，处于普陀区规划的大型商务中心范围之 内，具有良好的商业前景。 从交通情况看：沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要 道，真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩 大本商业中心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住 区、真西新村、梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建 Breeze.china - 10 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 设之中，因此有强大的消费基础。 从竞争环境看：地块周边以有一批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经 发展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该 区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在 于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主 题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同 的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与 周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了 地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租 金在 3-4 元/平方米日,在铜川路、真北路口的惠谷数码广场平均售价为 10000 元/平方米，日租金 4 元/平方米日。根据地块周边地区商业用房 平均租金和售价情况，项目法人制定了经营计划，商业用房的一、二层出售， 其余部分出租经营，商业用房售价暂定为 12000 元/平方米，平均租金暂定为 3 元/平方米日。 2.3 餐饮娱乐用房市场分析 随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重 将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。 2003 年全社会餐饮业营业额将达到 6060 亿元，同比增幅超过 11.5，保持了 连续 13 年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化，比如快 餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮 和烹饪受到很大挑战，餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国加入世 Breeze.china - 11 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 贸组织，在今后几年，中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协 会预计，2004 年餐饮业仍将保持高速增长，年营业额将突破 7000 亿元大关， 增长幅度将达到 15左右。 在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。2002 年餐饮业营业额达 184.23 亿元，比上年增长 30.1%。随着中国加入 WTO 以及上海商业、旅游业的发展， 在未来几年，上海每年的餐饮营业额都将新增 50 亿元左右。 娱乐市场快速发展始于 90 年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外 商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从 1994 年到 1997 年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从 1998 年以来的 5 年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多， 这些场所大都集中在 大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。 而根据统计，2002 年上海城市居民家庭人均可支配收入为 13250 元，人均消费 支出为 10464 元，其中文化娱乐服务消费为 306 元，约占 2.9%。由此可见，休 闲娱乐业在今后几年将进入大发展时期。 19962003 年上海市 GDP 见下表。 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。 随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中 国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资 力度。 在经济高速增长的推动下， 餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展， 用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得， 也从而推动了相关地产的发展。 Breeze.china - 12 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 本项目处于普陀区规划建设的真北路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商 业设施及大卖场，根据普陀区整体建设规划，该地区将建设成为普陀区的新的 商业贸易中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区一批高水 平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱 乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相 关房产市场的需求。 从现状来看，真北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸 建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求 会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。 根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金 暂定为 2.5 元/平方米日。 2.4 办公楼市场分析 上海写字楼市场自 2000 年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提 高。上海 GDP 已经连续 11 年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展 增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来 的需求量将明显增长， 更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。 此外作为中国经济的领头羊，上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是 一个不可忽视的生力军。与外资企业相比，国内企业更愿将写字楼作为一项资 产投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机 构。 上海写字楼市场过去 3 年的新供应量和租售量分别为：2001 年 187000 平方米 与 450000 平方米，2002 年 338000 平方米与 405000 平方米，2003 年预计 3100 Breeze.china - 13 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 00 平方米与 350000 平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗， 空置率大幅下降，浦东市场从 2000 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市场则从 2000 年的 21%降至 10.7%的新低。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上 升的态势，租金从 2000 年的每天每平方米 0.35 美元，回升到目前的每天每平 方米 0.56 美元，涨幅高达 60%。 Breeze.china - 14 - All rights reserved by Breeze.china Corporation, written permission from Breeze.china.com is required for reproduction or copy in whole or in part in any form