物业管理方案.docx

XX- XX 物业管理方案目 录第一章 物业管理思路第二章 物业管理目标第三章 管理处架构及编制第四章 工作运作模式第五章 工作程序及管理规章制度第六章 服务内容及标准第七章 实现目标承诺的措施第一章 物业管理思路一、管理机制1、管理模式：实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务2、服务理念：“服务是我们的天职、迅速反应，创造感动” 3、服务态度：想业主所想、急业主所急4、服务范围：前期物业管理服务合同所涵盖的服务内容5、服务宗旨：“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”二、管理机构XXXX（集团）XX物业管理有限公司派驻机构XX·XX 物业管理处三、专业化物业管理：1、专化运作与管理（1）严格按照已建立的质量管理体系进行运作（2）目标与计划管理2、管理个性特征（1）人性化物业管理（2）个性化服务3、管理意识（1）创新意识创新是企业获得新生的根本（2）精品意识精品源于科学管理（3）科学管理意识提升品质、降低成本、增加效益、争创利润四、管理与服务1、管理：（1）主动服务，做到“寓管理于服务之中”（2）注重“以人为本”，全程规范员工职业化，推动企业可持续发展2、服务：（1）把目前物业管理行业的被动式服务转化为主动式服务（2）把目前物业管理行业的局部式服务转化为全程式服务（3）科学优化资源，全方位提高服务质量，提升服务品质（4）快速反应，为业主排忧解难，做好业主的好管家五、物业服务模式XX·XX 管理处在项目实施的综合性物业服务过程中，将把管理充分融入到服务，创造性地运用先进物业管理模式，充分利用多年积累的物业服务经验及物业管理资源，结合项目独特的人文特点及行业法规实施以下服务模式：1、社区建设：组织丰富多彩的社区文化，月月有活动，让业主倍感回家的感受，营造和谐人文气氛。2、理念延伸：把物业管理与商业管理有机结合，以“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”为服务宗旨，秉承“服务是我们的天职、迅速反应、创造感动”的客户服务理念。3、管理机制：充分综合行业先进管理经验对整体物业实施专业化管理与服务，为业主提供高效、便捷的服务。建立完善的人员组织、人员培训机制，提升从业人员综合素质，部署周密、细致的秩序、消防管理体系。4、优化资源：优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，提倡社区全员节约文化。5、快捷服务：设立24小时温馨服务热线，提供亲情化、人性化的服务。开通业主报事中心，在第一时间内为客户解决问题，确保服务质量。6、商务服务：建立完善的服务网点，按照“以人为本”的方针，满足业主合理的个性化需求，提升业主满意度。7、创新途径：率先模仿并超越。第二章 物业管理目标结合XX·XX 项目实际情况，其管理目标定位为：将项目整体物业管理与商业有机配合，提供集中、统一、优质、高效的服务和管理，使小区在区域环境、协管队保障、文化氛围、管理水平等方面成为荣昌地区物业管理的典范，树立独树一帜的品牌物管形象。该物业一经全部接管，公司将按专业化的标准经营，其物业管理目标如下：一、在全面接管后一年内，达到县级物业管理优秀小区水平,成为荣昌中心区域一道亮丽的风景线；二、在全面接管后两年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到XX市物业管理优秀住宅小区的管理标准；三、在全面接管后三年内，该物业达到全国物业管理示范住宅小区物业管理标准。效果展望:以温馨的服务,创造“六心级”的小区:质优价廉您称心 小区治安您放心 环境怡人真舒心帮做琐事您省心 礼仪周到暖人心 活动丰富好开心实现目标的支持系统图管理目标效果专业化特殊化服务资金支持必备硬件支持外部沟通支持内部管理支持第三章 管理处架构及编制一、管理架构在XX·XXXX 物业管理服务过程中，结合项目人文特点及行业法规，采用“一站式”网络物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定物业管理组织架构XXXX 物业管理架构业主委员会XX.XX物业管理有限公司寓管理于服务计划目标管理监 督协 同XX红城管理处隶属关系组织架构说明：1、由XXXX（集团）XX物业管理有限公司下设管理机构“XX·XXXX 管理处”，对小区实施专业化、规范化的管理服务。2、业主委员会和XXXX（集团）XX物业管理有限公司构成对管理处的监督。XX·XX 物业管理处内部组织架构图XX·XX 项目组织架构图XX 物管人员配置计算标准岗位接管面积（）绿化率（%）人均管理面积（人/）配置数量（人）备注管理层项目主任396531项目开始交房原则上均需配置1 主任、主管、文员和智能化人员基本固定，不因面积调整而变动（主管含客户、工程、协管、环境）客户主管1 工程主管1 保洁、绿化主管1 协管主管1 管理人员5000012其中前台2个、收费员1个、片区管理员4人、装修监管4人、小计17操作层协管人员396531800035协管班长2人车管员14根据车库出入口数量测算（各5个）维修人员500008 绿化人员35%100005规划用地160400，绿化面积为：160400*35%保洁人员1200032班长1名小计94合计111100管理处客户服务部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数工作区域白班编 制 说 明备注主管3011客户中心巡逻检查11、 负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；2、 负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制24小时责任制收费员3021客户中心11、负责小区各项费用的收取，包括物管费、业主水电汽费等；2、负责区域内特约服务工作计量及收费等工作。专项责任制前台接待3032客户中心2负责本项目客户服务内容的具体实施。1、 负责办理入伙手续及业主档案的建立、更新；2、 负责业主报事、报修、投诉、求助的受理，并分派到各相关部门进行处理及回访工作；3、 负责小区温馨提示初制、物业服务催缴通知书的打印；4、 协助收费员的工作。 片区责任制区域管理员1一期片区管理员11、 负现本片区物业服务费的收缴率；2、 负责巡查、收集信息、制止小区业主的不文明行为的处理；3、 监督检查协管部、维修部、保洁部、绿化等各部门日常工作；4、 管理业主公摊、共有部分不受到侵占；建立与业主良好的沟通关系等。片区责任制2二期片区管理员21三期片区管理员1装修监管4负责小区装修期间装修管理此人员为暂时性，待小区装修完成后取消此岗位休息顶岗11共计：13人备注：1、人均管理面积50000M2；2、责任落实到位，有重点工作、协助工作。工程维修部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班夜班编 制 说 明备注主管501113、 负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；4、 负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制，24小时责任制，轮休制综合电工5022111、 负责小区配电室日常巡查、强电管网维修、保养、检测工作；2、 负责本小区工程维修部强电及发电设备的具体工作；3、 负责各分支电表电损测算、抄表计量；4、 协助综合维修工处理公区日常维护工作等弱电工503111、 负责小区弱电管网维修、保养、检测；2、 负责智能系统的检修、维修、保养：3、 协助综合维修工处理公区日常维护工作等。土建维修工50422负责本项目管理处土建工程维修部工作，给排水、电设备的具体工作电梯工505211负责本项目管理处工程维修部电梯设备的具体工作综合维修工50611顶替各岗轮休。共计：9人备注：1、人均管理面积50000M2；2、落实责任，有重点工作、协助工作。管理处协管部部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班夜班编 制 说 明备注主管60111全面负责园区治安管理及协管队培训、日常工作指导、工作检查及绩效考核。12小时工作制24小时备勤制消防专员60211全面负责园区的消防设备设施的检查、制定消防演练方案、消防报表，协管队工作。协管班长603211负责当班协管队日常工作、督导并检查协管员工作，临时顶岗，突出事件的处理。正大门岗604321主要负责人员及物品的进出核实登记、大门岗礼仪展示。后大门岗605211主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。公园旁岗606211主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。流动巡逻岗16071477负责园区内的治安巡逻、消防设施检查、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。流动巡逻岗2610422负责园区外商业门面的治安巡逻、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。监控室611321负责园区外来人员身份向业主核实沟通，业主夜间报事的登记，治安和消防监控。协管员轮休422主要负责协管队员休息顶岗。车管员12665个独立地下车库10人、地上134个车位2人。车管员轮休2主要负责车管员休息顶岗。合计：50共计：50人备注：1、6个进出口，人均管理面积8000M2；2、落实责任，重点工作突出、突发事件处理；3、形象工程展示。4、主管8小时工作制，2小时培训，2小时检查岗位。管理处绿化保洁部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班工作区域编 制 说 明备注主管40111管理处区域接受管理处主任的领导，向上级负责。负责本部门工作、计划、监督、检查；制定全年工作计划、落实月度工作推动；对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制班长40211协助主管工作，负责当日班前留意提示及工作要求。检查班组员工到岗情况，查看是否全勤工作，对缺勤的，及时采取补救措施，合理安排下属人员工作。负责保洁员日常工作检查，更新技术、物品领用工作； 一期保洁员3人11翡冷翠1、2号楼及一期公区生活垃圾日产日清；楼道每天清扫拖洗一次，整日保洁； 楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理； 及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。11翡冷翠3、4、5、6号楼11翡冷翠7、8、9、10号楼绿化11一期绿化修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：4人二期保洁员12人11撒丁岛1、2号楼生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁； 楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理； 及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。8小时工作制11撒丁岛3、4号楼11撒丁岛5、6号楼11撒丁岛7、8号楼11撒丁岛9、10号楼11撒丁岛11、12号楼11撒丁岛13号楼、XX 壹号、翡冷翠15号楼11西西里1、2号楼11西西里3、4号楼11撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、XX 壹号外公区清洁负责楼外公共区域的道路地面、绿地、明沟的清扫，擦抹公共灯具、宣传栏、文化廊等，垃圾厢（房）清扫洗刷(包括建筑垃圾堆放点的整理清扫），对窨井、明沟、垃圾房的消毒、投放药剂、灭害工作处理。11撒丁岛2、3、4、5、6、7、8号楼外公区清洁11西西里1、2、3、4外公区清洁绿化工3人11西西里区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。11撒丁岛2、3、4、5、6、7、8号楼区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。11撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、XX 壹号、翡冷翠15号楼区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：15人人工湖保洁2人11人工湖边围东南负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。8小时工作制11人工湖边围西北负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。共计：3人车库、商业及清运保洁及清运员5人11车库保洁及三期楼层清运车库日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将三期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。8小时工作制11商业保洁及一期楼层清运商业门面外日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将一期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11二期楼层清运将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11二期楼层清运将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11一、二、三期公区清运将一、二、三期公区的垃圾清运到政府指定位置。共计：5人三期保洁员4人11比萨阳光1号楼生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁； 楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理； 及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。8小时工作制11比萨阳光2号楼11比萨阳光3号楼11比萨阳光4号楼绿化工1人11三期绿化修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：5人保洁员轮休5人55顶替休息保洁员8小时工作制共计：5人总计：38人备注：1、人均服务面积12000M2；2、落实责任，工作细化；2、绿化工下雨作休息，原则为一月休息4天；规划用地160400，绿化面积为：160400*35%；绿化工人均管理10000M2。一期按实际需求配置人员表（定于10月20日一期交房约120户、24000平方米）序号岗位人数备注1项目主任1名2工程主管1名3协管主管1名4管理员2名客服中心前台兼收费5装修监管1名6协管员8名7维修工1名7保洁员4名保洁班长1名8保洁绿化主管1名待二期交房前一个月配置到位9客户主管1名待二期交房前一个月配置到位合计19名二期交房前实际到位人员共计21名XX 物管人员薪酬标准序号岗位基本工资绩效工资月工资小计养老保险20%基本医疗 保险8%大额医疗保险1%失业 保险2%生育保险0.7%工伤保险0.5%工会 经费2%月保险小计合计1项目主任3,500.005004,000.0027010813.5279.56.827461.84,461.802客户主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.803工程主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.804环境主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.805协管主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.806物管员1,200.003001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.807协管员1,300.002001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.808车管员800100900.0027010813.5279.56.827461.81,361.809维修工1,400.002001,600.0027010813.5279.56.827461.82,061.8010绿化工1,200.002001,400.0027010813.5279.56.827461.81,861.8011保洁员750.00100850.0027010813.5279.56.827461.81,761.80备注：管理处人员保险拟按1350元的基数计算，最终计算标准以集团规定为准。第四节 各岗位任职要求及职责一、任职要求1、项目主任任职资格：适应性别男/女不限适应年龄26-45岁教育水平大专及以上专业要求物业管理相关专业工作经验五年以上相关工作经验，三年以上30万平方米以上高尚住宅小区物业管理经验；熟练现代办公软件的运用。专业技能/职称全国物业管理企业经理上岗证；具有大型物业管理工作经验，熟悉物业法律法规必需的技能培训设备管理、企业管理、财务管理、土建知识等方面的培训其他资格要求计划组织能力；指挥控制能力；沟通协调能力；应变能力；有较强的保密意识；责任心，善沟通，有亲和力，稳重；具有创新的意识和开拓精神2、客户主管任职资格：适应性别不限适应年龄2240岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，二年以上管理经验，熟悉物业各项法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、财务管理、土建知识、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对客户的服务及投诉能妥善处理3、物管员任职资格：适应性别不限适应年龄2235岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验一年以上物管工作经验专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、职业道德；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；4、收费员任职资格：适应性别不限适应年龄2240岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验一年以上物管工作经验；一年以上财务工作经验专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、物业法律法规、服务礼仪、财务等培训其他资格要求诚实、严谨、负责、踏实、敬业、谨慎细心、具有较强责任心强及自律意识、保密意识5、工程主管任职资格：适应性别男性适应年龄26-45岁教育水平大专及以上 专业要求工民建或机电等相关专业工作经验三年以上房屋土建、水电维修从业经验，一年以上管理经验专业技能/职称水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规必需的技能培训物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力6、维修班长任职资格：适应性别男性适应年龄25-45岁教育水平大专及以上 专业要求无工作经验两年以上房屋土建、水电维修从业经验，有一定管理经验专业技能/职称水电安装及维修操作证必需的技能培训电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强 7、智能化管理员任职资格：适应性别男适应年龄30-50岁教育水平专科及以上，工程相关专业。专业要求工民建或机电等相关专业工作经验三年以上相关工作经验，三年以上同岗位工作经验。专业技能/职称水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规必需的技能培训物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力8、维修工任职资格：适应性别男性适应年龄25-45岁教育水平大专及以上 专业要求无工作经验一年以上房屋土建、水电维修从业经验专业技能/职称水电安装及维修操作证必需的技能培训电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强 9、协管队长任职资格：适应性别男适应年龄2540岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验3年物业管理安全保卫工作经验，1年以上管理工作经验专业技能/职称无必需的技能培训协管队礼仪培训、治安及消防基本常识、协管队方面的法律、法规及政策、协管队专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训其他资格要求男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心10、协管班长任职资格：适应性别男适应年龄2040岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验两年物业管理安全保卫工作经验，并具备一定管理工作经验专业技能/职称无必需的技能培训保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训其他资格要求男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心11、协管员任职资格：适应性别男适应年龄2040岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验一年安全保卫工作经验专业技能/职称无必需的技能培训保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）其他资格要求男性净身高172CM以上；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心12、车管员任职资格：适应性别男适应年龄3550岁教育水平高中以上文化程度专业要求无工作经验一年以上相关工作经验；离退休职工、下岗职工优先专业技能/职称无必需的技能培训礼仪培训、治安及消防基本常识、交通相关法律、法规及政策其他资格要求正直、责任心13、环境主管任职资格：适应性别不限适应年龄28-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺或环境管理相关专业工作经验两年以上环境管理、物业相关管理工作经验，会计算机操作专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证，熟悉园艺基础知识、清洁保洁专业知识，了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。其他资格要求严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、指导、说服、管理能力；时间管理和计划分配能力； 14、绿化班长任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺专业等相关专业工作经验两年以上环境管理经验，具备一定管理工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。其他资格要求严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、管理能力15、绿化工任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺专业等相关专业工作经验两年以上绿化相关工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干16、保洁班长任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平高中及以上专业要求园艺专业、物业管理等相关专业工作经验两年以上环境管理经验，一定的管理工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训清洁技能技巧其他资格要求严谨负责、认真敬业、踏实肯干17、保洁员任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平初中及以上专业要求无工作经验一年以上保洁工作经验专业技能/职称必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干二、岗位职责管理处主任岗位职责1、负责制定管理处年度物业管理方案。2、负责对所管辖区域内的协管队监控、消防监控的正常运行和管理工作。3、负责所管辖区内的绿化的进一步规划完善、养护和管理工作。4、负责所管辖区内清洁卫生的清扫保洁、垃圾清运等管理工作。5、保洁工作计划和费用预算报告。6、负责所管辖区内公用设备、设施的正常运行、日常保养、维修和管理，科学合理地制定小区年度、季度、月度公共设备设施的日常维护保养计划、大中修和更新改造计划等。7、协助工程主管、协管队和其他有关部门解决遗留工程、违章装修、8、业主投诉，以及业主提出的其他合理的问题。9、强化停车库的管理使之协管队、完好地停放车辆，并严格执行停车库收费制度和停车库管理制度。10、按上级有关部门的规定和物业公司收费标准，按时收取管理费、代收代缴水电费和其他代收费用。11、负责制定物业项目的月度、年度工作计划及多种经营计划。12、根据物业管理办法，定期公布小区物业管理费收支平衡表。13、负责组织开展有利于推广小区形象的、业主乐意参与的社区文化活动和便民服务活动。14、负责管理处各岗位员工的招聘、培训和管理工作。15、负责管理处日常工作的管理和办公场地、办公设备、用品的使用、维修和管理。16、负责编制管理处年度资金使用计划，控制成本，提高收益。17、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。客户服务主管职责1、熟悉小区环境，遵守公司各项规章制度。2、熟悉并掌握客户服务工作流程及贯彻执行国家的有关政策、法律、法规；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。3、负责客户投诉事宜协调处理，对重大客户投诉及时向所在管理处领导及公司相关部门汇报，同时跟踪处理结果。4、负责对所辖区域内片区管理人员及收费人员进行工作指导和培训，并对其工作质量进行检查和考核。5、负责辖区内各项社区文化活动的策划、组织、实施。6、负责管理项目的业主论坛发言监督、管理。7、协助管理处其他部门开展各项工作。8、完成上级领导安排的其他工作任务。物管员岗位职责1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法规和公司的各项规章制度；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。2、负责所辖物业管理区域的日常业务，纠正各种违章行为，为业主创造一个优美、整洁、方便、舒适、文明协管队的工作和居住环境。3、树立专心工作、用心服务的观念，及时为业主提供各种优质、规范、统一的专业化服务。4、安排各专业人员对合同约定物业进行养护、维修和治安防范，确保其处于良好的生活状态。5、积极配合上级公司和业主自治机构在所辖物业管理区域内开展各种社区工作和社区活动。6、向业主宣传党的方针、政策，协助国家相关部门做好相关工作。7、调查研究，主动服务，深入了解业主对管理服务工作的意见，处理业主对管理服务工作投诉，及时纠正工作中的不合格项，重大问题依据质量程序规定报请公司领导处理解决。8、协调业主（业主）与各种配套单位、相关职能机构、业主（业主）之间的各种关系。工程主管岗位职责1、在管理处主任领导下，全面负责维修组的各项工作。2、负责组织开展所管辖区域内房屋、工程设施设备的维修、养护、运行及管理。 3、负责制定房屋、设施设备管理制度、设施设备操作规程、工作程序、质量标准、业主装修管理制度等，并负责组织实施。4、负责组织编写、审核年度、月度工作计划、工作总结、资金计划、材料计划和设备维保计划。5、负责制定维修组的培训计划，定期开展对员工的业务培训；提高并保持本部门员工的总体业务水平。6、负责监督、检查、指导维修组工作，定期对员工进行考核。7、负责协调部门间、员工间的关系，确保各项工作顺利开展，及时处理业主的投诉意见，定期或不定期巡视所管辖园区，发现问题及时处理或交相关部门处理。8、负责审核业主的室内装修方案以及门面户外广告牌的制作安装。9、负责编制、审核工程整改、有偿维修服务、维修及时率、业主满意率、设备完好率、公用水电气费等月度、年度统计报表及其分析。10、配合信息中心对接管物业的工程质量验收及社会职能部门和集团公司职能部门的协调。11、负责小区设施设备的验收与管理，建立详细的设施、设备台账，进行详细标识。12、制定应急方案，保障水、电、气、电梯满足使用要求。13、制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。14、归口管理技术文件及资料，做好设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。15、完成上级交办的其他工作。维修工岗位职责1、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线主控制位置和设备的性能和使用状况。2、经常巡视小区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。3、经常巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次，确保小区污水不外溢。4、土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给排水管道，须关闭总闸时，在提前通知业主做好蓄水准备的情况下作业。6、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。7、向业主提供免费或有偿服务。8、完成领导交办的其他任务。协管队主管岗位职责1、在管理处主任的领导下，全面负责协管队的日常管理工作。2、拟定协管队的周/月及年度工作计划。3、组织、安排、协调好所管辖区内的协管队工作。4、负责制定协管队的各岗位的操作规程，并组织实施。5、负责制定所管辖区内的突发性事件的预防措施和应急处理方案。6、负责处理所管辖区内的各种协管队事故和重大治安事件。7、协助管理处主任组织对员工的协管队教育和遵纪守法教育，主持义务消务队的组建，并搞好专业培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。8、负责拟定协管队物品采购计划。9、负责提出协管队人员编制方案。10、负责与公安、消防等职能部门进行沟通，积极协调各方面工作。11、完成上级主管交办的其他工作。协管队班长岗位职责1、带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。2、带领全班人员加强政治思想学习和协管队员业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。4、全面、统一协调全班的工作，树立本班良好形象，严格执行作息时间制度。5、每周对全班人员的业务训练情况进行考核，掌握全班人员的思想状况。6、详细收集业主意见和建议，及时做好处理，并迅速上报。7、完成上级交办的其他任务。巡逻协管队员岗位职责1、熟悉小区内楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置及各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握小区整体情况。2、巡视小区，勤走、勤查、勤问，发现可疑人员要及时进行盘查，发现可疑情况及时与班长取得联系