1、涉执房地产处置司法评估报告估价项目名称：因司法处置涉及上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产市场价值评估估价委托人：上饶市广信区人民法院房地产估价机构：上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司注册房地产估价师：叶志华（注册证号：）张忠明（注册证号：）估价报告出具日期：2023年7月27日估价报告编号：饶中信房评字（2023）第SF080号致估价委托人函上饶市广信区人民法院：受贵院委托，我公司估价人员于2023年7月11日至2023年7月27日对上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产进行市场价值评估。估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参
2、考依据。估价对象:上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室等四处房地产,产权人均为上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司，建筑总面积为678.57m2o价值时点：2023年7月11日（现场勘察之日）。价值类型：市场价值。估价方法：采用比较法和收益法。估价结果：确认估价对象在满足估价的假设和限制条件及报告的使用说明下于价值时点的市场价值为人民币：捌佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整（RMB元），详情见评估结果明细表。特别提示：本次评估房地产价值中包含了地下室及相对应的土地权益价值。上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：2023年7月27日评估结果明细表，序号房屋坐落所有权人所在层/总
3、层数建筑结构证载用途建筑面积(m2)不动产权证号评估单价(元/肝)评估总价(元)1上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司8/11钢混住宅120.58赣(2019)上饶县不动产权第号58507053932上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道666号150幢1101室11/11钢混住宅142.24赣(2021)广信区不动产权第号53407595623上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道666号116幢102室1-2/2钢混住宅227.47赣(2020)广信区不动产权第号168504上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道666号117幢106室1-2/2钢混住宅1
4、88.28赣(2020)广信区不动产权第号16340合计678.57/目录Contents一、估价师声明5二、估价假设和限制条件6三、估价结果报告8（一）估价委托人（二）房地产估价机构（三）估价目的（四）估价对象（五）价值时点（六）价值类型（七）估价原则（八）估价依据（九）估价方法（十）估价结果（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期（十三）估价作业日期四、附件171、评估委托协议书（复印件）2、估价对象照片3、委托方提供的相关资料（复印件）4、评估机构营业执照（复印件）5、评估机构资质证书（复印件）6、估价师资格证书（复印件）一、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是
5、真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015).房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)进行估价工作，形成意见和结论,撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮
6、助。7、当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过人民法院向我公司书面提出。二、估价的假设和限制条件（一）一般假设：1、对于房地产的市场价值，我们基于下述假设：评估对象产权明细，手续齐全，可持续使用，可在公开市场上自由转让；买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间房地产价格将保持稳定；交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大具有必要或实质性改变；本次评估不包括买卖双方交易过程中涉及的税费；不考虑特殊买家的附加出价。2、估价委托人提供的房地产估价所必需的有关情
7、况、资料是本次估价的重要依据，我们对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其真实性、合法性、准确性、完整性且未予核实的情况下，本次估价假设估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料合法、真实、准确、完整且不存在争议。3、根据估价委托人提供的资料及介绍，截止价值时点，估价对象未设立居住权。受不动产登记部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无法到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实验证，上述相关部门官网公众信息平台也无法查询），本次估价以估价委托人提供的权利资料为淮，并假设估价委托人/产权人提供的资料信息真实、准确、完整。4、本次估价中，估价人员
8、进行的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构、室内外环境污染等情况进行专门的技术鉴定，也没有征求具体的专业意见，因此无法确定其房屋结构和设备安全与室内外环境污染状况；本报告假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题，符合国家有关技术、质量、验收规范和安全使用标准。5、假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。（二）未定事项假设本次估价的估价对象不存在未定事项假设，故本估价报告无未定事项假设。（三）背离事实假设本报告未考虑估价对象的处置受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务的开支以及未考虑强制处分，要求
9、在短期内变现的特殊情况，处置风险影响，也没有考虑产权人在持有期间已承担的债务、或有债务及市场动作、决策失误对其价值的影响。（四）不相一致假设本次估价的估价对象不存在不相一致假设，故本估价报告无不相一致假设。（五）依据不足假设本次估价的估价对象不存在依据不足假设，故本估价报告无依据不足假设。（六）估价报告使用限制1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的价值时点的公允价格，仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不得用于其他目的和用途。2、报告使用人在使用本报告过程中，如果居住权状况发生变化或因国家颁布新的法律法规及司法解释而发生变化，应据实调整估价结果或委托估价机构
10、重新估价。3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若在报告使用期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。超过估价报告应用的有效期使用估价报告的，相关责任由估价报告使用者承担。4、本报告专为估价委托人使用，未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，不得以任何形式发表、肢解本报告；本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。5、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非注册房地产估价师执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事
11、项不承担任何责任。6、需要说明的其他事项（1）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。（2）报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整。三、房地产估价结果报告（一）委托方：上饶市广信区人民法院（二）估价方：评估机构：上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司法定代表人：叶志华单位地址：2号估价资格等级：贰级证书编号：赣建房评字079号联系电话
12、邮编：334000（三）估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。（四）估价对象概况：1 .估价对象财产范围及名称：本次估价对象位于上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室、150幢1101室、116幢102室、117幢106室，建筑总面积为678.57行，评估范围包含房屋所有权、分摊土地使用权。2 .估价对象区位状况：（1）位置：上饶县罗桥街道办上饶北大道666号（十里风荷小区）。（2）临街（道路）状况：估价对象小区由支路与上饶大道相接，上饶大道为主干道，车流量较大。（3）交通条件：距广信区汽车站约6公里，附近100米处有公交车站，可乘35路、38路。交通便捷度较好。
13、4）商业繁华度：所在区域商业繁华度一般、人流量一般。（5）楼层、朝向：估价对象-所在栋均为南北朝向，估价对象总层数为11层，所在层数为8层；估价对象总层数为11层，所在层数为11层，估价对象总层数为2层，所在层数为1-2层；估价对象总层数为2层，所在层数为1-2层。(6)区域基础设施及公共服务配套设施：基础设施较完善；公共设施较齐全，周边有上饶职业技术学院、捕溪老街、罗桥街道办下山小学、栖心宾馆等。(7)环境、景观：周边环境较好，估价对象北面可看楮溪河。3 .估价对象实物状况：(1)建筑物外观：外墙喷漆，铝合金窗。(2)建造时间：估价对象建成时间为2019年，估价对象-建成时间为2020年。
14、3)结构：钢混。(4)装修：毛坯。(5)内部格局和现状：规则、合理。估价对象均有地下室，估价对象南北面均有院子。(6)维护情况及完损状况：未发现建筑物不均匀沉降。建筑物功能符合使用要求，估价对象-处于空置状态。4 .估价对象权益状况：(1)权属状况：房产权属状况见估价对象房产登记信息表，土地权属状况见估价对象土地登记信息表估价对象房产登记信息表序号房屋坐落所有权人建筑结构证载用途建筑面积(IDa)不动产权证号1上饶县罗桥街道办上饶北大道666号97幢1单元802室上饶市翼天主题小镇旅游发展有限公司钢混住宅120.58赣(2019)上饶县不动产权第号2上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道66615
15、0ISHOl室钢混住宅142.24赣(2021)广信区不动产权第号3上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道666号116幢102室钢混住宅227.47赣(2020)广信区不动产权第号4上饶市广信区罗桥街道办上饶北大道666号117幢106室钢混住宅188.28赣(2020)广信区不动产权第号估价对象土地登记信息表序号坐落土地使用权人土地使用权面积（m1）证载用途土地使用权类型终止日期1上饶大道以北、赭溪河以南上饶市翼63435.072088年4月7日2/天主题小镇旅游发/城镇住宅出让2088年2月22日3上饶市广信区灵山展有限公大道以东，楠溪河司696202088年4月19日4以北（2）他项权利状况
16、根据估价委托人提供的资料及介绍，截止价值时点，估价对象未设立居住权。根据委托方提供的资料，至价值时点估价对象存在查封和抵押状况。无长期出租及其他特殊情况。（五）价值时点2023年7月11日（实地查勘之日）（六）价值类型本次评估价值类型为市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1、遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特
17、定时间的价值或价格。4、遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5、遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。（八）估价依据I、相关法律法规（I）中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大第三次会议,自2021年1月1日起施行）；（2）中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号，2016年7月2日）；（3）中华人民共和国城市房地产管理法（全国人大常委会2019年8月26日修订）；（4）中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会2019年8月26日修订）；（5）中华人民共和国土地管理法实施条
18、例（国务院第132次常务会议修订,自2021年9月1日起施行）；（6）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号发布，法释（2020）21号修正，自2021年1月1日起施行）；（7）最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（2018年8月28日法释【2018】15号）；（8）最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释（一）（法释（2020）24号，于2020年12月29日修正，自2021年1月1日起施行）；（9）最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释（法释（2020）28号，于2020年12月31日修正，自2021年
19、1月1日起施行）；（10）国务院关于全面推行营改增试点工作的通知（国发明点2016l号，自2016年5月1日起实施）；（11）中华人民共和国房产税暂行条例（国务院文件国发201690号，2011年1月8日修订）；（12）财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号，自2016年5月1日起执行）；（13）财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号,自2016年5月1日起执行）；（14）国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第16号，自2016年
20、5月1日起实施）；（15）最高人民法院办公厅中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会中国珠宝玉石首饰行业协会关于印发【人民法院委托评估工作规范】的通知（2018年12月10日法办【2018】273号）。（16）现行的房地产有关法律、法规及政策。2、技术标准、规程、规范（1）房地产估价规范（GB/T50291-2015）；（2）房地产估价基本术语标准（国标GB/T50899-20I3）；（3）涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）（2021年9月1日起施行）；3、委托方提供的相关资料（1）上饶市广信区人民法院委托评估书；（2）
21、上饶市不动产权权属登记查询信息结果单复印件；4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘察所获取的资料。（九）估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，有条件选用比较法进行估价的，应用比较法为主要方法，有收益房地产采用收益法作为其中的一种方法进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法进行估价。1、估价方法的选取估价人员深入细致的分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员收集的资料，结合实地勘察和市场调研的情况，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用比较法和收益法进行估算，估
22、价方法适用性分析如下：(1)比较法适用性分析：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。选取的理由：近期区域内估价对象的同类或相类似的房地产交易较多。(2)收益法适用性分析：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。选用的理由：估价对象为收益型房地产，且同区域内同类房地产租赁交易频繁度好。(3)成本法适用性分析：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本，减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。不选用的理由：估价对象属于收益性物业，
23、其价值高低取决于市场供求关系及未来预期收益，而非成本累加，成本累加并不能真实反映出客观市场价值，故不宜采用成本法。(4)假设开发法适用性分析：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。不选用的理由：估价对象为已开发完成的且无后续开发必要支出的商品房，不具有开发或再开发潜力，并继续按合法用途使用是最为有效，不适用假设开发法估算其价值。综上所述，本次评估选用比较法和收益法测算估价对象的市场价值。2、所
24、选用的估价方法的定义和公式(1)比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法公式：估价对象价格二可比实例价格X交易情况修正X市场状况调整X房地产状况调整(区位状况调整+实物状况调整+权益状况调整)(2)收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的估价方法。本次选用净收益每逐年递增，收益期限为有限年的公式：V=A(Y-g)1-(l+g)7(1+Y)x其中：V-收益价格A-未来第一年净收益丫-报酬率N-收益年限g-年递增率3、
25、技术路线：(1)比较法a、确立评估基准。收集交易实例，选取近一年内区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相同、规模相当的3个交易实例。b、建立比较基准。统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。c、进行交易情况、交易类型、市场状况(交易日期)、房地产状况(区位因素、实物状况、权益状况)修正。d、确定评估价格。通过测算得出比准价格，用算术平均值确定最后基准价格。(2)收益法a、确定未来收益期限。b、预测未来第一期的净收益。c、求取报酬率。d、选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。(十)估价结果：评估人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，按照规范的估价程序，在认真分析现有资料的基础上，经过周密测算，确定估价对象在价值时点2023年7月11日（实地查勘之日）的市场价值为人民币：捌佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整（RMB元），详见评估结果明细表。（十一）注册房地产估价师签章：估价师姓名注册证号签章张忠明叶志华（十二）实地查勘期2023年7月110.（十三）估价作业日期2023年7月11日至2023年7月27日上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司2023年7月27日四、附件1、评估业务委托书（复印件）2、标的照片及勘察坐落图3、委托方提供的相关资料（复印件）4、评估机构营业执照（复印件）5、评估机构资质证书（复印件）6、估价师资格证书（复印件）
