房地产公司设计过程管理程序.pdf
精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 14 房地产公司设计过程管理程序 房地产公司设计过程管理程序提要：总经理在设计过程 中负责根据各部门提供的信息和意见批准设计合同、批准产 成品的最终交付状态说明文件 房地产公司设计过程管理程序 1目的和范围 : 根据公司的策划案和计划明确产品设计 的主要内容，对设计全过程进行控制，确保产品的设计能满 足公司策划案和合同要求。（产品设计包括：规划设计、建 筑设计、景观设计、室内设计） 2.职责 总则 在设计过程管理中，设计研发部根据公司的策划案开展 委托限额设计工作，有关设计技术、建筑效果和产成品的最 终交付状态说明方面，由设计研发部负责把控，其他部门的 意见起参考作用，以设计研发部的意见为主；有关建造成本 控制方面，由审计核算部负责统筹把控，有关部门配合；设 计的经济性评价以及设计与策划和计划的一致性审查和评 价等方面，由项目策划中心负责统筹把控，相关部门参与。 当上述几个方面的意见发生冲突时，如果没有突破成本控制 指标，则坚持设计研发部的意见；如突破成本控制指标，各 责任部门必须将意见充分披露，设计研发部负责汇总后向总 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 14 经理汇报，由总经理根进行决策。 总经理在设计过程中负责根据各部门提供的信息和意 见批准设计合同、批准产成品的最终交付状态说明文件、批 准经过部门论证的突破原策划的建造成本控制限额的修正 案等、批准根据问责制度的关于设计问题的问责意见的 执行。 总经理室 参与产品设计全过程的评审与确认。 企业发展中心负责向设计研发部下达开始委托设计的 指令，明确开始委托设计的时间。 项目策划中心负责向设计研发部提供开始委托设计所 需的资料，对整个设计过程进行跟踪，在扩初设计之后组织 有关部门开展经济评价，对与策划案不符的设计提出异议。 法律事务中心负责审查合同的合法性。 设计研发部 负责根据项目策划案开展后续的委托设计工作，编写不 同阶段的设计任务书、邀请设计单位参与招投标、负责制定 设计合同； 负责产品设计在方案、扩初、施工图阶段的进度跟踪和 设计质量的控 制与审查； 负责在扩初阶段对产成品的最终交付状态作详细的说 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 14 明，在召集总经室、审计部、经营部、物业公司等相关部门 进行论证的基础上，设计研发部负责初步确定产成品的最终 交付状态的说明文件，并提交总经理批准，然后提交设计单 位。待设计成果出来后，由设计研发部负责组织审查，并将 有关产成品的交付标准信息传递给经营部用于推广，并作为 今后物业公司接收物业的依据之一。 负责协调与设计单位之间的关系，并督促设计单位完成 有关设计变更的内容，尽可能减少后期的设计变更； 协助经营销售部组织样板房、销售中心的设计及销售中 有关的设计回复； 负责及时向工程材料部、审计核算部、经营销售部分发 最新的施工图和 “ 设计变更通知单“ 和“ 图纸作废通知单“ ； 负责及时将各阶段报建用的图纸资料传递给对外联络 部； 参与施工图交底与图纸会审； 参与项目策划中心组织的对扩初设计的综合性的经济 评价； 设计研发资料库的建立和管理。 经营销售部、客户服务部、物业公司 经营销售部参与方案、扩初、施工图的审查工作，根据 所掌握的客户需求信息，对其中的户型、面积、平面布置等 提出具体建议；参与项目策划中心组织的对扩初设计的综合 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 14 性的经济评价。 客户服务部参与方案、扩初、施工图的审查工作，根据 以往客户投诉比较集中的问题，对各阶段的设计提出建议。 物业公司参与方案、扩初、施工图的审查工作，根据以 往物业管理的经验，在设计的各个阶段提出有关今后的物业 管理成本等方面的建议。 工程材料部 负责本部门范围内的图纸分发； 参与方案、扩初、施工图的审核工作，从满足现场施工 实际需要的角度出发提出审核意见；参与项目策划中心组织 的对扩初设计的综合性的经济评价； 负责组织设计单位、质检站、监理单位、施工单位进行 施工图会审。 审计核算部 参与设计委托合同的评审过程，负责对设计费标准的确 定提出审核意见； 提供待开发项目投资的成本控制指标。 对扩初设计进行评价，看设计成果是否控制在建造成本 投资限额内，并根据评价结果向设计研发部提出调整设计建 议或向策划中心提出追加建安成本限额建议；参与项目策划 中心组织的对扩初设计的综合性 房地产公司设计过程管理程序提要：总经理在设计 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 14 过程中负责根据各部门提供的信息和意见批准设计合同、批 准产成品的最终交付状态说明文件 的经济评价。 对外联络部 负责工程项目的报建工作； 负责将报建结果及时传递回设计研发部； 财务计统部 参与设计委托合同的评审过程，负责对设计费的付款方 式的确定提出审核意见； 审核并拨付与设计有关的款项。 参与项目策划中心组织的对扩初设计的综合性的经济 评价； 3.设计过程管理 建立设计研发资料库，内容包括： A建筑设计现行规范、法规，公司内部通用的设计规 范汇编。 B各项目的全套设计图纸，包括“ 设计变更通知单“ 。 c设计单位的有关资料，包括单位名称、地址、负责 人的姓名和联系方式、单位性质及近期设计的主要工程情况 和技术力量等。 D建筑新材料、新技术的收集。 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 14 E特色楼盘的资料，优秀户型的收集。 设计研发部经理负责根据公司的项目策划案和年度计 划编制设计过程计划，内容包括指定项目负责人、招标安排、 各阶段设计进度的安排、各阶段各部门的配合要求。 设计研发部负责编制设计任务书或招标文件，将拟邀标 设计单位名录及相关背景资料和评标意见提交招标委员会 审议批准、 组织设计招投标活动。 （具体见 招标管理程序 ） 设计研发部负责根据招标结果拟定设计合同，并送审计 部、财务部、总经室法律事务中心审核，最后报总经理批准 执行。 特殊情况下，经总经理批准，可由设计研发部直接委托 设计单位开展限额设计。 设计任务书的编制 设计研发部负责根据项目策划案中关于产品定位和成 本定位等内容编写设计任务书，内容必须包括：产品标准、 经济指标限制、？。 必要时，设计研发部必须根据不同的设计阶段编制设计 任务书。 设计过程中的图纸审查 方案设计审查的目的在于保证其符合策划案的基本精 神。设计周期？方案提交时间？: 由设计研发部按设计合同中的要求对图纸进行自审。 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 14 由设计研发部按照计划的安排召集项目策划中心、经营 销售部对方案进行审查，从项目定位、密度、绿化、道路、 配套等各项指标是否与策划相符合的角度提出审查意见。 设计研发部项目负责人将各部门图纸审核的结果形成“ 会议纪要 “ ，并根据会议纪要的精神与设计单位联系；要求 设计单位根据 “ 会议纪要 “的内容对方案设计进行优化。项目 负责人监督并跟踪落实方案设计的修改工作。 设计研发部负责将设计方案交对外联络部报建；对外联 络部取回政府审查意见后，由设计研发部将政府审查意见传 真至设计单位，并负责将审查意见传递给公司内部相关部 门。设计研发部的项目负责人监督并跟踪落实方案设计的修 改工作。 扩初设计审查： 扩初设计审查的目的在于保证其与策划案的产品定位 以及各项指标相符。扩初设计周期和出图时间？ 设计研发部项目负责人负责组织部门内的各专业审查。 设计研发部项目负责人负责组织项目策划中心、工程材 料部（项目部） 、审计核算部、经营销售部、客户服务部、 物业公司对扩初设计进行审查和确认。如：经营销售部根据 所掌握的客户需求信息，对其中的户型、面积、可售面积、 平面布置等以及上述要素对销售进度和销售单价和总价的 影响、是否满足策划案和计划要求等提出具体建议；工程材 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 14 料部对施工技术的可行性等提出建议；客户服务部根据以往 客户投诉比较集中的问题，对各阶段的设计提出建议；物业 公司根据以往物业管理的经验，在设计的各个阶段提出有关 今后的物业管理成本等方面的建议。 审计核算部负责在20 个工作日内完成对扩初图纸的评 价，看工程造价是否在建造成本指标限额内，如超出指标， 审计核算部必须与设计研发部沟通并要求设计单位进行优 化调整；如设计单位无法通过优化调整工程造价而且预计工 程造价将超出策划案中的成本指标时，审计部必须及时发出 预警信息，并与项目策划中心沟通，由项目策划中心负责收 集有关信息，向各有关部门发函征求意见，在汇总消化各部 门反馈意见后向公司计划委员会提出提高成本限额指标的 建议，经计划委员会审议和和总经理批准后，追加投资。 策划中心牵头组织设计研发部、财务计统部、审计核算 部、经营销售部等比照原项目策划案的主要指标对扩初设计 进行综合性的经济评价。如发现扩初设计与原项目策划案有 较大出入，策划中心必须及时提出异议，并通过设计研发部 要求设计单位进行优化调整，以保证扩初设计在公司项目策 划案的指标框架内进行。 设计研发部负责将各部门审查意见汇总，编写关于产成 品 的 最 终 交 付 状 态 的 说 明 文 件 （ 内 容 必 须 进 一 步 明 确？），经计划委员会审议，报总经理批准后传真至设 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 14 计单位，并负责将审查意见传递给公司内部相关部门。项目 负责人监督并跟踪落实扩初设计修改工作。 设计研发部负责将扩初设计交对外联络部报建；对外联 络部取回政府审查意见后，由设计研发部将政府审查意见传 真至设计单位，并负责将审查意见传递给公司内部相关部 门，如审计核算部、经营销售部、工程材料部等。设计研发 部的项目负责人监督并跟踪落实根据扩初设计报批意见所 进行的修改工作。 施工图审查 施工图的设计周期和出图时间？ 设计研发部项目负责人负责组织部门内的各专业审查。 设计研发部项目负责人负责组织工程材料部（项目部）、 审计核算部对施工图 房地产公司设计过程管理程序提要：总经理在设计 过程中负责根据各部门提供的信息和意见批准设计合同、批 准产成品的最终交付状态说明文件 设计进行审查和确认。工程材料部主要审查施工图的技术可 行性，审计核算部主要审查施工图与扩初图有无大的偏离？ 建造成本控制是否在限额指标内？并提供必要的造价咨询。 如审计部认为施工图对原来的扩初设计进行较大的变更或 突破了策划案中的建造成本限额，设计研发部应及时反馈给 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 14 项目策划中心，必要时由项目策划中心组织有关部门中心进 行综合经济评价。 必要时由设计研发部经理委托专家评审组对施工图进 行审查。 设计研发部项目负责人将各部门的“ 图纸评审意见单“ 汇总，将汇总的修改意见传真至设计单位，并负责将审查意 见传递给公司内部相关部门。项目负责人监督并跟踪落实施 工图修改工作。 设计研发部负责将施工图设计交对外联络部报建；对外 联络部取回政府审查意见后，由设计研发部将政府审查意见 传真至设计单位，并负责将审查意见传递给公司内部相关部 门，如审计核算部、经营销售部、工程材料部等。设计研发 部的项目负责人监督并跟踪落实根据施工图初设计报批意 见所进行的修改工作。如审查意见引起对原来的扩初设计进 行较大的变更，设计研发部应及时反馈给项目策划中心，必 要时由项目策划中心组织有关部门中心进行综合经济评价。 设计交底与图纸会审 在施工图出图后，设计研发部的职责主要是负责协调管 理，其工作中心将转到后续开发项目的设计过程管理工作。 在设计交底前，项目经理应要求和督促总监理工程师组 织监理人员深度阅读施工图纸、熟悉设计文件并对图纸中存 在的错漏碰缺等问题及时提出书面意见交设计研发部，设计 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 11 / 14 研发部组织并跟踪落实设计院修改结果。对施工图中存在的 问题尽早预控，最大限度地减少后期的设计变更。 由工程材料部项目经理组织设计单位、质检站、监理单 位、施工单位进行图纸会审及交底，设计研发部参与。 在阶段性施工前7 天内，该项目部经理应要求总监理工 程师审查下一阶段施工图纸，并及时将错漏矛盾等需修改之 处提交设计研发部。 设计变更 设计发生重大变更的（如公司要求更改的、政府要求更 改的、或影响结构、使用功能、造价、外观、工期的），设 计发生重大变更的，由提出部门填写申请单，经部门经理认 可后，由设计研发部经理负责组织对外联络部、工程材料部 （材料、设备、项目部）、经营销售部、审计核算部及其他 相关部门召开专题讨论会，并提出修改意见，经总经理确认 后，由设计研发部负责和设计单位联系，交设计单位进行更 改，取得正式的 “ 设计变更通知单“后，送工程材料部和项目 部，同时抄送经营销售部、审计核算部，并由项目部盖章后 送项目监理单位。 设计单位设计不完善的（不涉及内容的） 由项目部组织联系并落实修改，并将设计单位的变更函 定期送设计研发部备案；若与销售合同或公司承诺不一致 时，由设计研发部项目负责人及时用“ 工作联系函 “ 的方式通 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 12 / 14 知经营销售部。并由项目经理签字盖章后送项目监理单位。 客户要求修改的（不影响结构安全、外观的），由提出 部门根据客户的修改要求填写修改申请，与设计研发部联系, 设计研发部针对具体的修改内容组织公司内部相关人员讨 论, 同时综合设计单位的意见, 提出处理方案, 反馈给经营销 售部 , 由经营销售部将处理方案与客户沟通, 经客户确认后, 将有客户反馈的修改申请交设计研发部, 由设计研发部负责 和设计单位联系, 交设计单位进行更改, 取得正式的 “ 设计变 更通知 “ 后，送交工程材料部和项目部，同时抄送经营销售 部、审计核算部。并由项目部盖章后送项目监理单位。 项目评价 阶段性评价：在各项目施工阶段，各业务部门负责将设 计单位的现场服务、施工图质量等方面存在的问题反馈给设 计研发部，设计研发部经理必要时应要求项目负责人组织本 部门、经营销售部、工程材料部、对外联络部、项目部开展 阶段性的评价，对各业务部门反馈问题的处理意见和处理结 果予以反馈，并编写评价报告。 竣工项目综合评价： 在竣工项目交付客户使用6 个月内， 由设计研发部经理组织本部门、经营销售部、工程材料部、 对外联络部、项目部、客户服务部、物业公司等开展竣工项 目设计专项综合评价，向总经理提交专项报告，并为今后改 进设计控制工作积累经验和为选择设计单位提供参考依据 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 13 / 14 图纸管理 : 即在工程的规划、设计、施工和使用、维护 活动中形成的各类图纸、设计变更洽商函等。 图纸发放流程 : 相关部门资料员收到图纸或更改通知单后，及时进行清 点，逐套登记在收图登记表上，并按首页设计研发部编 制的分发号，逐页加盖受控分发号；接到新图后，各部门所 持的旧图作废，由该部门资料员按分发清单收回并加盖作废 章。 设计过程流程图： 设计过程控制流程图 问责 对设计周期、设计质量、建造成本控制等不能满足公司 项目策划和计划要求的，根据公司的问责制度追问责任 人和责任部门。 4.相关文件 项目开发总策划程序 施工管理程序 销售过程管理程序 招标管理程序 市场调研程序 项目报建、审批管理程序 5.相关表单、记录 精品文档 2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 14 / 14 设计变更洽商记录（见施工管理程序附表） 图纸评审意见单 图纸作废通知单 图纸收发登记表 图纸借阅登记表 编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：
