【合同范文】买卖合同-商品房买卖合同纠纷案[1].docx

第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同纠纷案1 特征码 LxwYiTZcKqOxyDDxCOnx 王某等 11 位购房业主(以下简称购房业主)与被申请人长沙 A 科 技实业有限公司(以下简称 A 科技)发生商品房买卖合同纠纷， 向长沙仲裁委员会提起仲裁。 申请人诉称：2005 年 11 月 4 日到 20XX 年 4 月 26 日，购 房业主分别与被申请人 A 科技签订了商品房买卖合同(随后 双方分别签订了合同补充协议)，购买了被申请人开发的商品房， 合同对房屋的交付期限、产权登记及其相应的违约责任作了详 细约定。合同签订后，购房业主按约定向 A 科技付清了购房款。 然而 A 科技未按合同约定向购房业主交付商品房，到申请仲裁 之日止仍未依约将办理权属登记需要由 A 科技提供的资料报产 权登记机关备案，导致购房业主无法取得房地产权属证书，其 行为已构成严重违约，请求裁决：1、被申请人向申请人支付逾 期备案违约金(数额根据合同具体规定计算);2 、被申请人支付 逾期交房违约金及自该截止日至涉案房屋竣工验收备案日止的 违约金(数额根据合同具体规定计算);3、被申请人承担本案全 部仲裁费用。 被申请人辩称：A 科技逾期交房属实，其原因是国家建设 行政部门对房地产项目采取了一系列强制性标准，增加变更了 第 2 页 部分设施，同时规定要进行分户验收后才能进行综合验收，直 接导致延长了交房时间，而且项目出现亏损，无力支付违约金。 且合同约定的违约金过高，已超过贷款利率两倍多，根据中 华人民共和国合同法第一百一十四条第二款的规定，依法可 以适当减少。另外，交房日期应为按揭贷款到账之日，不能以 申请人首付款之日作为计算违约金的起始日。对申请人申请支 付逾期办证违约金，被申请人无异议，但被申请人目前确实非 常困难，如承担了逾期办证违约金，可能会影响被申请人办证 的积极性，希望申请人撤回该申请暂不作处理。 仲裁庭查明以下事实：申请人与被申请人从 2005 年 11 月 4 日到 20XX 年 4 月 26 日分别签订商品房买卖合同 ，合同约 定：申请人购买被申请人开发建设的商品房，并就首付与银行 按揭进行明确约定;被申请人应当在约定的时间将“验收合格” 的商品房交付申请人使用。如遇下列特殊原因，除双方同意解 除合同或变更合同外，被申请人可据实予以延期：1、遭遇不可 抗力，且被申请人在发生之日起 30 日内告知申请人的;2、申请 人未能按时交款或办理相关手续等情况。被申请人逾期交房的 违约责任为：1、逾期不超过 60 日，自合同约定的最后交付期 限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付 已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2、逾期超过 60 日后，申请人有权解除合同。申请人解除合同的，被申请人应 当自申请人解除合同通知到达之日起 30 内退还全部已付款，并 第 3 页 按申请人累计已付款的 3%向申请人支付违约金。申请人要求继 续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的 第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交 房价款万分之五的违约金。合同还约定：被申请人应当在商品 房交付使用后 90 日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资 料报产权登记机关备案，如因被申请人的责任，申请人不能在 360 日内取得房地产权属证书的，被申请人按已付房价款的 2% 向申请人支付违约金。合同约定发生争议时提交长沙仲裁委员 会仲裁。随后，购房业主与 A 科技分别签订了合同补充协议约 定：选择分期付款的买受人应在银行审批通过并拨付按揭款后 方能办理房屋交接手续。合同及补充协议签订后，申请人按合 同约定支付了购房首付款，并申请办理银行按揭贷款手续，在 发放银行贷款后，被申请人未能交房。延迟直至 20XX 年 8 月 31 日(对购房业主而言延期 3-5 个月)，A 科技的商品房基本具 备交付使用条件，大部分业主才陆续办理了房屋交接手续，但 被申请人尚未将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产 权登记机关备案，致使申请人无法取得房地产权属证书。双方 多次协商未果，遂依照约定申请仲裁。经仲裁庭依法主持调解， 双方当事人未能达成一致意见。 本案争议焦点是：一、被申请人逾期交房是否属于不可抗 力情形;二、违约金约定是否过高;三、关于违约金计算的起始 日认定。 第 4 页 仲裁庭认为：双方当事人签订的商品房买卖合同及 合同补充协议是双方真实意思表示，为违反法律及行政法 规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格依法履 行。因被申请人在申请仲裁之时尚未将办理权属登记需要由其 提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人无法在合同约定 的时间内取得房地产权属证书，故申请人要求被申请人支付逾 期备案违约金的仲裁请求，符合合同约定及法律规定，仲裁庭 依法予以支持。被申请人辩称的逾期交房的情形不属于中华 人民共和国合同法地一百一十七条规定的“不能预见、不可 避免并不能克服的客观情况” ，故被申请人以“国家建设行政部 门对房地产项目采取了一系列强制性标准，增加变更了部分设 施，同时规定要进行分户验收后才能进行综合验收，直接导致 延长了交房时间，而且项目出现亏损，无 无力支付违约金”的抗辩理由，仲裁庭不予采信。被申请人认 为合同约定的违约金过高，已超过申请人应承担的贷款利率两 倍多，依法可适当减少的抗辩理由，不符合合同双方约定，仲 裁庭亦不予采信。被申请人应按双方合同及补充协议约定，承 担逾期交房的违约责任。根据实际情况，大部分业主从 20XX 第 5 页 年 8 月 3 起陆续办理了房屋交接手续，故认定逾期交房的违约 金从 20XX 年 4 月 1 日起至 20XX 年 8 月 31 日止，以各购房业主 的总房价款为基数，按合同约定的每日万分之五计算。 据此长沙仲裁委员会于 20XX 年 10 月 15 日裁决如下： 一、被申请人 A 科技应于裁决书送达之日起十日内向申请 人购房业主分别支付逾期备案违约金及逾期交房违约金(数额根 据各合同的具体规定计算)。 二、仲裁费用主要由被申请人承担(具体由每份仲裁裁决书 确定)。 本裁决为终审裁决。 欧阳律师团评析： 在商品房买卖合同纠纷仲裁案件中，争 议主要集中在出卖人逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量等 问题。为了有效防范此类纠纷的产生，购房者主要可以通过以 下方面予以避免：1、在合同中明确逾期交付的法律责任，选择 信誉比较好的开发商;2、明确逾期办证的法律责任;3、在合同 中明确约定退房条款，若无约定，可根据相关法律进行解决。 需要注意的是在实际中通常是以约定违约金的形式来确定法律 责任，因此，对违约金的比例约定，应尽量保持在合理的范围 内，以保证其操作的实现。购房者如果在签订商品房买卖合同 时做到这几点，以后即使发生争议，获得胜诉的可能性也比较 大。 第 6 页