1、目录物业设施设备维保方案21.6 空调系统维保服务方案21.6 .1空调系统的运行维护方案21.7 .2空调设备维护保养31.7 安防系统维保服务方案51.7. 1维保服务方式51.7.2响应时间及承诺7L8消防系统维保服务方案7L8.1消防监控系统管理制度71.8.2消防监控系统维护保养制度81.8. 3消防控制主机101.8.4火灾自动报警系统111.1.1 5消防给水系统131.8.6 自动喷淋灭火系统161.8.7 应急照明和疏散指示标志171.8.8 应急广播系统181.9电梯维保服务方案24I .9.1周保养24II 9.2月保养26III 9.3半年保养28物业设施设备维保方案1
2、6空调系统维保服务方案1.6.1空调系统的运行维护方案（一）作业程序1、规范空调系统运行管理工作，确保空调系统良好运行。2、适用于项目部辖区内各类空调系统的运行管理。3、工程主管负责检查空调的运行管理的实施情况。4、工程主管负责检查空调系统的运行管理。5、当值管理人员具体负责空调系统的运行巡视检查。6、每日的巡视监控。7、巡视监控的主要内容如下：空调机组、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。检查线路电压（正常380V,不能超额定值的+TO%）。检查空调主机运转是否有异常振动或噪音。检查管道、闸阀是否有渗漏、保温层是否完好。检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，值班人员应立即采取措施予以解决，处理
3、不了的问题应立即上报工程部主管。整改时，应严格遵守空调维修保养标准作业规程中异常情况的处置方法进行。（二）空调系统操作标准作业规程1、规范空调系统操作程序，确保正确、安全地使用空调。2、适用于物业项目部辖区内空调系统设备的维修保养。3、工程主管负责检查空调操作标准作业规程的执行情况。4、值班人员具体负责空调系统的运行巡视检查。1.6.2空调设备维护保养1、对空调系统进行维修保养时应按空调维修保养年度计划进行。A、空调维修保养的时间计划不允许超过3小时，如必须超过3小时，则应由工程主管填写申请延时维修保养表经项目部经理批准并征得使用人的同意后方可延时。B、空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填
4、写停用申请表经项目部经理批准后提前一周通知有关部门。如因突然故障停用空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门做出书面报告。C、室内机组维修保养D、每季清洗一次空气过滤网，检查机组的制冷情况（不定期）。E、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应查明原因，予以解决。F、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5兆欧，否则应整修处理。G、清洁风机出风口、检查排水管是否畅通。H、用专用溶液（内加缓冲剂）清除盘管的翅片。I、清洁室内机出风口及装饰件。2、冷凝器维修保养：维修人员每半年对制冷设备的风冷冷凝器进行一次彻底清洁、保养。3、风机盘管维修保养：A、每周清洗一次空气过滤网；B、清洁接水盘
5、检查冷凝水管。4、电动机维修保养：A、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在O.5兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复；B、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应彻底查找原因或更换同型号规格的轴承；C、检查电动机风叶有无碰擦现象，如有则应修整处理。5、直燃机维修保养：A、协助专业公司每年对直燃机进行一次检测、保养B、巡视过程中如发现不正常情况时，值班人员应采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。C、值班人员应根据不同的天气，检查空调使用情况，最大限度的节省能源。6、控制部分维修
6、保养：A、清洁控制柜内外的灰尘、赃物。B、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。7、接触器维修保养：A、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；B、清除触头表面及四周的污物，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；C、清洁铁芯上的灰尘及赃物；D、拧紧所有紧固螺栓。8、热继电器维修保养：A、检查热继电器的导线接头有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换;B、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。9、自动空气开关维修保养：A、用50Ov摇表测量绝缘电阻应不低于0.5。，否则应烘干处理；B、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;C、清除触头表面上
7、的小金属颗粒。10、中间继电器、信号继电器的维修保养：A、对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。B、PC中央处理器、电子线路板如出现问题，则申请外委维修。11、直燃机维修保养：专业公司每年对直燃机进行一次检测、保养。12、计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障经工程主管批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报项目部。1.7安防系统维保服务方案1.7.1维保服务方式1、定期上门巡检服务(1)每年进行一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘士,对摄像机、防护罩等部件
8、要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。(2)根据安防监控系统各部分设备的使用说明，每两个季度检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。(3)对容易老化的安防监控部件每个季度一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。(4)对长时间工作的安防监控设备每两个季度定期维护一次，如监控主机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，
9、以免监控主机工作不正常。(5)对安防监控系统设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障根据用户的监控系统经常出现的情况或者有可能出现的地方及时提出日常维护和日常使用建议。2、电话支持服务对于临时出现的使用、操作或其他非故障的简单问题可直接电话联系我方服务工程师，寻求问题的解决方案、操作方法及技术指导。3、现场技术服务在维保期限内，监控系统所有设备(如监控主机、摄像机、解码器、等)在正常使用下发生损坏，由乙方负责更换，设备及配件费用视维保方式由维保合同中指定方承担。维修后向用户汇报问题情况及处理结果提交维修报告并由用户签字并留存备案。在设备使用过程中存在的使用上的问题，乙方应解释清
10、楚指导正确使用，并提出合理化建议。1.7.2响应时间及承诺每周7天X24小时服务专线和长期的免费技术支持，保证在接到用户方故障电话申报后1小时内响应，8小时内到达现场，24小时内处理问题，在24小时内不能解决问题的设备，应在36小时内提供同档次的设备给用户代用。故障处理完毕后，乙方需将维护单交甲方签名确认。摄像头超过72小时不能使用的，则不支付该摄像头本月维护费用。1.8消防系统维保服务方案1.8.1消防监控系统管理制度1、严格执行中华人民共和国消防法及其他消防法规和公司的有关消防安全规定；2、严格遵守值班制度，服从领导，坚守岗位，不得擅离职守，严格执行交接制度；3、熟悉电气线路走向、电器设备
11、安装使用情况及供电输入功率与用电总负荷的大小，熟悉电气安全和防火知识；4、严格执行电力技术规范及安全操作规范，在安装和更换电器设备、线路时，电线、保险丝必须计算精确，不得随意增大和减小,线路接点要牢固，避免超负荷和接触不良；5、定期对线路和各种设备进行安全检查，要特别注意隐蔽部分，防止留有死角，对有安全隐患的电器设备和线路，要及时进行维修和更换；6、维护、管理机房内的消防设备和器材，熟练掌握其使用方法；7、值班人员必须坚守值班岗位，按时交接班，并认真完成规定的作业计划，认真填写各种记录；8、严格执行操作规程，遵守处理故障规定，不能以任何理由和借口推诿、拖延处理故障时间，及时准备完整填写值班日志
12、和各种规定的记录，按规定作好交接班记录。1. 8.2消防监控系统维护保养制度1、烟、温感报警系统每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常,各按钮是否在接受状态；每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验；对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。2、送风、排烟系统2. 1送风每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活；每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面回程；每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的
13、灰尘，风机轴承加油等。2. 2排烟每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同事对各排烟机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘;每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对50%楼层实施自动控制试验。3、消防栓系统每周巡视检查各层消火栓，水龙带，水枪头，报警按钮等是否完好无缺，各个供水泵、电源是否正常，各个电气元件是否完好无损处于备战状态；每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，检查电器控制部门是否良好，同时按设计原理进行全面试验；每季度在月检
14、查的基础上对水泵进行中修保养，检查电动机的绝缘是否良好。4、喷淋系统每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各个电气元件是否完好无损，处于备战状态；每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水和其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏和启动相应的供水泵；5、火灾自动报警系统检修具体实施流程班组及个人维护作业计划应经批准并按维护规程、指标、操作手册和说明书的规定执行。检测项目、数据应计入设备管理档案，妥善保管。每月对消防系统进行一次检测。消防系统检测操作流程如下：2.1 应事先拟定系统测试项目，报主管领导和运营部、保卫处审核批准。
15、2.2 消防系统检测工作必须在单位下班后半小时进行；检测时消防安全主管必须到现场负责此项工作，并组织召开相关部门协调会，明确测试流程、制定现场应急措施，部门主管领导到现场检查和监督；1.8.3消防控制主机一）每月消防控制主机电源检查项目：1）检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标准：AC197V242V50HzIHz2）查看消防控制配电箱的标志，以及仪表、指示灯、开关、控制按钮。3）检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。检查方式：a）自动控制方式下，手动切断消防主电源，观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。b）人为控制方式下，在低压配电室应先切断消防主电源，后闭合备用消防电源，观
16、察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。C）每季度要对备用电源进行广2次充放电实验，厂3次主电源和备用电源自动切换实验。二）每月应对消防控制主机进行如下项目检查：1）触发自检键，进行功能自检：2）对控制器电源全部发光显示器进行检验,并循环三次。3）对11级编程继电器进行检验，检验期间继电器触点动作，但输出+24V撤消。4）对打印机功能进行检验。5）对控制器的主要硬件接口芯片，存储器芯片及各类插件的主要I芯片进行自动实时故障检测。三）切断主电源，查看备用直流电源自动投入和主、备电源的状态显示情况。四）在备用直流电源供电状态下，进行断路故障报警及火警优先功能。报警功能检测：1）类比探测器、手动报警按
17、钮断路故障，查看故障显示。2）断路故障报警期间，采用发烟装置或温度不低于54。C的热源先后向同一回路中两个探测器施放烟气或加热，查看火灾报警控制器的火警信号、报警部位显示五）用万用表测量火灾报警控制器的联动输出信号。六）系统重定，恢复到正常警戒状态。1.8.4火灾自动报警系统一）火灾探测器：1）为使火灾探测器保持性能良好，正常运行，应在火灾探测器开启运行两年后，每隔三年全部进行清洗一遍。2）每季度应对所有的火灾探测器采用抽测的方式进行测试：二）点型感烟探测器D采用发烟装置向探测器施放烟气，查看探测器报警确认灯、以及火灾报警控制器的火警信号显示。2）消除探测器内及周围烟雾，报警控制器手动重定，观
18、察探测器报警确认灯在重定前后的变化情况。三）点型感温探测器可重定点型感温探测器，使用温度不低于54。C的热源加热，查看探测器报警确认灯和火灾报警控制器火警信号显示；移开加热源，手动重定火灾报警控制器，查看探测器报警确认灯在重定前后的变化情况。1）对测试过的火灾探测器做地址记录，以免在下期测试中重复测试同一个点。在一年内通过定期测试后将所有火灾探测器测试一遍。2）测试中应核对火灾探测器的地址是否正确。3）在测试过程中，应对火灾探测器报警的迟缓程度做记录，通过汇总，对其工作状态有一个大致的了解，为是否对火灾探测器进行清洗提供佐证。4）对于探测装置因环境条件的改变，而不能适用时，应通过设计、施工部门
19、及时更换。5）要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然因素的影响而且还要防止人为的因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮的影响。四）手动报警按钮1）每月巡检手动报警按钮装置，检查外罩玻璃是否有破损。如有损坏应及时更换，以免发生误报。2）每季度巡检时,触发按钮查看火灾报警控制器信号和按钮的报警确认灯是否准确。3）每季度对警铃及广播测试一遍，发现故障及时维修。1.8.5消防给水系统一）消防水池1）每月查看消防水池水位及消防用水不被他用的状况。2）每月查看补水设施。3）每年对水源的供水能力进行一次测定。4
20、每两年应不少于两次对消防水池进行清洗、排污。二）消防管路系统1）观察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。2）外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理。3）清除堵塞：系统管道中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。4）每季度需对不少于20%的管道末端进行放水，确保管道内的水质良好，并对水流指示器的报警功能进行检查。三）稳压泵及气压水罐每月检查应依据如下步骤进行：1）打开排气阀，检查是否能够自动加压。2）打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表
21、是否显示正常3）打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危险应慢慢将阀门打开。四）消防水泵D每日查看水泵和阀门的标志；转动阀门手轮，检查阀门状态;观察阀杆及手轮位置；阀杆是否需要加注润滑油。2）每月在泵房控制柜处启动水泵，查看运行情况。消防水泵应每月启动运转13次；当消防水泵为自动控制启动时，应每月类比自动控制的条件启动运转13次。手动、自动控制启水泵13次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常。有无变形、发热等状况。轴与电机、连接部件是否有松动、锈蚀、变形、发热，是否要加油。运行时间一般不少于5分钟。3）每月在消防主机控制室启动水泵，查看运行及反馈信号。4）每月检查
22、消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好。5）每月检查主、备泵能否自动切换6）每月检查压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常。7）每月启动水泵后，打开试验阀，观察压力保持情况。8）每二年对消防水泵大修一次，添加润滑油，清洗内部杂质。9）每年度对水泵电动机的维护保养：（a）电动机轴承润滑油是否加足，有无严重脏污、变质现象。转动转轴，检查旋转是否正常。（b）电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好（电动机在运行时应不发热、无异常振动及杂音）。（c）水泵轴与电动机的连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。（d）填料是否明显漏水，
23、有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。五）电控柜的维护保养1）每月检查控制柜有无变形、损伤、腐蚀。2）每月检查线路图及操作说明是否齐全。3）每月检查电压、电流表的指标是否在规定的范围内。开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状态。控制盘的指示灯是否正常。4）每月检查电控柜内继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开关应处于自动状态。各导线连接处是否松脱，绝缘是否损伤。5）类比主泵故障，查看自动切换启动备用泵情况，同时查看仪表及指示灯显示。六）水泵接合器每月查看标志牌、止回阀。七）室内消火栓1）每月对消火栓进行如下检查：2）确保消火栓周围没有障碍物阻挡，取用方便。3）确保消火栓外观整洁、标示清晰、无
24、机械损伤及严重腐蚀。4）检查消火栓有无生锈漏水现象；栓口的橡胶垫圈等密封件有无损坏或丢失；消火栓的闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加润滑油。5）对室内消火栓还应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是否完备配套，水龙带有无霉腐；破玻按钮工作状态正常。6）随时抽查消火栓的出水情况。对重点部位的消火栓每年应逐个进行出水检查;对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的10%20%进行出水抽测实验。连接水带、水枪，触发启泵按钮，查看消防泵启动和信号显示。7）室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱的水位情况，发现不足应及时补充。八）室外消火栓室外消火栓应每季度进行一次检查保养，其内容主要包括：1）用专用扳手转动消
25、火栓启闭杆，观察其灵活性。必要时加注润滑油。2）检查出水口闷盖是否密封，有无缺损。3）检查栓体外表油漆有无剥落，有无锈蚀，如有应及时修补。4）每年开春后入冬前对地上消火栓逐一进行出水试验。5）定期检查消火栓前端阀门井。6）保持配套器材的完备有效。1.8.6自动喷淋灭火系统一）报警阀组1）每月检查报警阀组外观、标志牌、压力表是否完整。2）每月对报警阀的压力表进行检查,检查报警前、后压力表指示是否正常。阀的前后压力应基本相当，或阀后压力稍高于阀前。3）每季度对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及报警阀各部件的工作状态是否正常。每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次放水试验，验证系
26、统的供水能力，压力开关的报警功能是否正常。二）自动喷淋头及管道1）每月应对喷头进行一次外观检查，检查喷头无有损坏、锈蚀、漏水现象，发现有不正常的喷头应及时更换；应保证喷头外表清洁,当喷头上有异物时应及时清除，特别是感温元件应无污垢，必要时进行清洗或更换。更换或安装喷头均应使用专用扳手。2）各种不同规格的喷头均应有一定数量的备用品，其数量不应小于安装总数的1%,且每种备用喷头不应少于10个。3）检查管无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落，管道固定是否牢固,管内有无堵塞。4）每两个月应利用末端试水装置放水，进行水流指示器工作测试,同时排除管网内的铁锈及杂质。1.8.7应急照明和疏散指示标志一）每月应查看
27、应急照明外观是否有损坏、电源插头是否插在电源插座上、灯管是否工作正常。二）每季度对应急照明进行一次功能性测试,按下列方法切断正常供电电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间：1）自带电源型和子母电源型切断其主供电电源。2）集中电源型切断其控制器主电源。3）接在消防配电线路上的应急照明灯具，切断非消防电源。三）使用照度计，测量两个应急照明灯之间地面中心的照度；应符合建筑规的范疏散照度要求；达到规定的应急工作状态持续时间时,重复测量上述测点的照度。四）配电室、消防控制室、消防水泵房、供消防用电的蓄电池室、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间,使用照度计测量正常照明时的工作面照
28、度；切断正常照明后，测量应急照明时工作面的最低照度。五）疏散指示标志1）每月查看外观，核对位置及完好情况。2）每季度对疏散指示标志进行一次功能性测试：a）关闭正常照明，查看发光疏散指示标志的自发光情况。b）切断正常供电电源，在灯光疏散指示标志前通道中心处，用照度计测量地面照度；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。1.8.8应急广播系统一）每月在消防控制室用话筒对所选区域播音，检查音响效果。二）每季度自动控制方式下，分别触发两个相关的火灾探测器或触发手动报警按钮后，核对启动火灾应急广播的区域、检查音响效果。三）每月在公共广播扩音机处于关闭和播放状态下，自动和手动强制切换火灾
29、应急广播。四）每季度用声级计测试启动火灾应急广播前的环境噪音，当大于60dB时，重复测量启动火灾应急广播后扬声器播音范围内最远点的声压级，并与环境噪音对比。七防火分隔设施一）防火门1）每月查看外观、关闭效果，双扇门的关闭顺序。2）每季度对于疏散通道上设有出入口控制系统的防火门，自动或远端手动输出控制信号，查看出入口控制系统的解除情况及反馈信号。二）防火卷帘1）每月查看外观。2）每季度进行下列方式操作，查看卷帘运行情况反馈信号后重定。机械操作卷帘升降。3）触发手动控制按钮。4）发散烟雾或不低于54。C热气测试其自动反应状况。八灭火器维护管理一）各放火小组必须加强对本区灭火器的日常管理和维护。要建
30、立“消防器材检查表（灭火器）”，登记类型、配置数量、设置部位和维护管理的责任人；明确维护管理责任人的职责；并张贴在灭火器放置处。二）管理责任人必须依照“消防器材检查表（灭火器）”之内容每月检查一次。检查的内容：1）灭火器位置应按管理单位之最新规划位置进行摆放，不得随意挪作它用，摆放稳固，没有埋压，灭火器箱不得上锁，避免日光曝晒和强辐射热。2）铅封及插销均完好无损,未曾动用。3）灭火器压力表的外表面是否变形、损伤；压力表指针应指向红区或红、绿区之间。4）灭火器是否在有效期内。5）一旦发现灭火器失效或曾动用过应马上通知安全秩序管理部门更换。三）管理责任人至少每十二个月委托专业从事消防设施的单位对所
31、有灭火器进行一次功能性检查。性检查发现存在问题的必须委托有维修资质的维修单位进行维修，更换已损件、简体按规定年限进行水压试验、重新充装灭火剂和驱动气体。严格落实灭火器报废制度。检查的内容：1）灭火器筒体是否有锈蚀、变形现象、铭牌是否完整清晰。2）喷嘴是否有变形、开裂、损伤；喷射软管是否畅通、是否有变形和损伤。3）灭火器压力表的外表面是否变形、损伤，指标是否指在绿区。4）灭火器压把、阀体等金属件是否有严重损伤、变形、锈蚀等影响使用的缺陷。5）在相同批次的灭火器中抽取一具灭火器进行灭火性能测试。附表：建筑消防设施单项检查记录测试时间：检测项目检测内容实测记录消防供电配电消防配电试验主、备电切换功能
32、自备发电机组试验启动发电机组储油设施核对储油量火灾报警系统火灾报警探测器试验报警功能手动报警按钮试验报警功能警报装置试验警报功能报警控制器试验报警功能、故障报警功能、火警优先功能、打印机打印功能、火灾显示盘和CRT显示器的显示功能联动控制设备试验联动控制和显示方能消防供水消防水池核对储水量消防水箱核对储水量稳（增）压泵及气压水罐试验启泵、停泵时的压力工况消防水泵试验启泵和主、备泵切换功能水泵接合器试验消防车供水功能消火栓消防炮室内消火栓试验屋顶消火栓出水及静压室外消火栓试验室外消火栓出水及静压消防炮试验消防炮出水启泵按钮试验远距离启泵功能自动喷水系统报警阀组试验放水阀放水及压力开关动作信号末端
33、试水装置试验末端放水及压力开关动作信号水流指示器核对反馈信号机械加压送风系统风机试验联动启动风机送风口核对送风口风速机械排烟系统风机试验联动启动风机排烟阀、电动排烟窗试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速应急照明试验切断正常供电，测量照度疏散指示标志试验切断正常供电，测量照度应急广播系统扩音器试验联动启动和强制切换功能扬声器测试音量消防专用电话试验通话质量防火分隔防火门试验启闭功能防火卷帘试验手动、机械应急和自动控制功能电动防火阀试验联动关闭功能消防电梯试验按钮迫降和联动控制功能灭火器核对选型、压力和有效期测试人（签名）:消防安全责任人或消防安全秩序管理人（签名）:注：1、情况正常在“
34、实测记录”栏中标注“正常”；2、发现的问题或存在故障应在“实测记录”栏中填写，并及时处置；当场不能处置的要填报建筑消防设施故障处理登记表；1.9电梯维保服务方案1.9.1 周保养1 .电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。2 .对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。(1)电源开关、安全开关。A、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固。B、检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固，应无打火现象。C、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。不准跨接。(2)曳引机:外观机体应保证清洁光亮。(3)减速机A、运行时
35、应平稳无异常振动。B、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。C.减速箱油温不超过85C；(4)电动机A、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音，如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。B、电动机油位应在油镜中心附近。C、电动机使用时环境温度不应高于4(C,温升不应高于铭牌规定。D、电动机轴承窜量不大于4mm。制动器。A、动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70虬B、抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动。C、抱闸打开时，两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大于O.7mmoD、抱闸开闭应灵活、自如，线圈温升不超过60。(6)控制柜A、柜内各电气元件应工作
36、正常，仪表准确。B、无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；C、柜内反开关无油污无积尘。(7)限速系统A、限速轮:外观清洁，动作灵活，无明显月期打点，油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。B、涨绳轮及安全钳装置：外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮毡垫加油，安全钳各联动机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在2-3m间。(8)选层系统：选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁,压力适当。(9)厅、轿门系统A、厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。B、安全触板、光电装置功能可靠。C、厅门、轿门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动
37、自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换。I)、开关门机构：开关门总程清洁，活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑,开门机清除积碳、保洁。(10)层显系统，内选、外呼系统。A、各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。B、灯光显示正常，清洁无尘。(11)井道系统A、轿厢，对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。B、油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。C、钢丝绳张力均匀且无断股。(12)卫生，铁门至机房间的楼道；机房；轿顶；底坑等部位应保持清洁，无垃圾,清除油污及灰尘。1.9.2月保养月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装
38、置的检查。1、减速机:减速机应无异常响声，清除表面积尘油垢。(1)为蜗轮油的滚动轴承加油，检查联轴节有无损伤。(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。2、电动机、发电机组(1)清除其内外灰尘及油污。(2)测速系统工作正常，传动系统无损伤。3、制动器(1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。(2)紧固各连接螺栓。(3)线圈温升不超过609。4、限速系统(1)清除夹绳钳口处异物、油污。(2)旋转销轴部位加油。(3)检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无异常磨损。(4)检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。5、控制柜、励磁柜。(1)检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。
39、2)检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重凸凹不平应修复或更换触头。(3)检查机械联锁装置,对动作不可靠的应调整。6、钢丝绳(1)检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。(2)钢丝绳张力应均匀。7、厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。8、选层系统(1)清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准确度。(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。9、导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。10、安全装置(1)检查部位：断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置，急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。
40、2)各安全装置应灵活可靠，无卡阻现象，清除各安全装置的油垢。11、底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘，保持底坑干燥。1.9.3半年保养半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。1、电动机、发电机组(1)添加轴承润滑油。(2)检查修理碳刷刷架、清理，向器。2、曳引钢丝绳(1)调整张力与平均值相差不大于5%o(2)钢丝绳表面油污过多，应清除。(3)检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。(4)检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况。7 .协助维保厂家对空调、排风排烟、给排水、供暖、纯水、消防、监控、电梯、高低压变配电、中水站、会议室多媒体、开水器、净水器等系统和设备进行维修保养和管理，发现故障时，及时报修。8 .重点区域每天对人工气候室、组织培养室、低温种质库、大型仪器间进行巡视，对运行参数进行详细记录，发现问题及时向中心进行通报，并协助维保单位技术人员进行维修。如因未及时告知中心导致不良后果,责任由乙方承担。
