【合同范文】买卖合同-商品房买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险[1].docx

第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同对标的质量条款的约定不 明时的风险1 特征码 cICYCJreHerCggyqxfqn 【案情】2003 年 10 月 10 日，原告付某起诉至原审法院称，原 告于 2001 年 9 月 13 日购买位于北京市某路 36 号百朗园 1810 号商品房并和被告某公司签订了北京市内销商品房预售契约， 约定被告交付房屋日期为 2001 年 12 月 28 日，交付地点为本契 约标的物所在地。签订合同后，原告依照合同约定，将全部购 房款 1,219,735 元交付被告，但被告未能按期交付房屋。经原 告催促后，被告带原告验收房屋时原告才知道购买的房屋处在 管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道。对此，原告 认为被告故意隐瞒该商品房处于设备层这一事实，交付的房屋 与样板间很不一致，严重侵犯了原告的知情权。 原告为此找被告协商，要求对所购房屋进行吊顶装饰，被 告多次拒绝原告的这一要求后最终同意，但要求原告在拿钥匙 前必须将 2001 年 12 月 28 日之后的物业管理费交给物业公司。 原告认为：被告应该为该房安装吊顶并尽快交付给原告，同时 因被告的原因逾期交房使原告遭到损失，被告应承担逾期交房 的违约责任，并承担该房自 2001 年 12 月 28 日至交付房屋之日 期间的物业管理费。原告遂提起诉讼，请求判令被告将房屋交 第 2 页 付给原告使用，并为原告所购房屋安装吊顶;如果被告不同意吊 顶，则要求被告给付吊顶费用 2 万元;被告承担逾期交房的损失， 参照合同约定的违约金数额，要求被告赔偿 78,342 元;因被告 交付的房屋有瑕疵，要求被告退还房款 126,000 元，并由被告 承担本案诉讼费。被告辩称，原告诉称的延期交房不是事实， 被告在 2001 年 12 月 12 日就向所有业主发出入住通知书，原告 也是按该通知书的时间在 2002 年 1 月 2 日到被告处办理的入住 手续，被告认为办完入住手续后被告的交房工作就已经完成了。 被告和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，原告应当去物 业公司办理其他验收等相关手续，原告自己没有办理其他验收 等相关手续不应当向被告要求赔偿损失。原告所诉称的被告故 意隐瞒其购买的商品房处于设备层不是事实，卖房时被告的业 务员已经告知原告该房处于设备层中，现在原告诉称被告隐瞒 事实没有证据证明，故不同意原告的诉讼请求。 原审法院经审理认定被告与原告确认户型及房产平面图时 没有告知原告其所购买的商品房是管道层。由于被告交付原告 的房屋属于管道层，被告事先又未声明，其交付的房屋与双方 确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。原 告所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致 房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，并 形成属于公用面积的部分由原告个人承担的结果，损害了原告 的个人利益，原告要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于 第 3 页 管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道 层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释第 n 条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用， 即“交钥匙” 。被告没有在约定的期间内向原告交钥匙属于违约 行为。根据双方约定，每延期 1 日，甲方按照乙方已支付房价 款金额的万分之一向乙方支付违约金。原告要求被告承担逾期 交房违约金 78,342 元的请求没有超出双方约定的违约金数额， 应予以支持。原审法院于 2004 年 4 月 19 日判决：(1)本判决生 效后 10 日内，被告某房地产开发有限公司将房屋钥匙交给原告。 (2)本判决生效后 10 日内，被告支付原告吊顶费 7477 it, (3)本 判决生效后 10 日内，被告退还原告购房款 121,973 元。(4)本 判决生效后 10 日内，被告赔偿原告逾期交房的违约金 78,342 元。判决后，被告不服，提起上诉，要求撤销原判，驳回原告 的诉讼请求。理由是原判认定事实不清，原告没有在约定的期 间取得钥匙系原告自身原因造成的，与被告没有关系;确认“该 房屋 内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使 用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据。原 告认为该房最低空间只有 2.31 米，法院的判决是客观的，要求 维持原判。 二审法院经审理认为，付某所购房屋处于该楼管道层客观 第 4 页 存在，上诉人(即原审被告)没证据证明其已向被上诉人(即原审 原告)告知该事实，上诉人应当承担违约责任。由于上诉人欲交 付的房屋不符合合同的约定，被上诉人有权拒收房屋，在被上 诉人拒收房屋期间，应视为上诉人逾期交房，原判确认上诉人 违约并支付违约金是正确的。二审法院对上诉人之被上诉人没 有在约定的期间取得钥匙系被上诉人自身原因造成的说法不予 采信。上诉人上诉称原审法院确认“该房屋内公用管道和阀门 占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高 度降低，居住环境变差”没有证据，经二审法院实地勘察，该 房屋室内部分空间吊顶后不超过 2.31 米，不符合民用住宅设计 规范。原审法院认定事实客观，上诉人上诉无理。二审法院认 为原判正确，遂作出了驳回上诉、维持原判的判决。 【漏洞与风险分析】 本案中原告与被告之间对房屋的质量状况并未在商品房买 卖合同中作出特别约定，即被告所出售的房屋是设备层以及其 装修后的房屋高度都未在合同中作出明确约定。根据我国合 同法的规定，出卖人与买受人订立合同时，如果对标的物的 第 5 页 质量没有特别约定，对质量要求不明确的，应当按照国家标准、 行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者 符合合同目的的特定标准履行。据此，本案中被告即开发商所 出售的商品房应当符合国家有关住宅设计规范的规定。但是， 本案中被告即开发商所出售的该房屋室内部分空间吊顶后不超 过 2.31 米，不符合民用住宅设计规范，因此，开发商应当承担 违约责任。 【风险提示】 商品房出卖人与买受人订立合同时，如果对商品房的质量 有特别约定的，出卖人交付的商品房应当符合特别约定;如果没 有特别约定，对质量要求不明确的，应当按照国家标准、行业 标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合 合同目的的特定标准履行。否则将构成违约，并应承担违约责 任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第 12 条规定，因房屋主体结构质量不合格 不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核 验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第 13 条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人 请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在 质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝 修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托 第 6 页 他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。