1、物业公司财务管理会计核算制度一、科目设置原则：科目设置及核算内容要求符合国家财政部统一的规定，新科目启用应上报集团财务中心备案，不得私自乱用科目。二、主要会计科目及使用说明（一）预收账款1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的各种款项，如向承租人收取的房租、公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。3、预收账款情况不多的公司,也可以将
2、预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。4、本科目应按有关单位和个人设置明细账。5、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。（二）代收款项1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、电话费等。2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目,贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。4、本科目贷方金额，反映企业尚未支付的代收款项。（三）其他应付款1、本科
3、目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项,如承租人进行装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目,贷记“银行存出”等科目。3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细帐。4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款（四）经营收入（主营业务收入）1、本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为承租人或使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括房屋出租收入、物业管理收入。房屋出租收入是指企业将房屋出租向承租人所收到的租金收入；物业管理收入是指企业向使用人收取
4、的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。2、企业取得的各项收入，应按下列原则确认：租金收入的确认应当根据出租双方当事人签订的合同或者协议所规定的付款日期并实际收到款项时确认为营业收入的实现。企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。3、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“租金收入”、“物业管理费收入”等，其中“物业管理收入“，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。4、物业管理是一个系统工作，催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时，物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、
5、联席会，通报各项工作进展、征求承租人意见、互动交流，以解决拒交租金及管理费等问题为突破口，贴近承租人、明辨是非，充分协调各方关系，实质性地推动承租方和出租方之间矛盾和问题的解决。出租人也应以此为契机，展开大规模的公关活动，切实树立诚信负责的良好企业形象，彻底扭转被动局面，争取物业遗留问题的全面妥善解决。5、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。（五）经营成本1、本科目核算物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。公司在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费。取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费
6、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销及其他费用等问接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。2、公司为承租人提供公共性服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款等科目，月份终了，及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。4、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。（六）其他业务收入1、本科目核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括材料物资销售收入、废品回收收入及无形资产转让收入等。其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。2、公
7、司取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“物资销售收入”、“废品回收收入”等。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。（七）其他业务支出1、本科目核算除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。2、公司发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”等科目。3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“物资销售成本”、“废品回收成本”等。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后
8、本科目无余额。（八）库存现金1、在核算现金时,应设置现金总分类账户及现金日记账，用以记录每笔现金的收支情况。2、财务应按照现金实际发生的原始凭据及其他相关科目填制记账凭证。3、公司财务部主管应在审核无误的记账凭证的审核栏内签署姓名。4、财务据审核无误的记账凭证,按照账簿登记的相关方法登记现金总帐。5、出纳员应在每日下班前,结出现金日记账的余额,并与库存现金实存数进行认真核对。6、月未财务会计应按照账簿余额核对的相关要求,将现金总分类账的余额现金日记账余额核对，对于不一致的的情况要立即查明原因进行处理。7、经核对有误,应按照错账更正的相关要求进行更正。经核对无误,应按照“账簿结账”的相关要求在账
9、簿上进行结账处理。（九）银行存款1、公司应设置银行存款总分类账户及银行存款日记账进行总括与序时核算。2、财务应根据银行存款实际发生的原始凭据及其他相关科目,按照记账凭证的编制要求编制记账凭证。3、公司财务部主管应按照原始凭证的审核要求及记账凭证填制要求,进行记账凭证的审核。4、月末出纳员应按照中国人民银行关于银行存款帐户管理的相关规定，将银行存款日记账与银行对账单进行核对,并根据核对结果,编制“银行存款余额调节表”。5、月末银行存款总账余额与银行存款日记账的余额进行核对不符的，应按照错账更正的相关要求予以更正。三、业务核算内容主要包括：租金收入、报销各类费用支出、应付工资等。（一）租金收入1、
10、流程缴费通知单一综合管理办公室核对金额及合同一出纳或收费员收款一开票一票据传财务一财务审核票据一制单、入帐2、票据审核的主要项目：1）缴费通知单是否与合同厂家单位名称及所盖公章一致。2）缴费通知单是否有办公室相关确认人员签字。3）复核缴费通知单是否与合同管理台帐一致。（合同台帐格式另附）3、制单：原始附件为缴费通知单、发票，分录为：借：现金或银行存款贷：主营业务收入一租金收入物业管理费缴费通知单格式如下：租金缴费通知单编号：致：承租人先生;女士：您好！根据本公司记录，贵方承租的场地月份之租金尚未支付，唯恐阁下公务繁忙，一时遗忘,现特函通知。租金等款项请于每月下发通知之日起七日内缴付。恳请阁下尽
11、快前来我公司办公处缴费。如阁下有疑问，可到办公处或致电办公处查询，电话：专此奉达，敬祝商安！本物业管理公司综合办公室年月日再次催款通知编号：致：承租人先生/女士：您好！本处于上次致阁下的专函中提及月份之租金共人民币元，至今仍未付清。截至本函日期为止，责单位之总欠款额为人民币元。本公司唯恐阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函再次通知。恳请阁下尽快前来我公司办公处缴纳。另外，凡超过7日未付款的,将按月息的滞纳金并采取有关程序追讨。为避免不必要的附加费用之损失，本处恳请阁下早日缴清上述欠款。请鼎力支持为盼！专此奉达，敬祝商安！本物业管理公司综合办公室谨年月曰编号：致:承租人先生/女士最后催缴通知您好！本处
12、已两次致函于阁下请付清月份之租金共人民币元、水电费元，共人民币元，至今仍未清付。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币元（其中滞纳金元），请阁下务必于本月日前付清。如届时贵方仍未缴纳上述款项及滞纳金，本处在不得已的情况下，将采取相应措施。敬请谅解。特此通知！敬祝商祺！本物业管理公司综合办公室谨启年月日（二）预付购货款1、流程采购部门（或维修部门）提供需求一部门经理签订货合同订货、制订资金计划一上报总经理审批一上报集团审批资金计划一采购填制预付款单一财务筹款审核付款一制单、入帐2、票据审核的主要项目：1）资金审批弹签字是否完整；2）预付款单填写及签字是否完整；3）银行付款凭证是否是机制；4）
13、现金支付有无领款人签字。3、制单：原始附件为预付款单、银行付款凭单、已签字的借款单。分录为：借：应付帐款或预付帐款一供应商明细贷：银行存款或现金（三）维修材料入库及结款1）入库流程：厂家送货一库管验收入库单一采购员填金额一财务制单2）结款流程：厂家与采购员对帐一采购填制欠款单加入库单一财务付款3）票据审核的主要项目：（1）入库单的名称、金额是否与发票一致；（2）入库单上是否有库管、采购部门负责人、厂家送货人员签字；（3）付支票的领款人有无在支票存根及登记本上签字。4）入库制单：原始附件为自制入库单及发票，分录为：借：周转材料明细贷：应付帐款一供应商结款时：原始附件为自制欠款单、入库单，分录为：
14、借：应付帐款一供应商明细贷：银行存款或库存现金（四）借款及还款1、要求：1）实行3天还款制。（特殊借款在取得发票后立即还款）2）现金借款人必须亲自到现场办理，领款时在凭证上签字。3）支票借款，借款人在支票存根、登记本上签字。4）借款人在出差或者进货回来后，立即将剩余现金返回财务。2、流程：借款人填写借款单各级部门领导签字一预算外支出要填申请书上报总经理签字一财务制单审核取款3、制单：1）借现金的账务处理（附件为审批后的借据）借：其他应收款一部门一个人贷：库存现金一支付的其他与经营有关的现金注：如果借款属于购料款，现金流量为：购买商品或接受劳务所支付的现金。2）还款会计分录为：填制一式两联的还款
15、单（1）还款为现金（附件为还款单）借：库存现金-支付的其他与经营有关的现金贷：其他应收款部门个人注：如果还款属于进货余款，现金流量为：购买商品或接受劳务所支付的现金。（2）还款为费用类（附件为费用审批报销单、合格的发票、还款单）借：销售费用/管理费用二级科目部门贷：其他应收款部门个人（3）进货还款（附件为购货结算单、发票、还款单）借：周转材料贷：其他应收款部门个人（五）费用报销1、要求：1 ）原始票据按照类别、性质分别粘贴，并且与费用报销审ftt单金额一致。如果为差旅费报销，需要每个出差人分别签字。2 ）采购需要二人以上经手。3 ）现金出纳员付款后在发票上加盖现金付讫”章。4 ）支票报销，在票
16、据登记本以及支票存根上分别签字,银行出纳付款后在发票上加盖款已付”章。5 、流程：1）填制报销单财务审核一各级领导签字一财务制单一审核一领款2）报销会计分录为：（原始附件为合格发票、费用审批单）借：营业费用二级科目部门（计入经营方面费用）管理费用二级科目部门（计入办公室费用）贷：库存现金支付的其他与经营有关的现金（六）工资的发放以及分配的账务处理1、工资的发放：借：应付职工薪酬一工资一部门贷：库存现金/银行存款支付给职工以及为职工支付的现金其他应付款养老保险（个人）部门医疗保险（个人）部门失业保险（个人）部门应交税费一代扣个人所得税部门2、按实际发放金额进行聆配：借：销售费用工资部门管理费用工资部门贷：应付职工薪酬一工资一部门
