1、物业服务公司运营物业价格的形成及特征一、物业价格成因房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格，土地价格渗透在建筑物的价值中，当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时，土地的价值也得到实现，当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时，土地的价值也从中体现。城市土地主要用于建房，房子必须建在地上（特殊情况例外），房地合一，房地不可分是普遍公认的，没有孤立于地产之外的房产，也没有不发展房产的地产，房屋一旦在地上兴建起来，它的价格同时反映该土地的价格。所以，一般情况下，房产价格和地产价格综合起来，以房价或楼价的形式反映。物业商品的价格，和一般的商品价格一样，是以货币表示的商品的
2、交换价值，它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。二、物业价格的特征由于物业与一般商品的区别，其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差异：其特征如下：1 .物业价格的二元性物业是建筑物与土地的统一物，土地是物业构成的直接要素。在一般情况下，物业价格是建筑物价格与土地价格之和，这就规定了在研究和评估物业的价格时，其内涵上具有双重的实体基础，一部份来源于建筑物的建设所形成的价格，另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。2 .物业价格的区域性由于商品流通因素的影响，在市场经济条件下，任何商品都有区域性的价格。而物业的不可移动性，客
3、观上形成了某些物业的不可替代性，物业价格的区域位置，其价格的差异程度更是明显的。一般说来，相同质量的物业，其价格大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市，商品经济发达城市高于商品经济发展中城市，即使在同一城市，也有好地段与差地段之分。3 .物业价格的高位性和趋升性物业开发投资量大、建设时间长，要耗费大量的资源，占用巨额投资，这就决定物业价格的高位性，是任何其他生活资料价格无法比拟的，同时，由于土地资源的贫乏，人类人口数量的增长及城市化进程的加速，住房需求在日益增长，物业价格从时间序列来看，必然表现为日益增长的趋势，这是物业价格的趋升性。4 .物业价格因素的非市场性物业作为一种人类必需的生活资料
4、和社会经济的重要资源，其价格构成中的很多因素是受国家政策、计划的干预和控制，所以，物业市场是一种不充分、不完全的准市场，市场对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内，不可能像一般商品那样完全由因素确定，因而要受许多非市场因素的影响。5 .物业价格形成的多样性物业价格构成因素复杂，物业种类繁多、用途不一，交易对象、交易方式的不同，形成了物业价格的多样性。如销售价格、租赁价格、课税价、抵押价、拍卖价、重置价等，可以说，在所有的商品价格之下，物业价格体系是最复杂的。6 .物业价格的调控性房地产物业是国民经济的重要支柱，其价格对人民生活和社会经济的繁荣、稳定有十分重要的影响，从而政府必然要加强对房地产
5、市场的管理和调控，通过调节地价与批地量的多少来调整物业的价格。三，物业价格体系物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系，不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别，这里顺便指出，我国各类物业价格正在形成，有待规范化。(一)市场价格、理论价格、评估价格1 .市场价格市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。2 .理论价格在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格，即将该物业放在合理市场上交易，它应该实现的价格为多少。3 .评估价格运用
6、某种方法对房地产市场价格等作一种估计，在评估市价时，房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可房地产买卖制度下，专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同，同一宗物业，不同的评估者评估价格可能不完全相同，因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。（二）买卖价格、租赁价格1 .买卖价格买卖价格是指物业一次性出售的价格，在房产交易中，买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。2 .租赁价格租赁价格常称租金，是零星出售物业使用权的价格，业主在保持其所有权不变的
7、前提下，逐渐出售其使用权，分期实现其价值补偿。（三）拍卖价格、招标价格、协议价格1 .拍卖价格拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价，一般是价高者得之，是最具竞争性的交易价格。2 .招标价格招标价是通过招标形式交易的成交价，交易过程中具有相当竞争性。3 .协议价格协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。采用协议方式的价格最低，其次是招标，拍卖有抬高地价的趋势。（四）商品价格、成本价格、福利价格1 .商品价格商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。2 .成本价格成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。3 .福利价格福利价格是低于成本价的价格形式。
8、成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴，才有实行的可能性。（五）抵押价格、课税价格、征用价格1 .抵押价格抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般比市场要低。2 .课税价格课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员评定的，以此作为房地产课税基础的价格，具体课税价格如何，视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定，其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况，并参酌当地一般房地混合买卖价格，分区、分级、分类评定。3 .征用价格征用价格是为政府征收房地产，而给予补偿而评定的价格。（六）土地价格、建筑物价格、房地价1.土地价格土地价格简称地价，
9、如果是一块无地上建筑物的土地，土地价格是指该块土地的价格，如果是一块附有建筑物的土地，土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。同一块土地，在估价时考虑其“生熟”条件，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有以下几种：1 ）未征用补偿的农地，购地者取得土地使用权，需自己进行征地补偿，支付征地补偿费。2 ）已征用补偿，但未做三通（路通、水通、电通）及一平（场地平整）。3 ）已做三通一平的土地。4 ）已做七通一平的土地。（七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等）。5）在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。6）已做拆迁安置的城市空地。2 .建筑物价格建筑物价格是指纯建筑物
10、的价格，不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价，通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此，人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。3 .房地价房地价又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，与平常所说房价相同。（七）总价格、单位价格、楼面地价1 .总价格房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同，房地产总价格也不同，如一块面积500m2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。2 .单位价格房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价格可以反映房地产的价格
11、水平，认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例，土地单位价格与总价格的关系式如下：土地单位价格=土地总价格土地总面积。3 .楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系式如下：楼面地价=土地总价格建筑总面积由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：楼面地价=土地单价+容积率在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块土地，甲地的土地单价为700元/m2,乙土地的土地单价为510元/m2,甲地的容积率为5,乙地的容积率为3,则甲地的楼面地价为140元/m2,乙土地的楼面地价为1
12、70元/m2,根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地，而不会购买乙地。因为，同类用途与结构的房屋（含土地）在市场上售价基本相同，如平均为100O元/m2建筑造价基本接近，则在甲地上获得的利润=1000元-700元-140TD=160元r2,乙地上获得利润=1000-700-170=130元/m2。（八）所有权价格、使用权价格、其他权利价格1 .所有权价格所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。如依权利来理论，所有权为地上权，永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而贬低。2 .使用权价格使用权价格是指交易房地
13、产使用权的价格，目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。土地使用权价格因使用年限的长短而定。如30年、50年、70年的使用权价格。土地使用权价格又称出让金。3 .其他权利价格除所有权及使用权价格以外的权利价格，如地上权价格、永佃权价格等。（九）基准地价、标定地界、房屋重置价格1 .基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则，划分地价区域，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。2 .标定地价在基准地价基础上，指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。3 .房屋重置价格按照估价时点当时的社会正常的建筑技术，工艺水
14、平建材价格、机械和人工费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。（十）底价、期望价、补地价政府、企业或私人出让（拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格，若低于这个价格则可不出售。2.期望价政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格，一般在底价的基础上加15%,即可视为期望价。3.补地价更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率、转让、出租、抵押土地使用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。对于改变用途的地块，补地价的数额通常等于改变后与改变前的地价差值。即补地价;改变用途后的地价-改变用途前的地价。增加容积率的补地价额，可用下式计算：补地价=（增
15、加容积率原容积率）原容积率X地价例：一宗土地面积为1000M2,容积率为5,时价为400元/m2现欲将容积率增加到7.5,需补多少地价。解：1.补地价（7.5）5400=160m22.补地价总数160x1000=16万元（十一）标准地价（公告地价）、申报地价、法定地价、公告现价这是台湾的一组地价名称。1 .标准地价（公告地价）政府根据土地市价和收益价格查估的地价，作为土地所有权人申报地价的参考。2 .申报地价土地所有权人向政府申报的地价。申报地价只能在标准地价的基础上作20%的增减。3 .法定地价土地所有权人依法向当地主管机关申报，经核定登记于地价簿册上的地价。4 .公告现价政府对其管辖范围内
16、的土地，根据调查的市价，每年编制公布的土地现时价格。(十二)其他价格如现房价、期房价、最高限价、最低限价、计划价格、指导价格、平均价格、成本价格等。四、影响物业价格的因素影响物业价格的因素多而复杂，通常将它归纳如下：(一)建筑物本身的基本条件建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况；直接影响其效用的发挥，它是评估房地产价格的基本考虑的因素。1 .房屋的面积、结构和装修房屋的面积、结构和装修标准不同，其成本就不同，建筑面积、楼地板总面积、建筑高度不同，其建造成本有差异，其价格就有差异。2 .建筑物的设计及设备建筑物的设计与设备对建筑物的价格有重大影响。房屋设备系指室内水电、卫生、冷
17、暖气等各种配套设备安装费占工程总造价的15%到20%。房屋的附属设施，如围墙与绿化，对物业估价有一定的影响。3 .施工费用和质量施工费用是建设时所支付的土木工程费及其他费用它是构成建筑物价格的重大要素。施工质量会影响建筑物的使用年限与维修费用，在进行房屋估价时必须加以考虑O4 .建筑物与其环境配合状况周围的环境应与建筑物相适应，当环境不好，使建筑物不能处于最有效的使用状态，价格就会降低。5 .建筑物完损程度房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部份的各个项目的完好或损坏程度来划分。它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准。是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高，物业的价格接近重置价值。6
18、 .房屋折旧率房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗，与原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，随着时间的推移会产生损耗，房屋的使用时间越长，折旧越大，其折余价值越小。7 .位置各种经济活动和生活活动对物业住置有不同要求，位置的优劣直接影响房屋所有者或使用者的经济效益、社会影响和社会满足程度。在一般情况下，接近人们经济活动的核心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业高度发展的地带，其房产价格必然高昂。商业用房是看繁华程度、临街状态。居住用房是与周围环境状况，安宁程度，交通便利程度有关。工业用房是有利于原料与产品的运输，动力的取得及废料的处理。8 .房屋使用情况房屋作营业用房高
19、于非营业性用房。而不同的经营活动带来的经济效益也不相同，如商业用房比工业用房单位面积上创造的利润要大得多，故其价格亦高。（二）自然条件因素自然条件因素一般指下列几种情况：1 .地理位置地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同，价格有较大差异。位置有自然地理位置与社会经济位置之别。社会经济位置随着交通及建设而改变，当其位置由劣变为优时，则价格会上升，相反则价格会下跌。2 .地质条件地质条件的优劣，直接关系到地面建筑和地下设施的种类，影响到建造成本和建造的难度。现代城市建设正向高层化发展，它对土地的承载力要求较高。因而地质坚实承载力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地质与地
20、价成正比关系，即地质条件优越，地价就高。3 .地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况，地势是本地块与相邻地块的高低关系，特别是邻接道路的高低关系。因地形平坦，起伏、高低的差异而影响房地产开发建设成本或利用价值。一般说来，土地平坦，地价较高，土地高低不平，地价较低。4 .土地形状与面积地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地，由于不利于土地的有效使用，价格较低。在特殊情况下，面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低相邻大面积土地的利用价值，于是相邻土地使用者为求其最佳利用，则可能不惜以高价取得。5 .日照日照是否良好以及日照时间的长短与人们生活的舒适及健康状况密切相关
21、所以它会影响房地产的价格。6 .通风、风力、风向风的情况对房地产价格有影响，在一般情况下，时常闹风灾的地方，房地产的价格就低。风向与房地产价格的关系在城市中比较明显，上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。7 .温度、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，都不利于生产与生活，降水量与地势因素结合起来，对房地产的价格影响更明显。地势虽然低洼，若降水量不大，则对房地产价格影响不大，反之，地势对房地产价格的影响就大。8 .天然周期性灾害天然周期性灾害的地带，土地利用价值极低，甚至不能利用。但若建设了抵制灾害的措施，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐步上涨。9 .自然景观自然景观是
22、指房地产周围的物理状态对房地产价格有影响的因素如下：1）噪声工厂、汽车、人群都可能造成噪声。噪声大的地方，房地产价格较低。房地产所处的地区有无难闻的气味，有害物质及粉尘等，对房地产的价格影响很大。3）水污染河流、沟渠、地下水、江湖、海洋等污染情况，对邻近的房地产价格有较大影响。4）视觉房地产周围的物件是否杂乱，如电杆、广告牌、标示牌等树立状态和设计美观，建筑物之间协调，公园、绿化的景观，对房地产价格有影响。5）清洁环境清洁卫生情况，对物业价格亦有影响。（三）社会经济因素社会经济因素主要受以下几方面的影响：1 .人口因素人是房地产最终的享用者，所以人口的数量、素质、分布及家庭规模等方面与房地产价
23、格有关。2 ）人口数量人口数量与房地产价格的关系非常密切。在人口数量因数中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格。一方面人口密度提高有可能刺激商业、服务等行业的发展，从而提高房地产价格，另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。2）人口素质社会文明与文化程度，人民教育与生活水平都会引起房地产价格的变化。人类社会随文明的发达，文化的进步，一切公共设施完善，居住环境力求宽敞舒适，于此足以增加房地产需求，影响房地产价格的趋高。3）家庭规模家庭规模是指某一地区家庭平均人口数。家庭人口数有所变化，将影响居住单位数的变动，随之导致房地产需求变化，从而影响房地
24、产的价格。3 .物价、工资及就业水平物价的变动引起货币价值的变动从而波及房地产业，一般来说，生活水准高的地区，房地产价格就会高些。工资及就业水平的高低影响房地产价格的变化。4 .公共设施及基础设施公共设施与基础设施的完备程度，对房地产价格影响较大。如深圳市原来只是一个边陲小镇，自建立深圳经济特区后，市政府不断完善公共设施与基础设施，从而使土地效用提高，土地价格上升，而带动房地产价格上升。5 .国民经济收入与土地投资国民收入在个人、法人、政府之间分配，其中多数是用于消费的，其余部份才用于投资。由此形成的国民总支出中，有些部份是朝向耐久消费品的房屋投资。所以说经济增长与房地产需求有重要关系，从而影
25、响房地产价格。6 .社会经济承受能力房地产价格作为一种现实的市场经济关系，它的高低水平必然要受到价值与社会经济承受能力的双重制约。在房地产商品价值和消费者的实际支付能力大致接近，或实际支付能力大于商品价值的条件下，房地产价格可由市场本身决定。但在消费者对房地产的实际支付能力严重不足的条件下，房地产的价格主要以计划定价为主，计划定价与实际支付能力相应，同时应考虑政府和企业对房地产计划定价实行财政补贴的可能性。（四）政策因素国家政策是影响物业价格的关键因素，房地产政策是否宽松直接影响房地产市场运行，进而影响房地产的价格。1 .国家对外开放政策国家改革开放政策吸引大量外商来我国投资办厂，从而增加对房
26、地产商品的需求，活跃房地产市场，从而影响房地产价格。2 .财政与金融国家资金的投放，银行资金的宽松与否，放款的状况利息率、通货膨胀率及税收，都会影响房地产交易及价格。3 .国家对土地使用的限制及规划规定用途有利于土地的健康协调利用有提高地价的作用。规划会影响房地产远期价格，如规划拟建火车站或修建主干道，兴建多功能购物中心等，则这些建设项目所在地附近，房地产价格会上升。建筑密度和容积率影响土地的利用率，进而影响单位建筑面积上分摊到的地价，最终影响房产和地产的价格。4 .国家计划指标国家计划指标，包括建筑设计指标、建筑安装工程等各项经济技术指标，住宅区建设中配套设施指标，开发经营和建筑单位的税收、
27、盈利、计价等构成指标，这些指标是国家计划对房地产商品价格的基本影响因素。（五）政治因素政治因素是指社会政局稳定及有关房地产的产业政策等。由于物业属于不动产，使用期限长，投资额大，人们一旦把资金投资放进去就需较长时间才能回收，政局的稳定直接影响人民置业投资的信心，间接影响物业价格的变化。（六）其它因素1 .社会治安情况物业所处的地区，若经常发生小偷、抢劫、强奸、杀人等犯罪案件，则意味着人们的生命财产没有保障，就会造成物业价格低落。2 .交通管制交通管制要看管的内容和房地产的使用性质。如住宅区道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行走的安全感，它可以提高物业的价格。3 .房地产投机房地产投机对物业价格
28、影响有三种情况：1）引起物业价格上涨；2）引起物业价格下跌；3）起着稳定物业价格的作用。房地产投机具体导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质而定。4 .城市化城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求量的不断增加，带动物业价格上涨。5 .心理因素心理因素对物业价格的影响是一个不可忽视的因素。影响物业价格的心理因素主要有：1）购买或出售心态；2）欣赏趣味；3）时尚风气；4）接近各家住宅心理；5）讲究门牌号码或土地号码；6）讲究风水；7）价值观的变化。6.国际因素现代社会国际交往频繁，往往一国经济政治文化会影响有关国家和地区。影响房地产价格的主要国际因素有如下几个：1）国际经济情况；2）军事冲突情况；3）政治对立情况；4）国际竞争。
