1、物业服务公司运营物业估价方法物业估价方法很多，应按照评估对象的实际情况及收集资料的适用条件，选定合适的评估方法。常用的评估方法有成本估价法、市场比较法和收益还原法。一、成本估价法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。采用成本估价法求得的价格，通常称为积算价格。（一）成本估价法基本公式1 .新开发土地新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正常利税。2 .新建房地产新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税3 .旧有房地产旧有房地产价格;旧有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。（二）
2、估价步骤1 .基地估价以该基地的最佳用途来估算其价格的。2 .建筑物重置成本估价1）指数调整法在原房屋建筑造价的基础上，根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率，评估房屋的量置价。计算公式：评估时物价指数房屋重置价=原房屋建筑造价X（1建筑工程费增减数）X建造时物价指数2）单价调整法按照房屋建安工程的工程量，乘以工程单价得到重置价的方法（1）单价的选取及调整以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准，而两者相差异的部份再行调节，一般调节有以下内容：屋层高调节：标准单价的测算以层高3米为依据，增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的2%。墙体折减：折减分众墙和借墙两种。借
3、墙占房屋外墙体1/41/2,折减率为1020%o占1/23/4,折减率为2030%o众墙占房屋外围墙体1/31/2,折减率为5%o材料换算：当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时，可根据单项材料的价格进行局部材料换算。单项材料换算=（实际使用材料单价标准规定标准材料）X换算量（2）水电装备水电设备要根据实际情况，独立评估，为方便计算，可按照水电装备设施的完善程度，将水电造价分为若干等级，测算出每平方米的单位造价。按房屋建筑面积计算水电造价。水电造价=建筑面积X水电单位造价房屋重置价的评估公式综合如下：建筑物重置价二建筑面积X建筑单价X（1比差率）+材料换算+水电费用。3 .折旧估
4、算根据建筑物的楼龄，完好程度等估算其折旧额，从而得出该建筑物的实际现值。4 .士地改良成本估计估算土地的平整、筑路、造景等费用。5 .综合计算将上述各项估价结果统计汇总，得出评价公式如下：建筑物重置价=建筑面积X建筑单价X（1比差率）X材料换算X水电费X折旧率X改良成本估价。（三）成本估价的实施方法1 .直接成本与间接成本计算法2 ）直接成本直接消耗于该建筑物的材料、人工等成本支出，如人工费、材料设备费、建筑承包企业的管理费与利润等。3 ）间接成本用于物业建设开发支出的成本费用。如拆迁安置、前期工程成本、咨询服务费、长期融资费用等。4 ）投资经营利润视市场情况变化，当物业市场售价低于重置成本时
5、就不可再考虑利润因素。5 .指数法以物业基期价成本为基础，按物价指数进行修正，推算物业现时价格的计算方法。其指数的选择一般是选择同类物业商品的物价指数。6 .单位比较法估价人员应以相似建筑物来计算单位成本，根据建造期与估价期之间的成本变动对单位成本进行时日调整。7 .面积比较法应用通行的标准定额成本作单位成本，再考虑该物业面积的数量来估算该项成本的方法。（四）折旧额估算估价的折旧不必考虑如何系统地把折旧额推到各财政年度，而只要对各种因素所造成的物业贬值作出总的估价。影响物业折旧的因素很多。大致可归纳为物理的，功能的，与经济的三大类。估价人员要对所有因素造成的结果进行详尽的调查研究，综合分析。
6、推算出折旧额。常用的折旧估价法有下列几种。1.定额法认为建筑物的损耗是均匀的，每年的折旧额相等，此法的每年折旧的计算公式为：正。=3或=。=如&式中：A表示第i年的年折旧额，每年折旧额2是个常数。；C表示建筑物的重新建造完全价值；S表示估计的建筑物残值；N表示建筑物的耐用年限；R表示建筑物的残值率，为士CCS称折旧基数。则折旧率d=9=C三=上述GNCN已经使用了1年的建筑物的折旧总额，贝1年累计的折旧额为Et-Dt=C-S）tN或El=CQ-R采用定额法折旧下的建筑物现值为：V=C-E1二C-（C一S）（或V=Cl-（C-S）I或V=C（I力）例：有一建筑物，建筑面积为Ioom2,已使用10
7、年，重置价格1000m2,耐用年限30年，残值率为5%,试用定额法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。解:C=100XlooO=IoOOoO元R=5%N=30t=10则八字二独空旦不元)折旧总额耳=C(I-R)=10000x(1-5%)x10=31667-30建筑物现值=I(XXXX) X1-(1-005 =68333 元2.定率法用同一比率(折旧率)乘以尚未折旧的建筑物的重新建造完全价值部分，计算每年的折旧额，其每年折旧额的计算公式为Di=CQ_dd式中：d=N差或d=-N尿其他符号的含义同前t年的建筑物的折旧总额，即t年末时累计的折旧额为E,=尤Df=l=c-c(-jy=c-(-ty采
8、用定率法折旧下的建筑物现值为：V=C-Er=C(1-J例：上例用定率法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。解:固定折旧率4=1一3=1-30/元=l-300=0.0950年折旧额S=C(I-D)I=100000(1-0.095),0.095=1OOOOOx0.905,-10.095=95000.905mD=9500元D2=8598元D3=7781元D4=7042元D=6373元D6=5767元D7=5219元D8=4732元D9=4275元Do=3869元折旧总额=ll-(l-0.095)=63146元建筑物现值V=c(l-j)f=100000(1-0.095)10=368543.年数合计
9、法利用分数的比率计算。其中分子为建筑物剩余使用寿命在当年开始的数字，而分母为全部寿命的年数总和，若用SN来表示这个总和，则有：GlCZN(l+N)S“=1+2+N=-l每年折旧额则按下列方法确定：第一年折旧额R=电(C-S)SN第二年折旧额R=TV-ISN(JS)第三年折旧额N=丝匚(C-S)SN7第N-1年折旧额D-I=(C-S)SN第N年折旧额。N=-(CS)SN如以10年耐用年限的建筑物为例,则Sn=I+2+10=55第一年的折旧额为折旧基数的1055o第二年的折旧额为折旧基数的955o第三年的折旧额为折旧基数的855o以此类推已经使用了t年的建筑物的折旧总额为427v-(r-i)(c_
10、5)2Sn则建筑物的现值为V=C-E1,Hf(CS)2Sn其他折旧估算法有偿债基金法、年金法、罗斯法等等。二、市场比较法市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已发生了交易的类似房地产加以对照比较，从已经发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格。采用市场比较法求得的价格通常称为比准价格。（一）市场比较法适用条件1 .有足够的市场交易实例估价人员至少要掌握十个以上用于比较的实例。一般来说，估价员收集的实例越多，掌握的资料越充裕，所得评估结果越理想。2 .影响因素要相似采用的比较实例与评估对象的各种影响因素要基本相似，其相关性越大，估价结果越理想。3 .市场供求关系一致比较对象
11、与评估对象所处市场供求关系应基本一致，具有相同的竞争力。4 .能明确表现其自身所具备的条件评估对象与比较对象均能明确表现其自身具备的条件便于评估时逐项比较，衡量其相似程度及差异，确定修正办法。5 .资料真实可靠对数据来源进行检验，排除不真实的资料。（二）市场比较法的评估程序1.广泛地搜集交易实例，建立信息资料库1）查阅政府有关部门房地产交易的资料，如定期或不定期公布的房地产市价行情、价格指数、基准地价、重置价格、转让时申报的成交价等。2）查阅报刊上有关物业出售、出租的广告；3）与出租、出售房地产的经办人员洽谈；4）参加交易坐、展示会，了解各类信息、行情；5）同行之间互相提供；6）向当事人、四邻
12、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解。2.选择符合一定条件的交易实例，作比较实例1）与估价物业的用途应相同。1 ）与估价物业的建造结构应相同。2 ）与估价物业所处的地区应相同。3 ）与估价物业的价格类型应相同。4 ）与估价物业的估价时点应接近。5 ）该交易实例必须是公开、平等、自愿的、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易。6 .对比较实例的成交价格作初步加工，以建立价格比较的基础7 .进行交易情况修正8 .进行交易日期修正9 .进行区域因素修正10 进行个别因素修正11 综合评定与调整，求得评估结果在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，适用范围广的估价方法。
13、三、还原收益法收益还原法又称投资法。它是将评估物业在预期的经营周期内所产生的收益，通过资本化，换算成一个价值指标，以此作为该物业的现时估价方法。即购买一项一定使用年限的物业，将此物业在其使用年限内获取年纯收益的现值之和累积起来，这个累计收益的现值便是该物业的价格。采用收益还原法求得的价格，通常称为收益价格。（一）收益还原法的适用范围一般来说，收益还原法只适用于每年有明确收益的物业估价：它必须具备三个基本条件：1 .该物业的未来收益必须能用金额表示。2 .与未来收益相关的风险报酬，必须是可以计算的。3 .当评估对象是各种物业（厂房、商店、住宅、写字楼等）的复合体，其各组成部份均应符合前两个条件。
14、二）收益还原法的运用一般来讲，用作租赁的物业及供商店、旅店、工厂等企业用的物业，均可用收益还原法进行估价。租赁的物业指出租的土地和房屋等，出租的土地可以正常的年地租额扣除土地税、管理费和其他税费，求得该土地的年纯收益，再以土地还原利率还原为地价。出租的房屋、大厦、公寓、写字楼、商店等，则以年租收入扣除各项经营成本费，如税金、维修费、管理费、折旧费等，求得房租纯收益，再以土地及房屋的综合还原率进行资本还原，求得该土地及房屋的复合估价。如何正确地计算物业的总收益、总费用及还原利益，是提高收益还原法评估正确的关键。1.标准总收益计算的基本条件1 ）应当是物业经营正常状态下的收益；2）应当是有规律的
15、持续经营所产生的收益；3）应当是建立在科学的市场预测基础上的最可能实现的收益。2 .标准总费用的计取项目总费用的计项必须是正常经营所持续支付且直接必要的费用。一般来说，主要包含项目如下所示。1）土地租赁的总费用：主要是税收、管理费、维护费等。2）房屋租赁的总费用：主要是维修费、管理费、折旧费、保险费、空置损失费、房产税、土地使用税等；3）企业经营用的总费用：主要为销货成本、管理费、销售费、税款、利息、其他必须支出的费用。3.还原利率的确定还原利率的确定，许多学者提出众多主张，归纳起来主要有：1）地方一般利率；2）地方习惯利率；3）地方土地利率；4）通行投资年利率；5）复合利率；6）实值利率；7
16、租金与价格平均比率。收益还原法中的还原利率，从理论上讲应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。在实用上，则采用房屋的租金和价格的比例。为避免受个别因素的影响，一般选取多种物业的租金与其价格的比值，求取一个平均值，作为还原率。（三）收益还原计算公式由于物业收益的表现形式不同，它的推算形式亦不一样。常用的有如下几种形式：1 .最简单的形式当物业的年纯收益率每年不变，还原利率固定不变，且使用年期无限时，则最简单的计算公式为式中：V为物业的价格（估价）；。为物业年度纯收益；r为物业的还原利率。例：有一房地产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费为12万元，其还原利率为8.5%
17、则该宗房地产的收益价格为20-128.5%= 94.1万元实际运用此公式时，通常用前三年的纯收益的平均值来代替。2 .有限年期且其他因素不变的情况(1)还原利率大于零的情况式中：4/,V意义同前；表示物业的使用年限或仅有收益的年限。例：如上例，该宗物业是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年，刚该宗物业的收益价格为：v=azi21?_-8.5%_(l8.5%)50=94.10.9724=91.5万无(2)还原率等于零的情况V=an3.纯收益在前若干年有变化的情形(1)无限年期的情况式中：4/,V的含义同前；为第，年的纯收益；/为纯收益有变化的
18、年限。一般情况是根据经营状况和市场条件，对物业在未来35年的纯收益作出预测，并且假设从此以后到未来无穷远年房地产将保持固定的纯收益，然后对这两部份纯收益分别进行折现和资本化处理，最后计算出物业总价值。例：有一物业通过预测得到5年的纯收益为20万、22万、25万、28万、30万，从第6年到未来稳定在35万元左右。其还原率为10%,则该宗物业的收益价格为：= 310.2y=20+22+25+28+30+35-(+o%)(+o%)2(+lo%7(+o%)4(l+10%)510%(l+10%)5万元(2)有限年期的情况_ai_a1_(lrr(lrL(l+rj式中：V,r,q的含义同前。4.纯收益按等差级数递增或递减的情况1)无限年期的情况式中：V,。,的含义同前；b表示纯收益逐年递增（取正号）或递减（取负号）的数额。2）使用年期有限时式中匕,的含义同前。物业的评估方法尚有假设开发法、长期趋势法、购买年法、路线价估价法等方法。
