新疆房地产公司行政管理实践报告.pdf

一实习内容概要 实习时间： 2015 年 3 月至 2013 年 5 月 实习地点：新疆吉木萨尔县房产华奥房产开发有限公司物业管理部 实习项目简介： 华奥房产开发有限公司是中新合资企业，旗下的物业管理部是专业从事物业 管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经 营部、品质部、行政部五个部门，现有员工100 多名。公司经营范围包括物业 综合经营管理、修缮等业务。 二实习工作报告 此次实习分三个阶段进行： 第一阶段：行政部 行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好 劳动人事组织管理工作， 充分发挥人力资源的效能， 实现人力的扩大再生产和合 理分配使用人力 ; 做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领 导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展; 并负责公司对外的 联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务; 使公司所有在岗员工符合 ISO9001 、ISO14001 、OHSAS18001 管理体系运作的要求，并使员工了解符 合管理体系要求的重要性的部门。 1. 员工的招聘 各部门根据用工的需要，用内部呈批报告的形式向公司领导提出招人申 请， 行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘， 前来应聘的人员填写， 行政部根据 应聘记录表 的资料从中挑选符合要求的员 工，以便录用，并填写入职登记表交行政部存档( 详见流程图 ) 。 2. 员工的培训与教育 1) 上岗培训 新员工入职由行政部组织安排为期2 天的上岗前培训，培训内容包括： A. 物业管理现状及发展前景。 B. 公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。 C.ISO9001，ISO14001 ，OHSAS18001 基础知识及公司管理体系文件。 D. 相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。 E. 基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。 F. 工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。 G. 新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。 2) 培训需求与年度培训计划 A. 每年 1 月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求和 上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。 B. 培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内 容。 3) 专题培训 公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的 管理方法时，由各主要负责部门组织， 对有关人员进行专题培训， 以保证新制度、 新方法、新技术设备的正常运行。 4) 每次进行员工培训， 培训的组织部门应作好 员工培训记录 ， 定期将员 工培训记录交行政部存档。 3. 员工的考核 考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下： A. 例行考核 行政部于每年 6 月份、 12 月份组织进行例行考核。 考核前行政部应提前15 天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理 批准后实施。 例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量 化。 例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对 不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。 B. 转正考核。 在新员工试用期满后， 由该员工所在部门的主管领导对该员工 该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。 考核完毕该部门主管领导 应就员工的考核结果与试用期表现以员工转正考核报告形式向总经理报告， 经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。 B. 培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检 验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在 员工培训记录 中 相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。 第二阶段：工程维修 工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/ 住户 提供及时周到的物业设备等维修服务。 1. 日常入户维修 1) 接报修 a. 社区服务中心当值人员接到业主/ 住户报修后，分类明确，应在15 分钟 之内开出维修单或给予答复处理时间。 b. 特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。( 如：电视 电话报障 ) c. 较困难复杂的维修要求72 小时内完成 ( 工作技术要求特殊的除外 ); 同时 应向住户解释原因 ; 2) 入户维修 a. 维修部当值人员接到维修单后立即安排人员进行处理，紧急情况应 立即赶到现场。一般情况时在1 小时之内到达现场。一般性维修不超过2 小时 之完成，较困难复杂的维修要求72 小时内完成 ( 工作技术要求特殊的除外 ) ，同 时应向住户解释原因 ; b. 入户维修人员要做到有礼、 有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲 与其联系，在得到同意后方可进入 ; 无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门， 并礼貌的问好，说出自己的身份和目的; “ 您好; 我是某某部门，来为您做某某项 服务” 。 c. 维修时应多征求住户意见， 如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自 己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明; d. 维修后要做好现场清理工作， 用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动 的家具用品应按原位置放好; e. 功能性维修， 以恢复其原有功能为准， 外观性维修要与原有部位相比较表 应无色差，高低不平现象; 维修时应尽量满足住户要求。 3) 供排水维修 a. 更换水表 a) 关上水前第一阀门 , 排空管内的残余水后拆下水表, 检查水表的接头胶圈 , 如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去; b) 安装时注意水表的水流方向保持一致; c) 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏, 表针转动是否正常 ; d) 维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。 b. 水龙头漏水 a) 关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点; b) 根据用户需要， 更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼 漏水的，必需更换新的水龙头; c) 安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏, 使用时切勿过 度拧紧。 c. 更换角阀 a) 关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新 更换; b) 安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏; c) 安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 d 更换软管 a) 关闭软管前阀门，拆下软管, 查看故障原因 ; b) 根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管， 如因软管有砂眼或破损、 爆裂的必需重新更换软管; c) 安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏 镙丝; d) 安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 f. 马桶漏水维修 a) 检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修; b) 软管漏水应进行更换， 水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水 应查看是否螺丝松动或胶圈损坏; c) 维修完后，打开水阀查看有无渗水现。 g. 菜盆排水管漏水 a) 检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动; b) 安装时应注意盆体与下水管接口处， 需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。 h 维修马桶堵塞 检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。 i 部分楼层停水 a) 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上; b) 市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。 4) 供电维修 a 更换电表 a) 断开电源拆下电表， 确认电表已经失灵时， 可选用具有检验合格证的同一 型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。 b) 安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常; c) 维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。 b 维修开关 a) 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因; b) 好如果是短路故障， 首先将空气开关置于 “OFF ” 位置，用万用表 ( 兆欧表 ) 检查线路，查出故障点后给予排除; c 灯管、白炽灯的维修 a) 断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯 泡安装上去，试电查看是否正常。 b) 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的; 试电检查如不亮时，取出 灯管并更换同型号、 同规格的灯管， 再次试电检查， 如仍不亮时可检查接线和镇 流器，查出故障立即排除，恢复正常照明; d. 线路检测 a) 线路停电检修应及时通知住户; b) 住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理 ; c) 电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理 ; d) 进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固; e) 线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理; f) 当确认故障排除后方可送电。 5) 门窗维修 a 门铃维修 a) 无电情况时可更换新电池; b) 电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;