1、物业管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的和依据】为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例和四川省物业管理条例等法律、法规，结合宜宾市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于宜宾市行政区域内物业管理活动及其监督管理。第三条【物业管理与物业服务人定义】本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物
2、业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条【党建引领】构建党建引领、政府指导、业主自治、多方参与的工作格局，建立健全中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与物业管理事务的协调运行机制。鼓励社区内的机关、企事业单位、社会组织、志愿者依法参与物业管理活动，共同构建和谐社区。第五条【政府职责】县级以上地方人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业向现代服务业发展，促进物业管理融入基层社会治理。县（区）人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，街道办事处组织
3、乡镇人民政府）、住房城乡建设及有关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作、协调解决物业管理重大问题。第六条【主管部门职责】市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理规划、标准、制度并组织实施；（二）负责智慧物业服务平台的建立、运行和维护；（三）指导和监督物业服务人依法履行职责；（四）指导和监督建筑物及其附属设施维修资金的筹集、管理和使用；（五）组织开展物业服务人和项目负责人信用评价；（六）统筹、协调全市物业管理法律、法规和相关政策的培训与宣传工作；（七）法律、法规规定的其他职责。县（区）住房城乡建设主管部门除履行第一款规定的职
4、责外，履行下列职责：（一）指导、督促街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理活动的监督工作；（二）组织街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人培训；（三）会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展物业服务质量评价，并将评价结果及时公示；（四）对物业服务区域划分、前期物业服务合同和（临时）管理规约、物业承接查验等进行备案。第七条【有关部门职责】县级以上地方人民政府有关行政主管部门应当按照各自职责分工，在物业管理领域履行下列职责：（一）发展改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；（二）经济和信息化主管部门负责指导供电、通信专业经营单位做好设施设备的
5、移交和维护管理；（三）公安机关负责指导物业服务人、业主委员会开展物业服务区域安全防范工作，指导物业服务区域内犬只管理,根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，依法查处职责范围内的社会生活噪声污染、高空抛物等行为，监督管理物业服务人开展保安服务;（四）民政部门负责指导社区居家养老服务设施的建设和管理；（五）司法行政主管部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解，促进和谐社区建设；（六）自然资源和规划主管部门负责建设工程方案设计审查阶段明确物业服务用房等配套设施的位置、面积，对建设工程的规划核实、违法建设的认定和查处；（七）生态环境主管部门负责指导环境保护工作，依法查处
6、有关环境污染等违法行为；（八）卫生健康主管部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作，负责对物业服务区域内从事集中式供水、二次供水、现制现售水和涉及饮用水卫生安全产品生产经营活动的卫生监督管理；（九）应急管理部门负责指导物业服务区域内的应急预案制定、应急演练的开展；（十）消防救援部门负责对物业服务人履行消防安全职责情况进行监督管理，督促整改消防设施设备存在的安全隐患,依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为；（十一）市场监督管理部门负责对物业服务区域内电梯等特种设备的使用、检验检测和物业服务收费行为进行监督检查，依法查处涉及违反市场主体登记管理以及特种设备安全和物业服务收
7、费等的行为；（十二）城市管理主管部门负责对市容环境卫生工作的监督管理，依法查处违反生活垃圾分类管理、违法设置户外广告、乱排油烟、违规装修、损坏树竹花草和绿化设施等行为；（十三）国防动员主管部门负责对物业服务区域内人防工程维护管理的监督检查，依法查处破坏、侵占人民防空设施等违法行为。其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。第八条【镇街职责】街道办事处（乡镇人民政府）应当履行下列职责：（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届及规范化运行；（二）组织建立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；（三）指导业主实施自行管理；（四）
8、对业主共有资金使用和收支情况开展检查并公示检查情况；（五）落实应急物业服务机制，确定应急物业服务人；（六）指导和监督物业服务项目的移交；（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，住房城乡建设、公安、城管执法、市场监管、消防救援等主管部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主或者业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中的相关问题。居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）做好辖区内物业管理相关工作。第九条【投诉举报查处】县（区
9、人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，在各物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责的监管事项、联系单位、举报电话。县（区）人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的,应当在接到投诉、举报的五日内依法处理，必要时会同街道办事处（乡镇人民政府）依照职责开展物业管理监督检查,可以依法查阅、复制有关文件、资料、账簿、凭证等材料,询问人员、记录情况，实施现场检查、调查取证；对可能被转移、隐匿或者损毁的文件、资料、账簿、凭证、电子设备等予以先行登记保存或者封存。业主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合和协助,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。第十条【行业自律】物业服务行业
10、组织应当在住房城乡建设主管部门的指导和监督下，加强行业自律，促进行业高质量发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。第二章物业服务区域及设施第十一条【物业服务区域划分原则】物业服务区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的用地红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则划定。新建建设项目，包括分期建设的项目或者两个以上单位共同建设的整体规划项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当按照其整体规划建设项目确定的用地范围，划分为一个物业服务区域。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理
11、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业服务区域。同一建设项目内包含住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业服务区域。第十二条【新建物业服务区域划分】建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，持建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目规划设计方案等资料，向县（区）人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业服务区域的方案。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当自受理之日起十个工作日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会的意见后，向建设单位出具物业服务区域划分意见书。对不符合物业服务区域划分规定的，应当告知建设单位重新提
12、出划分方案。第十三条【销售场所信息公示】建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容：（一）物业服务区域划分意见书；（二）车位（车库）的配置比例、数量、位置以及权属;（三）地下室（含人防地下室部分）、架空层面积及其权属；（四）物业服务用房、业主委员会用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属、便民服务设施；（五）公共绿化的面积和位置；（六）其他需要明示的场所和设施设备。第十四条【物业服务区域调整及划分】确需调整物业服务区域的，经业主委员会或者人数占比百分之十以上的业主书面申请，由县（区）人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）及居（
13、村）民委员会，按照本办法第十一条的规定，结合实际情况，拟定调整方案，经各相关物业服务区域业主分别共同决定后进行调整；尚未设立业主大会的物业服务区域，由全体业主依法共同决定。一个物业服务区域拆分为多个物业服务区域的，应当在房屋交付之后由本物业服务区域业主共同决定；多个物业服务区域合并为一个物业服务区域的，应当分别由各物业服务区域的业主共同决定。物业服务区域调整后，县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业服务区域内公告。尚未划分物业服务区域的，相关主体依法提出后，由县（区）人民政府住房城乡建设主管部门征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见后，提出物业服务区域划分或
14、者调整的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内公告。第三章业主自治第十五条【业主权利义务】业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。业主和物业使用人联系方式发生变动的，应当及时告知业主委员会、物业服务人。第十六条【筹备经费交存信息共享及查验】建设单位应当在办理预售许可或者现房销售前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）指定的专用账户，供业主大会筹备组使用。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收取筹备经费之日起三个工作日内将收取情况抄送县（区）住房城乡建设主管部门。住房城乡建设主管部门在办理商品房预售许可时，应当查验建设单位
15、交存首次筹备经费的情况。第十七条【筹备组信息查询协助】业主大会筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份和联系电话等事项，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，不动产登记、住房城乡建设等有关部门和通信、供水、供电、供气等专业经营单位应当依法予以协助，并在接到函件之日起五个工作日内提供相关资料。筹备组及成员不得将业主、物业使用人的相关资料用于与筹备无关的活动。第十八条【业主大会会议召开及业主表决】业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主，
16、同时书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。业主大会会议表决可以采用书面方式，也可以采用电子投票方式或者其他具备真实性和可追溯性的方式。业主表决结果应当依法公示。业主认为表决情况及统计结果存在弄虚作假等情形的，可以持相关材料和业主身份证明,向业主委员会或者物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请核实。业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时向申请人反馈。第十九条【业主委员会成员及候补委员】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会成员应
17、当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励具有工程、评估、法律、会计等专业知识的业主参选业主委员会成员。业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不宜超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。候补委员的选举产生规则、候补顺序等事项在业主大会议事规则中约定。业主委员会工作经费的筹集方式、开支范围、标准等由业主大会决定。第二十条【业主委员会规范行为】业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会应当接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业主大会会议、业主
18、委员会会议、物业服务合同签订、业主共有资金收支等事项如实记录，建立档案并妥善保管。业主有权查阅、复制相关资料，业主委员会不得拒绝，但是属于法律保护范围的个人信息除外。第二十一条【业主委员会履职监督】鼓励建立业主委员会任期和离任审计制度。街道办事处（乡镇人民政府）可以定期组织业主对业主委员会进行履职满意度评价。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规规定的,住房城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当依法作出处理决定，并通告全体业主。第二十二条【物业管理委员会组建情形及程序】物业服务区域内有下列情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡
19、镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组织成立物业管理委员会：（一）不具备设立业主大会条件的；（二）具备设立条件，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立业主大会的；（三）业主委员会任期届满，经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的；（四）不能依法选举产生业主委员会其他情形的。第二十三条【物业管理委员会组成人员及职责】物业管理委员会组成人员由七人以上单数组成，一般由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等派员组成。其中业主代表不少于二分之一，由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）或
20、者居（村）民委员会代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。物业管理委员会任期一般不超过二年。在临时管理期间应当依照法律法规规定履行组织业主共同决定物业管理事项、推进选举业主委员会等职责，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。物业管理委员会可以持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立文件，申请刻制物业管理委员会印章、开立银行账户。第二十四条【业主组织缺位救济】未产生业主委员会或者物业管理委员会的，涉及业主共同决定事项，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数
21、占比百分之二十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出请求，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主共同决定。第二十五条【业委会保管财物移交】业主委员会任期届满，未产生新一届业主委员会的，其所保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物，应当移交街道办事处（乡镇人民政府）指定单位代为保管。指定单位可以是居（村）民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）内设物业管理机构。第二十六条【业主共有资金范围】下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；（二）管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；（三）业主共
22、同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；（五）共有资金产生的孳息；（六）其他合法共有收入。建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律法规以及规章规定实行专户管理。利用共有部分进行经营的，应当符合法律法规规定和管理规约约定。第二十七条【业主共有资金管理及监督】一个物业服务区域应当且只能开立一个业主共有资金账户，业主委员会、物业服务人不得以个人名义开立业主共有资金账户，业主共有资金不得存入私人账户。前期物业服务期间，物业服务人应当设立业主共有资金专门账户，存入代收的前期业主共有资金。业主委员会设立业主共有资金账户后十五日内，前期物业
23、服务人应当将业主共有资金转入业主共有资金账户，并注销业主共有资金专门账户。物业服务人、业主委员会应为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督指导。第四章物业服务第二十八条【物业服务企业信用信息录入】物业服务人应及时将信用信息录入四川省物业服务企业信用信息管理系统，自觉接受市、县（区）住房城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、村（居）民委员会的监督管理。第二十九条【前期物业选聘及合同备案】住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人，建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向县（区）住房城
24、乡建设主管部门备案。第三十条【物业承接查验参加人】物业交付使用十五日前，建设单位和物业服务人应当邀请买受人代表、物业所在地县（区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）代表参加物业承接查验。买受人代表应当由县（区）人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定并公示。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不得作为买受人代表。第三十一条【物业承接查验备案】前期物业服务人应当自物业承接查验完成后三十日内，按规定持下列资料，向县（区）人民政府住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案：（一）物业承接查验协议；（二）建设单位移交资料清单；（三）查验、交接记录；（四）与承接查
25、验有关的其他资料。报送资料齐全的，县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当予以备案并将备案意见抄送街道办事处（乡镇人民政府）。报送资料不齐全的，县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当责令前期物业服务人限期补正。第三十二条【物业服务合同签订】业主委员会代表业主大会依法与选聘的物业服务人签订物业服务合同前，应将选聘的物业服务人在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同抄报街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）住房城乡建设主管部门。第三十三条【物业项目负责人指派及更换】物业服务人应当按照物业服务合同约定，指派具备物业服务和管理专业技
26、能的项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。物业服务人更换项目负责人的，应当及时告知业主、业主委员会并说明原因，予以公示。第三十四条【物业服务收费管理】物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，依法实行政府指导价或者市场调节价。住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由市、县（区）人民政府发展改革部门会同住房城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素依法制定。物业服务收费实行市场调节价的，物业费标准按照公开公平、权责对等、质价相符的原则由双方通过物业服务合同约定，物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准。鼓励业主与物业服务人在物业服务合同中约定与物业服务质量相符合
27、的收费浮动机制，双向调整物业服务收费。第三十五条【物业服务费调整程序】业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请。专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主提出申请的，业主委员会应当与物业服务人协商。物业服务人同意调整的，双方共同制定调整方案，并将调整方案提交业主共同决定。物业服务人申请调整物业服务收费标准的，按照下列程序办理：（一）物业服务人拟定收费标准调整方案，并提交业主委员会。调整方案包括调整后的服务标准、服务事项、服务价格、理由和补充协议草案；（二）业主委员会将收费标准调整方案在物业服务区域显著位置公示三十日以上；（三）公示期间，业主对调整方案提出异议
28、的，业主委员会应当与物业服务人研究，根据业主合理建议优化相关方案;（四）业主委员会将调整方案提交业主共同决定。物业服务收费标准调整后，物业服务人应当与业主委员会签订补充协议并向业主公示，公示期不少于三十日。第三十六条【业主物业费支付及催收】业主应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供水、供电、供气以及限制业主进出物业服务区域、使用电梯等方式催交物业费。第三十七条【物业服务人续聘】物业服务合同期限届满前，物业服务人有续聘意向的，应当书面告知业主委员会,业主委员会应当
29、组织业主对是否续聘物业服务人进行表决。物业服务人决定不续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会。业主共同决定续聘，双方应当重新签订物业服务合同。业主共同决定不再续聘，业主委员会应当制定选聘方案并组织业主进行表决。第三十八条【物业服务人新聘及交接】物业服务区域新选聘物业服务人的，在新签订物业服务合同前，由新选聘的物业服务人向街道办事处（乡镇人民政府）报告，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织原物业服务人、业主委员会和新选聘物业服务人进行查验，按照有关规定办理交接。第三十九条【物业服务人退出有关事项】物业服务合同解除或者终止的，物业服务人应当在退出物业服务项目三十日前在物业服
30、务区域显著位置公示，履行法律法规规定和合同约定的交接、告知等义务，清退业主、物业使用人预交但尚未为其提供物业服务期间的物业服务费，结清应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关费用，配合办理供水、供电、供气、特种设备等业主共用设施设备变更手续。第四十条【拒不移交、拒不退出处置】物业服务合同解除或者终止，业主或者业主大会已经选聘新物业服务人、决定自行管理的业主已经接管，原物业服务人拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法处理。第四十一条【供水供电供气专业经营单位管
31、理】供水、供电、供气等专业经营单位委托物业服务人代收费用的，双方应当签订书面委托合同。物业服务人代收后未及时交付专业经营单位的，专业经营单位应当依法向物业服务人追收,不得采取停水、停电、停气等影响已交费业主和物业使用人正常生活的方式追收。专业经营设施设备及相关管线维修养护尚未移交专业经营单位，业主已实际接受专业经营单位提供的水、电、气等服务的，应当交纳相应费用。业主未交纳相应费用的，专业经营单位可以依法行使权利，但不得采取停水、停电、停气等方式影响其他已交费业主和物业使用人的正常生活。第五章业主自管和应急物业服务第四十二条【业主自管】业主可以自行管理物业，业主决定自行管理前，应当向街道办事处（
32、乡镇人民政府）报告，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。业主实行自行管理的，可以聘请相关人员负责物业服务区域内的秩序维护、清洁卫生、绿地养护等管理事项；也可以将管理事项分别委托不同的专业服务人。电梯、消防等涉及人身、财产安全的设施设备，应当依法依规委托专业机构进行管理维护。第四十三条【业主自管方案】业主实行自行管理的，应当制定自行管理方案，经业主共同决定通过后，长期在物业服务区域显著位置公示。自行管理方案应当包含下列内容:（一）管理方式、管理期限；（二）管理费的筹集方式、交费标准和方式；（三）共有收益的管理；（四）业主应当履行的义务和承担的责任。业主委员会应当自业主共同决定自行管理之
33、日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案，提交业主大会表决结果和自行管理方案。第四十四条【老旧小区管理补位】县（区）人民政府应当推动老旧小区（院落）配套设施改造，建立老旧小区（院落）物业管理长效机制。不能通过自行管理或者选聘物业服务人等方式实施物业管理的老旧小区（院落），街道办事处（乡镇人民政府）在组织业主共同决定后，可以采取委托居（村）民委员会代管、社会力量承接服务等方式提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。第四十五条【应急物业服务人确定】物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷需提供应急物业服务保障的，由街道办事处（乡镇人民政府）
34、确定应急物业服务人，并在物业服务区域内公告。县级以上住房城乡建设主管部门建立应急物业服务人资源库，根据企业规模、综合实力、信用状况、管理业绩等因素确定资源库成员单位，供街道办事处（乡镇人民政府）确定应急物业服务人时选取。第四十六条【应急物业服务收费及选聘新物业服务人】应急物业服务期间物业服务人应当按照原物业服务合同约定的服务标准提供服务，物业费按照原标准执行。街道办事处（乡镇人民政府）应当自确定应急物业服务人之日起六个月内组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。第六章物业使用与维护第四十七条【专有部分使用禁止行为】业主、物业使用人应当合理正当地使用物业专有部分，
35、禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋承重结构、主体结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品或者超荷载的物品，排放有毒、有害物质；（四）从建筑物中向外抛掷物品；（五）排放、产生超过规定标准的噪声或者振动；（六）违反规定饲养家禽、宠物等动物，种植违禁植物;（七）违反法律、法规规定和管理规约约定出租房屋；（八）违反法律、法规规定和管理规约约定将住宅改变为经营性用房；（九）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。第四十八条【共有部分使用禁止行为】禁止任何单位和个人在物业服务区域内共有部分实施下列行为：（一）占用楼梯、物业服
36、务用房、业主委员会用房等物业共有部分或者擅自将其改作他用；（二）毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；（三）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道、安全出口；（四）擅自挖掘道路、场地；（五）占用共有的屋顶堆放杂物、饲养动物，擅自种植植物等；（六）违反规定倾倒垃圾、排放污水；（七）本办法第五十一条各项规定的行为；（八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。第四十九条【违反禁止行为处置】实行委托管理的物业服务区域，物业服务人发现有违反本办法第四十七条或者第四十八条规定的，应当及时采取合理措施制止；制止无效的,应当及时向相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）报告,保存相关记录并及
37、时告知全体业主。实行自行管理的物业服务区域，应当由业主委员会委托或者聘请的秩序维护人员按照前款规定履行监督义务。对物业服务区域内的违法行为，业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉、举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第五十条【高空坠物安全管理】业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品的管理、维护，并承担安全管理义务，防止高空坠物。物业服务人发现存在高空坠物安全隐患的，应当立即通知业主、物业使用人及时处理。业主、物业使用人对高空坠物安全隐患未及时处理的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、物业所在地公安派出所报告。第五十一条【有限空
38、间管理】物业服务人应当制定物业服务区域有限空间安全管理制度和应急处置方案，并在有限空间出入口等位置设置明显、规范的安全警示标志。物业服务人将有限空间作业依法发包给其他单位实施的,应当明确监督人员，对承包单位现场作业进行安全监督，并与承包单位书面约定各自的安全生产管理职责。第五十二条【装饰装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查；物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。物业服务人不得向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员。第五十三条【业主共有部分
39、非法侵占及非法处置】属于业主共有的公共绿地、公共场所、共用设施设备、物业服务用房等，任何单位和个人不得非法侵占。建设单位对前款所列业主共有部分不得采用销售、变相销售、租赁等方式处分。第五十四条【园林绿化及修剪管理】物业服务人应当根据物业服务合同的约定进行绿化维护，定期组织植物修剪及有害生物防治，确保绿化景观整齐美观。除物业服务合同约定的常规修剪以外，因影响到业主居住安全、通风、采光等正常生活，需要修剪共有绿地上绿化植物的，物业服务人应当制定符合城市园林绿化技术规范的修剪方案，征求县级以上城乡建设部门意见。修剪方案应当在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于五个工作日。第五十五条【车位出租管理】
40、物业服务区域内按照规划设置的车位（库），应当首先满足业主需要。建设单位车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过一年。建设单位、物业服务人确需调整车位（库）租金标准的,应当与业主委员会、业主协商价格调整方案，合理确定价格涨跌幅，不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。第五十六条【充电设施安装及安全主体责任确定】物业服务区域内安装车辆充电设施的，供电专业经营单位应当确认电力容量、安装条件和用电安全。经确认符合相关要求的,物业服务人、业主委员会应当予以配合，根据安装申请人的需求协助办理充电设施安装手续，不得擅自收取或
41、者变相收取费用。县（区）经济和信息化、消防救援、住房城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协调。公用充电设施由充电设施运营方负责管理维护的，充电设施运营方承担安全主体责任；由物业服务人负责管理维护的,物业服务人承担安全主体责任。业主在固定车位建设的充电设施由充电设施所有人或者其使用人负责管理维护，并承担安全主体责任。第五十七条【电力扩容管理】物业服务区域内电力容量不足的，由业主委员会向物业所在地的供电专业经营单位提出扩容申请；未产生业主委员会且未成立物业管理委员会的,由居（村）民委员会代为提出扩容申请。扩容申请应当由业主共同决定。供电专业经营单位接到扩容申请的，应当提出扩容
42、建议方案，业主、业主委员会、物业服务人应当予以配合和协助。第五十八条【二次供水管理】经业主共同决定委托物业服务人实施二次供水设施运行维护的，物业服务人应当按照安全运行、卫生管理、设施保卫等有关要求和合同约定，做好日常管理维护。清洗消毒工作人员应当取得健康证。对二次供水储水设施开展清洗消毒时，物业服务人应当从二次供水使用人中随机邀请两名以上具备监督能力的业主代表参加，并将维护设施名称、具体内容、水质测检结果、参加人员等相关信息在显著位置予以公示。第五十九条【快递设施及服务场所】新建小区时应当按照国家标准或者相关要求，在公共服务设施布局中统筹建设邮件和快递收投服务场所或者智能收投设施。已建成的小区
43、鼓励业主委员会、物业服务人为收投服务和安装智能收投设施提供支持。第六十条【友好社区建设】业主委员会、物业服务人应当为快递、搬家、家政、网约配送等从业人员到户服务提供通行、车辆临时停靠等必要便利。快递、搬家、家政、网约配送等从业人员应当遵守物业服务区域关于出入登记、作业时间、通行路线、车辆停靠区域等管理规定。第六十一条【便民及特约服务】鼓励物业服务人依法提供维修、家政、养老、托幼、文化、健康等便民服务和特约服务，并与业主协商确定合理服务价格，在物业服务区域内显著位置公示。物业服务人提供增值物业服务项目时不得损害公共利益,不得损害他人合法权益，不得违反公序良俗。第六十二条【电梯增设】市、县（区）
44、人民政府应当按照政府引导、业主自愿的原则，依法推动既有住宅增设、更新电梯。既有住宅增设电梯属于共有产权的，共有人应当委托物业服务人、维修保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯，受委托方应当履行电梯使用安全主体责任；单一产权且自行管理的，电梯所有权人应当履行电梯使用安全主体责任；既有住宅增设电梯未移交所有权人的，项目建设单位应当履行电梯使用安全主体责任。第六十三条【维修资金交存及续筹】国有土地上的住宅物业，同一物业服务区域内拥有两个及以上所有权人的住宅、非住宅，物业出售人和买受人应当按照国家和省的相关规定交存首期建筑物及其附属设施的维修资金。未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期
45、筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约约定和全体业主的共同决定，及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用和监管的具体办法，由市人民政府另行制定。第七章法律责任第六十四条【转制规定】违反本办法规定，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。第六十五条【建设单位法律责任】建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：（一）违反本办法第二十九条规定，未办理临时管理规约、前期物业服务合同备案的，由县（区）住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县（区）住房城乡建设主管部门处三万元以上十万元以下罚款。（二
46、违反本办法第五十三的规定，建设单位擅自处分属于业主共有的公共绿地、公共场所、共用设施设备、物业服务用房的，由县（区）住房城乡建设部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，建设单位依法承担赔偿责任。第六十六条【物业服务人法律责任】物业服务人违反本办法规定，有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：（一）违反本办法第二十七条第二款规定，未按照规定开设专门账户或者未将业主共有资金存入专门账户的，由县（区）住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的,由县（区）住房城乡建设部门处二万元以上五万元以下罚款。有违法所得的，没收违法所得；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（二）违反本办法第四
47、十九条第一条规定，未按照规定报告的，可以由县（区）住房城乡建设部门处警告、通报批评或者二千元以上一万元以下的罚款。第八章附则第六十七条【施行时间】本办法自年月日起施行。附件2关于宜宾市物业管理办法（征求意见稿）的说明一办法的必要性物业管理与人民群众生活息息相关，涉及千家万户，是重大的民计民生问题，体现城市文明程度，事关城市安全运行和社会稳定，关乎人民群众的获得感、幸福感、安全感。近年来，我市采取构建党建引领机制、完善物业管理政策体系、加大物业行业监管力度、创新物业行业监管方式等措施，不断提升物业服务品质，物业服务行业整体呈现持续健康发展态势。但客观来看，我市物业服务品质与群众需求还存在差距，物
48、业管理还存在一些问题和不足，群众反映强烈。主要表现在以下几个方面：一是部门和基层权责不清、履职履责不到位，存在推诿扯皮、执法不彻底的现象，监督管理方式单一；二是物业服务质量与业主期待有较大差距，管理不到位、服务不规范，物业服务领域投诉较多；三是业主履行义务意识差，参与小区事务管理意识淡漠，部分业主使用物业行为不规范，违规装饰装修、违规乱停乱放、侵占公共区域、不支付物业费等现象突出；四是小区业委会成立难、业主大会会议召开难，业主反映投票弄虚作假情况突出，业主委员会运行不规范，业主自治机构作用未能有效发挥，业主自管不规范且风险大；五是建设单位在前期物业管理阶段虚假承诺，在签订前期物业服务合同和制定临时管理规约中容易侵犯业主利益，擅自调整车位（库）租售价格等容易损害群众利益等，这些为后续的物业服务带来诸多隐患和问题。为了规范我市物业管理活动，提升城市治理水平，推动物业管理有效融入基层社会治理工作体系，解决物业管理中的现实问题，制定一部既能上
