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抚州市房地产市场调研报告 第一部分抚州城市概况 1、抚州城市概况 抚州市位于江西省东部，东邻福建，南接江西赣 州通达广东，西近京九铁路与吉安、宜春相连，北临 鄱阳湖，与南昌、鹰潭毗邻，具有承接东南沿海地区 产业梯度转移的地缘优势。 随着中央的中部崛起战略推进，江西将成为承接 沿海制造产业的重要转移基地，而抚州也面临一次重 要的经济转型机遇，将极大推动抚州的工业化发展进 程。 2、抚州交通情况 抚州“控带闽粤浙”，交通便利，区位优势明显。东邻福建，南接赣州市达 广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，距省会南昌仅90公里。鹰厦、浙赣、向乐 铁路， 320、316、206 三条国道，昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚 州交汇通过；且向莆铁路、抚吉、济广高速公路陆续开通。随着国家实施中部崛 起，抚州承接沿海的区位优势更加明显。 3、辖区与人口 抚州市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖10县两区，其中市政 府设于临川区。 两区：临川区、金巢经济开发区，抚州市城区人口30 万人。 十县：南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪 县、东乡县、广昌县，总人口394.8万人，其中，城镇人口1607589人，占全市 常住人口的 40.71% 。 二、城市经济发展情况 1、整体经济发展 2012年抚州实现地区生产总值825.04亿元，较上年增长10.8% ，整体经济 环境良好；据抚州历年经济发展情况可以看到，GDP保持在 10%以上的持续增 长态势。随着中央中部崛起计划， 以及城市发展较快， 预计未来城市将继续保持 上涨趋势。 2、经济结构 根据历年产业结构可以看到，目前抚州以第二、第三产业为主，随着工业、 的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供 了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供 良好的经济环境。 三大产业解构分析 10.00% 100.00% 第一产业22.20%21.70%19%18.40%18.40% 第二产业48%47.30%49.90%53.30%52.80% 第三产业29.80%31%31.10%28.30%28.80% 20082009201020112012 2008-2012 年抚州市GDP总值及增幅 825.04 742.51 630 502.9 434 14% 10.8% 12.5%15% 14% 0 200 400 600 800 1000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% GDP434502.9630742.51825.04 增长率14%14%15%12.5%10.8% 2008年2009年2010年2011年2012年 3、人口变化 截止 2012年末，抚州常住人口为394.89万，2008年以来人口呈逐年稳定增 长，从 2011年开始人口的增幅有所放缓。 4、社会收入与消费情况 根据抚州历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收 入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市 居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。 2008-2012 年常住人口走势 384 386 388 390 392 394 396 0.00% 0.10% 0.20% 0.30% 0.40% 0.50% 0.60% 0.70% 0.80% 常住人口（万人）387.743390.567392.87393.779394.888 增长率0.68%0.72%0.59%0.23%0.28% 20082009201020112012 2008-2012社会消费品零售总额及增长率 50 100 150 200 250 300 350 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 5、城市规划 城市空间布局结构：“三轴三片三心” 三轴： 赣东大道城市发展主轴，大公路城市发展次轴，迎宾大道发展次轴 2008-2012全市城镇居民收入及增长率 0 5000 10000 15000 20000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 全市城镇居民收入（元）1229313119144451663318932 增长率10.70%6.70%10.10%15.20%13.80% 20082009201020112012 三片： 抚北片区，老城区，新城区 三心： 老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心 三、城市发展特点 根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特 点有以下几点： 良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。 拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可 观。 经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好 居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变 抚州的未来规划以重点以老城区和城南新区为主，改造老城区升级，打造城 南新城区。 第二部分抚州房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况 1、固定资产与房地产投资 从抚州历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增 长，但近两年增速有所回落， 房地产开发投资占固定资产投资比例较小，有较大 提升空间， 房地产投资增速缓慢， 基本无明显上升态势， 随着城市框架及人口框 架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。 2、房地产市场供给与需求情况 2008-2012 年社会固定资产投资情况 0 200 400 600 800 1000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 社会固定资产投资336.27482648595.34782.87 增长率48.80%43.30%34.50%15.10%31.50% 20082009201020112012 2009-2012年房地产开发投资及增幅 66.09 82.73 74.63 62.99 10.90% -21.40% 10.80% 18.50% 0 20 40 60 80 100 -25.00% -20.00% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 房地产开发投资（亿）62.9974.6382.7366.09 增长率10.90%18.50%10.80%-21.40% 2009年2010年2011年2012年 2009-2012 年成交面积走势 264.49 248.59 228.93 198.88 22.40% 8.60% 8.70% 15.10% 0 50 100 150 200 250 300 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 商品房成交面积（万平米）198.88228.93248.59264.49 增长率22.40%15.10%8.70%8.60% 2009 年2010 年2011 年2012 年 2012-2014 年1月份预售面积 37.01 143.43 90.36 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 批准预售面积（万平米）90.36 143.43 37.01 2012 年2013 年2014 年1月 2012-2014 年 1月份预售套数 45.946.9 1396 3518 13450 8423 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 批准预售套数（套） 8423 13450 3518 成交套数（套）45.946.91396 2012年2013 年2014 年1月 二、房地产市场项目分析 1、全市在售楼盘基本情况 老城区版块： 项目体量在售业态在售价格户型面积 中央豪庭总建面积 8 万小高层、高层均价 4500元/ 二房 8892 三房 122135 公元 1959 总建面积 8.3万小高层、高层均价 4700元/ 二房 88.0789.39 三房 123.95134.65 西湖绿洲（四 期） 总建面积 12万高层均价 3700元/ 二房 84.1590.92 三房 109.26141 滨江世纪城 总建面积 21万 （一期） 别墅、高层均价 3300元/ 二房 94.94 三房 129.24133.38 奥林假日总建面积 5.9万高层均价 3100元/三房 129.66 147.91 城南新城区： 项目体量在售业态在售价格户型面积 未来城总建面积 17万高层均价 4300元/二房 90 左右 三房 118130 荟萃中央总建面积 52万小高层、高层均价 5800元/二房 89.2 三房 116.36140.67 丰源·宜合总建面积 40万高层均价 3000元/（一期）二房 85.7499.92 三房 113.7136.35 伟星·栖凤华都总建面积 42万小高层、高层均价 3200元/三房 109.26149.15 城市星座总建面积 7.7万高层均价 3300元/二房 87.389 三房 107142 星河丹堤总建面积 4.6万高层均价 3200元/二房 92.4188.59 三房 123.2139.59 3、在售项目特征分析 （1）板块分析 城南新城区板块： 市中心城区迎宾大道两侧及以南区域的新城区。该板块是抚州 城市规划中的未来新市行政中心、文化中心等。 主要集中在抚州市城南新区 （城 市未来行政区） 迎宾大道一线。 按照抚州市城市整体规划上看：迎宾大道是 城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与 京福高速相通， 是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。同时随着未来 城、荟萃中央、丰源·宜合、名仕家园等该区域楼盘的推出和临川文化园的建设， 以及市新行政中心的乔迁至此，该区域板块将是抚州最具发展前景的楼盘板块。 老城区板块：即主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。该板块是抚州老城市中心， 具有强的商业和住宅氛围， 此区在城市生活配套方面较为完善， 人口也相对密集。 受地段影响其区域价格较高。其主要表现为中央豪庭在售均价已经达到4500元/ 、公元 1959在售均价已经达到4700元/。 临川区板块： 临川区（上顿渡）作为临川一中、临川二中所在地。其发展依托教 育，作为经济支出产业的房地产行业同样也不例外，其楼盘大都围绕学校而建， 但由于政府规划不合理，临川老城区的发展长期处于自发状态。2000 年之前，由 于临川市及抚州市区属两地管辖，临川的发展及旧城改造收到限制。2000年10月 临川改市设区， 开创了临川发展的新纪元。 政府着力打造临川， 并有意把临川和 城区连成一片。临川房地产也顺应其旧城改造、 新城发展的潮流， 蓬勃发展起来。 代表项目清华锦园、泽源华府等。 （2）片区项目分析 城南板块： 价格描述： 做为城市的新行政中心， 区域未来发展潜力巨大， 新近项目在售价格 均价已经突破 3500元/，其中未来城在售均价为3700元/、荟萃中央在售均 价为 3800元/。受新近项目影响，区域楼盘价格在不断拉高。 主力面积： 90、130 劣势：由于市场的整体定位较高， 版块内的楼盘价格都较高； 加上开发商蜂拥在 此拿地开发，可能会造成局部供应过剩的情况。 优势：自然环境优越；版块内楼盘总体量较大，形成了良好的居住环境；周边有 法院等政府行政部门，周边客户购买能力较强。 老城区板块： 价格描述：离老城中心繁华区域向周边扩散，价格越低。目前受地段影响，其品 质较高，且地段较好区域价格已经突破4000元/，其中中央豪庭在售均价已经 达到 4500元/、公元 1959在售均价已经达到4700元/。 主力面积： 90、130 优势：地处抚州最繁华商圈，交通便利、周边配套齐全；由于人流量大，版块内 开发的楼盘容易被市民认知，有助于项目宣传。 劣势：和其他版块相比，价格偏高，处于劣势；受空间局限，地块较小，且较难 规划。 四、房地产市场整体特征分析 结合以上的分析，可以对楼市特征进行以下归纳 抚州的房地产发展处于快速发展期，宏观面上给抚州的房地产发展和需求提 供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。 抚州整体住宅市场以刚性需求为主，中高端市场具有较强的购买力 抚州市房地产市场客户以财政人口、外出做生意或工作的抚州本地人、周边 的乡镇人群等为主 城南新区该板块是目前城市扩张的主要方向，具有强的商业和住宅氛围，此 区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格 较高。 该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套 方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。 目前抚州整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高 层业态已经得到当地购房者认知， 且在当地市场具有一定的成熟度， 小高层、 高层业态为抚州市未来房地产市场供应的主要业态。 户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用 性，但还有较大提升空间