土地一级开发详解.pdf

地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 土地一级开发详解 一、土地一级开发的概念. 3 二、土地一级开发的实施方式. 3 三、土地一级开发成本和收益. 4 四、一级开发的土地范围. 4 五、一级开发涉及政府职能部门. 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容. 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）. 6 程序一：确定土地一级开发项目. 6 程序二：确定一级开发单位. 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）. 7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）. 7 程序五 : 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）. 7 程序六 : 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）. 9 程序七 : 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）. 9 程序八 :办理规划意见书. 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准. 11 程序十：取得征地批复(实施征地 ) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）. 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案. 14 程序十三：组织验收，评估土地成本. 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易. 14 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）. 15 程序一：确定土地一级开发项目. 15 程序二：取得市土地储备联席会意见. 16 程序三：签订土地一级开发合同. 16 程序四：办理建设项目用地预审. 16 九、符合458 号文的一级开发项目程序（参见附图3） . 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见. 18 程序二：办理建设项目用地预审. 18 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照 土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存 量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、 拆迁和市政道路等基础设 施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用 农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以 通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易 的北京化工三厂、温泉D1/D2 地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地 拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业 为主，预计2006 年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通 州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD 核心区的一 级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 对于符合458 号文的经营性项目用地，831 协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级 开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、 银港项目。 3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直 接入市交易。如今年8 月 1 日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。 本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和 458 号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。 三、土地一级开发成本和收益 成本构成： 1、征地、拆迁补偿及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政基础设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财 政和土地主管部门核准的其它支出。 收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主 体还是土地储备中心。 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。 对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。 四、一级开发的土地范围 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的； 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地 使用权进行联建、合作开发房地产的； 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 4、协议出让土地首次转让土地使用权的； 5、政府规定的其他土地使用权交易； 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。 五、一级开发涉及政府职能部门 在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、 发改委、 规委、建委等相关政府部门。 1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标 准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以 合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地 批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出 要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、 文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物 保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。 2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件； 3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件； 4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件； 5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的， 应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的， 应递交解放军 总后勤部或武警总部主管部门批准文件。 6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。 7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458 号文项目、由开发企业和储备中心完成一 级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简 称“五通一平” ） ，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 通一平”） ，并达到市政综合，取得所有的管线图。 8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应 的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑） 物拆 除后入市交易。 9、成本审核和确认 原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评 估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 本程序根据 北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行） 并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未 开始实施，据有关人士介绍将于2006 年下半年开始启用） 。其中程序三、程序四、程序五、 程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。 程序一：确定土地一级开发项目 政府主管部门： 市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林 局、文物局、绿总指、市规划院等部门） 主要工作内容： 1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向 市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔 总指挥部提出申请） ； 2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审； 3、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案； 4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发 联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。 程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 主要工作内容： 1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备 相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资 质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土 局据此确定招标条件； 2、下达土地一级开发批复； 3、签订土地一级开发合同。 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 下列项目需要办理交通影响评价： （1）规划市区内，建筑规模超过2 万平方米的大型公建项目及超过5 万平方米的居住类项 目； （2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5 万平方米的大型公建项目及超过10 万平方米的居住类项目； （3）其他地区，建筑规模超过10 万平方米的大型公建项目及超过20 万平方米的居住类项 目； （4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目； （5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建； （6）其他需要进行交通影响评价的项目。 政府主管部门： 市规委基础设施处、市交通委员会 主要工作内容： 委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边 项目情况， 区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容） ，提交至市规委基础设施处， 由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一 级开发单位。 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 程序五 : 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 树龄在 100 年以上的为古树，其中，树龄超过300 年的为一级古树，其他的为二级古树。凡 在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意 见，或者办理古树名木移植许可。 办理避让古树名木措施审批意见 政府主管部门： 市园林局监督检查处 审查标准： 1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式； 2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； 3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。 所需文件资料： 1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避 让保护古树名木的详细地点；申请树种、 规格、 数量、标牌号、 原因；申报单位意见 （盖章）； 古树名木产权业主单位意见（盖章）； 2、规划意见书及附图； 3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。 办理时间： 20 个工作日 办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准： 1、是否属于因特殊情况必须移植的； 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 2、古树名木移植方案是否符合要求； 3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效； 4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。 所需文件资料： 1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话； 单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章 )；产权业主单位意 见(盖章 )； 2、北京市园林局绿地指标审核签图意见； 3、规划意见书及附图； 4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； 5、古树名木移植方案。 办理时间： 12 个工作日 程序六 : 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。 程序七 : 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10 万平米及以上且位于敏感区、建 筑面积 5 万平米以下、 且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2 万平米以 下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。 政府主管部门： 市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局 环境影响管理科办理。 审查标准： 1、符合北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录的 要求； 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 地产江湖www.dcjianghu.com数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 2、符合国家产业政策； 3、符合城市功能区划和环境保护规划； 4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏； 5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求； 6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准； 7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求； 8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。 9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟 采取的防护措施。 10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取 其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外； 11、离辐射防护与辐射源安全基本标准（ GB18871-2002 ）和电磁辐射防护规定 （GB8702-88 ）及其导出标准中的强制性规定。 12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响； 13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离； 14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门 划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计； 所需文件资料： 1、并加盖单位印章的建设项目环境管理申请登记表。 2、环境影响评价文件： （1）书面文档2 份及电子文档各1 份； （2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案; （3） 环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知（环办 200288 号） 的要求。