1、四、商业经营形式(七)国外外或香港港地区专专业零售售商;如如沃尔玛玛、家乐乐福、百百佳超市市等;(八)国内内专业零零售商;如天虹虹商场、岁岁宝百货货、国际际商场等等;(九)房地地产企业业属下专专业零售售商;如如茂业百百货、深深房百货货、万佳佳百货、泰泰宁商场场等，属属于房地地产企业业集团成成立专门门的商业业经营管管理公司司经营自自已开发发的裙楼楼物业;(十)房地地产企业业自己经经营裙楼楼;如世世贸商场场、佳和和电子配配套市场场等，是是房地产产公司自自行租售售自已开开发物业业的裙楼楼;(十一)实实业公司司投资的的纯商业业物业;如友谊谊城、海海雅百货货、钻石石广场等等，是由由实业公公司(不不一定是
2、是房地产产企业)投资开开发的纯纯商业物物业，采采取多种种招商方方式如租租售、项项目合作作、代销销等;(十二)地地产商与与经营商商合作经经营的商商业物业业，如女女人世界界南山分分店，组组织顺序序为:自自营 招商 组成成经营实实体。五、香港商商业特色色3、香港的的商业处处处融汇汇“吃和玩玩”的主题题，无论论是大商商业还是是小商业业街区;4、香港商商城的经经营形式式普遍以以先招租租为主，引引入名牌牌连锁店店，待商商业形成成特色氛氛围后才才开始出出售。六、本项目目商业建建议1、本项目目商业配配套应达达到的目目的(从从项目档档次提升升、营销销与居住住的角度度)(3)商业业配套为为小区及及区外客客户提供供
3、优质特特色的商商业服务务（4）商业业配套与与小区的的滨海假假休闲物物业定位位相结合合，以特特色性的的商业形形式与商商业服务务，提升升物业的的价值。4、 商业业经营类类型分析析(4) 通通过对整整个深圳圳商业现现状的调调研，中中原认为为深圳大大型商场场趋于饱饱和，而而中小型型商业网网点仍有有较大发发展空间间。（5）基于于对片区区商业现现状的分分析，中中原认为为本片区区缺乏功功能完善善的零售售商业与与生活配配套设施施，特别别是面对对近二年年开发的的高尚住住宅区居居民，如如本片区区的金海海湾花园园、鸿景景湾名苑苑、金地地海景、好好景豪苑苑等。(6)本项项目有近近5000米的临临海线，海海景景观观资源
4、十十分丰富富，充分分挖掘地地块的商商业价值值，做出出特色商商业，成成为休闲闲地产、休休闲商业业相结合合的新型型地产模模式(滨滨海商业业)。5、本项目目的商业业内容(7)本项项目可满满足商业业的基础础条件a组织交交通宽敞敞通顺，停停车位充充足b附近街街区整齐齐宽广，有有回旋空空间c有公共共文化休休闲空间间(8)基本本商业:基本商业定定位:满满足区内内外日常常生活所所需。(9)特色色商业:特色商业定定位:洋洋溢异国国风情的的美丽海海边长廊廊，景色色醉人，环环境悠闲闲，汇聚聚系列特特色美食食、西式式酒巴、西西餐厅和和露天咖咖啡茶座座，独有有欧陆情情调。(中原建议议本项目目的商业业呆结合合海景项项目的
5、特特征，赋赋予商场场特别的的外型设设计或装装饰，如如：扬起起风帆的的般，与与小区度度假休闲闲的海滨滨风情相相结全，同同时充分分利用近近5000米长的的海岸线线做出特特色商业业廊)具体内容：商业为基础础与特色色两部分分，设施施建议如如下表：基础商业设设施占用面积参考特民润、华润润或百佳佳超市（必必要商业业）2000海景音乐。以以隔音玻玻璃。海鲜美食广广场，隔隔断为独独立铺位位，门厅厅装修设设置海洋洋主题文文化，如如香港青青衣城的的“稻香居居”。（特特色商业业）1000海岸书画店店。名名画店。面包西饼屋屋50海景休闲。文化体育用用品店100海景网吧影视中心（租租售影碟碟）（必必要商业业）100海景
6、cofffe。一致药店（必必要商业业）100海岸风情。柯达冲印中中心（必必要商业业）100珍珠、贝壳壳。布艺装饰中中心100电影咖啡店店美容美发中中心200球吧。游戏中心100陶吧足浴按摩中中心100东瀛风情。洗衣店（必必要商业业）50特色休闲屋屋。总计4000总计（11）特特色说明明： 特色商业业设置内内设步行行走廊，外外有风雨雨连廊。采采用隔断断铺位，规规格为44m*5m。购买买者可按按需求的的面积购购买相邻邻单位打打通经营营。之一：特色色美食街街；借鉴鉴香港“蔡澜美美食坊”（特色色饮食）。青青衣城的的“稻 香居等形式式)美食食广场如如能引进进麦当劳劳、肯得得基、味味干拉面面、元禄禄寿司店
7、店等特色色后，对对于人气气聚集极极为有益益;经营营的美食食以各类类小食、茶茶市，偏偏重海鲜鲜类食品品的提供供，形成成深圳市市区内最最优质服服务、最最新鲜海海味、最最优惠价价格的“海鲜美美食街”。之二:特色色商业一一条街(滨海长长廊)，沿沿福荣路路，能看看到深圳圳湾海景景及红树树林景观观，以前前卫、休休闲、异异国风情情为主调调(类香香港屯门门的黄金金海岸)，突出出滨海的的休闲生生活模式式，令这这一块特特色商业业区成为为深圳最最受欢迎迎最有魅魅力的商商业休闲闲步行街街。之三：建立立超市配配送中心心，采用用统一采采购、统统一配送送、统一一管理的的方式，将新鲜食品品或其它它向社区区及整个个片区提提供配
8、送送服务，同同时亦可可搜集客客户的个人信息息及需求求信息，便便于开拓拓新的经经营种类类，招揽揽更多的的客流。之四：本项项目商业业因有外外销目的的，故需需营造港港人熟悉悉MALLL商城城的购物物环境，即:a、设施先先进，有有中央空空调、滚滚动扶梯梯、人工工采光等等配合;另需有有商场计计算机管管理设备备，实施施商场统统一收银银、统一一管理，通通过内部部网络系系统，可可随时了了解各店店的营业业资料，掌掌握不同商品的销销售情况况。B、商品陈陈列布局局悦目，通通透开阔阔;c、除贵重重物品，基基本采用用开架售售货;d、购物环环境优美美，店外外有园林林，店内内阔松洁洁净，配配有海浪浪、海风风的背景景音乐。E
9、沿街面面商铺及及会所、园园林的部部分信道道可考虑虑做特色色专门店店，信道风雨连连廊，使使客户亦亦休闲购购物亦观观赏景观观，如香香港的黄黄金海岸岸，同时时随处皆皆设有休休息坐椅椅。之五：商城城的美观观度尤为为重要e、需铺设设人行街街面，组组团绿化化，增设设可休憩憩的广场场散座，可可观赏的的广场海海岸小品品及城市市雕塑。F、统一安安装各具具特色的的店面霓霓虹灯，其其它的灯灯饰、广广场灯、楼楼体泛光光类在晚晚上六点点至十二二点全部部打开，形形成海岸岸亮丽的的夜景，使使其成为为人们休休闲、饮饮食、赏赏景、购购物的首首选场所所。G、所有的的商业铺铺面，均均需按照照统一的的设计标标准规划划其店面面、橱窗
10、窗、灯光光。H、商场有有主题景景观，建建议选有有热带雨雨林风情情的海洋洋特色。注：特色商商业，不不单指商商业形式式、商业业业态，还还包括其其具体的的建筑形形式、商商业布局局和商业业规划。如如青衣城城的“稻香居居”是以海海盗船的的形式；“黄埔号号”商业城城是以大大游轮的的形式，这这样的形形式不仅仅给商业业凭添特特色。更更给大社社区一个个人文具具象。（12）项项目商业业初步规规划图C、规划原原则： 中中原建议议项目商商业主要要配备以以下五大大功能区区：运动动区、精精品商业业区、超超市区、休休亲娱乐乐区、美美食区（海海食坊）；商业和和会所形形成一个个整体，便便要保持持“既联系系又独立立”的原则则，形
11、象象设计需需用统一一考虑，使使商业外外型有规规模感；会所本本着部分分设施业业主专用用，部分分设施采采用会员员制，半半对外开开放的原原则，商业设设施建筑筑面积660000平方米米，会所所面积330500平方米米；分别别设立在在裙楼一一二层的的位置；特色商商业区为为发售部部分，其其它四区区为招租租部分；售与租租的场地地比是11：5；D、商业及及会所功功能布置置图（祥祥见附图图）6页页（7页开始始）一层商业裙裙楼平面面布置图图特色商业区区1000平平方米超市2000平平方米运动区2000平平方米二层商业裙裙楼平面面布置图图娱乐区10000平平方米会所30000平方方米美食区20000平平方米（7）华
12、侨侨商业部部分招租租状况分分析部分商铺基基本资料料（20001/7）商铺（场）名名称类型经营范围营业面积售价华侨城购物物广场综合商场民族工艺服服饰、滋滋补保健健品和地地产公司司的地铺铺300000美加广场商商业裙楼楼综合商场1100一层240000元元/平方方米；二二层1000000元/平平方米生态广场商商业裙楼楼特色商场酒吧、日式式料理咖咖啡厅、茶茶艺吧中旅广场商商业裙楼楼独立式店铺铺284311中高档品牌牌服饰小结：华侨城片区区可出售售的商铺铺较少，只只有金三三角商城城和美加加广场裙裙楼，一一层的售售价一般般2万元元/平方方米左右右，二层层售价约约1万元元/平方方米。绝绝大多数数都由华华侨
13、城集集团统一一招租，街街铺的租租金从440元/平方米米到3000元/平方米米不等，最最贵的是是沃尔玛玛购物广广场旁的的街铺，租租金3000元/平方米米。附件1：华华侨城吧吧区的商商业调查查情况名称营造主题特色之处商业面积台位数量使用状况营业*寿司店日本风情民国饮食文文化双层,约4400平平方米*租用2002元元（3）进制制职业、社社会阶层层商户投资者者中，私私营企业业主和个个体经营营者占了了40。778%的的比例；一般的的企业职职员、销销售人员员和公务务员等有有稳定收收入的工工薪阶层层具有一一定的投投资能力力，占336988%。（4）居住住地区商户投资者者中外销销香港居居民约占占10%的比例例
14、主要要集中在在国贸金金三角区区域及东东门商圈圈；国内内居民占占了900%强，其其中非深深圳户籍籍比例为为82%，深圳圳关内户户籍占比比14%，特区区外户籍籍占比44%。5、家经济济状况年收入5万以下5-10万万10-200万20-300万30-500万比例19%28%20%22%8%6、购买价价格承受受力楼层价格承受力力3万以下3-5万一楼19%25%二楼价格承受力力2万以下2-4万23%70%三楼价格承受力力15万以以下15-33万23%73%四楼价格承受力力1万以下1-2万20%72%4、总价的的选择有的一半的的人认为为商铺总总价在110-550万之之间比较较合适；有355。7%的人能能
15、够承受受51-1000万总价价的商铺铺；总价价在1000万元元以上的的商铺则则较少人人选择。5、付款方方式的选选择付款方式比例银行按揭34。5%零首期31%一次性付款款24。1%返租10。3%（二）用家家分析4、用家类类型结构构（3）性别别结构，调调查显示示，商场场（铺）的的经营者者中以女女性居多多，其中中服装、化化妆品、饰饰物、餐餐饮等行行业以女女性占了了绝对比比例；电电子、通通信、建建材、五五金、杂杂货等行行业以男男性居多多，从整整体看，女女性经营营者的比比例占了了74%，几乎乎是男性性经营者者的三倍倍。（4）年龄龄结构年龄比例25岁以下下56%25-35530%35-45513%45岁以
16、上上的几乎乎没有（3）居住住地区，经经营者当当中香港港居民较较少，大大陆居民民占了绝绝大多数数，其中中又以深深圳居民民为主（非非深圳户户籍的占占了588%，深深圳关内内户籍的的占311%，特特区外户户籍的仅仅占111%）。5、租金价价格承受受力楼层租金一楼（或街街铺）200-6600600-1100001000-20000二楼100-3300300-6600600-8800三楼50-2000200-4400400-6600四楼50以下100-2200200-33006、经营方方式及要要求（6）商铺铺的来源源，现时时经营者者的商场场（铺）有有60%是从小小业主手手中租得得的，有有29。11%是从
17、从开发商商那里租租得的，仅仅有较少少的一部部分人是是自己购购铺自己己经营。（7）商铺铺商向面面积意向商铺面面积经营者商向向10平米以以下9。4%10-300平米56%30-500平米11。3%50-700平米1570平米以以上7。6%（8）对经经营品种种的考虑虑，服装装是大多多数人的的首选，占占29。44%的比比例，其其它较多多人考虑虑的有装装饰品、精精礼品、皮皮具、化化妆品等等。（9）对商商铺经营营模式的的偏好经营模式认可比例开放式经营营模式71。2%百货商场式式经营模模式17。3%品牌专卖式式经营9。6%电子商务等等2%（10）对对商场绿绿化及休休息空间间的看法法有八成以上上的经营营者认为
18、为商场里里的绿化化以及休休息空间间是非常常重要的的，可利利用购物物环境和和休息场场所来吸吸引消费费者；有有11%的经营营者认为为可有可可无。会所部分一、会所市市场调查查3、在深圳圳的调查查结果设施项目非常需要比较需要需要不太需要酒吧7。6%16%29。5%13。1%中/西餐厅厅29。5%28。7%28。3%商务中心17。9%18。7%22。6%8。1%网吧4。7%6。4%17。0%14。5%咖啡厅11。4%13。1%27。8%6。8%图书室14。8%16。0%26。6%3。8%健身室18。1%21。9%31。2%4。2%影视厅6。8%13。2%32。3%5。1%棋牌室8。5%14。0%24。3
19、8。5%桑拿浴室13。9%20。3%25。7%4。2%高尔夫练习习场7。2%14。9%28。1%6。4%保龄球练习习场7。6%11。8%34。2%4。6%壁球练习场场6。8%14。5%31。9%4。7%网球场114%207%308%42%篮球场81%137%291%81%乒乓球室81%149%277%60%桌球室59%186%233%51%儿童娱乐室室137%141%274%56%医疗保健中中心291%256%214%26%小型超市349%210%252%17%电子游戏室室59%106%254%114%游泳池277%193%214%50%游泳池要求求比例室外：655。9%室内：344。1%在
20、会所的多多项设施施中，本本地客户户需求程程度较高高的中西西餐厅、商商务中心心、图书书馆、健健身室、桑桑拿浴室室、网球球场、儿儿童娱乐乐室、医医疗保健健中心、小小型超市市和游泳泳池，需需求程度度较低的的是网吧吧、影视视厅、高高尔夫球球练习场场、篮球球场、桌桌球室。对对于需要要游泳池池的客户户中，有有65。99%的客客户选择择室外游游泳池，有有34。22%的客客户选择择室内游游泳池。4、在香港港的调查查结果设施项目非常需要比较需要需要酒吧7。6%88%241%中/西餐厅厅182%186%409%商务中心184%123%344%网吧92%88%202%咖啡厅67%151%357%图书室324%289
21、305%健身室348%30%28%影视厅46%113%222%棋牌室79%104%220%桑拿浴室79%99%227%高尔夫练习习场63%84%176%保龄球练习习场83%15%238%壁球练习场场48%87%187%网球场188%204%367%篮球场199%179%289%乒乓球室211%223%324%桌球室123%260%333%儿童娱乐室室393%254%210%医疗保健中中心602%199%108%小型超市582%215%131%电子游戏室室21%38%85%游泳池488%236%195%住客的多项项设施中中，香港港客户最最希望的的有的几几项是健健身室、图图书馆、儿儿童娱乐乐室、
22、医医疗保健健中心和和游泳池池，客户户认为没没有必要要设置的的设施分分别是网网吧、影影视厅、棋棋牌室、桑桑拿浴室室、高尔尔夫球练练习场、保保龄球练练习场、壁壁球练习习场和电电子游戏戏机室。游泳池需求求比例室外：722。2%室内：277。8%对于会所中中需要有有游泳池池的客户户，其中中超过七七成要求求的是室室外游泳泳池，其其余需要要室内游游泳池，有有极少部部分客户户要求的的室内恒恒温游泳泳池。二、经营模模式、经经营特色色的调查查1、 收费模式会所即可以以说是物物业管理理中收费费性项目目的对外外延伸，又又可以说说是社会会商业化化娱乐场场所向住住宅小区区的一种种注入。由由于发展展商对会会所的经经营思想
23、想不同而而产生了了各式各各样的经经营模式式，较多多的都采采用不以以营利为为目的的的经营模模式，其其收费仅仅是象征征性的。如如百仕达达花园会会所荣誉誉业主会会籍、业业主会籍籍免入会会费，每每月会员员费600元，对对会员的的收费举举例如下下：游泳泳池100元/人人、网球球场544元/小小时、英英式桌球球54元元/小时时、乒乓乓球300元/小小时、阅阅览室免免费，以以百仕达达花园会会所的规规模来说说，这样样的收费费显然较较低。也也有发展展商认为为要使会会所的服服务档次次不断提提高，在在经营上上应有一一定程度度的盈利利。对于于会所如如何收费费应根据据发展商商自身的的经营成成本考虑虑，一般般来说会会所的
24、建建安费用用已列入入了房地地产开发发成本当当中，会会所开始始经营运运作之后后，其经经营成本本应不考考虑场地地租金，所所以对业业主的收收费也应应当相对对较低。2、开放模模式“会所”是是由香港港引进的的舶来品品，最初初是香港港一些社社区将具具有娱乐乐性质的的场所集集中在一一起，统统称其为为“会所”。发展展到现在在它已有有了一套套自身的的管理模模式，具具体表现现在每个个会所的的管理章章程当中中。从管管理章程程中可以以看出一一个会所所的开放放程度如如何，这这也是每每个业主主和会员员所最关关心的，某某些规模模较小的的楼盘为为防止会会所中部部分设施施闲置，一一般都考考虑对外外开放，而而更多的的会所是是采用
25、会会员制的的方式限限制业主主以外的的人员加加入。如如某会所所章程中中写明取取得业主主证即获获得一个个业主会会籍，11个业主主会籍可可以带33人加入入普通会会员，其其收费各各有不同同。百仕仕达花园园会所的的会籍会会三种，即即荣誉业业主会籍籍、业主主会籍和和喜宾会会籍。那那些规模模大、档档次高的的楼盘，其其会所一一般都不不轻易对对外开放放，而仅仅为有限限的会员员服务。这这样也真真正的保保证了业业主的消消费权益益，树立立了自身身的品牌牌形象，获获得了市市场的美美誉。3、经营特特色“人无我有有”的经营营理念，使使得发展展商不断断的在楼楼盘销售售上挖掘掘卖点，会会所也不不例外，免免费会所所、泛会会所、健
26、健康会所所、儿童童会所等等概念层层出不穷穷。有利利用自身身优势和和周边环环境在会会所经营营上作文文章的，如如缤纷假假日豪园园利用自自己开发发的东华华假日酒酒店，推推出唯一一的由四四星级酒酒店提供供的会所所服务，这这的确是是一般发发展商所所难以匹匹敌的；还有润润唐山庄庄的会所所延伸到到银湖旅旅游中心心，业主主可免费费或优惠惠享受其其中的一一些服务务项目。也也有利用用自身开开发的几几项物业业，其会会所实行行连锁经经营的方方式来创创造卖点点，吸引引买家。如如旭飞系系列物业业、庐山山置业的的嘉汇新新城、庐庐峰翠苑苑等，一一张会员员卡可在在几处会会所消费费。附件3：深深圳项目目会所情情况一览览物业名称物
27、业规模(万)平米会所规模（平米）会所功能及及相应面面积会所特色创世纪滨海海花园133224健身房、桑桑拿浴、乒乒乓球室室、桌球球室、图图书馆、计计算机室室、棋牌牌室、舞舞蹈室、酒酒吧。室室外有游游泳池、网网球场健康主题。星河名居321500健身房、球球类室、棋棋牌室、温温书室免费经营世界花园456000健身室、舞舞蹈室、美美容室、高高尔夫球球室、儿儿童室三层大规模模。万科金色家家园183100影音室、棋棋牌室、儿儿童运动动室、阅阅读室、健健身房、攀攀岩场“泛会所”黄埔雅苑437儿童娱乐设设施、健健康休闲闲设施、特特色餐厅厅、大型型天幕式式泳池独有的大。式式游泳池池万科俊园782600500平米
28、米泳池、8800平平米会所所花园、室室内有113000平米包包括：健健身房、阅阅览室、酒酒吧、台台球室、乒乒乓球室室、儿童童娱乐室室顶级豪华会会所东海花园二二期27大型露天园园林游泳泳池、室室内恒温温泳池、儿儿童乐园园、大型型健身中中心、豪豪华中西西餐厅、咖咖啡酒廊廊玻璃穹顶。会会所主要呈现的的特点：4、人气不不旺，缺缺乏主题题活动的的策划与与组织；5、消费特特征不明明显，无无经营氛氛围，无无专业服服务人员员；6、总体上上亏损。三、本项目目会所建建议（八）会所所主题尊贵休闲健健康的、崇崇尚美（食食）文化化的、有有异国风风情的滨滨海式渡渡假会所所。（九）会所所形式建建议7、明确产产权，零零租经营
29、营；8、管理处处积极服服务，会会所是业业主活动动场所，管管理处应应积极主主动策划划活动，活活跃业主主生活，促促进会所所消费；9、突出特特色服务务，与会会所互补补；10、根据据市场需需求确定定会所内内容、规规模；11、环境境更家居居化，强强调参与与性，解解决好售售楼处到到会年的的角色转转换；12、开放放与半开开放相结结合，社社会化经经营，引引导社会会消费。（十）项目目会所内内容建议议会所落地窗窗前临大大水面，水水中需要要配合特特色灯饰饰，营造造水上会会所。会会所沿街街面需有有海滨风风情特色色造型，形形成有旅旅游特性性的景点点会所。中中原建议议将会所所凸出于于建筑立立面，体体现出会会所独立立性，后
30、后半部分分可与裙裙楼处相相连。会会所内容容为室内内与室外外两部分分，会所所形式可可考虑建建设为“海员俱俱乐部”的形式式：室内部分室外部分25米室内内恒温泳泳池8000平米米（仅对对业主开开放）网球场/羽羽毛球。Coffeee sshopp 2000平米米（会员员制）多功能运动动场桑拿浴室1100平平米（仅仅对业主主）巴缇雅海滩滩泳池。兰兰酒店门门前有设设。儿童游戏室室1000平米（仅仅对业主主）池边海味烧烧烤场医务所500平米（可可营业）日光浴设施施家庭宴会厅厅1000平米（可可营业）海景高尔夫夫推杆。游游戏设备备。乒乓球室2200平平米（会会员制）露天儿童游游乐场壁球馆（要要求层高高不小于于
31、米）平平米（会会员制）亲子乐园健身中心（引引进中航航、金朝朝阳健身身会等专专业性健健身机构构）平平米（会会员制）斯诺克桌球球室平米米（会员员制）美容美发平米米（会员员制）总计面积：平米米备注:7、 室内内会所面面积是330500 平方方米， 中、 西式酒酒楼包括括在商业业部分;8、 COOffeeeSHHOP 放在可可以看泳泳池及海海景一侧侧;9、 室内内泳池与与室外泳泳池以玻玻璃墙分分隔开， 但连连接在一一起， 桑拿拿室靠近近游泳池池布置;10、儿童童娱乐室室与壁球球、 乒乒乓球、 桌球室室可布置置在同一一区域;11、健身身中心与与美容美美发室可可距离较较近;12、静区区 (ccofffee
32、sshopp、 美美容中心心、 多多功能厅厅等) 需与与有噪音音的运动动区适当远离。(十一） 会所特特色建议议9、 销售售万元会会籍， 体现现业主的的华贵于于会所的的档次。10、会所所设立会会员金卡卡， 会会员可以以凭卡消消费， 以签签帐月结结的形式式。11、会所所的某些些功能都都分， 引入入专门经经营机构构经营， 业主可可享受星星级服务务。12、引进进国际潮潮流SPPA 香香熏美容容美体中中心。13、会所所大堂采采用星光光穹顶设设计。14、与商商业休闲闲设施共共享。15、会所所融入园园林风格格；有海海洋、 海岛特特色， 颜色亦亦有特色色，似园园林点，附附近其它它园林景景点小品品可与会会所呼应
33、应， 形成东东南业特特色海景景观光如如香港、 澳大利利亚、 日本本等。16、发展展商可考考虑在会会所沿海海景面设设置部分分豪华海海景客房房， 为业主主家中宾宾客准备备， 亦亦可对会会开放经经营。（十二）主主题特色色分配商业与会所所联动，共共形成五五大主题题区：集中于商业业部分为为购物区区、美食食获海景景区；集中于会所所部分为为运动区区、休闲闲区；公共联结部部分：海海景区、美美食区、运运动区。（十三）会会所+商商业的装装修风格格4、会所整整体装修修风格包包装为澳澳洲岛国国风情特特色；融融入“放大假假，去小小岛”概念；5、会所命命名为“金域海海港”或“DAIILINNG HHARBBOURR”6、
34、会所内内加设椰椰树、吊吊床、海海盗船、茅茅草屋、沙沙滩、海海浪、袋袋鼠、树树熊等装装饰元素素；（十四）香香港会所所专业经经营机构构推介公司名称联络人联络电话第一太平中国业务部部负责008522-25534116888-7221美国会香港专门设设计公司司推介公司名称联络人联络电话PAL DDesiignNormaan008522-28877112333利安徐丽亚008522-28899990000石安关祖荫008522-28827668288第二部分 销 售售 统 筹四、项目的的总体策策略4、单位元元元总体体的推售售方式上上 采采用分批批分期推推售的方方法。 即根据据市场情情况， 对项目目销售不
35、不同阶段段进行划划分，并并在各个个阶段按按不同的的策略对对可售单单位进行行销控， 分批分分期深港港两地市市场推出出， 以以保持现现场有持持续吸引引目标客客户群的的单位。5、在客户户策略上上， 采采用迎合合内外销销客户不不同的需需求提供供不同的的产品及及深港两地宣传推推广。物业内外销销侧重点点及启动动次序的的确认需需要根据据不同的的市场情情况及物物业开发发的工程程进度而而确定， 在香港港市场较较好或项项目内销销市场难难以形成成轰动性性热销时时， 可可以考虑虑先到香香港市场场进行推推广，而而情况相相反， 则考虑虑先在深深圳市场场进行推推广， 再到香香港开展展销会及及在港媒媒体宣传传。6、在价格格策
36、略上上， 采采用 爬坡型型 价价格 在第二二期高层层实现目目标均价价。入市前期充充分利用用项目的的海景优优势打开开市场， 同时控控制好针针对香港港市场单单位的总总及针对对深圳市市场单位位的单价价， 避避开客户户敏感着着眼点，“短、平、快”达到理想销售率。五、销售的的前提条条件在项目销售售之前，需需要作充充足的准准备，才才能打一一场有把把握的仗仗，准备备工作是是否充分分到位，直直接影响响市场对对楼盘的的接受程程度。 1、 项目销售前前提条件件a、 策划方案、包包括市场场调研方方案，项项目定位位包装、物物业定位位方案，销销售推广广方案，财财务评估估方案等等，必须须在开始始销售前前较时间间内落实实可
37、执行行的内容容，由哪哪些合作作方执行行及完成成时间。执执行的效效果，往往往取决决于准备备的时间间，因此此越早落落实，越越早开始始执行，项项目推出出的胜算算就越大大。b、 规划设计方方案。规规划方案案、建设设设计方方案、园园林设计计方案、智智能化设设施设备备方案，牧牧业管理理方案等等。这些些方案都都是涉及及产品的的核心内内容，产产品的卖卖点，客客户最需需要了解解的方面面。同时时也是对对销售有有促进作作用的方方面。也也直接与与以下宣宣传资料料的制作作相关。必必须落实实，才能能进行销销售。c、 销售过程中中相关配配合单位位的落实实。包括括内外销销按揭银银行，公公证处，律律师楼等等。同时时涉及资资料包
38、括括：内外外销按揭揭成数、年年限、利利率、按按揭手续续费收取取标准，所所需客户户提供的的资料清清单、公公证费标标准、律律师楼收收费标准准等。d、 销售文件、协协议书、内内外销价价格表、 付款方方式、销销售培训训资料等等，包括括：临时时订金协协议、内内部订购购书、认认购书、内内外销价价格表、付付款方式式、销售售培训资资料等。e、 落实售楼处处、示范范单位设设计公司司并设计计制作售售楼处样样板房。f、 落实广告公公司并设设计制作作地盘包包装、围围墙、展展板、售售楼书及及其他折折页、报报纸广告告、电视视广告等等所有广广告形式式的设计计制作等等。g、落实模模型公司司并制作作中心区区整体模模型、项项目整
39、体体模型、单单户模型型、会所所园林模模型等。h、落实销销售合法法文件预售售许可证证、外销销许可证证的取得得及预售售查丈资资料。2、各前提提条件执执行细节节以下为确定定基本销销售条件件的执行行方面细细节：a、营销总总体思路路及方案案的确定定：诠释：目前房地产产，乃至至所有产产品，营营销已成成为企业业的核心心内容，故故先要确确立研发发产品的的初始方方案。参与单位职职责分工工：发展商：研研究新产产品的开开发可行行性、核核算成本本、审核核财务；代理商：根根据严谨谨、客观观铁市场场调查、分分析、明明确需求求的市场场前景，提提出新产产品的定定位建议议及物业业建议，总总体推广广安排，投投资回报报分析等等方案
40、b、产品的的生产诠释：目前深圳房房地产市市场均为为先生产产、后销销售的模模式，本本项目也也不例外外，因此此明确要要生产什什么产品品后，就就要着手手开始准准备生产产的组织织控制，将将描绘的的蓝图变变为现实实。参与单位及及职责分分工：发展商：决决策落实实建筑设设计规划划单位、园园林设计计单位、监监理公司司、建筑筑施工单单位，组组织施工工，安排排融资，落落实财务务运作；监控施施工，控控制成本本预算；代理商：从从销售角角度提出出设计方方案修正正建议，为为发展商商提供决决策，根根据销售售进程，提提出施工工进度要要求，协协助发展展商决策策；建筑规划设设计公司司：规划划、设计计建筑；园林设计单单位：设设计
41、园林林；监理公司：监控施施工质量量，协助助发展商商；施工单位：管理施施工现场场，负责责施工；c、销售合合法文件件：诠释：预售许可证证的取得得。参与单位和和职责分分工：发展商：落落实资金金及财务务安排，办办理必要要手续；建筑设计单单位：提提供部分分报批文文件；施工单位：配合以以施工进进程。d、落实销销售过程程必备条条件诠释：销售前必须须确定，内内外销按按揭银行行，成数数及年限限利率等等，公证证处、律律师档、物物业管理理公司收收费等。参与单位及及职责分分工：发展商：确确定按揭揭银行及及按揭细细节，公公证处、律律师楼、物物业管理理公司及及服务内内容收费费；组织织签合同同、办按按揭、若若单位联联合办公
42、公；安排排专职人人员管理理客户档档案，跟跟进提醒醒客户，安安排财务务人员；代理商：协协助发展展商决定定物业管管理服务务内容及及收费，协协助签署署合同。e、营造卖卖场：卖场组织包包括兴建建售楼处处、示范范单位、看看楼通道道，并需需要施工工进度的的配合。参与单位及及职责分分工：发展商：决决策落实实售楼处处、示范范单位设设计装修修公司、协协调工程程施工单单位和设设计装修修单位的的配合。决决策卖场场选址及及设计方方案，监监控卖场场施工进进程。建筑施工单单位：负负责销售售前工程程进度的的配合及及会所、园园林等施施工进程程的配合合。卖场设计施施工单位位：负责责卖场的的设计和和施工。代理商：提提出卖场场设计
43、要要求和初初步建议议，协助助发展商商决策卖卖场设计计方案及及监控制制作效果果。f、销售工工具的制制作：诠释：销售过程中中，需要要模型、售售楼书，宣宣传单张张、展板板等工具具。参考单位及及职责分分工：发展商：决决策模型型公司、广广告公司司；提供供设计所所、必要要的资料料；决策策设计方方案；监监控制作作安装过过程。代理商：提提出销售售工具的的初步建建议及要要求，协协助发展展商落实实设计方方案及监监控制作作效果。模型公司：制作销销售所需需的模型型。广告公司：楼盘整整体推广广的广告告工作构构思；设设计制作作销售所所需资料料、工具具。g、广告设设计制作作及投放放计划诠释：广告制作包包括报纸纸版面设设计、电电视广告告制作等等一切需需投放的的包装广广告设计计制作工工作。参考单位及及职责分分工：发展商：决决策推广广经费预预算，媒媒体投放放计划及及广告设设计方案案。监按按制作效效果。代理商：提提出推广广经费预预算，媒媒体投放放、广告告信息组组合、广广告策略略、地盘盘包装、广广告制作作的初步步建议，协协助发展展商决策策以上建建议，及及广告设设计方案案、监控控广告制制作效果果。广告公司
