利率调整对房地产市场影响论文.docx
第 1 页 利率调整对房地产市场影响论文 特征码 DDhFxgjHQVuHkMpVjTjB * 摘要： 房地产市场与宏观金融政策密切相关, 利率调整对房地 产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生 一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定, 探 讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对 我国房地产投资规模及房价的影响。 关键词： 利率 房地产市场 影响 近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投 资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的 空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱 产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房 地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济 安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为 政府宏观调控的重要内容之一。 利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的 第 2 页 工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。 因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成 为政府对房地产市场进行调控的重要手段。自 20XX 年以来，央 行七次提高利率，仅 20XX 年一年就五次提高利率。至此，以 1 年期的贷款利率由 20XX 年的 5.58%升至 20XX 年 12 月的 7.47%。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的不 断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对 购房者、开发商和房价的影响。 1.利率调整对购房者的影响 房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生 活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增 值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于 银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响 的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善 居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定 会有所增加，尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显，以 25 年贷款期限，贷款额为 100 万元，贷款利率为 7.83%为例， 每月由年初未提高利率的 6516.57 元增加到 7605.89 元，增加 幅度为 16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的 基础上降低 10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家 庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子 还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买 100 平方米 第 3 页 的房子，现在就会考虑买 90 平方米的房子，原来准备贷款 30 万，现在只贷款 20 万了。另一方面，对于已贷款购房者来说， 利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷 或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降， 势必会对房地产市场产生一定的影响。 其次，对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房 者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对 房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其 收回投资本金，这样投资者就会改变其对房价走势的预期，改 变其资金的投资方向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出 房地产市场的话，就会导致房地产市场出现大量的空置，影响 房地产的供求关系的变化，导致房价的变动，进而影响房地产 市场的健康发展。 2.利率调整对开发商的影响 房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企 业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资， 而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发 商的融资费用和财务成本的增加还是减少。当贷款利率连续大 幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房 价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式 转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发 商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是 第 4 页 从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收 益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业 来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债 率在 60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有 20%左右的企 业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的 40%左右的负债实际 上是开发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且 如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所 有。另外，开发商还可以有其他的融资渠道，如吸收基金公司 的投资，上市融资等。由于资金的多元化和资本的雄厚，对于 20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些 规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金渠道单一的小开发 企业来说，由于开发资金主要依靠银行的贷款，融资渠道较为 狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的 增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营 压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房 地产行业的结构优化和调整。 3.利率调整对房地产价格的影 响 房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平 缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的 成效上需要相当长的一段时间,20XX 年至今, 央行连续七次小 幅加息, 而 20XX 年我国固定资产投资价格上涨 1.5%,70 个大中 城市房屋销售价格指数同比一直高于 105,全年价格上涨 5.5%, 第 5 页 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直 接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响 房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实 际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制 作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温 作用, 使房价回归理性。 综上所述，上调利率对抑制需求, 平稳房产价格会起到积 极作用。有专家认为,此次央行连续上调利率的幅度对住房消费 者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不 大, 但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几 率非常大, 从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这 样, 在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。此 次利率的上调, 肯定会对房产需求者的心理产生影响,市场将出 现短暂的观望态势，这一现象在很多大城市已经显现。 *
