1、房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。房屋建筑物评估操作方案对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实牢靠，客观公正反映资产的真实公允价值。时评估结果的增减值作出客观、合理的分析。房屋建、构筑物评估具体应包括以卜工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况：2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表
2、3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。二、了解房屋建、构筑物基本概况依据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等状况，初步了解建、构筑物的资产管理状况、运用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。通过对委估资产的了解，初步驾驭评估工作量和评估难点、重点。1三、核对和验收评估申报明细表验收企业供应的申报明细表，使其符合评估
3、要求。本次负责的申报明细表共包括张表：表T房屋建筑物、表-2构筑物及其他协助设施、表-3在建工程土地工程表、表4-7为租赁物业表。请企业供应固定资产分类汇总表，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一样，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一样。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业刚好修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。四、清查、现场勘察核实及资料收集（一）清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估
4、人员应当能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。1 .与资产管理人员座谈，仔细听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，在资产管理人员的陪伴和帮助下进行现场勘察、核实工作。2 .现场勘察的范围对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。3 .现场勘察核实的内容(1)产权状况的核实逐项核实企业供应的产权证明资料，推断其有效状况，将核实结果在清查结论中注明。(2)现场勘察依据企业供应的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数量是否与申报状况一样；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物
5、的拆、改、扩建等状况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的运用状况。2结构：依据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不匀称沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严峻程度，籍以推断建筑物基础及结构的平安性。维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝缘有无老化，能否满意运用要求。采纳市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、
6、环境、景观的优劣、交通状况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素等。4 .与企业共同对勘察核实中发觉的遗漏、重复以及借误之处进行修改，确认评估申报明细表内容。5 .将勘察核实状况和数据仔细记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物清杳核实结论和清查调整说明。（二）资料收集应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的合理性、相关性和完整性以及资料来源的牢竟性。依据评估业务的须要，要求委托方或资产占有方等相关当事方供应评估所需资料，并对企业供应的资料进行必要的查验。1 .搜集资料的渠道（1）托付人供应；（2）实地勘察获得；（3）到政府有关部
7、门查询；（4）市场调查收集；（5）询问当事人、询问公司等。2 .基础资料收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业供应的评估所需资料。3 .作价依据资料评估所需的资料主要包括下列4个方而:（1）对房地产价格有普遍影响的资料；（2）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；（4）房屋建构、筑物的建筑成本资料,；（5）反映评估对象状况的资料。3对于全部干脆或间接影响房屋建筑物价格因素的资料都应尽量搜集，包括：政治、法律、经济、文化教化、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料：房地产供求方面的资料：房屋建、构筑物建筑成本资料
8、等。搜集什么样的资料，主要取决于拟采纳的评估方法。各种评估方法应主要收集的资料有所不同。重置成本法：主要收集房屋建、构筑物的预、决算书及有关图纸等资料，并到有关建设管理部门和当地建筑定额管理部门及托付单位的财务、基建等部门进行调查询问，取得当地的现行概（预）算定额、费用定额、有关调差文件、政府行政事业性收班文件等资料。在调查的同时取得本地区主要建筑材料现行市场价格。市场比较法：主要是调杳了解同一供需圈内可比房地产的相关资料（交易情况、交易口期、区域因素、个别因素）及市场状况等，搜集三个或以上的可比交易实例资料。收益现值法:主要是搜集收益实例资料；而具体应搜集的内容，则须要针对评估方法中的计算所
9、须要的资料数据进行。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行评估时，则须要搜集可供出租的面积、租金水平、出租率或空置率、运营管理券等方面的资料。在搜集实例资料时，应充分考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的状况下才可被采纳。搜集完资料后，应对其进行核实、整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。五、评定估算和结果分析(一)评定估算1.确定评估方法评估方法一般有重置成本法、市场比较法、收益现值法等。各种方法的适用范围如下：(1)重置成本法的适用范围：重置成本法一般适用于自建F1.用房屋建、构筑物或市场流淌性较差的非收益性房屋建、
10、构筑物的评估；(2)市场比较法的适用范围:当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时，一般可采纳市场比较法评估：4(3)收益现值法的适用范围：对于可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，一般可以采纳收益现值法评估：评估方法的选用应在最佳运用原则基础上，依据评估对象的房地产类型、评估方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量状况确定所采纳的评估方法。2.重置成本法评估值=重置全价u32508X合成新率（1）重置全价的确定对于大型、价值高、重要的建（构）筑物：重置全价=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本。a.建安综合造价的确定预决算调整法：即以待估建筑物的预决算中的工程量为基础，按当
11、地现行工程预算定额、费率，将其调整为基准口建筑安装综合造价。重编预算法：即依据建筑物的施工图纸及变更资料等，依据当地现行的预算定额及其他取费文件重新编制工程预尊的方法。指标测算法：即参照相同功能用途、相同规模、相同建筑结构特征建筑物的工、料、机各项消耗指标及当地现行人工、材料、机械台班价格标准测算建安造价。标准单方造价调整法：即将评估建筑物中影响建筑造价的各因素与已知单方造价的标准建筑中各有关因素进行比较分析，调整计算出评估建筑物的单方造价。取费程序表序号b.前期班用及其它费用的确定：依据建设部的有关标准和当地相关行政事项目名称取费标准及计算方法备注业性收费规定确定。前期费用及其他费用计算表序
12、号费用项目征收标准取费基数依据（照实填写文号，底稿备查）合计5c.资金成本的确定：资金成本按资金在合理建设工期内匀称投入和评估基准口正在执行的同期贷款利率计算。其计算公式为：资金成本=（建安综合造价+前期跟用+其它费用八u36151X款利率u21512X理建设工期（1/2）基准日贷款利率表时间六个月以内（含6个月）六个月至一年一至三年对于价值量小、结构简洁的建（构）筑物：年利率$5.045.315.49a.采纳类比法确定其重置全价。即将各类建筑物的结构类型及运用功能与已做的典型建筑物评估案例在建筑面积、层高、檐高、轨高、跨度、装修、施工难度等影响造价的诸方面因素进行类比分析，在典型建筑物重置单
13、价的基础上，调整差异求得建筑物的重置全价。b.采纳价格指数调整法：即将该建筑物的账面原值乘以自建成口期至评估基准口之间的价格指数来计算建筑物重置全价的一种方法。采纳本方法的前提条件是该建筑物的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费用。采纳重置成本法评估房屋建、构筑物中，应留意以下事项：建安工程造价计算程序表以当地现行定额取费程序表为准。采纳预决算调整法计算建安工程造价时，需引注精确完善的原工程预决算数据和相关资料，如决算的汇总表等、设计变更签证等，并附预决算书的封面复印件、取费表等。采纳工料机消耗指标法计算建安工程造价时，应结合委估对象的实际情况，对各项指标进行必要的调整，还应有具
14、体的计算过程及附表。若采纳重编预算法计算工程造价时，要有工程量计算底稿。（2）成新率的确定对于价值大、重要的建（构）筑物采纳综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：成新率=现场勘察成新率60%+年限法成新率40%其中：年限法成新率=（经济耐用年限-已运用年限）/经济耐用年限100%；（耐用年限可参考）现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：6 结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过上述建（构）筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，依据现场勘察实际状况确定各评估分值，依据此分值确定现场
15、勘察成新率。现场勘察成新率计算表（1）结构（2）装修（3）设备分项基础（30）主体（60）屋盖（10）it（100）门窗（25）内外装饰（40）其他（35）ii-（100）水卫（40）电照（30）采暖（30）小计（100）评定依据分数勘察成新率=（1.）u27604X例+（2）u27604X例+（3）u27604X例=对于单位价值小，结构相对简洁的建、构筑物，采纳尚可运用年限法确定成新率，计算公式为：成新率=尚可运用年限/（尚可运用年限+已运用年限）100%不同结构类型房屋成新率评分修正系数表混合结构装修部分SBGS结构钢筋混凝土结构结构装修设备部分G结构部分设备部分B结构部分G破木结构装修部
16、分S设备部分B结构部分G其他结构装修部分S设备部分B层数部分部分单层2-3层4-6层7层以上0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.030.80.10.10.60.20.20.70.20.10.750.120.130.550.150.30.80.10.1在用年限法对建、构筑物的成新率进行评定时，要区分财务折旧年限和实际耐用年限（经济寿命年限）。财务折旧年限是会计上的概念，评估中应以实际耐用年限（经济寿命年限）为准。7 一、房屋房屋建、构筑物耐用年限表耐用年限二、构筑物耐用年限1616（一）钢结构1.生产用房2.受腐蚀生产用房3.受强腐蚀生产用房4.非生产
17、用房（二）钢筋混凝土结构（三）露天框架1.生产用房2.受腐蚀生产用房3.受强腐蚀生产用房4.非生产用房（三）砖混结构（一）管道601.长输油管道302.长输气管道153.其他管道65（一）露天库3020301.生产用房2.受腐蚀生产用房3.受强腐蚀生产用房4.非生产用房（四）砖木结构1.生产用房2.非生产用房（五）简易物结构3.市场比较法60（四）冷藏库35其中：简易冷跋库20（五）烘房65（六）冷却塔（七）水塔40（八）蓄水池30（九）污水池20（十）储油罐、池50（十一）水井其中：深水井30（十二）破裂场40（十三）船厂平台10（十四）船坞（十五）修车槽（十六）加油站（十七）水电站大坝（十
18、八）铁路途路上部建筑（含路基、道瞪、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等）和铁路途上的桥梁、涵洞、隧道（十九）水工建筑物（大坝）（二十）其他建筑物30153020303020303020203030303060508030（1）运用市场比较法评估的步骤选取可比实例：建立价格可比基础；8进行交易状况修正：进行交易口期修正；进行区域因素修正：进行个别因素修正：求出评估单价。（2）选取可比实例从搜集的交易实例中选取3个或3个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：是评估对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物等方面应相同或相近：成交口期与评估基准口相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格
19、3）建立价格可比基础各比较案例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等，通过统一调整、换算，统一表达方式和内涵，建立一样的比较基础。(4)进行交易状况修正即解除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。交易行为中的特殊因素主要有：有利害关系人之间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常市场价格:急于出售或急于购买的交易。例如欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，成交价格往往偏低；相反，在急于购买状况下的成交价格往往偏高：交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的
20、交易。假如买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高：相反，假如卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对其所买卖的房地产有特殊的爱好、感情,卖方惜售，或买方执意要购买，在这种状况下的成交价格往往偏高：特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。拍卖、招标方式简洁受现场气氛、心情的影响而使价格失常。但中国大陆目前的土地运用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。交易税费非正常负担的交易。在现实交易中，往往出现交易税费非正常负担的交易，应依据有关税法及国家和地方的有关规定，将交易价格调整为买卖双方
21、各自负担自己应负担税费下的价格；相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形态、建筑规9模的影响。相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。有上述特殊交易状况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则必需对其进行交易状况修正。(5)进行交易日期修正即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准口时的价格。交易日期修正宜采纳类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的状况下，可依据当地房地产价格的变动状况和趋势作出推断，赐予调整。(6)进行区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调
22、整为评估对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、圻观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应依据评估对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与评估对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。(7)进行个别因素修正进行个别因素修正，即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应依据评估对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比
23、实例与评估对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。(8)求出评估单价依据房产评估的替代原则，利用下述公式确定修正价格。修正价格=参照物交易价格u27491X常交易状况/参照物交易状况u24453X估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值u24453X估房地产评估基准价格指数/参照物房地产交易价格指数选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应依据具体状况计算求出一个综合结果作为委估对象的评估单价，进而计算出委估房屋建筑物评估值。10复。留意：采纳市场法的评估值一般为房地合一价，应留意勿与土地评估值重可比实例状
24、况说明表成交价可比实例项目名称座落位置ABC用途土地级别交易时间（元/m2）因素条件/比较因素说明表用此表应分为别说明三个问题：1、各因素条件说明表，2、比较因素条件指数表，3、因素比较修正系数表。三个问题说明均可参考下表进行。评估对象与案例内容比较因素交易状况交易时间单位售价（元/平方米）交通便捷度繁华程度区环境质量优劣度域基础设施完善度因公用设施完备度素平面布置土地级别土地运用年限工程质量物业管理设备及装修配套服务设施物业知名度评估对象实例A实例B实例C个别因素城市规划符合度临街状况、地势建筑结构114.收益现值法（1）运用收益法评估的步骤估弊潜在毛收入：估算有效毛收入：估算运营费用：估算
25、净收益：选用适当的资本化率；选用相宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计算。（2）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。将潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他绿他造成的收入损失得到有效毛收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或运用必需支付的费用及归属于其他资本或经营的收益(如：商业、餐饮、工业等经营者的正常利润)，留意，运营费用是从估价角度动身的，与会计上的成本费用有所不同。(3)估算净收益出租型房地产，应依据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。商业经营型房地产，
26、应依据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理班用、财务期用和商业利润。生产型房地产，应依据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。尚未运用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或干脆比较得出净收益。评估中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外，都应采纳正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采纳租约所确定的租金，租约期外的租金应采纳正常客观的租金。（4）资本化率
27、的确定12应按下列方法分析确定：市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。平安利率加风险调整值法：以平安利率加上风险调整值作为资本化率。平安利率可选用评估基准日执行的三或五年的国债或银行存款利率的复利化值，也可采纳银行一年期存款利率；风险调整值应依据评估对象所在地区的社会经济发展和房地产市场状况等对其影响程度而确定。熨合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与H有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R=MRM+（I-M）RE式中R资本化率（）：M-贷款价值比率（）,抵押贷款额占房地产价值的比率：RM-抵押贷款资本化率
28、第一年还本息额与抵押贷款额的比率：RE-自有资本要求的正常收益率（）。（5）收益年期的确定及评估值计算对于单独建筑物的评估，应依据建筑物耐用年限确定将来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧。对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时.，应依据土地运用权年限确定将来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的撞销。对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地运用权年限时，可采纳下列方式处理：先依据建筑物耐用年限确定将来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法
29、计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销：然后再加上土地运用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余运用年限价值的折现值。若房地产中的土地为划拨地，可参照出让地的评估，但评估值中包含了应交纳的土地出让金，请予以扣除。基本计算公式：nV=?i=（1+i1R）i式中V收益价格（元，元/平方米）；Ai将来第i年的净收益（元，元/平方米）：R资本化率（船；13N将来可获收益的年限（年）。（二）汇总结果通过案例的测算，修正被评估物业的与案例的差异（如楼层差、层高差、装修差、面积差、设施差等），将案例的评估值修正为被评估物业的评估值，再将各项评估值进行汇总，并对评估结果进行增减值缘由分析。同时作
30、好物业和土地的对接及房地匹配工作。六、撰写评估说明房屋建、构筑物评估说明中应具体列举评估中过程中所采纳的取费、取价依据，要求文件名精确并将复印件存底稿备查。房屋建、构筑物评估说明部分应按以下几部分内容撰写。1.评估范围应说明本次评估的资产范围，并列表说明序号合计2.资产概况单位名称建筑面积账面原值账面净值包括建筑物类型、特点、分布地域、资产账面原值、净值的构成：建（构）筑物主要结构类型、建设年头、运用状况、日常管理状况；是否进行过清产核资和调过账等。工评估依据4.评估程序5.评估方法6.典型案例7.评估结果及分析七、评估案例的要求案例部分的要求要结合91号文及本项目的特点：尽量函盖不同的评估方
31、法、14不同结构类型、地市分布等，另外，还必须要有构筑物案例。要求每个申报单位的房屋案例（结构类型不同、方法不同）不少于个。选择原则：产权明晰、价值量大、具有代表性、建设年头新旧均有、地域不同。八、房屋建筑物评估中应留意的问题1.评估是站在公允的立场上按现行市场公允的标准进行的，具有普遍性、公允性。如企业在建立房屋时，可能一部分资金是自筹的，一部分资金是借贷的，但在评估时，就必需考虑公允的市场，把全部资金都看作是按现行可能得到的最低的利率借贷来的；2.正常状况下,每一类房屋建筑物的重置全价和成新率都应在一个合理的范围内，对于有关异样状况，如含土地价值、含其他附属设施、经过了大修等情况，应在增减值缘由分析中加以说明，同时在明细表备注栏注明；3.在评估房屋建筑物时，应和土地评估相结合，做到不重、不漏：4.房产评估人员与机器设备评估人员应就大型设备的基础及其他与设备有关土建费用进行沟通，保证设备基础及与设备有关的土建费用在设备评估与房屋建、构筑物评估中不要重复或遗漏。15
