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洗浴中心可行性分析报告 1. 洗浴市场未来发展趋势 洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统 计，北京洗浴行业全年收入约在25 至 30 亿元左右。 就我国国内来讲， 随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力 的增强，消费观念的进步， 消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不 再是单纯的清洁过程， 而是追求更惬意的享受。 洗浴市场出现了三个 转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大 众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经 营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功 能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。 从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务 项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京 消费水平相适应的洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网 点多、服务功能多、 经济成分多、消费层次多、 经营业态多的 “五多” 现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业 态的格局。 随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模 式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。 尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、 大 众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观 （日营业额乃至高达百万元） 。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着 竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确， 定会掀起新的消费高潮。 谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基， 而是中间的塔身。 现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整 个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等， 北部有大江南 俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足 现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园 酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为 218 万，就业人口达 73 万，排名北京城八区之首，且全国个人所得 税中有 2来自海淀， 海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水 平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金 佰瀚商务会馆正在进行二期开发， 说明西部现有的洗浴场所已经不能 满足消费者的需求， 西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动 整个西部洗浴娱乐市场的发展。 2. 本项目洗浴中心的可行性分析 2.1 项目经营洗浴中心的优势 洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达8000 平米，在北京来说， 也是绝无仅有的， 如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规 模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的 亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务 配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境， 营造一个放松的洗浴娱乐氛围， 必能增加该项目的市场竞争力。 交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中 的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、 四季 青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至 西四环也仅需要五分钟路程， 综上所述，五路居物流中心项目在交通 条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。 完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地 带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等， 而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈 之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村 的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。 物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业 管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10 多年的物业管理经 验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理 成本。 企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所 属二级法人公司， 不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是 一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。 地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经 营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。 2.2 项目的机会分析 从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优 势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务 会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都 只是中小项目。 位于项目北部2.5 公里处的北京第一家大型Mall 金源 Shopping Mall即将于今年 10 月 1 日开业，依靠本项目的特色和服 务，金源 Shopping Mall 在一定程度上可以给本项目带来很多客流 量。 随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将 来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃， 而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。 在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰 瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源Shopping Mall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成 规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展， 给西部的消费群体增加一个可 选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、 “阜成路美食 街”的“京西洗浴娱乐城” 。 消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破， 从新世纪起， 旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费 热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在 城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。 2.3 结论 本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。 3. 洗浴中心消费群体特征分析 4. 自营洗浴中心的空间布局划分 洗浴中心初步规划面积为8000 平米。 表洗浴中心项目的大概面积规划 序 号 项目数量单面积面积（平方 米） 1 前台大厅1 500 2 男桑拿区1 1500 3 女桑拿区1 750 4 自助餐厅1 500 5 按摩室60 10 平米/个600 6 VIP 包间20 40 平米/个800 7 休息室80 12 平米/个960 8 套间（棋牌 室） 30 30 平米/个900 9 游泳池1 625 10 公共部分865 合计8000 5. 自营洗浴中心的人员配备 5.1 洗浴中心的组织框架 保 安 部 工 程 部 保 健 部 鞋 部 洗 涤 部 客 房 部 采 购 部 财 务 部 前 厅 接 待 预 定 接 待 总 机 总经理 副总经理 洗浴部经理客房部经理 桑 拿 部 市 场 部 后勤部经理 5.2 洗浴中心的人数配备 本项目规模的洗浴中心至少配置400 人左右。 表洗浴中心项目的人员配备 序号职位数量（人） 1 总经理1 2 副总经理1 3 大堂经理4 4 前台经理2 5 前台服务人员14 6 洗浴部经理2 7 技师100 8 服务人员150 9 保安部经理2 10 保安20 11 内保20 12 会计1 13 出纳3 14 后勤部经理2 15 后勤人员1015 16 餐厅经理1 17 餐厅服务人员20 18 后厨6 19 维修工程部经理1 20 维修工6 21 采购人员20 22 销售部经理1 23 销售推广人员10 备注： 1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整； 2、至少保证坐班有60 人，其中搓澡工20 人，足底按摩师 20 人，保健、修脚师各10 人； 3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定 非要会足底按摩； 4、管理人员可以自定； 5.3 洗浴中心的人员招聘途径 主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖 墙角” ，其次是从外地的按摩学校招聘技师。 一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5 10 名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也 要注意招聘来的员工有想法， 因此，需要对一批招聘进来的员工进行 相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理， 这样有利于企业的管理。 6. 自营洗浴中心的成本分析 6.1员工工资 依据以下数据测算，每月员工工资为250,000 元/月，年员工工 资为 300 万元。 表洗浴中心项目的员工工资 序号项目单人工资（元 / 月/人） 1 前台（收银、迎宾）800 2 保安800 3 内勤、人事、采购800 1000 4 后勤、出纳、技术人员800 1000 5 会计1500 2000 6 领班（大堂经理）5000 7 内保1200 备注： 技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个 钟（45 分钟）的收入按比例分成， 开始时建议洗浴中心与 技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没 有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源， 等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开， 即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做 法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较 为通用的手法。 6.2 管理费用 依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760 元/月，其中 包括了温泉每月的维护费用57,090 元/月。每年的管理费用为1501 万元/年。 表洗浴中心项目的管理费用 序号项目顾客量数量单价费用 1 水600 人300 吨/ 天 70 元/吨21000 元 /天 2 电600 度0.69 元/度414 元/ 天 3 柴油900 公升 /天 3.75 元/公 升 3375 元/ 天 4 温泉维护 费用 800 立 方米 1903 元/ 天 57090 元 /月 5 员工工资250000 元/月 6 其他管理 费用 200000 元/月 合计1,250,760 元/ 月 备注： 1、水：柴油 1（吨） ：3（公升） 6.3 装修费用 本项目的装修费用大概为750*4 3000 万元，当中包含墙体装 修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同， 费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。 表洗浴中心项目的装修费用（部分） 序 号 项目面积单位造价费用（元）备注 1 普通装修7000 平 米 500 元/平 方米 350 万 2 局部特殊装 修 1000 平 米 4000 元/平 方米 400 万 合计750 万 6.4 硬件投入费用 硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具 器皿、包间内的电视、DVD 、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设 备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。比如，一个 VIP 包房 的水龙头可能售价为1 万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性， 大概在 2000 万元左右（保守估算） 。 6.5 开发地下热水的相关费用 按凿井深度4000 米计算，开发利用地下热水的一次性投入为 890 余万元。地下热水不会单收水费，只要按照北京市矿产资源补 偿费（地热）征收标准和北京市地下热水资源费交纳相关费用 即可。 （详细请见附件有关温泉开发文件 ） 6.6 广告宣传及市场推广费 广告宣传及市场推广费为： （管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用）×1 73.91 万元 6.7 不可预见费 不可预见费用为： 221.73 万元 （管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用）×3 221.73 万元 6.8 总投入费用 总投入费用为： 7686.64 万元 管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用广告宣 传及市场推广费不可预见费1501 3000 2000 890 73.91 221.73 7686.64 万元 7洗浴中心自营可行性分析 7.1 自营洗浴中心的利润 根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自营， 则可 获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。 本项目得出以下参考数据： 人均消费200 元300 元400 元 夏 季 春秋冬 季 夏 季 春秋冬季夏 季 春秋冬季 日客流量200 300 400 200 300 400 200 300 400 日营业额（万 元） 4 6 8 6 9 12 8 12 16 营 业 额 （万 元） 360 108 0 720 540 162 0 108 0 720 216 0 144 0 年营业额（万 元） 2160 3240 4320 一 次 性 投入 （万元） 7687 年 运 行 成本 （万元） 1501 利润（万元）659 1739 2819 回收期11.5 年4.5 年3 年 7.2 出租物业的利润 如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁，相对于自营洗浴 中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。 经营面积： 8000 平米 租金： 1.7 元/平米/天 年租金收入： 489.6 万元/年 管理费用 （10） ：48.96 万元/年 租赁利润 ：440.64 万元 7.3 自营与租赁利润的比较 针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的9.8 倍 13.2 倍，且自营仅仅是一次性的投入， 即一次投入 7687 万元，之后 获得的则是几倍的利润。 7.4 结论 自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗 浴中心部分自营。 8初步市场推广方案 8.1 不按牌理出牌，创新业态； 在未来一年的筹备期， 通过业态创新来创造新的需求，规避竞争 进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。 8.2 先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度； 在项目开业前， 通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼 球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。 8.3 擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚； 开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面 引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。 8.4 导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品 牌； 开业后，通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺 激” ，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”） ，培养一大批长期稳固、忠实 优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。因为洗浴中心 80的客户是回头客。 8.5 与时俱进，打造核心竞争力； 这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好，但 我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优 势。所以，与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一 之路。通过环境、服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出 新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如 新，经久不衰，实现永续经营的梦想。 8.6 软广技巧 在北青报， 时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈，探讨 洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目的社会知名度 8.7 固定客源的锁定 在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体 附赠 5 折消费卡， 3 个月后发放 8 折卡，以初步锁定客源。 9实际经营者的经验分享 9.1 用水量 一般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水 30以上， 46 月、911 月最省水，平均2 个人用 1 吨水。 9.2 水温控制 洗浴中心的水温随着季节的变换， 洗浴中心对水温的控制也是不 同的，一般冬天水温控制在42 度左右，夏天水温控制在38 度左右。 9.3 柴油用量 业内人士介绍说，北京90的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用 锅炉则会用到柴油， 一般烧一吨水至少耗柴油3 公升，由于目前成品 油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有23 家供应商提供 柴油，才能保证洗浴中心的需求；而本项目规模的洗浴中心，建议本 项目在后期经营时一定要与58 家石油供应商建立合作关系，基本 都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。 如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 9.4 锅炉 根据本项目的规模要求，建议必须具备60 万大卡的锅炉 2 个以 上，费用大概为 20 万元。同时，如果使用水处理设备可以节约50 的用水，水处理设备的费用为100 多万。 9.5 游泳池 在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池，面积为国家规定面积的一 半即可，国家规定游泳池面积为1250 平方米。 9.6 包房 洗浴中心有 1015的包房是不能投入经营的，主要是要考 虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊服务生的占房率和使用率，同 时可能还要招待一些朋友之类所用。 9.7 管理经验 服务生均为两班倒， 精英必须安排在晚上， 两班各有负责人； 附属给领班相当的权限，经理一般不出面处理纠纷，投资方 应派人协助管理、监督； 内保要有一定势力范围，包括和公、检、法机关及社会人员 的关系； 领班是关键人物，技师、小姐可以灵活调整，包括提成比例。 开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调； 预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员； 把领班带来的有经验人员分开管理。收银员要可靠，也可频 繁更换。 装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较 为紧缩，所以建议与5 家（甚至更多）的供应商建立合作关系； 做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可 能完善。 经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关：辖区派出所、分 局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。