经转商费用.pdf

精品文档 . 经转商费用 政策 住建部通知指出：“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策 规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益 等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购 买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、 租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用 住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不 得代理买卖、出租其经济适用住房。” 随后，关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知，又 明确了 2008 年 4 月 11 日之后签订购房合同的经适房，可以在补交土地收 益款后，不变更房主姓名就转为商品房。2008 年 4 月 11 日之前签约的经适 房，仍然只能采用过户的方式“转商”。 办理 证件 买卖双方 身份证 、买方 户口 原件或买方暂住证原件（外地）、房产证 ， 除此之外，过户时还要缴纳以下费用，明细如下（以北京天通苑 一套满五 年， 80 平米的经济适用房为例，其中天通苑最低过户指导价格为3621 元） 方法 交易 通过交易的方式“经转商”，仅需要补交综合地价款和契税，其中综 合地价款根据当地的二手房指导价来确定，契税为综合地价款的1.5%。此 外，若交易对象是夫妻关系外的直系亲属，契税 还能先征后返，交易经转 商仅只有综合地价款这一项费用。 赠与 如果是通过赠与的方式“经转商”，则需要先对房产价值进行评估， 赠与房屋还需要双方到公证处公证赠与的法律关系后，再按照房屋评估价 交综合地价款和3% 契税。 利弊 利 按规定，若直接将满五年的经适房出售，产权人应按原购房价和出售 价格价差的70% 补交土地收益等价款。如果买卖差价是50 万元，就要交35 精品文档 . 万元。现在“经转商”，房主只需缴纳原购房价10% 的综合地价款和1% 或 1.5%的契税即可。一处90 平方米的经适房一般只要交五六万元左右。 弊 种种迹象表明，无论经济适用房房主是想继续居住还是想出售，出路 似乎只有一条，那就是将现在手里的经济适用房转为商品房。但是转商之 后，仍然有烦恼。 按照“京十一条”规定，北京采取临时性措施限定新购房套数，暂定 同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。“经转商”后，经适房就 变成了商品房，就相当于新购买了一套商品住房，因此购买第二套房时将 同样受限。 提醒 中国国内某房地产经纪公司建议符合“经转商”条件的业主，尽早办 理“转商”手续，以便在日后交易时更加安心，避免不必要的损失。 此外，也提醒那些在家庭内部成员之间办理“经转商”的广大业主注 意，一旦成功办理“经转商”，那也就等于家庭的新购住房，按照5 月 1 日开始施行的“北京楼市新政”规定，从5 月 1 日起，同一购房家庭只允 许购买一套住房，那么在家庭内部成员间办理了“经转商”的家庭，按照 此规定，只能在卖出此套住房之后，才能再购买新住房，否则是不允许再 次购买新房的。 百平米经适房可节省16 万 专家指出，从现行规定来看，交易 方式“ 经转商 ” 比赠与方式更能节省费 用。 以王女士位于丰台区三环新城102 平米的经济适用房为例，如果以交易的 方式转给父亲， 需交纳的综合地价款是： 当地二手房指导价 ( 三环新城是 5079 元)× 房屋建筑面积 × 10% ，共为 5.18 万 精品文档 . 元， 契税是当地二手房指导价(5079 元)× 房屋建筑面积 × 1.5%， 则需缴纳契税 7770 元。如果房子是转给父亲，王女士所缴 纳的契税将会全部返还，所以王女士通 过交易方式办理经转商的费用仅为5.18 万元。 如果王女士选择赠与方式，以三环 新城目前市场价 2 万元计算，房屋的评 估价值按照市场价值的70% 计算的话，王 女士这套房子的评估总价值为142.8 万 元。 首先王女士要按照评估价10% 来交综 合地价款，也就是14.28 万元，另外， 如果是直系亲属关系，只要通过公证， 就能够免征营业税。此外，还需要对赠 与的法律行为进行公证。王女士还需要 交的费用包括公证费 (房屋评估价值 × 2%)2.86 万元， 房产价值评估费 400元， 契税(房屋评估价值 × 3%)4.28 万元，王 女士要通过赠予的方式转商，共需缴纳 的费用是 21.42 万元。这远远高于通过 交易方式来转商的费用。 精品文档 . 新规定 “ 经转商 ” 需要缴纳的费用 昨天北京出台政策表示：北京全市统一经适房须过户才可转为商品房改变了以往的：“ 同名 转商 ” 的做法 经济适用房限制“ 同名转商 ” 必须是 “ 通过交易的房子改商” 执行老房子老办法，新房新办 法！（具体是2008 年 4.月 11 日位区分时间） . 如果是以前 “ 同名转商 ” 则费用如下： 只需要按成交价补交10% 的综合地价款，由于是自己转给自己，因此交易价格都会做低， 即按照政府公布的这一地区最低指导价来成交。 现在的 “ 过户转商 ” 则费用如下： 140 平米以下经适房，房屋契税税率为1.5% ；140 平米以上经适房，房屋契税税率为3% 。 140 平米以下，满五年的经济适用房不用缴纳营业税；140 平米以上，需要按照成交价和当 初购买价的差额，缴纳5.5% 的营业税。 昨天，市住房城乡建设委紧急下发了关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充 通知 ， 补充通知 并没有对经适房改商品房“ 同名转 ” 的方式一刀切地叫停，不过在 2008 年 4 月 11 日(含)之前签约的经适房转商品房一律要通过“ 上市交易 ” 的方式完成。 4 日，朝阳区房管局将“ 经转商 ” 的方式突然由“ 同名转 ” 改成了 “ 上市交易 ” ，引起部分市民 不满，对此，朝阳区房管局表示这一改变是接到上级单位的通知，并非自行决定。 记者在这份补充通知中看到，通过补交土地收益款的方式“ 经转商 ” 并没有被完全叫 停。 “ 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，产权人可以补交 土地收益后改为商品房。” 这就是所谓 “ 同名转 ” ，不过补充通知要求，“ 同名转 ” 只适用于 2008 年 4 月 11 日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭，即2008 年 4 月 11 日以后 签订购房合同的已购经适房家庭取得契税完税凭证或者房产证五年后，产权人可以按原购房 精品文档 . 价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益款后取得商品房 产权。 此前执行的2008 年下发的关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知，没有 对“ 同名转 ” 作出购房时限要求，而按照昨天下发的补充通知，2008 年 4 月 11 日 (含)以 前签订购房合同的经适房转商品房都必须通过上市交易的方式，“ 同名转 ” 和上市交易之间主 要相差一次契税的缴纳。 近来 “ 经转商 ” 热源自住建部一份关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，这份 通知要求，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、 闲置、 出借，也不得擅自改变住房用途；在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申 报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行 核查、 公示；已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出 手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。 通知 一出， 将不完全产权的经适房转成有完全产权的商品房迅速成为很多经适房家 庭的选择。据了解，目前经适房政府回购的情况全市还没有实现一例。(