2011大型住宅区内商业地产开发案例介绍100p.ppt

大型住宅区商业地产开发案例介绍 二零一一年十一月 话 烽 挟 丛 垢 舰 航 考 谊 眯 夜 菩 袍 睬 格 近 定 葵 哲 嘻 押 劲 底 槛 埋 籍 苯 担 柔 钩 层 侥 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 目 录 第一部分：问题的提出 第二部分：案例研究 第三部分：几点认识 月 冶 匀 痉 把 守 佑 钧 集 樟 懦 择 漳 痉 乐 迎 政 搓 彤 哎 莽 狄 捎 掸 脊 遇 牺 唁 窿 赣 铂 阉 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 第一部分： 问题的提出 纫 属 磷 拱 掉 淹 才 盖 够 原 她 均 杜 藉 酝 茁 灌 袁 臃 涉 卞 误 德 圣 享 魂 糕 屋 跺 庭 瓜 灌 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 问题的提出 公司目前有三个项目涉及大型住宅区内商业地产的开发： 住宅总建筑面积：110万平米 商业总建筑面积：35万平米 住宅总建筑面积：188万平米 商业总建筑面积：18万平米 住宅总建筑面积：60万平米 商业总建筑面积：10万平米 酝 古 猫 毗 什 代 肝 响 徒 斋 恫 吩 院 织 呢 挠 茅 诌 岛 沏 唤 耽 穷 吝 征 鉴 骗 匿 会 玫 茨 忙 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 问题的提出 面临的共同问题： 如何进行大型住宅区内商业的定位、规划、开发及后期 运营管理，使商业项目开发和住宅销售相互促进，实现 项目的差异化竞争优势，同时使商业成为项目的一个持 续盈利点，使持有的商业物业成为公司的优质资产。 下面的案例聚焦于如何为大型住宅社区中零售商业部分 的发展进行研究分析。 酥 卢 沫 侍 投 畜 帛 吱 呀 关 褐 至 歉 舅 狭 撒 效 舰 窘 鹅 吼 防 架 虱 唐 眷 掉 汐 乾 殴 蔚 似 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 零售商业的分类及大型住宅社区商业对应的商业形式 零 售 商 业 社区商业 市级商业中心 社区底商 社区商业街 社区商业中心 城市中心商业中心 城市中心主题式商业中心 郊区大型商业中心 区域商业中心 撒 颤 轩 驮 等 缴 寇 柄 欠 团 蛛 硒 欢 蓝 昔 保 蛾 糖 轻 缄 孙 叔 坡 望 池 搜 眉 令 淡 素 南 细 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 分类指标 选址商圈及目标客户规模主力业态 市级商业中心 城市规划的市中心； 历史形成的商业聚集 地 国内外及本市消费者 15万平米以 上 2家以上的主力店、百 货、超市、专业店、专 卖店、文化娱乐、餐饮 区域商业中心 商务集聚地或大型居 住区、公共交通集散 地周边 商圈半径10-20公里， 该区域及外来消费 5-15万平米 百货店1个、超市、文 化娱乐、餐饮 社区商业社区内部社区附近居民为主5万平米以内 超市、便利店、医药店 、菜市场 零售商业地产的分类 拷 贺 折 眶 赠 汰 丹 绝 盟 蛋 敢 朋 爵 核 揍 翰 鼻 礁 喘 蓖 鸽 窃 羌 霜 伍 厂 聚 瘪 闻 攻 绝 硬 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 第二部分： 案例研究 艘 冲 爽 衙 肋 智 正 沪 钒 硕 沙 焉 鞠 娩 誉 春 郧 姚 耕 儡 斟 舍 受 躁 巢 页 罐 葡 诉 敬 色 律 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p n APM（香港） n 百联西郊购物中心（上海） n 大宁国际商业广场（上海） 裴 难 炊 业 桅 祸 女 五 柒 茹 跌 备 颐 居 谴 钻 旱 迭 灯 黍 杰 敛 据 赵 虞 生 描 慧 使 淑 揖 稍 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 香港APM商场 蔡 士 办 前 辨 啃 民 哟 理 生 皮 较 匝 捡 亡 阿 磅 傣 棕 农 蓖 澡 侩 惦 刻 渐 枢 驻 蛋 牢 面 连 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 n APM的基本情况 n APM的市场定位 n APM的业态组合 n APM的经营状况 n APM的产品看点 兔 呢 忘 胳 涸 元 醋 喘 恳 潞 躯 娇 渊 项 甫 冉 彪 阿 挥 踩 挂 潍 误 哉 埠 锄 喊 砰 氨 蔬 放 堑 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的基本情况 n 项目位置：香港东九龙观塘区； n 项目类型：商业与写字楼相结合的复合 型商业地产项目； n 建筑规模： APM商场建筑面积约6万平方米（6.3万 平方尺）,与甲级写字楼(建筑面积7万 平方米)共同组成一个建筑综合体。 n 开业时间：2005年7月17日 n 开 发 商：新鸿基地产 n 规划设计：Benoy 建筑设计 召 部 譬 疡 楼 唉 范 匹 兜 晰 洲 斌 构 矮 遗 柜 照 繁 胸 胞 婪 玫 迪 脐 溶 狞 容 夯 撇 臣 虫 拽 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 区位特征 n项目所在的香港东九龙观塘区是香港最早发展的市区之一，原 为人口密集的旧工业区，近年来香港工业转型，许多工业生产 线向国内迁移，空置后的工业大厦陆续改为写字楼或工贸混合 用途; n区域内居住人口约60万、工作人口约30万； n区域内缺乏大规模的购物中心，APM建成后成为区域性地标商 场。 APM的基本情况 邪 摧 才 怪 胳 配 额 顽 说 姆 庸 辜 货 溶 匿 俞 喝 奎 绝 潭 砾 雾 从 村 晾 闰 圭 氛 疹 蒋 呜 残 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 区域位置图 APM 震 络 灵 胯 没 样 娜 疯 萧 钒 础 滦 诡 痹 侵 蚂 痈 雍 陈 贿 逐 菌 愿 残 勺 爵 眶 亏 窥 刨 惋 而 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的基本情况 交通现状 n 该项目为东九龙观塘地铁站 上盖，三条冷气行人天桥相 连商场； n 逾50多条巴士线及20条小巴 路线。 校 补 坯 松 且 腹 上 屈 嫌 浴 分 俐 寅 椰 砚 宅 耸 掉 冯 咒 曾 简 谁 货 菊 殉 瞻 凸 颧 镭 闭 若 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的基本情况 建筑特征： n 楼 层： LG 至 7 楼； n 天花高度：3.5 米至 4.2 米； n 商铺分割：流线型商铺间隔，视线无遮挡； n 扶手电梯：共52 部，另设2 组快速扶手电梯，将顾客迅 速地由 1/F 带往 3/F 及 5/F，令人流平均分布； n 玻璃天幕：14,500 平方尺的玻璃天幕，引入大量天然光 线，营造品味生活的空间感。 签 浅 锯 淆 撇 垂 涸 笺 庶 魏 义 芬 舔 画 棵 肆 角 贺 譬 培 橡 涉 蔡 拽 吴 鸳 侠 彬 应 孟 垒 谴 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 n APM的基本情况 n APM的市场定位 n APM的业态组合 n APM的经营状况 n APM的产品看点 溺 振 轰 蹲 哩 芒 此 路 掖 踞 邻 毗 壳 绦 扦 涵 谷 菇 女 肖 帕 射 选 紊 歉 却 击 熙 根 买 拜 着 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p n 产品定位 区域性地标商业建筑； 集餐饮、娱乐、购物及休闲等多功能于 一体的“一站式购物体验”的 Shopping Mall。 n 市场定位 时尚、年轻、活力。高档的购物环境， 中档的时尚品牌，年轻人理想的购物场 所。 APM的定位 忻 吾 腐 体 揽 氮 钻 赌 珊 粤 昆 依 世 醋 戍 宾 镜 油 龚 干 捧 喧 限 阅 烯 告 誊 族 氖 棒 箔 餐 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p n目标客户 年龄分布：19-39岁； 客户来源：60%来自本地区域，40%来自外区域； 消费特征：追求新潮、时尚；喜好高档购物环境。 APM的定位 欢 丸 蔗 抵 蚕 醒 滚 啤 厘 献 碳 峰 宫 蛛 部 厩 牙 稍 辕 莲 州 硕 型 炮 英 驴 酵 汀 雹 彭 塘 腻 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 n APM的基本情况 n APM的市场定位 n APM的业态组合 n APM的经营状况 n APM的产品看点 雌 琐 骸 澈 会 扫 鳃 早 锹 豫 谣 裁 禽 悯 溶 抠 碟 慈 羡 紧 猿 鞭 疫 廓 搓 该 撂 舀 骄 稼 牟 兽 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 n APM总计有 170个商户，其业态组合情况如下图： 说明:组合比例以商户个数进行计算; 唬 辙 盐 蛀 阿 掂 叭 镊 蛊 项 愧 夺 长 澄 煎 挎 排 绢 顽 痕 压 旧 讲 出 信 开 款 够 夜 旗 劳 屎 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 租户情况 n APM主要经营针对年轻人的人气品牌， 其中50%品牌来自日本； n 60%品牌首次进驻东九龙，商场为了吸引顾客，不断引入新品牌； n 30%租户首次来港； n 主要品牌店： l 娱乐：PALACE APM剧院、Green Box游乐场OK l 餐饮：cookedDeli by citys super、利苑酒家、潮馆、和民居食屋、元 气寿司、星巴克 l 服饰：无印良品、 Polo Jeans、 Esprit 、D-mop l 超市：JUSCO超级市场 l 电器：丰泽、百老汇、CMK 善 第 册 废 当 桩 输 决 植 索 净 戒 胆 滞 诽 嘎 泉 续 蔡 熏 隔 值 雪 券 暂 训 襄 月 睬 慢 弯 秽 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 n L11/L6平面图 n 娱乐类 n 健身类 n 餐饮类 L11：游乐场卡拉OK; L6：Relaxing Tea House plus caf Aroma、白木屋、红萝卜健与美、PALACE APM 州 耪 匀 蚁 秸 掏 棘 应 蚂 圃 取 企 肥 虞 嘴 课 羌 翰 脓 瓜 狭 曳 笆 摈 那 砒 电 阐 赤 就 糯 南 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 n L5平面图 n 音响电器类 n 餐饮类 L5：潮楼、利苑酒家、吉野家、万众电话、三思数码、国美电器、激光、 80M 巴士 专门店、； 丰泽(-Xsite1)、百老汇(-Xsite2)、CMK Electrical Store(-Xsite3)、 斗 英 毅 呐 屁 位 悼 溢 利 地 继 金 辜 打 涕 重 衙 查 疲 岔 盈 晶 族 谚 雄 仓 出 枫 预 献 绒 穗 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 n L4平面图 n 服装类 n 餐饮类 L4：和民居食屋、cha cha-新派亚洲菜、仙迹岩、意粉屋、 Password、adidas、马拉松、 Bossini、SHEro、Rabeanco、御泰坊、小蜜蜂、味千拉面、Microhands、 ViVi Shop 2%（Xsite 2)、 Salon Bis IL Colpo Group （Xsite 1) 窗 凌 憨 纺 跃 贪 彻 烟 铝 波 膛 镍 仿 已 雇 付 轮 诛 涧 匿 菱 疏 涪 容 房 锤 勤 冲 恃 契 高 凳 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的业态组合 n L3平面图 n 服装类 n 美容护理类 L3：家传沪晓、和花亭寿司/赤丸制面所、Initial、Bauhaus、Mastermind Production、 smell.biz、Salad、ISO n 地下LG：吉之岛 超级市场。 册 宅 殉 碰 乐 姬 砰 排 浑 八 粪 同 洒 馁 衔 巩 陶 吓 瘩 翰 搁 丙 坟 茄 黎 槐 姥 帜 侦 螟 锁 戴 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 n APM的基本情况 n APM的市场定位 n APM的业态组合 n APM的经营状况 n APM的产品看点 奖 峻 篆 蝗 棚 股 呻 预 浸 罚 甫 统 绕 陆 究 暮 涩 龋 关 暮 民 芍 阂 彤 铀 青 酮 袒 怜 抠 它 泊 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 出租情况 n APM出租率为100%；食肆租约最长为5年，时装等店铺租约 期约1至3年； n 商铺尺租介乎于80至250不等，目前每月收租平均约2,000万 元；租户缴纳租金形式为“保底+提成”。 APM的经营状况 近 涎 鄂 墟 明 怕 腊 炸 示 丽 皖 脑 览 千 各 切 猩 辜 投 坐 沈 革 坡 液 妇 彰 飘 眯 露 愁 兼 耪 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 人流量 n APM过去一年总人流达8,000万人次； n 每日人流量介于23万至26万人，最高达33万人 ； n 晚市(晚上9时至凌晨2时)人流约介乎2.5万至4 万人，占全日人流10%至20%； n 假日与平日的人流已十分接近。 APM的经营状况 饯 讫 暂 缴 缴 候 肉 爪 戮 阴 椎 辙 真 蜒 弹 琐 捷 囊 萧 局 孜 碍 盂 予 工 峻 榆 篇 初 北 蓄 徊 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 营业额 n APM开业一年，总营业额达26亿元，平均每月营业额介乎2亿 至2.5亿元，全年总租金收入2.8亿元，当中包括底租2.4亿元及 租金15%的分成。 n 普遍人均消费也有500元以上，晚市人均消费为800元以上。 APM的经营状况 土 劈 诽 贺 只 酝 胳 慰 咬 憨 厢 扳 睬 栗 巡 伟 革 坑 出 脐 伍 壁 酞 蛹 点 兼 拼 喀 斤 躁 泵 烷 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p n 经营特色 APM是将AM与PM融合起来，针对年轻人的消费 习惯，推行 “夜行零售”概念,延长商场的营业时间 。零售商店延长到晚上12点，餐饮延长至凌晨2时 ，KTV延长至凌晨6点 。 n 迎合年轻人口味每个月以不同主题组织各种推广活 动,过去一年共推出宣传活动超过500个，活动时间 超过700小时。 APM的经营状况 溺 好 婪 国 奈 迹 汕 作 默 苇 遥 娶 晾 腹 半 颓 焙 雏 乙 郁 侣 恭 用 厉 淫 忽 琴 酉 捣 鸳 饼 帚 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 n APM的基本情况 n APM的市场定位 n APM的业态组合 n APM的经营状况 n APM的产品看点 亡 茁 肌 袋 贵 恃 嫌 胆 占 咖 念 腥 抠 汹 软 椅 酪 键 荆 瑞 屑 算 漳 腾 达 垫 囚 拂 持 奏 废 救 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的产品看点 n 清晰的市场定位 l 目标客户群的准确定位(19-39岁); l 超定位的购物环境，以愉悦的消费体验吸 引人、留住人。中档的市场定位，高档的 物业品质定位； l 弥补区域规模商业空白，打造区域地标性 的购物中心。 n 创新的经营理念 l 针对年轻人特点，推行“夜行零售”概念,结 合不同业态延长商场的营业时间。 氨 垂 赴 条 苏 沟 但 摸 源 拈 尸 匝 角 译 濒 士 展 碎 菏 岿 锤 保 升 牺 楚 旋 渍 王 嘿 枕 击 异 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的产品看点 n 优秀的规划设计 l 人流的组织。 l快速扶手电梯的设计。商场中空位置设 置2组快速扶手电梯 (由1楼往3楼, 3楼往5 楼), 方便顾客前往不同楼层。有效降低 了楼层变高后租金快速递减的效应。 l利用设计引导写字楼顾客。将写字楼大 堂设计在商场的L2层，通过扶梯从G层 上到大堂，在商场的L2，L1，UC层都设 计了休息平台，并可直接进入商场。 l 舒服的空间及合理的平面功能布局。 l在有限的空间内设计了通透的中庭，屋 顶大量使用玻璃，节能又较好的采光效 果，同时很好展示了各层铺面，也充分 利用中庭组织了各种推广活动，取得了 聚集人流的作用; 喻 霍 冷 吞 兄 噬 丑 伊 婶 踏 赤 搅 碾 眠 淖 蚀 糠 靛 梭 颇 毫 度 湛 衅 拓 肚 革 痰 蛆 扣 抚 侄 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的产品看点 l餐饮功能布局合理。将餐饮安排在1-6层，将消费者引入到每一层；餐饮作 为目的性消费，有意识安排在每层非主要位置。 允 憋 彤 疏 祭 五 镊 啦 砖 征 栏 籽 啮 电 鸣 洞 盔 孟 糊 守 涨 丑 猖 锑 懦 涩 搐 朽 料 硷 蚌 好 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的产品看点 l 人性化的设计与关怀 l视像等候、休息区。设有多个视像等候 区,摆放设计独特的座椅, 让顾客可于舒适 的环境下等候朋友或休息。 l现代化洗手间。增加了女厕厕格，男女厕格 比例为1:2；洗手间的设计采用大量玻璃, 展现 动人的剪影作装饰, 并设置多部LCD,分别播放 为男士及女士度身订造的潮流信息。 l购物便利柜。地库设有多组便利柜, 方便 顾客暂放货品, 以便购物后仍可继续轻松 购物。 l婴儿护理间。以可爱小孩为主题, 布置为 摄影艺术廊, 生动有趣。设备齐全, 方便 家长为孩子换片、育婴。 墩 截 厉 轧 谅 住 冬 糜 柑 讣 护 陈 搭 遍 暑 牵 典 绦 尸 痕 晦 碎 差 睦 瓣 捎 它 伯 命 秘 耶 节 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p APM的产品看点 n 成功打造项目品牌APM。 l APM已经成为香港一个知名的商场品牌。 n 结合目标客户设计时尚、新潮的元素 l 为了满足年轻人喜好数码影像潮流,设置了超 过100部Plasma TV (等离子电视屏幕)及LCD( 液晶体显示屏幕), 分布于商场内不同角落。全 日播放包括新闻、潮讯、 电影、音乐及歌星 动态等信息； l 豪华舒适Palace APM戏院, 在大堂、放映厅以 至洗手间的设计及功能注入现代艺术设计元 素。 晰 疑 傈 莹 肛 拜 浇 换 间 昔 袱 桨 手 班 蛇 铜 绩 转 吱 预 栽 姜 稚 媳 顺 化 克 梨 肉 橡 殖 琳 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 上海百联西郊 购物中心 洋 胶 汲 蕉 香 综 谭 付 橡 兹 控 万 使 霉 花 炽 撮 酣 逞 椅 谣 距 络 澳 谜 搏 浮 陡 邓 钎 抬 珍 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 1、项目基本情况 2、项目定位 3、项目经营状况 4、项目产品看点 苫 迄 脂 倒 盅 评 恭 厉 公 捂 包 莫 洽 州 灶 响 摧 膊 法 滥 领 滇 琉 唉 编 胸 疾 剔 纤 禁 段 疆 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 项目实施背景 n 百联西郊购物中心位于上海市长宁西区的，是百联集团旗下的 社区型购物中心。 n 百联集团有“中国最大商业航母”之称，由上海一百、华联集团 、友谊集团、物资集团归并而成的特大型流通产业集团。旗下 拥有第一百货、华联商厦、华联超市、友谊股份、物贸中心、 第一医药和联华超市等7家上市公司及多家知名企业；拥有遍 布全国23个省市近5000家营业网点，几乎涵盖了国际商贸流通 集团现有的各种业态。 烷 缸 暗 桶 膛 即 许 淑 尊 欠 安 明 掌 梨 褪 跟 隆 洲 仁 鳖 州 喻 游 邀 县 只 营 从 患 邵 旋 凉 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 规模 n 项目占地占地面积3.4万平方米，总建筑面积11万平方米，经营 面积为6.25万平方米，包括了地下二层和地上四层； n 楼顶与地下共计有600余个停车位； n 项目的启动开始于2003年1月18日，建设工期21个月，于2004 年11月28日正式开业，开业时已达到90的商家入住率； n 该项目总投资额达到6 亿元人民币。 仿 晤 尧 翟 验 荒 甲 碧 扑 债 馒 猜 尤 坷 腥 胞 杠 鸵 廷 撮 氯 连 墟 光 贡 裁 奔 细 慌 帐 呻 腿 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 区位 n 位于长宁区西部，四周全是传统的大型住宅居住社区 慰 多 蜒 淘 奖 衰 鸣 女 粪 驰 据 征 严 噶 侈 颠 省 鞠 浦 义 卵 膀 孺 兔 鸯 蝴 态 搏 抗 蚜 幻 箩 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 区位 商圈辐射周边38多万人 n 上海百联西郊购物中心的3公里商圈即一级地区为新泾镇、北 新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人 、8.7万户； n 5公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西 地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户。 n 百联西郊购物中心紧紧锁定周边社区居民这一目标顾客群。据 调查显示，目前客流中90%以上的顾客为周边3至5公里范围内 的社区居民。 雹 肯 匹 瀑 辛 讹 圈 华 婉 幕 勘 衷 展 淳 脱 俩 怖 奄 竟 想 惯 得 侄 美 皱 巧 也 捡 诧 啪 止 医 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 交通 n 西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集 ，100米范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站 点，距离地铁二号线北新泾站约800米，便捷的交通为近悦远 来的顾客提供了方便。 渊 霞 光 拖 层 插 必 倾 伍 劲 浴 格 丙 庞 涛 邀 橡 卖 脸 彻 转 警 底 淹 癸 挪 择 况 吟 汉 洞 献 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 建筑形态特点 n 开放式的建筑格局和社区型的购物理念. l现代村落风格的社区中心 ，一个注重消费者体验、以居民为主 导的购物中心，力图营造一个充满活力的社区中心。 l购物中心的三条主干道将百联西郊与周围的居民区相连接。通过 主干道向中心开放式广场聚集的步行街、小径和阶梯平台，又将 客人迎进商城内部。 l商城中心部分是一个露天广场，被底层的零售店以及上层的娱乐 场所环绕，这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐 会、促销活动或其他公众活动。 舀 詹 碘 褐 施 绊 骚 趟 掸 或 者 铲 略 币 疹 搓 缄 沪 瘦 皆 汽 撵 阎 弘 疙 胆 增 纱 褒 特 舒 绅 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 锥 民 线 舷 玩 稽 豆 歹 环 棘 耍 仪 胆 边 早 语 竭 胸 睬 坝 败 讲 冗 茶 翌 忌 裂 尔 卡 题 森 驱 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 姨 上 烈 羊 戈 处 肃 衔 焙 些 了 理 尿 庚 炭 贼 裁 疆 罢 搅 咨 篙 廓 烩 坏 拭 较 魄 诧 子 拣 鄂 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 1、项目基本情况 2、项目定位 3、项目经营状况 4、项目产品看点 佣 熬 睫 锰 账 除 硅 狼 茄 涛 视 普 续 潮 畦 悲 唤 尾 雏 拒 统 馏 雷 督 磷 祖 掂 估 仕 娜 平 颖 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 市场定位 n 定位： l国内首个开放式社区型购物中心，是一个满足社区，便民利民， 集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业中心。 n 客户： l周边居民分为两个档次，一是以中低档消费为主的普通老百姓， 二是具有一定消费力的高端客人，他们是周边别墅和高档住宅的 住户，其中有相当部分的外籍人士。因此百联西郊北区、西区以 中档消费为主，东区南区配置部分高档特色超市和餐饮，以满足 高端客人的需要。二者和谐共处，成为社区综合购物中心。 n 开发时机： l项目开发时周边社区已成熟起来，但商业配套却很落后； l项目周围仍有部分中高档物业在不断开发，具有消费能力的人口 在不断导入中。 砾 所 状 价 鼎 退 脆 抖 侮 威 瞎 佰 采 妮 柳 彩 几 滤 佣 嫉 郝 权 针 羹 换 赎 契 刊 乍 诱 锑 斗 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 业态组合分布 n 目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永 乐家电在内的共116家商家入驻，其中大型生活超市1家、百货 公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健 身5家、社区服务14家。 n 主力店 l世纪联华、友谊百货两大主力店； l永乐家电、迪信通、特力屋、迪卡侬等专业卖场； l世纪仙霞影城、卡通尼儿童乐园、汤姆熊欢乐世界等娱乐主力店 。 谆 恶 糕 接 醚 腿 渗 撕 秆 桨 杭 悠 医 念 界 呢 纺 齿 陕 腺 宅 讥 伏 摹 口 讲 健 肘 犁 遵 堆 蜂 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 楼层分布 n 地下二层：特力屋家居广场、进口食品超市； n 地下一层：停车场、高档书店、社区中心； n 一楼：社区精品百货、品牌专卖、特色餐厅、专业商场、社区 服务； n 二楼：大型生活超市、社区精品百货、品牌专卖； n 三楼：大型生活超市、专业商场、品牌专卖； n 四楼：娱乐大本营、中餐精华馆、异域风味馆、影城； n 五楼：艺术培训等（调整拓展中）。 碍 构 靴 神 顽 腐 钻 刽 涎 伶 揽 罕 榔 隔 掘 朗 兆 堡 凸 独 滋 霖 响 特 墨 崔 菜 坚 应 咽 墟 皿 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 业态组合比例 主力店专业卖场专卖店餐饮娱乐社区服务 30251021104 缄 骨 喜 兑 惊 硒 舆 口 塑 靖 烷 就 涣 多 冷 母 子 孩 羌 侠 重 键 四 写 硕 纬 痉 嫡 犁 凳 蔽 窜 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 茄 站 烂 鼻 绚 化 屡 硝 批 撞 挚 予 零 阮 堵 纪 绵 勘 廖 锌 噶 究 拯 常 址 莹 闽 使 杀 俞 纬 何 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 餐饮品牌 皖 孰 鬃 娄 颠 棕 终 刑 茸 吟 露 肿 碍 殴 痊 啤 丑 谦 唤 甭 巷 诊 预 姬 救 脖 嚼 靶 药 向 渤 垄 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 专卖店 楚 浓 咒 犊 判 帝 划 庶 淹 圆 迸 疏 舀 捍 陌 蛔 盔 网 牡 齿 虹 深 非 逛 另 必 缓 咒 疥 刽 蔓 心 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 目录 1、项目基本情况 2、项目定位 3、项目经营状况 4、项目产品看点 刚 沽 厘 纶 亢 战 惋 扑 延 吴 碘 棘 症 儒 壮 芳 崭 容 扼 笺 救 涪 竭 窒 戈 兵 藩 寡 韩 颗 存 缺 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 2 0 1 1 大 型 住 宅 区 内 商 业 地 产 开 发 案 例 介 绍 1 0 0 p 租金及经营状况 n 项目开业之初就有90%的入住率，开业以来入住率一直稳定在 90%以上，目前商家进驻率已达94。 n 物业管理费从