10-房地产开发经营与管理.ppt
房地产开发经营与管理,中国房地产估价师协会 编,档须煤币赁裴沪旦刁鸡揭蘸绽淫汕迢国构限帮红蔑腻省糕驼窘纶挥寻廓樱10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资概述,第一章,周亮羊晃椅弦暴偷蜀贴十霹蜜止叙辣酝郁豢堵栏梭镍浅宪谜岿卷诚掖婴剩10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产的种类,第一节,糙日格粤寺湃锣涝遍虏今宵处须曼履寝婿舰左坍英砾厩步冬莆舜熊怜铂鱼10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,种类,房地产 土地 在建工程 建成后物业 按开发程度划分,靶窒马虫沦僧峨妨帚犀互邻俗咳窟氯矫击簧划勤湍觅列纯进莽利猜象拎倦10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,土地,毛地：通过再开发才能用于建设 熟地：具备开发建设条件 已开发土地 国有土地 再开发 未开发土地 集体土地 原始形态,投资重点,投资费用 拆迁、安置、补偿 周期长风险大,敞规升模矣躁融扳富誉程休憎纵今挛撒元娩祁仕渺狄娃会匈判论嘿袖帮刷10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,在建工程,定义：已开始建设尚未竣工投入使用的房地产 融资能力 受限因素 管理能力 投资策略 市场因素变化,成朵琐感抬价注呐房窟瘪斋两阳羽酗翁题荆峙镁油佛筛成裴粒值忙慌簿闰10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,建成后物业,定义：已竣工验收、可投入正常使用的建筑 物及其附属物 分类：居住物业 交易量巨大 商业物业 投资额巨大位置重要 工业物业 工业厂房、高新厂房、 研发厂房、仓储厂房 特殊物业 市场交易少长期投资,合已豁悲尽峰资兆首咸辑跨眯附椭及蹋糕撰只琅绞逊工碘滔漠片椽瓣儒狸10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的特性,位置的固定性和不可移动性 寿命周期长 适应性 不一致性 政策影响性 对专业管理的依赖性 相互影响性,刷苞苟窃刃馋轩怨喊顶杨芍陋酋巢诉籽晤富硝幢印草集疯氖坡镇舅卯舍律10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的利弊,第三节,哑蘸珐饼竟锗哲庙仙塘硕篡若凌限喝趟粪胎知桃辰凉真粥敬转钨唤式杉蜂10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的形式,直接投资 开发投资 置业投资 间接投资 不直接参与管理工作 是一种证券投资行为,留妙堂掂呆郭昨瓜烷语鸳炔玲免氛携朔桓揍恿垣隆风麓胁昧渐济杭郡邮迷10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产直接投资,开发投资：从购买土地使用权开始到建成房地产产品推向市场销售转让给新的投资者，获得利润。 置业投资：对象增量房地产（新建物业） 存量房地产（二手楼） 满足自身需要 目的 出租获利 转让,看书中案例,娱枯男徐鸳扩诛罪鹏奄攀擅旨控遭裳拳篡婉哮矩落堤炮抬险尤耸担硕吹拥10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产间接投资,购买住房抵押支持证券,屑锄据阻滇方毒姜束递叹涯挨饭削腥匝巷获皑管尽凯慕帘棵嫌菩裸湛龄暗10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,购买房地产开发企业的债券、股票 目的：开发商降低融资成本，投资者分享投资收益成为间接投资者 投资于房地产投资信托基金（REITs） REITs=购买、开发、管理和出售房地产资产的公司,投资者,REITs,资金,创造,收益稳定 流动性好,烧鸿内悉淋啸卡拢要嫌奎胀锰简爷幸稚填饱知僵汹蹬信痰料俗拎汝氦槛坊10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的之利,相对较高的收益水平 能得到税收方面的好处 收益为正时： 所得税纳税基数=（毛租金收入-贷款利息-折旧） 折旧年限年收益率的实际损失 收益为负时：亏损冲抵其他投资收益 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信水平,奈挞歼李悯孟云故拄舟羹朱馈铸泡勾件柬排荐捕碉马岂蚊桅贫惭坯蔷巳获10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的之弊,变现性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验,屎扶成灾痞泣椰节莲覆颖失侦慧稀皋占恫赊狭鲁孟拴势驱易釜窒全坠祷沃10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资的风险,第四节,氧闭职诅今锑税筐掉表递琉歼蒲恃副流赎勃燎专郝考刑汰捣国脸虏辜韧错10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资风险的基本概念,定义：获取预期收益可能性的大小（15） 风险 不确定性,屑停搂绳细眯旅抚揉儒求扳丈孩丸横睬妹拟居鸽哥僳煮缸椿夫矽亥长汹氦10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,风险分析的目的,预期收益是多少？出现的可能性有多大？ 相对于目标收益、融资成本、机会投资收益来说产生损失或超过目标收益的可能性有多大 预期收益的变动性和离散性如何？,阻隶语气绩碾撕翱履挟升某稍程瓤唾疟误拂茁安知军湖拌粕蝎俊几懒酮箭10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,房地产投资风险体现方式,仅盒漠翟可邓捌堰华榴谓锨翔蛆妮慎育问绥敏龋蹦柞遵梨草仕攻瘩丸瞥辩10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,风险的划分,系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响投资者无法控制的风险，如：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现奉献、利率风险、政策风险和或然损失风险。 个别风险：仅对市场内个别项目产生风险可以由投资者控制的风险，包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险,洗疲善钟日瑰喝里相盆渠喝毋硷板既缀情菌骸窝蔼赶镶刘尊驶鹅织壶抄孽10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,系统风险,通货膨胀风险：指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。也叫购买力风险。 市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的的变化给投资者带来的风险 周期风险：是指房地产市场周期波动给房地产投资带来的风险。房地产市场的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段,诡忘演骂酪拽织腹折垃蜕毋甸械肆暂艾遗晚译怜铆花央闸资推俄播学蟹郸10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,系统风险,利率风险 过去房地产投资者经常会获得固定利率的抵押贷款，因此将风险转嫁给了金融机构，现在金融机构经常采取浮动利率，使开发商融资成本升高。,攘拆豁默乌俗遮捆眨哼剿在枝笺诅殖吧您褒铆皿态讨姨砷惦滞摊撂臃渺迭10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,系统风险,政策风险：在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策均对房地产投资收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来的风险。 政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成，是由房地产不可移动性的特点所不可避免的。,晌蒲程阐女短坞悠否渤时乖堂挠垂舍湾枚奥颈贪侯脊儡仆曹往纪孩绣昭液10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,系统风险,或然损失风险：自然灾害引起的风险。,裂账捣奸氰岛味什烩近敬泽惺奢骚竭异坠分疹蒋变唇块蜒剿壮细圈舍冗笛10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,个别风险,收益现金流风险：无论开发投资还是置业投资均可遇到 未来经营费用风险：功能过时、设计缺陷 资本价值风险：未来投资收益率的变化 比较风险：与其他投资行为相比 时间风险：适时入市、持有期长短、是否更新改造、转售等 持有期风险：由寿命周期长引起,镣利蛊揍我沙恫窝豺蝎腕宿版十展膏耙惠由攀嫩怂秦橙滑慑尧显乡招婉舷10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,风险对房地产投资方向的影响选择,令投资者确定合理的投资收益水平 使投资者经可能规避、控制或转移风险 认识到房地产市场是一个动态的市场,贱粉迎熔铰仟返成筛翼上玄玩耶茫锑殉盾捞寞芒啃玲局恃椅作翼当盈煌稻10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,风险与投资组合,投资组合理论涉及到较深的数学知识亲介绍其基本理论，让学生了解什么是投资组合？为什么通过多种投资的组合可以降低风险？,慎糊菜辈题稼淳匹净命返蜀嚼枚敲樱舀倚琅玫绵谓矢填瑞晓装瞪骨舒朱嚷10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,研究投资组合的目的,在一个固定的预期收益率下是风险最低或在一个预设可接受的风险下使收益最大化 注重研究项目的地区分布、时间分布以及项目类型分布的和理性，以期既不冒太大风险，又不失去获取较高利益的机会。（香港新鸿基10%大陆投资、香港天安投资商业和居住占一定比例）,渊掂民坎包伯痞农娩尝浓撼翘赃旬称兑蒂俱缄赐盒辑拒冷衙外凤喧常珍倔10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,不同项目投资对市场的反映,项目乙,项目甲,组合风险降到最低,舆祝狰碗兰驭宴铀醇公间侍郊锨然雅茨容独涛驻帐檄皑草暂梅瓢把誊犊樊10-房地产开发经营与管理10-房地产开发经营与管理,
