1、黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则（征求意见稿）第一章总则第一条为规范全省物业服务市场秩序，保障物业服务活动依法有序衔接，维护业主和物业服务人的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例黑龙江省住宅物业管理条例等相关法律、法规规定，结合本省实际，制定本指导规则。第二条本省行政区域内，因物业服务合同（含前期）期满未续约、双方当事人协商解除、业主依照法定程序解除等，物业服务人依法、依约退出住宅小区管理的活动，适用本指导规则。第三条省、市物业行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务退出工作的政策制定和工作指导。县级物业行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务退出工作的业务指导、监督管理、依法调
2、解等工作。街道办事处（或乡镇人民政府，下同）具体负责本辖区住宅物业服务退出工作的组织指导、监督管理工作，依法调处业主、业主大会、业主委员会（或物业管理委员会，下同）与物业服务人在退出住宅小区过程产生的纠纷。居（村）民委员会协助街道办事处做好相关工作。第四条公安、城市管理、市场监督管理等有关部门按照工作职责，在所在地县局人民政府的统筹组织下，协助配合做好物业服务人退出住宅小区相关工作。第五条物业服务人退出住宅小区应本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡原则，认真依法做好物业服务交接工作，保持住宅小区物业服务的连续性。第六条业主共同决定解聘物业服务人时，应充分考虑到物业服务的持
3、续性、长期性特点，从保证广大业主的正常生活秩序,维护相关主体合法权益出发，慎用辞退权。第二章一般退出第七条物业服务人退出住宅小区主要包括以下情形：（一）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主依法共同决定选聘新的物业服务人的；（二）前期物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；（三）物业服务合同期限未满，业主依法共同决定解聘原物业服务人或者物业服务合同当事人双方协商同意提前解约的；（四）物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；（五）由于历史形成等原因，无物业服务合同或者物业服务合同未明确具体期限，业主依法共同决定或物业服务人决定终止服务的
4、六）物业服务人因破产或被注销、吊销营业执照等原因致使其不能继续履行合同义务的；（七）依法、依约应当退出的其他情形。第八条解聘物业服务人时，业主委员会应当依法召开业主大会共同决定。业主共同决定应当依法满足以下条件：（一）由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；（二）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第九条物业服务人应当严格履行退出程序和义务，依法做好物业服务交接工作，保障住宅小区物业服务的连续性。第十条物业服务人退出住宅小区，按照以下程序办理：（一）告知。业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会应当提前
5、六十日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主委员会，并书面报告所在地街道办事处。但合同对通知期限另有约定的除外。（二）公示。业主委员会应当自业主依法作出共同决定、物业服务人应当自书面通知终止物业服务或者解除物业服务合同之日起三日内，将解约原因、解约时间等具体事宜，以书面形式（盖章）在住宅小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七日。（三）选聘。业主委员会应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，在所在地街道办事处和县级物业行政主管部门的指导下，依法选聘新的物业服务人并签订物业服务合同。（四）退出。业主委员
6、会应当与原物业服务人、新聘物业服务人协商确定交接时间，并通知所在地街道办事处。街道办事处现场指导监督各方依法做好预收代收和预付代付的物业服务费用、物业档案资料、物业管理用房、共用设施设备和其他属于业主共有财物的交接和登记工作。原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内，或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域。第十一条解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。物业服务人也不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接和退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务人进行服务。第十二条鼓励有条件的住宅小区经业主大会同意，业主委员
7、会可聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。第三章监督退出第十三条物业服务人违反中华人民共和国民法典物业管理条例黑龙江省住宅物业管理条例等相关法律、法规的规定，所服务住宅小区出现下列情形之一的，列为拟监督退出对象：（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；（二）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；（三）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；（四）被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；（五）未按照规定办理交接手续，经
8、市、县级物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；（六）拒不移交有关资料、财物、资产，经市、县级物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；（七）经市、县级物业行政主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。第十四条对于拟监督退出对象，由街道办事处指导业主委员会依法组织召开业主大会会议就解聘事宜进行表决，同意解聘的，按照本指导规则第二章的有关规定启动退出程序。未成立业主委员会的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。按照前款规定履行解聘
9、和退出程序后，对于原物业服务人仍拒不退出住宅小区或拒不办理移交的，由业主委员会书面报告所在地街道办事处，按照以下程序处理（业主委员会依法提起诉讼或者申请仲裁的除外）：（一）调解。街道办事处接到报告后，应当组织业主委员会、原物业服务人等有关各方进行调解；街道办事处调解不成的，所在地县级物业行政主管部门应当组织各方进一步进行调解。（二）报告。调解不成的，街道办事处负责形成监督退出评估报告报县级物业行政主管部门，报告内容主要包括：1 .解聘原物业服务人的业主大会会议决定；2 .解聘原物业服务人的书面告知书及送达凭证；3 .依法选聘新物业服务人（或确定应急物业服务人）；4 .原物业服务人拒不退出或者拒
10、不移交有关资料、财物、资产的证据，包括但不限于照片、视频、出警记录等；5 .其他相关证明材料；6 .街道办事处评估结论。县级物业行政主管部门对监督退出评估报告进行审核，并负责制定监督退出工作方案，书面报告所在地县级人民政府提请启动监督退出程序。（三）评估论证。县级人民政府组织属地街道办事处、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门召开联席会议,对监督退出评估报告和监督退出工作方案共同进行评估论证，并形成会议纪要。（四）现场监督。县级人民政府评估论证通过后，统筹组织属地街道办事处、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门，调配人员力量，按照监督退出工作方案确定的时间和分工，现场监
11、督原物业服务人退出并做好移交工作；有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安部门依法处理。（五）后续处理。自现场监督退出之日起三个月内，县级人民政府要将该小区列为重点监管小区，属地街道办事处、物业管理及相关部门要加强巡视巡查，防控发生信访、治安、舆情等问题，保护人民生命财产安全，维护社会稳定。第十五条监督退出过程中，对于原物业服务人存在的违法违规行为，由相关行政执法部门依据相应法律法规规定予以查处。第十六条监督退出过程中，对于原物业服务人存在的不良信用信息，由所在地县级物业行政主管部门按照物业服务企业信用管理有关规定予以采集认定，记入电子信用档案，向社会公开。第四章应急服务第十七条市、县物业行政
12、主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务入库。第十八条住宅物业服务退出中，业主委员会未能在规定时限内选聘新物业服务人的，为防止物业服务出现中断，由街道办事处组织在应急物业服务人库中确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限和费用等相关情况。也可由业主委员会组织业主依法共同决定应急服务内容、标准和费用等事宜。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。第十九条应急服务期间，业主委员会应当在街道办事处和县级物业行政主管部门的指导下，继续依法选聘新的物业服务人。应急服务期限结束后，业主委员会应当与应急物业服务人、新物业服务人依法做好交接工作。第五章附则第二十条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，由所在地居（村）民委员会，在街道办事处指导和监督下组织召开。第二十一条物业服务人在退出交接过程中，给他人造成损失的，依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条本指导规则自年月日起施行，有效期五年。
