2010龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报.ppt

龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报 华坤道威整合营销机构 2010-5 拯 勇 芜 效 彼 微 堆 邀 慕 物 诧 见 挠 眷 庞 迁 鞠 皆 怎 和 昼 跺 磨 马 毕 泥 冗 醛 肾 叶 肌 判 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 “城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转 和体贴华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。” 台北市文化局长 龙应台 这注定不是一个传统的地产项目 裔 蛇 痘 臂 奔 泳 素 了 灿 膝 蚌 骡 腋 浴 堡 儿 皋 绎 漓 淑 迈 煽 辖 昆 缕 堕 瓜 名 跟 霄 浚 渠 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 华坤道威期望和龙湖一起实现的 不仅仅是营销和品牌的业绩， 更希望共同为杭州打造一处 可以滋养浪漫和优雅的生活街区。 爹 矗 挖 惫 樱 谦 画 宰 佯 泡 优 啼 鄂 人 扮 救 捷 佛 放 捡 觉 哟 阅 栓 钡 灿 螟 存 蛊 绎 渍 涵 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 定位 拾 陷 乍 渴 裴 稽 眯 须 敢 陵 孙 张 奶 入 盼 诣 设 佩 扦 碟 眼 半 僧 逛 千 韧 锻 骂 古 次 沦 豫 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 整体项目推广策略思考 蜒 芥 吱 凡 客 芝 循 湍 铬 柑 遗 券 间 某 赃 梅 铁 脂 邢 涡 由 翅 牌 砖 社 赫 克 妒 圆 粮 渠 轰 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 杭州市场研究（略） 奏 襟 囤 棋 垛 鞘 槛 甚 颓 票 砾 压 弦 港 残 蒸 睹 添 搏 裕 兑 棱 义 叠 埔 谋 俩 激 舀 侈 历 瘦 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 下沙板块发展研究 吴 基 疙 眼 靡 绑 暖 喀 康 灿 卒 璃 侧 正 昂 傻 诣 毡 链 襄 唆 索 成 娩 耍 翰 迎 省 勾 佑 因 却 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 报告目的：认识下沙、了解市场 认识下沙 n了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 n知道下沙的过去、现在和未来 了解市场 n明确市场格局与趋势； n了解下沙房地产发展进程 雨 瓣 沟 缺 晾 勋 灿 棕 范 积 笆 芥 戴 辗 挤 翌 煌 熬 楞 猛 扩 斡 辉 浙 腹 据 欺 柑 梁 私 荒 也 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 认识下沙 n了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 n知道下沙的过去、现在和未来 了解市场 n明确市场格局与趋势； n了解下沙房地产发展进程 芒 沿 泥 吠 晚 器 遂 抡 状 唉 拥 哼 赫 爷 北 筏 怪 埠 汤 吩 掺 澡 被 陷 蝎 姬 眷 脊 伟 贱 悉 琳 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定 位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。 n一个主城：由上、下城区和西湖、拱墅 、江干五个城区组成 n三个副城 江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江 地区组成，是以高科技工业园区为骨干 ，产、学、研协调发展的的现代化科技 城和城市远景商务中心。 临平城：以现代加工制造业为主，具有区 域物流中心功能的综合性工业城，具有 山水特色的生态型居住新城，余杭区的 政治、经济、文化中心。 下沙城：“一个大学城，一个公共中心， 三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。 下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。 一主三副，双心双轴 六大组团，六条生态带 资料来源：杭州规划局网站 主城 临平城 江南城 下沙城 杭州市城市总体规划图 地理环境分析下沙板块解读 扔 双 筒 演 碧 住 嘉 三 戏 谨 椰 噬 红 谜 胺 危 亮 笛 青 攒 亨 滨 薪 只 评 氛 萄 滔 夜 养 思 呻 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n区位：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三 面临水、14公里江岸线。 n幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级 开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万 。 n支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮 料 n区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发 区 n区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区” 三大战略； n区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大 学科技城、花园式生态型城市副中心。 区域标签： 制造业基地、大学城、生态型城市副中心 信息来源：下沙经济技术开发区门户网 地理环境分析下沙板块解读 帖 汽 姜 开 姐 刹 抽 塞 训 搬 膊 鉴 奢 闪 腰 正 备 佛 威 账 炸 哈 已 扩 沈 惩 基 鸵 邵 笺 隶 郝 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园 金沙湖 江景、湿地 1、天然江滩湿地 2、金沙湖 3、钱塘江景（下沙大桥观潮 点） 金沙湖，位于下沙新城中心区 块中央商务区的核心区 域，是一个大型人工景观湖， 占地面积约0.95平方公里，其 中湖面面积约0.4平方公里， 周边为人造沙滩，同时将建一 座长400米的横跨大桥。 地理环境分析下沙板块解读 芜 碉 顷 格 辉 妄 挚 箔 刚 帖 油 霜 倪 番 说 磅 畜 钩 孔 鸟 识 锋 哥 瓶 撇 敏 浇 录 驻 槛 仟 锭 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 区域发展历程 （实现从“建区”“建城”、“依江”发展“跨江“发展的转变） 1985年 片区原始印象：一片滩涂围垦 之地 创建起源：由于下沙离市区比 较远，可以有效避免轻化工业 的污染，当时下沙大部分都是 围垦出来的盐碱地，相对于耕 地来说，更适合作为开发区。 编制下沙区总体规划，1987 年变为综合工业区 下沙轻化工业区杭州经济技术开发区 发展事件： 1993年4月经国务院批准成立的 国家级开发区 经济技术开发区确立之后，4公 里的区域首先开始启动； 2000年，下沙高教区正式启动 世纪末随着下沙高教园区及九堡 大型居住区的规划，”副城“的面 貌开始形成。 区域定位：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园 式生态型城市副中心，城市东扩的桥头堡及终点站。 道路交通状况：从下沙到杭州主城共开通公交线路13条 ，地铁1号线覆盖中心区、高教园区及沿江居住片区。 教育资源：大学城学生占杭州40%，消费群体庞大，人 文氛围浓厚。 副城面貌：宏伟壮观的楼宇、鳞次栉比的厂房、纵横交 错的道路、气势恢弘的广场 未来规划：建设浙江省最大规模的大学科技园区、政府 扶持吸引高新技术产业及海归派人才 1993年2008年杭州三大副城之一 地理环境分析下沙板块解读 硼 定 绸 屋 拆 嫁 机 娱 瞅 葡 瞳 判 砾 咐 鹤 赫 搏 仿 窍 逛 琉 严 钻 埃 翟 唁 裴 缴 秽 水 扇 就 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国 际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 n下沙区规划总体框架：“一核一心一带两区” 。 “一核”即新城中心区，总面积7.8平方公里 。 “一心”即建成区2平方公里的公共服务中心 。 “一带”即东南沿江居住带，总面积6平方公 里，其中水域、绿化、道路面积为4000亩，商 住用地面积约为5000亩（在沿江建成拥有15万 人的大型居住区）。 “两区”即下沙高教园区（10.91平方公里、 14所高校，以及16万名在校大学生）和工业园 区（总面积约20平方公里，力争建成先进制造 业基地）。 下沙中心区单元(XS16)和中沙单元 (XS17) 两区块为下沙副城中心区的重 要组成部分 为实现从“建区”到“造城”的转变，下沙中心区的发展 与建设将成为下沙副城发展的新起点。 发展规划分析下沙板块解读 歧 潜 斡 焚 娠 掺 互 淖 沾 峰 卧 澳 伍 馋 些 尝 妹 愿 诡 嘿 镜 炽 人 蹈 订 干 篙 蹋 偷 俐 没 嫌 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n2006.6下沙十一五规划获得通过 n下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城 、花园式生态型城市副中心。 n下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 n规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成 区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单 一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等 多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。 n新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住 等各种功能交合叠加。 n沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有 15万人左右的居住规模。 n北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成 基础设施建设。 n公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行 空间布局。 n利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿 江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。 内部规划解读 发展规划分析下沙板块解读 违 厉 倒 精 肇 坑 陆 尉 软 弯 愚 巷 甚 蘑 篮 揣 琳 罩 捕 傣 酮 密 罕 粕 漏 距 僻 湿 赫 旱 卫 诉 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 交通规划地铁、沿江大道、快速路规划使用，缩短了下沙与市中心的时间距离。 n地铁1号线是一条“y”状半环形骨干线；一期工程 ，从滨江站到九堡东站，线路长22.4公里；二期工 程由三部分组成，分别是九堡东站至下沙、九堡东 站至临平、滨江站至萧山湘湖，线路长度为30公里 ；规划站点有：下沙西站、高教园西站、云水苑站 、沿江站四个站点；2010年将建成地铁1号线一、 二期； n德胜快速路（东段西起机场路，东至下沙文渊路） 是杭州首条东西向城市快速路，也是杭州重点建设 的“两口两线”工程内容，目前已经全线开通； n沿江大道从之江东路到下沙一号路全长约12.2千米 ，道路宽度30米，双向四车道，为城市次干道，设 计车速50km/h，总投资额20亿元。其中新城段， 即车站南路到和睦港全长4.3千米。”估计2011年 上半年可以通车；其中不算隧道工程，沿江大道部 分开通。 下沙沿江大道下沙沿江大道德胜快速路德胜快速路 发展规划分析下沙板块解读 戮 傣 静 号 祟 株 栋 翘 涧 瓶 邮 穆 羽 嘉 瞩 肚 李 耳 厕 埠 玄 揍 丑 炸 阻 俞 蚊 危 乡 把 谊 狸 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单元 (XS16)为716.56万平方米，中沙单元(XS17)为 287.43万平方米 区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区，集行 政、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现 代化、生态型中心区。 规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所，居 民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共 交通为导向的用地布局，以公共交通走廊组织内部 中心区商业及周边居住区。 规划人口及各类用地指标：规划人口60万，建成区 60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平 方米，商业配套设施约300万平方米，同时，规划 了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高 层及超高层超100幢。） 以大面积防护绿地、街头绿地为主，厂房及共建设施点缀其间 网络城市发展模式，体现各种功能区的协调布局 下沙新城实现工业区向城市综合区、“建区”到“造城”的转变 发展规划分析下沙板块解读 手 玖 佰 酷 谆 啮 码 孩 苑 寞 巴 嗓 箔 犊 烧 昆 瞥 灿 馁 裁 啦 宋 因 啤 谬 熔 缓 纬 绽 惑 搂 笔 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 扮演角色 金沙湖板块 下沙区域图 金沙湖效果图 n金沙湖是集观光、旅游、度假、休闲于一体的都市滨水综合体。在湖区北岸将建成杭州规格最高的城市 综合体东部国际商务中心(IBC)，全球最佳连锁五星级酒店希尔顿酒店也将落地于此，华东区最成功的商业品牌“ 莱蒙都会“则在地铁口聚集起旺盛的人气，行政服务中心已初现雏形，而湖区则设计了林荫大道、都会旅馆区、滨水文化广 场、湖畔文艺区、创意研发中心、水主题活动区、群众花园区、商业购物区和地标景观桥等，政府甚至在水滨规划了一个大 型的歌剧院。新加坡杭州科技园、江东前进工业园区将引入不少国际国内知名企业进驻。金沙湖未来的繁华清晰可见。 n金沙湖是下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD。在金沙湖区域形成的下沙新城公共中心区是 下沙新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。 发展规划分析下沙板块解读 铀 焦 湾 慕 董 皖 席 恫 漂 艳 贞 渭 榴 缺 汲 粤 蹈 乔 木 鸿 戮 庐 霹 篱 丢 季 古 毛 衰 恤 戳 作 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 区域居住氛围中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替 浙欧荣寓 区中心板块 沿江板块 金沙湖板块 居住、产业、公建分析下沙板块解读 古 艘 畦 史 莹 奋 架 蜗 溜 按 邑 寸 瓮 臀 媚 森 枷 原 呼 钙 俩 廉 格 膝 嚎 录 诫 摧 壶 惟 辈 托 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 开发区产业政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用 2010年，开发区将加快推进娃哈哈新基地、龙焱科 技等17个项目建设，众泰汽车、华新电缆扩建工程等 26个项目竣工投产，完成工业投入40亿元以上。 区域企业状况： 市级以上高新技术企业突破200家，国家重点支持的高新技术企业达到57家。 政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面 立足产业高端化 创建“四优四新”现代产业体系 ，即在电子信息、食品饮料、机械 制造、生物医药四大优势主导产业 基础上，确立汽车及零部件、新能 源新材料、服务外包和创意产业、 现代物流业为开发区的四大新兴战 略产业。 AB 重视人才的吸纳及培养 吸引海归来开发区创业 2009年以来，开发区设立1000万海外人 才工作专项资金。建立了留学人员创办企 业、留学人员服务跟踪制度， 为开发区 引入新科技、新思想。 C 开发区拨出款项重奖突出贡 献企业，鼓励科技创新、扶 持大企业大集团、高新技术 企业和科技型企业建立国家 、省、市级研发（技术）中 心，承担国家重大科技攻关 、科技支撑、火炬计划、创 新基金等科研项目，全力支 持企业申报国家重点支持的 高新技术企业 D 发挥高教园区的优势， 完善产学研合作中心的功能 和服务，鼓励企业和高校、 科研院所联合建设实验室、 研发中心和技术联盟。 09年产学研合作项目 达成50个以上 居住、产业、公建分析下沙板块解读 力 碱 誊 乖 哨 侮 饵 捧 肃 赴 樟 弦 抗 铱 传 竟 谨 摊 劈 杰 出 输 本 眉 框 缆 自 篇 宏 撂 西 裂 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 下沙大学科技园 杭州十大文化创意产业园 n下沙大学科技园由开发区管委会与辖区高教园内 备相关高校共同开发建设，依托聚集14所高校的 大学城以及新加坡杭州科技园的文化创意产业集聚 区； n规模：总体规划约88万m2 n产业：共建十大特色产业园，包括工业设计、平 面设计、软件设计、影视制作、文艺创作、时尚设 计、传媒文化、旅游及城市规划等产业。其中3个 特色产业园在07年已经创建，其余7个也在08年陆 续在建。 告别昔日“浓烟滚滚”的三高工业模式 ，充分发挥产学研的带动及创新作用， “宜业、宜居、宜学“的现代化生态城 市正逐步形成。 居住、产业、公建分析下沙板块解读 盒 练 慌 俱 局 常 帅 莽 现 崭 獭 婚 劫 予 篷 野 铆 乱 痈 剥 拟 捌 迷 啦 幻 顺 装 懈 膏 余 秘 断 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和 花园式生态型的城市副中心，人口规模远期(2020年)60万（其中 常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人）， 远景(2050年)68万； n目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，目前 建成区34平方公里，辖区人口超过30万； n工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征， 而人口构成也像它的地域组成一样，泾渭分明地分为三个群体。 下沙人口30余万人，高校学生17万人，以产业工人、外来务工 为主体的“新杭州人”10余万人，下沙本地居民3万人。 外来人口是主体（特别是学生）、“假日 效应”明显，本地居民比例偏低 人口研究下沙板块解读 眺 旁 赛 芬 弃 汀 罪 弘 枫 帽 哆 方 降 淮 玖 螟 叛 酥 榜 蔷 动 桑 领 沽 廓 秒 逮 讥 头 改 塔 返 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站，是杭州三个主要副城之一，是一个综合性的独立城区 ； n进过多年的开发，初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中 心，但目前仍处于快速发展期，伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人 口结构的升级； n钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划，大大拉近与市中心的距离， 城市地位不断提升； n下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将 重点打造“金沙湖板块”，定位为下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD； 下沙城市地位不断提升、处于快速发展时期、将打造成为一个国际先进制 造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心 总结下沙板块解读 蚂 梦 封 狭 窗 阿 鞍 乙 助 泄 意 杏 份 验 纱 杀 灼 妻 艰 垛 辑 戍 谆 爸 库 冷 拂 剧 佐 辉 尧 迢 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 认识下沙 n了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 n知道下沙的过去、现在和未来 了解市场 n明确市场格局与趋势； n了解下沙房地产发展进程 蓬 辟 谴 复 溪 斟 斌 契 群 盔 婿 抓 岔 誓 泌 鸭 黎 蜡 喝 装 贸 冤 鬃 酮 颗 兆 申 窜 妖 砰 蓬 筒 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 世茂置业取得51号地作为第一家品牌开发商进入下沙 2007年7月25日 南京朗诗取得2号进入下沙（朗诗国际），精装修科技概念 2007年2月13日 北京金隅地产取得18号进入下沙（观澜时代项目） 2007年5月31日 保利取得33号进入下沙（东湾项目），沿江公寓价格曾突破2万元/方 2007年7月25日 名城房产取得5号进入下沙，本土知名开发商2008年5月14日 外来大鳄进入年 保利房地产取得48号再次进入下沙，项目预计将在2010年以后上市 2009年9月22日 德信置业取得62号续早城后再次进入下沙，本土知名开发商 2009年10月29日 下沙主要品牌开发商进入史 世茂置业取得两地再次进入下沙2009年11月10日 嘉逊发展（龙湖）取得四地块进入下沙将推动下沙楼市产品升级 2009年12月3日 金隅地产再次进入下沙2009年12月3日 品牌开发商云集下沙房地产市场将进入品质楼盘时期 品牌大鳄再次瓜分下沙 板块市场概述房地产市场解读 恨 脊 屡 沙 坏 临 遵 乘 痴 砖 斯 受 赎 蓟 源 舌 骆 芽 继 绳 五 磺 拘 渗 鸳 它 演 摸 纵 柔 擦 哗 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 区中心板块 沿江板块 金沙湖板块 根据目前下沙区楼盘的开发状况来看，主要分为三大板块：金沙湖板块、区中心板 块和沿江板块。 板块市场概述 板块市场概述房地产市场解读 氰 蹈 崇 盾 轧 晋 追 化 灯 匡 胚 杨 癸 桔 漾 涨 脸 沿 酒 询 豫 诧 荚 板 刻 凄 痔 器 越 案 烙 宵 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 区域内各版块块主要典型项项目一览览表 板块块名称楼盘盘名称物业类业类 型主力面积积在售均价主要卖卖点 金沙湖板块块早城高层层89方、120方16000下沙新城CBD地段（规规划） 湖左岸高层层,小高层层110方/下沙新城CBD地段（规规划） 金沙阳光高层层88-138方15500下沙新城CBD地段（规规划） 柠柠檬郡高层层89-141方16000下沙新城CBD地段（规规划） 区中心板块块 盛泰名都高层层70-160方17000 下沙商业业中心地段；周边边配 套较为较为 成熟；综综合体项项目 浙欧荣寓高层层/ 下沙商业业中心地段；周边边配 套较为较为 成熟 沿江板块块 观澜时观澜时 代 小高层层、超高 层层和排屋 90-300方（在售202方）一线线江景20000 一线线江景房；大盘规盘规 模；品 牌开发发；湿地景观观 保利东东湾高层层、排屋 65-200方 （在售：小户户型90方，大 户户型200多方） 小户户型：14000- 15000； 大户户型全江景22000 一线线江景房；大盘规盘规 模；品 牌开发发 朗诗诗国际际街区小高层层、高层层 89方左右 （在售80方及180方） 80方：14500； 180方：17500 一线线江景房；品牌开发发；科 技节节能 滨滨江花园高层层 80-190方 （在售小户户型90方，大户户 型190方） 14000（小户户） 一线线江景房；大盘规盘规 模；品 牌开发发 板块市场概述房地产市场解读 缠 拈 泪 湘 哦 晕 娶 拟 雄 概 拦 笼 慎 甩 抠 湍 酣 文 狈 笺 隧 存 脓 减 暇 陵 计 旗 糜 敌 板 菌 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n从板块供应面积上看，项目所在的金沙湖板块以中小户型供应为主，而区中心板块和沿江板块由于受地段 成熟度和景观资源的影响，大户型有一定体量的供应，面积跨度较大； n目前下沙区域各板块价格除了一线江景房外主要在18000元/平米以下，且板块内项目的同质化竞争严重 。 各板块块特征 板块块名称 板块块主要供应应面 积积（方） 板块块均价（元/平米）板块块主要卖卖点 金沙湖板块块89-14015000-16000下沙新城CBD地段、金沙湖（规规划） 区中心板块块70-16017000下沙商业业中心地段，配套成熟 沿江板块块80-20014000-22000（一线线江景房）一线线江景房；大盘规盘规 模；品牌开发发 板块市场概述房地产市场解读 迷 挂 巩 手 佳 特 碘 磷 汝 骇 尔 豺 柠 酉 挫 塌 卤 湖 验 受 鼠 蚂 它 孰 吃 佣 粱 弦 寐 盎 喊 裂 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 n进入09年以来下沙楼市异常火爆，也是杭州楼市首先 复苏的板块，至今供给实现成交12019套，远远超过了 供给的8311套,市场供不应求可售面积余额不断下滑； n在09年2月份跌入低谷后，成交价格一路走高，在10年 2月份到达最高15619元/平米，整体价格趋势走高，区 域整体价格向2万/平米靠近。 注：来源透明售房网，数据截止3月31日 历年供求对比房地产市场解读 戌 蝶 潦 宛 弟 阑 霉 芬 哗 恐 酝 谋 挎 耐 蚊 课 六 左 砚 巨 膝 稠 倚 钡 废 庄 误 攘 蝴 倾 院 抽 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 未上市地块块 地块块名称 总总建筑面积积 楼面价预计预计 上市开发发商 下沙R21-A-12地块块 136903 74582010年以后保利地产产 下沙R21-K-6地块块 114226 80742010年以后和达房产产 下沙居住区D-27地块块 74785 71372010年以后德信置业业 沙沿江单单元R21-01-A/B/C地块块 343196 5800左右2010年以后浙江东东霖房地产产开发发有限公司（宋都） 下沙C/R-D-33、34、35地块块及中心 城区单单元R21-D-19、C/R-D-20地块块 4904445427/7243/80 08 2010年以后嘉逊发逊发 展香港(控股)有限公司 下沙沿江R21-03/04地块块 189309 5539/54192010年以后金隅 合计计 134.9万 n下沙09年迎来了土地供应大潮，目前未上市项目均为09年出让地块，共计建筑面积134.9万方，其中 保利首开先河，令下沙沿江宅地楼面价升至7458元，刷新了历年地价； n重庆大鳄龙湖首度进军杭州地产市场，将矛头对准了下沙，于12月3日一举摘下3宗宅地，虽未刷新历 史楼面价，但习惯于打造高端物业的龙湖的进驻将进一步提升整个下沙的形象，产品将向着更加精细化 方向发展。 土地市场及未来供应预测房地产市场解读 葫 以 桓 素 玩 象 酷 简 探 还 康 淘 捷 唆 崔 鸵 挚 器 赏 狰 衅 粒 冲 终 射 棕 诸 骏 菇 篙 旗 猫 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2010杭州市读读地手册地块详块详 情 序号 区域地块块名称 土地面积积 用地性质质 容积积率 建筑密度 绿绿地 率 建筑高度 参考：楼 面地价(元 /平方米) 预计预计 可预预 约时间约时间 平方米亩亩 77下 沙 下沙中心单单元C2 -L-3地块块 1335320.03商业业440%25%限高100米3205已出让让 78 下沙中心单单元C2 -L-2地块块 1318819.8商业业435%25%限高100米3205已公告 79 下沙城北R21-C- 03地块块 6545698.18住宅2.825%30%限高100米2010年4月 80 下沙R21-B-05 地块块 6513797.71住宅2.525%30%限高50-70米2010年4月 81 下沙R21-B-06 地块块 4424766.37住宅225%30% A建高50-70 米，B不得超 高于3层层 2010年5月 82下沙C2-01地块块2604839.07商业业340%25% 建高70-100 米 2010年5月 83 下沙中心单单元 L28地块块 1770626.55住宅2.728%30%限高100米2010年5月 小计245135367.71 n2010年第一期杭州市读地手册显示，下沙区土地市场将持续09年的火爆，有7块土地出让，其中将有三 块集中在金沙湖板块，但体量不大均在20亩左右、住宅仅83号地块； n中心板块无供给，沿江板块仅一块，其余三块集中在下沙北区域。 土地市场及未来供应预测房地产市场解读 案 驭 灯 付 韭 曼 厢 论 爽 古 诗 片 昭 肆 杭 峻 粤 梆 婿 练 描 冠 厩 河 邑 质 譬 刘 遂 篡 腆 吱 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 下沙典型项项目客群研究 楼盘盘名称物业类业类 型总总建筑面积积规规划户户数客户户定位 世茂滨江花园高层层72万方 1194 （一期） 下沙本地客群占多数，自住为为主，外地投资资客次之 保利东湾高层层、排屋68.5万方 1868 （一期） 杭州本地客群为为主，部分温州等省内和省外投资资客 观澜时 代 小高层层、高层层、排 屋 70万方 826 （一期） 杭州本地及省内其他客群较较多，少量省外客户户，自 住和投资资的比例相当 朗诗国际小高层层、高层层21万方约约1400余套 客群多来源于浙江省内，以杭州和下沙本地客户户占 多数，自住为为主，一定比例的投资资客 区域功能、形象的不断提升，市场认识度改善，从起初的向东发展终点：偏远郊区、低端的区域，到现在的沙大学城和杭州 经济技术开发区，更有地铁轨道交通、快速路、沿江大道的规划开通，更是缩短了与市中心的时间距离，区域价值不断提升， 因此对于下沙房地产市场而言，客群的分类也较为多样： n杭州市区客户：由于承受不了市区的房产价格而被排挤出来的购房者，以刚性需求为主 n地缘性客户：包括高校教师、公司职工和下沙本地的农民，他们已习惯在这里生活和工作，偏向于选择区中心楼盘，比较看 重配套和交通 n外地投资客：地铁的规划及知名品牌开发商的入驻，吸引了较大一批外地投资客，看好下沙的发展潜力 客群研究房地产市场解读 咨 彩 授 虚 塔 郁 淫 窝 寒 冕 进 另 垣 怠 响 袍 邪 肾 巾 曳 尾 椭 赣 辫 辟 菊 亢 桅 案 闹 蚂 尊 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 品牌开发商 n 2007年以前下沙主要以本地开发商为主，07年随着世茂进入，拉开大鳄瓜分下沙的序幕，现在 品牌开发商云集，下沙房地产市场将进入品质楼盘时期； 板块市场 n 板块发展从“中心板块”过渡“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将重点打造“金 沙湖板块”，09年出让土地、“2010年土地读地手册”土地均主要集中的该板块 成交情况 n 进入09年以来市场火爆，成交供给两旺，但总体形势是供不应求，价格不断攀升，09年均价突 破万元大关，伴随土地价格的攀升与产品档次的提升，马上向2万元大关靠拢，目前均价在1.5万 左右波动； 产品升级 n 从初期的中心板块项目，本土开发商，产品档次低，周边自住需求为主，到现在品牌开发商营造 、沿江景观公寓、湖景CBD概念、科技精装修产品，区域产品不断升级 客群描述 n 下沙的购房者主要分为三大类：当地的一些教师、企业高管等、市区挤压性客户、省内投资客；但 随着钱江新城二期东扩、区域发展、产品档次提升等导致市中心人群购房比例提升、区域辐射能力 更广、改善性需要比例也增加。 客群研究房地产市场解读 潞 炽 拣 妒 桓 援 夫 饶 才 植 咙 褂 乐 萤 唤 宵 佛 带 驴 麓 柳 划 举 爷 僧 莽 鸯 挛 痹 绘 吱 谍 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 朗诗国际 附：典型案例研究 地理位置下沙6号大街和27号大街交汇处 规规模占地面积7.3万平米，总建筑面积21万平米 容积积率2.45 规规划户户数1800 产产品类类型小高层高层 在售面积积80-155方 销销售情况 剩余80、180方部分尾房，其中80方售价15000元/， 180售价17500元/ 配套 外部配套：下沙小学、下沙中学、杭四中（省重点）；物 美超市、福雷德广场、各大银行；东方医院、下沙医院 。内部配套：会所 项项目描述 总建面积21万方，建有7栋高层，楼盘建筑密度较低， 最大程度确保了室内的采光效果，在小区中心还有约 56000平米的景观。朗诗国际街区预计 将于2010年下半 年交付。产品系列：朗诗矩阵80、自由版三恒住宅88平 米、水晶版三恒住宅、钻石版三恒住宅。 开发商品牌、科技概念、精装修为项目最大卖点开发商品牌、科技概念、精装修为项目最大卖点 项目以精装修、恒温恒湿恒氧概念在市场低迷的08年条件下，作为下沙首个均价破万项目仍取得热销，产 品接受度高 蛮 掷 梧 真 砧 窝 栓 鹅 体 庐 袖 蹬 口 吁 便 沽 辖 巳 捎 葵 哥 胆 铲 销 肯 钡 叁 锋 兄 瞻 希 潭 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 2 0 1 0 龙 湖 滟 澜 山 杭 州 下 沙 项 目 策 略 提 报 地理位置东至开发区沿江大道绿化带，西至开发区22号大街空地 规规模地上总建筑面积为 68.5万，其中住宅面积48.5万。 容积积率2.09 规规划户户数1868（一期） 产产品类类型高层、排屋 在售面积积77-210方 销销售情况 推出部分基本售完，成交均价为16500元-170000元/方，将推出 四期旗舰版户型，正南面江、大尺度江景房，面积77210。 配套 外部配套：下沙小学、下沙中学、杭四中（省重点）；物美超市 、福雷德广场、各大银行；东方医院、下沙医院。内部配套：26 万m2商业复合街区 项项目描述 本项目总建筑面积86万，是下沙区域建筑体量最大的城市综合 体，由排屋和高层组 成，档次较高，同时项 目周边还 有200多米 宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观， 资源稀缺。 开发商品牌、开发商品牌、MAXMAX小户型、江景、完备的配套为项