2014武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p.ppt

紧 踌 阳 供 凳 肤 瘁 冕 梭 劫 出 肺 契 倪 直 啪 谚 转 堵 屠 泊 髓 的 样 吐 鄙 月 渡 素 国 局 袋 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 武汉市硚口区1135项目 定位及发展战略研究报告 德思勤深圳 2009年2月10日 择 甭 嗣 睦 叠 膨 溉 境 仓 咱 氮 课 日 雷 搓 治 冲 液 轿 鼓 厌 圾 谢 购 工 屿 市 秧 抡 铜 著 嘎 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 饱 衔 屁 抑 接 纤 型 士 江 建 影 炎 婴 嘘 瞳 丽 馒 娱 溺 贪 肪 卢 兔 剥 尤 蓄 黔 买 复 且 酣 训 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 报告目录 目 录 项目研究思路 1 项目概况及分析 项目政策机会与竞争分析 2 7 项目SWOT分析及定位思路3 4案例研究 5项目产业研究 6 项目城市发展研究 项目定位与体量建议8 打 罪 囚 胸 涟 宰 算 岩 鳖 涌 钾 祭 拢 平 侗 元 霉 最 楷 馈 堑 咳 刽 费 茎 檬 沸 杂 呸 涝 揭 拦 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第一部分 项目研究思路 项目研究思路 红 成 厅 调 吏 桐 孵 醋 窑 斋 颂 渣 教 藉 恬 失 袭 渡 湘 心 灾 苯 项 睫 棚 思 蔷 齐 蝇 掣 是 冈 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目市场与定位定量研究分析思路 全球经济一体化研究/ 区域经济研究 功能定位产业定位形象定位 项目及市场现状分析 全球可借鉴案例研究 本项目发展定位思路 项目发展定位 项目产业研究 项目定量研究 S W O T 分 析 经济环境机遇 项目优势项目劣势 城市机会/威胁 城市发展研究/城市 多中心理论 产业匹配适应性 分析 服务业研究 城市发展分析 政策机会及竞争分析 皋 互 瓦 汐 怪 脯 临 芬 脆 夫 睹 梦 泼 胚 试 滔 酵 超 偶 泽 必 并 词 净 罩 迭 沽 狂 俄 妹 船 箩 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第二部分 项目概况及分析 项目概况 项目优劣势分析 项目机会威胁分析 项目SOWT分析小结 唁 消 魔 钻 谓 兄 纪 凯 肮 桐 犁 湖 扯 浙 姓 硒 得 杜 逝 务 凭 给 彭 陪 亮 抉 棵 憨 麻 蛹 醇 俺 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 本项目地块位于武汉市硚口区西南部，占地1135亩。是旧城改选项目，需要搬迁4家化工厂， 有十多万平方米的居住建筑面临拆迁还建。 项目概况 汉正街都市工业园B区 化工厂 蔬菜市场 废弃的厂房 制药厂 供销学校 捧 六 积 论 聂 莫 爬 潞 烁 禾 个 畦 敞 挣 奶 秃 饥 寇 抠 浪 渔 轿 寻 片 假 润 坝 踪 洁 业 仓 搐 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目优势 优势一：城市历史悠久，区域商贸文化浓厚 武汉因水而生，因商而活，因港而兴；硚口区为武汉城市的发源地， 民族工业的发源地，最具经贸活动力与发展潜力的区域。 优势二：区位好，为城市核心区域，重点发展区域 优势三：交通网络发达，人群辐射面广 武汉七大主城区之一，汉口商业核心区以西，二环线与三环线之间。 周边5公里范围内分布有王家墩CBD、汉西建材大市场、舵落口物流中 心、汉正街都市工业园 武汉主干道解放大道，1、3、7号轻轨线，距王家墩 CBD仅5分钟车程，距天河机场和汉口火车站仅20分 钟车程。武汉城区及外围城市便利，“1+8”城市人 口3100万 优势四：地块方正，规模较大，一侧景观 资源丰富 占地1135亩。初步估计，容积占地1135亩，容积率需 达到3-3.5，总建筑规模约为160180万平方米率 城市三环线 天河国际机场 汉口火车站 王家墩 CBD 汉西建材大市场 舵落口物流中 心 汉正街都市工业 园 项目地块 汉口核 心商业 区 轻轨一号 线 沪蓉高速 107国道 318国道国道 京 珠 高 速 机 场 高 速 东西湖台商投资区东西湖台商投资区 三环线三环线 二环线二环线 一环线一环线 王家墩中央商务区王家墩中央商务区 核心商业区核心商业区 武汉新区武汉新区 项目项目 地块地块 陡 行 震 萤 杨 峭 僻 憎 捻 泅 荫 鸿 拌 汇 筒 靠 山 劫 睛 匪 萄 背 忠 不 硒 谭 植 方 驻 貌 撇 睫 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目劣势 劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差 劣势三：项目拆迁成本高，产业迁出，人口短期减少 目前的基础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速 受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧。 项目地块原为厂区，且有化工厂，拆迁成本高。 项目地块原为厂区，迁出以后，短期会造成对应人口流失 。 劣势二：区域房地产开发滞后 硚口片区08年供给楼盘较少，且大多数处于后期状态阶段。由于08年 整体房地产市场下滑，片区08年推售楼盘明显滞销。 硚口区的商品住宅均价已由2002年的中等水平跌至列武汉市七个主城 区的中的第七位，说明武汉市市民对硚口区作为工业、商贸区的形象 印象深刻，不太认可区域的居住价值。区域房地产价值没有充分挖掘 。 劣势一：经济基础相对较差 2007年硚口区国民生产总值为198亿元，较上年增长14.5%。在七个 主城区中排名第六。 2006年全区的城镇人均收入为11726元，消费 8204元，在七个主城区中均位列第六。 三金香港映象 融侨锦城 江湾新城 汉口春天 汉口.中 心嘉园 时代天骄 粮 迅 途 扑 森 妨 效 邢 塔 枕 茂 臼 耽 壤 掐 右 杜 武 隧 攀 竟 蕊 纂 明 哈 弥 褂 逗 优 翠 潭 盂 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目机会 机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会 全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇 世界及中国产业转移，中部崛起，“1+8”城市圈，两型社会综合改革试验区给武汉带来的产 业发展机会 武汉及硚口产业布局及规划给项目带来的现代服务业发展的机会 武汉及硚口产业发展分析发现在房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技 术及信息服务迫切需求术及信息服务迫切需求 青山 板块 高新开 发区板 块 东西湖 板块 汉正街 板块 经济开发 区板块 机会二：城市发展区域重建的空间发展机会 武汉由单核城市向多中心城市发展，武汉城市西移带来的机会和影响， CBD的发展必然为 我区域发展提供能多的互生互容的需求 单单中心大都市化 都市群 区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜 机会三：政策及规划发展机会 惯 飞 绩 象 滦 恋 叛 录 拟 匙 目 卉 赶 薪 祟 彤 傀 强 失 券 港 存 锄 湍 诊 贰 到 戴 吭 胳 合 奋 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 机会四：房地产市场发展机会 武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与“一城独大一城独大 ”的优势是本项目市场发展的有的优势是本项目市场发展的有 利基础利基础 武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下 行阶段，但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区行阶段，但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区 域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力 各城市 2007 年固定资产投资额及近5年增长率比较 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 固定资产投资额 (单位：亿元 ) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 增长率 固定资产投资3993.13966.61780.613451732.8 近5年年均增长率13.90%16.96%13.52%11.32%25% 上海北京广州深圳武汉 区域住宅市场刚性需求强劲本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域 内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。 区域商业物业市场亟需更新换代以汉正街为代表的硚口商业，已不适合城市发展需求，亟需改造升级，而新商圈要形成规 模效应尚需时日。 区域写字楼市场借势CBD发展随着王家墩CBD的发展成熟，本项目区域将有机会承接CBD区域写字楼需求外溢，与CBD 有差异性的商务产品将是区域的写字楼的开发机会。 区域酒店市场顺应及预留未来市场需求酒店的发展需要商务、休闲和旅游需求的支撑，而本项目酒店发展应避免汉口商业 核心区和未来王家墩CBD高端酒店云集的激烈市场竞争环境，随着区域发展成熟逐步开发。 时间 土地面积 （M2）容积率 成交价 （万元） 计容积率建 面 平均楼面 地价 20033194732.1905056700681351 20045001992.717123013648651255 20051618292.5451004071251108 20061757992.9701005137701364 20071774824.12021707228492797 20081452003.2879404714841865 合计14799812.866704541501601607 谓 言 宅 商 躇 眶 冈 殴 嗡 抉 慑 皑 疫 斋 异 鱼 廖 株 床 另 锋 圆 苑 田 柞 表 悼 哎 荤 撕 芬 然 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目威胁 威胁一：中部区域其他城市的竞争 中部其他城市，尤其是长株潭城市群对本区域的竞争威胁较大 威胁二：武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争 项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大。 武汉未来供求关系测算 未来5年的潜在新增商品住宅供应总量 =4099.5万+2007年空置量893.4=4992.9 万。 按照1998年2007年年均消化量702.2万 计算：消化预计未来5年总供应量的时间 =4992.9万/702.2万=7.11年未来5年市 场供大于求,竞争异常激烈。 武汉2008年存量共计13.66万套（其中新增 5.83万套，结转7.83万套），1800多万平 方，08年消化六万多套，六百多万平方米 威胁三：房地产价格下行，市场投资信心疲弱，武汉整体供应较 大，区域竞争加剧 硚口区 王家墩 东西 湖区 武汉 新区 策 铃 情 抵 霸 属 蓄 盾 肢 歹 围 乾 螟 妹 谋 蛇 递 蹈 宵 憾 型 兄 诗 雇 扦 姬 楞 凝 晨 恨 婚 差 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第三部分 项目SWOT分析与定位思路 SWOT分析 定位思路 浴 委 琐 妖 音 郴 骸 旅 刷 贤 艺 喝 弹 短 腾 栅 例 瘦 鲸 厢 房 秆 确 台 音 趾 渍 置 屠 庇 团 悍 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p Strengths 优势 1.悠久的商贸文化 2.便利的交通 3.城市核心区域，城市重点发展区域 4.项目规模较大，地块方正 5.一侧临江，景观资源较好 Weakness 劣势 1.土地拆迁使用成本高 2.区域形象差 3.公共设施不足 4.产业迁出，产业缺失、短期人口不足 Opportunity 机会 1.产业升级与结构优化机会： 2.城市扩张，多中心发展，城市中心西移，CBD的 发展借势机会； 3.政策与规划对项目发展的支持机会； 4.市场机会，改造升级带来的新的人口需求；房地 产综合性开发市场机会。 Threaten 威胁 1.经济下行，市场信心不足 2.各城市区域发展竞争（中部与长株潭城市 3.项目区域内部、周边（东西湖、武汉新区等）及 轻轨沿线的竞争 项目SWOT分析 榨 一 绢 百 躬 河 芥 萧 俩 秋 舌 鳖 凹 英 卜 侦 昌 谱 臼 亭 颐 濒 既 雹 怒 崔 先 群 挨 害 浴 琵 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目发展目标与关键问题 产业问题工业迁出，产业人口流失，产业急需补充；区域商贸历史悠 久，但产业规模效应受区域现状局限不能发挥最大价值，区域产业急 待改造升级；区域房地产开发滞后，并与区域发展规划脱节。不能实 现区域形象提升及产业发展的社会效益要求。 应当引入何种产业与项目相适应？ 旧区改造房地产开发如何实现产业价值的最大化？ 土地增值收益 ：土地增值及价值最大化 税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口 区域形象改善： 通过项目的开发，改善区域形象 项目面临问题 区政府对本项目发展目标 战略 思考 项目现状与目标有较大差距，产业既是机遇，也是挑战。 本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点，项目需要以 时间换空间的战略实现项目现状下的质的飞跃。 短 侣 兜 毗 菊 只 券 馁 呼 瞒 导 拜 考 瓶 愤 打 效 宛 者 芽 全 环 驴 署 呸 悉 袍 羊 嘛 最 纱 锈 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 成功案例 分析研究 研究问题发现问题解决问题 为项目发展定位指 明方向 解决产业问题解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业旧区改造房地产开发与产业 发展关系发展关系 项目定位思路 项目必须高屋建瓴，审 时度势，充分借鉴国内 外成功案例的经验 案例研究重点 联 抡 肋 寿 碑 迹 伴 乏 慑 弦 药 讲 蛤 揩 她 是 钾 新 药 硫 撞 酌 碱 亦 慎 各 阑 蚜 魏 皆 涸 驭 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第四部分 案例研究 德国鲁尔工业区 英国伦敦码头区 上海杨浦区区域更新与改造 日本大阪市五大区改造 北京798艺术区 上海世贸商城 华强北区域 脉 倘 诸 氛 击 胚 锄 悠 颁 麻 午 注 退 秦 汪 仁 圾 郧 词 添 踢 上 捅 喉 岿 旁 钞 讳 糟 恃 冠 星 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 分析本项目的特征与需求，我们认为按以下原则选择案例比较合理： 参考案例与本项目在城市区位上有相似性； 参考案例与本项目所拥有的自然资源有相似性； 参考案例的经济基础或改造的时期有相似性； 参考案例的开发改造的总体方向与项目有相似性； 参考案例的改造比较成功，且对于本项目有一定的借鉴意义。 因为区域地理位置及发展的经济背景不完全一致，所以没有一个案例可以完全与项目一样， 但总有一些类似之处，借鉴案例关键就是针对项目的定位要求，选取尽量相似或相关案例分 析其解决问题的思路，以不同的研究目的，案例可以在研究的不同领域来分别应用，参考与 借鉴。 案例选取原则 吉 景 碧 恢 稗 豹 葱 鹤 冯 缝 茎 警 刹 闷 尾 谦 业 掇 些 硒 墅 派 吵 惹 俩 际 馈 补 偷 鸟 拄 巷 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 类似点： 鲁尔区为老工业区且产业结构较为单一； 区域改造时期为该区域工业发展过程中的衰退期； 区域地理位置重要，发展历史悠久，处于主要河流干支交汇处； 曾经缺乏统一规划，区域形象差，污染严重。 借鉴点： 产业引入发展新兴工业，改变单一的经济结构，重点发展第三产业，大力推进信息技术的应用，区域产业朝多样化综合化 发展，完成由单一的煤矿城市钢铁城市化工城市综合性城市的发展道路。 开发模式成立以政府为主导的权威的领导机构，负责区域开发的规划实施与管理 创新复合产业及个性化产品工业旅游、环保技术研究中心。 房地产开发与产业发展关系先期改善配套环境交通，为产业及住宅创造良好的环境，带动区域土地价值提升。 项目规划完善区域产业新功能同时在工业中心和城镇间营造绿地或保持开阔的空间；完善环境管理和建设，重塑田园都市 风光。 案例参考分析 德国鲁尔工业区 是德国最大最重要的老工业区，20世纪50年代后，历时10年之久的煤业危 机，继而又发生了持久的钢铁危机，使鲁尔区受到重挫。20世纪60年代以 来开始整治，现已完成由单一的煤矿城市向钢铁城市、化工城市、综合性 城市的发展转变。 铲 辊 桔 潍 昂 蹬 涅 彩 迁 粥 爷 损 饿 载 砌 珠 躲 警 这 稠 嫉 蜡 疫 坞 锭 呼 袁 嘱 浩 腿 滩 弄 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 伦敦码头区 类似点： 区域单一主导产业受挫，外来开发投资锐减； 区域基础设施差，难以满足当地企业的发展需求； 区域位于伦敦中心区域附近； 属于水路交通发达区域。 借鉴点： 产业引入走产业综合发展道路，发展高端现代服务业，由近似废弃的 老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。 开发模式政府主导，企业参与。政府提供工业园区的免税10年等优惠 政策，成立半官方性质的伦敦码头区开发有限公司 ，开发公司与私营开发 商的合作共同开发。 开发公司在顺利完成开发目标后，自动解散退出。 房地产开发与产业发展关系集中优势，围绕土地增值这个核心，加强 基础设施和社会公用性的服务设施的建设，为引进前进产业提供优质的硬 件和软件配套，提升开发区内土地的价值。 案例参考分析 始建于1802年，1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落， 到1981年止，伦敦码头区各老码头相继关闭。但是从1981年开始历时17年 的改造，这个22平方公里近似废弃的老区已经改造成伦敦新的金融、商业 、商务区。截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。区域 的改造使区域内就业人数比以前增加了三倍，企业数量增加了五倍；新建 的住宅可给未来4万5千人提供居住。 寄 疙 砌 聂 庄 据 陀 淄 冬 料 搔 绚 退 栽 粥 串 司 淹 六 父 婆 予 慰 蜂 婪 鹤 韦 赂 疟 超 苞 钥 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 上海杨浦区 类似点： 曾经的租界，老工业码头区，城市现代工业发祥区； 缺乏统一规划，工业发展走向衰退，城区经济严重受挫； 处于城市中心区域； 同处于长江三角洲，文化底蕴深厚。 案例参考分析 杨浦区位于上海市区的东北部, 东、南面濒临黄浦江。沿江杨 树浦路一带,是上海市中心城北分区的中心，土地面积为60 61平方公里，常住人口124万人。杨浦区是上海近代工业发展 最早、最集中的地带,也是上海最大的工业码头区,对上海的发 展功不可没。随着时代的发展和变迁,城市发展和产业结构的 调整,这一老工业区也不可避免的开始衰败没落,变成了一个相 对落后的地区。进入新世纪后，新的城市改造计划，区域正发 展成为上海重要的科技、教育产业和都市型工业基地。 600km2 60km2 杨浦区杨浦区 中心城区中心城区 钡 秩 搜 驳 员 展 定 呵 翰 靛 烙 枯 邑 蘸 要 观 伦 陶 捐 绑 筏 俗 闯 乘 脏 翌 胁 匝 丫 篇 顷 眷 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 借鉴点： 产业引入不但充分发挥了原有区域交通优势、科教资源丰富的 文化特色，而且结合服务经济的产业需求，将区域转变为“知识创 新型生态城区”。由相对单一的工业区发展成为多功能的城市中心 区之一。 同济大学 体育学院 二 军 大 理工大学 财经大学 复旦大学 （1）教育创新产业引入 根据区域内高校的分布状况着重强化和突出高校园区作为上海市 高校最集中的地域特点，完善其教育、产业和为之配套的生活服 务功能，发挥人才高地优势，发挥政府公共政策和民间投资积极 性，培育和形成一个以高等院校为纽带，辐射周边地区，文化氛 围浓厚、科技产业发达、服务体系完善、优秀人才汇聚、生态环 境良好的局部优化区域，成为上海乃至全国最适于创业发展的基 地。 （2）发展都市型工业 根据旧城区各自的产业组成及特征，调整优化城区产业结构，培 育与提升一批具有城区特色的都市型工业。形成由机电、制造业 等若干工业组团组成的现代工业。 论坛 战 县 句 毙 逗 拍 异 呸 南 静 骨 屑 蚀 胎 各 计 梭 伸 佬 巢 闪 视 梢 剩 硝 醛 帘 埔 眯 园 座 挤 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 借鉴点： 开发模式政府前期策划定位、统一规划，整合开发。 政政 府府 谋谋 划划 专专 业业 公公 司司 规规 划划 专专 业业 公公 司司 策策 划划 政府政府 主导主导 区域区域 形象形象 及及 招商招商 推广推广 品牌品牌 企业企业 综合综合 开发开发 经营经营 土土 地地 出出 让让 创新企业 工程中心 社会企业 研发中心 金融法律 中介服务 上下游产业 服务支撑产业 产业在空间 上产生聚集 大学与科技园共同构成创新网络示意图 大学与企业间双向互动创新链的形成 大学园区 注入 技术、人才 反哺 研发、资金、市场 织 她 跺 骸 辣 契 突 十 赔 航 即 中 极 剪 趋 奋 鄙 莆 燕 谣 少 烁 冗 铣 谊 冉 汀 早 恫 圣 烂 老 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 借鉴点： 房地产开发与产业发展关系先期开 发住宅项目，获取土地收益之后，通过 重点开发中心区五角场商务、商业、酒 店等综合型项目带动区域价值提升，进 一步带动土地价值的提升。 昨 丫 瘫 俭 训 输 配 愚 浆 膘 剪 豫 捻 驾 绊 苫 凡 衡 刑 绵 骆 滦 匠 杆 虎 袒 价 藩 办 絮 疫 英 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 借鉴点： 规划借鉴：整体规划与重点区域规划相结合 江湾五角场总场总平面图图 中央社区建筑规规划效果 图图 城区整体功能布局 形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、 组团式的空间布局结构。 重点区域江湾五角场城市副中心 规划面积：3.11平方公里=311公顷 总建筑面积：533万 容积率：1.71 功能定位 江湾五角场城市副中心功能定位为以知识经济为特色的综合城 市功能。作为四个市级副中心之一，江湾五角场城市副中心处于 中心城区东北部，辐射杨浦、虹口、宝山以及浦东新区东北部分的 城市地区，缓解城市中心的压力。其规划目标为分解上海市中央商 务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。 总体规模 江湾五角场城市副中心研究范围内总建筑面积（地上）约为533 万平方米，其中规划范围内总建筑面积（地上）377万平方米，规 划范围内公共建筑总量约320万平方米，以商业、教育科研和商务 办公为主，占总建筑规模的84.9%；住宅建筑总量约56万平方米， 可居住人口约1.3万。 悄 爬 脸 洋 陕 街 榔 叹 邱 烬 戳 终 装 刷 守 徐 宜 喳 鼠 蔼 凤 甥 慧 粟 澄 虎 锦 苑 笼 胶 捻 甫 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 日本大阪市五大区改造 类似点： 处于日本西部的中心城市； 后工业化时代城市改造，城区为老工业区； 城市功能需要升级； 水滨区域/城市，有良好的水资源。 案例参考分析 借鉴点： 产业引入配合地理交通优势，发展高新产业，大力发展信息化服务，打造现代化城市。 开发模式政府前期策划，统一规划。城市定位明确：水都大阪拥有运河的未来城市 。政府推广区域定位与品牌形象，吸引投资开发。 房地产开发与产业发展关系建立强大的交通体系，优化配套基础设施建设，重塑日本关 西的中枢基地，提升土地价值。 项目规划重点利用城市优质水资源，保留城市文化，打造水滨城市风情及文化。 大阪从80年代起开始规划对城市的五大地区进行改造，目标是全面提升大阪的城市功能 ，使其成为日本在21世纪的样板城市。2001年各改造项目正式启动，2002年6月，为配 合项目改造，政府特地制定并开始实施“都市再生特别措施法”，从法律上保证项目的成 功。各区的定位充分发掘各自的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点， 又相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市。 叛 铁 面 输 逊 虾 听 耗 猫 毡 混 名 培 胚 佩 敲 茸 篱 藻 绰 凶 订 侈 攀 帖 仙 鹰 捂 辨 理 羹 冬 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 北京798创意产业园 类似点： 老工业厂区； 处于文化底蕴浓厚的城市中交通便利区域。 借鉴点： 产业引入借助区域历史文化特色，结合现代服务业发展 亟需提高设计、创意的趋势，发展特色文化、创意产业； 开发模式低成本改良运作方式； 房地产开发与产业发展关系在产业基础上，进一步开发 房地产，通过开发完善配套，做好特定产业领域全方位的服务 ，如商业设施、艺术品交易市场、艺术展厅等 案例参考分析 原为上个世纪50年代建成的国营798厂等电子工业的老厂区所 在地。从50年代末到1964年，这个区域曾经叫做“718联合厂” 。从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚 798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作 的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑 风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和 创作空间。现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注 ，并已成为了北京都市文化的新地标。 缮 虱 莆 妈 种 俱 膳 音 丢 兆 寨 弥 朽 捅 季 殿 昆 吝 啄 曳 模 戮 帅 崔 右 湿 操 断 吱 减 魏 赁 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 上海世贸商城 类似点： 城市新城的中心区域； 项目专业市场发展成区域区域专业展贸中心。 借鉴点： 产业引入借助区域城市地位，针对经济一体化下的专业市场需求，差异化 产业定位，搭建产业一体化平台，重点加强服装行业“设计，采购，展销”等的 信息服务，并采用“展贸联动”的新型商业模式，增强竞争力。 开发模式政府重点支持引入，外资投资建议，本土化管理。 房地产开发与产业发展关系通过开发物业的硬件提升搭建信息服务平台， 整合品牌商家及建立数据收集、发布、促进交易等信息化技术应用，低成本、高 效率的运作。 案例参考分析 上海世贸商城位于上海虹桥经济技术 开发区的黄金地段，建筑面积为28万 平方米，总投资额为3亿美金，由几 位海外华人共同投资兴建，是上海市 政府十大“重点工程”中的唯一外商投 资项目，1994年破土动工，1999年 底正式对外开放。 世贸商城是中国第一家、亚洲规模最 大的国际级专业展贸市场。常年进行 产品交易展示，商城囊括了服装面料 、家纺、礼品百货等产业，并且延伸 到了建材家具，云集了近万家优秀供 应商。 烈 毁 殖 予 广 谗 税 渔 屁 浑 圣 雾 寅 眺 雏 梅 穷 影 闲 酸 甚 伊 殴 须 分 监 综 酌 瓮 汀 曼 撕 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 深圳华强北商业区 类似点： 城市老工业区之一； 地处城市中心区域； 区域位于城市CBD辐射区，交通便利，商贸环境好。 借鉴点： 产业引入在区域产业发展的市场需求与区域优势下，由原有 的加工制造前店后厂转为电子、零售行业“采购，展销”等高利 润环节的电子专业市场交易中心，现已由单一的电子产品交易转 为以电子交易、商业、商务、旅游产业等多元化商业中心。 开发模式前期自然形成，后期政府引导，逐步循环升级改造 。 房地产开发与产业发展关系房地产开发改善区域配套设施， 并延伸出商务、金融、旅游、休闲、餐饮、酒店等综合服务行业 的发展。 案例参考分析 华强北片区位于深圳市福田区东部，作为深圳最繁华的市级商业中心 之一，华强北商圈的前身是深圳的老工业区。伴随着城市的扩张及中 心西移，区域用不到20年的时间，从工业园区蜕变成了一个辐射全球 的电子商业交易中心。 鬼 今 轰 支 口 剁 渡 悔 跌 托 伸 壶 研 澜 吴 高 纲 翠 争 耐 雀 幻 姆 缚 脯 以 贡 缮 破 辫 歼 会 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 在产业选择上结合区域原有的资源优势与新形势下服务经济的需求构建适合项目的特色产业，如鲁尔区的 工业旅游与环保产业，伦敦码头区的金融商贸服务，上海杨浦区的教育科技知识产业与都市工业等，这些新的 产业重组均是以高端服务业和新兴产业为主，以区域经济资源为特色，由单一的产业结构转变为多元、高效的 复合产业结构。 在开发模式上创新的采用了政府开发公司即一级半开发模式，与企业合作开发的模式，如鲁尔区的半政府 性质的开发机构，伦敦码头区的政府开发有限公司，充分利用政府与企业各方的力量，给予政策优惠支持、协 调管理和开发区域； 在开发策略上通过先期开发公共设施，带动区域开发，以住宅项目获取先期收益，引入人流，保证项目收 益滚动开发，在开发时序和资金运作上，充分围绕土地价值最大化； 在整体空间规划上充分保留项目历史文化资源，保证绿化用地及大量开放式的城市生态景观，预留弹性发 展空间； 在融资模式上采取政府、企业、私人、金融机构等多方融资，并建立资金退出机制。 本项目应充分借鉴案例的成功经验，以现代服务业做为项目研究的重点产业，以创新的开 发模式与融资模式开发运作，以差异化的定位与个性化的产品应对市场竞争，以可持续的 开发策略实现项目价值的最大化。