1、企业停用房屋可以免征房产税和土地使用税的五种情形很多企业都认为，自己房屋、土地未实际使用时，那么对应的房产税和城镇土地使用税也应停止缴纳，这种思维惯性有其政策根源，早在八九十年代，税务政策确实规定在企业停产、撤销后，原有房产闲置不用、占地未作他用时，经省级税务机关批准可暂不征收房产税和城镇土地使用税，但目前这项税收政策早已废止。财政部税务总局关于转发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地字（19868号）第二十条规定，关于企业停产、撤销后应否停征房产税？企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收
2、房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照法规征收房产税。财政部国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知（财税2004140号）规定，为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，经研究决定，对财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）的部分内容作适当修改，即：废止第十八条关于对微利企业和亏损企业的房产“可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”和第二十条“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。一、房产税那么现如今闲置未使用的房产是否需要缴纳房产税？一般
3、情况下，闲置未使用的房屋也是属于房产税计税范围，按自用从价计征缴纳房产税。我们先来看两个文件：财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字（19868号）十九、关于新建的房屋如何征税：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量
4、房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。如上所述，关于房产税开始计征的时点，基本使用“建成”、“验收”、“权属转移”等措辞，而与是否实际使用无关。这里解释一下“交付使用”。这儿的“交付使用”，其实主要还是站在销售方角度来讲，就是“我交付给你使用了”的意思；关键在于“交付”，您是否使用并不重要。也就是说，一般情况下，未使用房屋也是属于房产税计税范围的，但对下列五种情况除外：1、停产停用在全国性税收政策中，对企业停产未使用房产并没有统一出台相关税收优惠
5、政策，因此，停产停用并不意味着不缴纳房产税。但个别省份根据本省实际情况出台了一些地方性优惠政策，如陕西省出台了关于进一步明确困难企业房产税减免政策有关事项的公告（陕西省财政厅国家税务总局陕西省税务局公告2019年第2号），公告规定：企业停产、停业连续半年以上，停产、停业期间闲置未用的房产，可申请房产税困难减免。国家税务总局青岛市税务局关于明确房产税困难减免有关事项的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第3号）第一条第（三）项规定，因国家产业政策调整等原因，全面停产停业、关闭（不包括被依法责令停产停业的情形），房产停止使用的，可申请减免全面停产停业、关闭期间的房产税。“全面停产停业、关闭
6、期间”是指全面停产停业、关闭次月至恢复生产当月。苏州市政府关于房产税困难减免税办理有关事项的通知（苏府规字202310号）第一条第（一）项规定，因全面停产、停业（不包括季节性停产、停业和政府责令停产、停业）半年以上，缴纳房产税确有困难的，可以申请困难减免。需注意的是，上述三地政策中的停产、停业是企业整体全面性停产停业，而不是企业的个别工厂、营业网点停业。2、大修理停用根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字（1986）8号）规定，房屋大修停用在半年以上的,在大修期间可免征房产税。这里关键要准确界定“大修理”，房产税相关政策中并没有大修理相关规定，但企业所得税法中有关于
7、大修理定义，即：1.修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；2.修理后固定资产的使用年限延长2年以上。根据税法的同理性，房产税大修理也应遵循这两个基本条件。同时，从实质上讲，大修理是对房屋主体结构、地基等进行的必要维修，并不包括房屋的装修、装饰及简单改造。另根据国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税函2004839号）：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明
8、材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局确定。3、危房停用根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986）8号）规定，经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。这里需注意的是，不堪居住的房屋和危险房屋并不是主管臆想自行判断，而需要第三方等有资质机构出具相关鉴定报告来予以确定。4、困难减免根据中华人民共和国房产税暂行条例第六条规定，除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治
9、区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。虽然各地对困难减免的情形规定不一，但停产停用通常也是企业经营困难的表象之一。除了某些地区制定的困难减免办法中列明全面停产停业属于困难情形的，如果当地政策未明确规定，也可以尝试借其他名目如“严重亏损”等享受免税优惠。如山东省规定，纳税人符合下列情形之一，且缴纳房产税确有困难的，可申请困难减免：（二）依法进入破产程序或者因改制依法进入清算程序，房产闲置不用的；（三）全面停产、停业（依法被责令停产、停业的除外）连续超过六个月，房产闲置不用的。另如，国家税务总局山西省税务局关于城镇土地使用税和房产税困难减免税有关事项的公告（国家税务总局山西省税务局公告2
10、021年第3号）第一条第（二）项规定，从事不属于国家限制类、淘汰类、禁止类产业发生严重亏损的，且缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难的，可申请困难减免税。国家限制类、淘汰类、禁止类产业具体范围按照国家最新发布的产业结构调整指导目录和外商投资产业指导目录有关规定执行。严重亏损是指纳税人申请的困难减免税所属年度的亏损额超过其主营业务收入和其他业务收入总额10%（含）的。缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难是指纳税人申请的困难减免税所属年度年末货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费及其他国家法律法规规定不可动用的资金后，不足以缴纳城镇土地使用税和房产税税款的。资产总额、主营业务收入、其他业务收入和亏损额
11、均以纳税人按照国家统一会计制度规定核算的年度会计报表数据为准。国家税务总局浙江省税务局浙江省财政厅关于房产税和城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告（公告2024年第1号）第一条规定，纳税人有下列情形之一，纳税确有困难的，可申请困难减免税：，（二）从事符合中华人民共和国公益事业捐赠法规定的公益事业的公益性社会团体和公益性非营利事业单位，以及承担公共交通、污水垃圾处理及其他社会服务公共职能的纳税人，发生亏损的。（三）依法进入破产程序的。上述情形可申请免征人民法院受理破产申请当月至破产程序终结当月的房产税和城镇土地使用税。（四）因城市规划、建设等原因导致房产、土地不能正常使用的。上述情形可申请免
12、征不能正常使用房产、土地，自不能正常使用当月至恢复使用当月的房产税、城镇土地使用税。（五）从事国家鼓励和扶持产业且符合产业发展和集约节约用地导向，以及符合浙江省人民政府相关文件规定情形，且发生严重亏损的。上述“严重亏损”，是指纳税人亏损额不低于50万元，且不低于纳税人对应年度营业收入或资产总额的10%o省政府文件对减免条件、减免幅度等另有规定的，按规定执行。5、房地产开发企业商品房根据国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发（2003）89号）一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对
13、房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。也就是说，对于房地产开发企业开发的商品房来讲，若未出售且未自用、未出租、未出借，则不征收房产税。这也算是一种另类的闲置不用房屋减免。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前虽然房屋是空置的，但与一般企业房屋空置有着本质的不同，对房地产开发企业而言开发的商品房是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。如果房地产企业在投入使用或出租、出借后，后期又发生了闲置，在闲置期间是否缴纳房产税？值得探讨。二、土地使用税同样，在全国性税收政策中，对企业停产未使用土地也没有统一出台相关税收优惠政策，因此，停产停用并不意味着不缴纳城镇土地使用税。也有个别省份根据本省实际情况出台了一些地方性优惠政策,如陕西省出台了关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告（国家税务总局陕西省税务局公告2019年第4号），公告规定：经县以上人民政府认定的关闭或停产且土地闲置半年以上的企业，对其经营自用的土地，可给予定期减征或者免征城镇土地使用税，但减免税金额不超过纳税人当年度实际发生亏损额。这里的停产、停业不仅指企业整体全面性停产停业，而且还需经县以上人民政府认定，条件更加苛刻。
