【合同范文】转让合同-顶费购买房屋处分权[1].docx

第 1 页 转让合同:顶费购买房屋处分权1 特征码 mPLhZCmYPdXUzJjWUasm 房地产市场分成保障型和市场型两种层次：市场型完全放开;保 障型由政府引导市场力量介入，同样进行市场化运作。这是上 海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心 主任印堃华教授希望看到的房地产市场格局。他设想，以“顶” 费模式，买断一定时限的房屋处分权，以此可以盘活整个房屋 租赁市场。 经过长久酝酿，上海已经开始启动用于保障的租赁房源建 设，可能的一种运作模式是由地产集团或者其他机构购买房产 股权的 80%，也就是政府收购 80%，其余 20%用折算租金的形式 收取。而在印堃华教授的设想中，对于住房租赁还有更完善和 更系统的构架，比如将政府收购的份额下降到 50%，也可以允 许社会其他资金，如基金或者一些机构、企业参与投资，普通 老百姓也可以通过一种特殊的“顶费”形式，参与分享房地产 增值的收益。 “这只是我个人的设想，具体政策正在研究。 ”虽然印教授 一再强调只是设想，但记者认为不妨从专家的角度来探讨一二， 毕竟上海的住房租赁建设刚刚开始。记者同时获悉，市房地局 已经开始对“顶”费模式的调研。 第 2 页 出“顶”费买“处分权” 动迁补偿费虽然为数不少，但对于困难家庭来说，可能仍 然不足以支付购买一套新房的房价。如果要买房，仍然还要自 行筹措一笔不菲的费用，否则就无法改善居住条件。这是相当 一部分动迁居民正面临的难题。对于他们来说，即将试行的租 赁配套商品房给了一个购房之外的选择，可谓是“山穷水尽疑 无路，柳暗花明又一村” 。尤其是对一些特殊群体，比如一对老 夫妻，买一套产权房已经意义不大。印教授告诉记者， “对于这 样的群体，交一个顶费，这样就可以很低的租金，在相当 的一个年限内使用该房产，余下的一部分动迁补偿费用，就可 以用来改善生活，提高生活质量。 ” “顶费”一词，最早出现在解放前的上海租界里。当时， 不少洋行成片建造房子后，由个人出资“顶”下房屋的使用权 永租权，其后可自用、转租，并可继承。印教授进一步解释说， “顶”费即为买断使用权。而根据其解释，记者将之理解为买 断约定期限内的房屋“处分权” 。 具体而言，居民出“顶费”买下一段时间内房子的“使用 权”后，入住后每月仍然要交租金，而租金的数额则为市场租 金减去一定比例(该比例即为起初买下“使用权”的钱所占总价 的比例)。在这段时限内，出了“顶”费的居民如果经济条件宽 裕，也可以出资购买产权而无需再支付租金， “顶”费可以折算 成房价的一部分，对大房东来说， “顶”费则分散承担了部分的 第 3 页 投资风险，所以也愿意这样操作。 构建各有所得的“三赢”局面 实行“顶费”模式，会形成一个参与者均有所得的“多赢 局面” 。印教授分析，对于发展商来说，可以迅速获得现金流， 分散投资风险，也可以这部分现金流作担保，向银行借贷，用 于滚动开发。所收“顶”费也基本可抵消建造成本;对于“顶” 费的支付者来说，虽然拿到的是使用权房，但一般来说，地段 相对较好，今后每月缴纳租金相对便宜，低于市场租金，而且 这种处分权可以转让，可以继承，甚至可以溢价买卖，有可能 成为一个投资产品;对于政府来说，今后不可能继续由国家投资 建造“公房”再低价出租， “顶”费模式可以 6%-8%的投资回报 率吸引一批民营企业、投资机构和自然人等社会力量参与作 “大房东” 、 “二房东” ，盘活了市场。 印教授最希望倡导的一种模式是，发展商开发后，由投资 机构将租赁权买下，以稳定的现金流作为收入，还可以通过封 闭式基金模式打包出售给个人，使投资者有了长期稳定的租金 收益，以及有机会分享房地产增值带来的收益。 这种模式其实相当于商业地产中比较常见的经营权出让。 印教授强调，这并非完全创新，而是将老模式进行改造，使之 适合社会主义初级阶段的国情。这种模式也能够解决目前动拆 迁过程中房源少的瓶颈。 市场化解决保障难题 第 4 页 印堃华认为，成熟的房地产市场应该呈现出以下格局：市 场以二手房的租赁为主，租赁交易量大大超过购买交易量;存量 房交易为辅，处于第二位;而新建商品房的交易量位于最后。这 样格局才算相对合理，而上海目前以新建房源交易占据绝对优 势的局面，只能是说明市场处在发育初期，尚不成熟。 他指出，目前市场对于新建商品房有旺盛的需求，很可能 10 年后就不复存在。上海作为经济和金融中心，今后会有很多 初次创业者和就业者涌入，大力发展租赁市场是大方向。但是， 上海的售后公房和农民租赁房越来越少，充分发展租赁用房会 有强大的市场前景。 租赁房市场应该多发展小户型。商品房不仅要控制单价， 更要控制总价。比如杨浦区的新房 8000 元/平方米。可是它旁 边的 46 平方米老公房，在市场上出售可能单价更贵。因为小户 型的总价低，造成客观上的供不应求。目前市场上开发商建造 的小户型往往走高端路线，吸引社会资金，开发建造小户型的 保障用房，可以在一定程度上化解房地产市场结 结构矛盾。将来不妨由专业机构代理负责租赁方面的经营。国 外的租赁房投资回报一般在 9%-10%，如果是专业机构经营可以 第 5 页 达到 20%。以澳大利亚的房产租赁为例，个人可将其房产特别 是位于风景名胜的房产拿出来，每年 1 个月为度假时间，余下 的时间交给专门的机构经营，规模大者也可以自行经营。这种 概念类似于分时度假。他指出，我国目前各地开发农村旅游房 产、农家乐项目中的家庭旅馆，就是这种形式的萌芽。老百姓 或者社会资金参与“顶”费模式，也可以通过此种途径获利。 “引导保障用房市场化”一直是印教授的观点。他认为， 社会保障用房的比例过大很容易在社会上产生相当的依赖心理。 香港政府已经有过经验，大量持续建设廉租房，不仅使政府财 力负担过重，而且对市场的打击过大。如果政府一味对于保障 用房大包大揽，将来很可能会出现问题。而导入市场化，政府 就可以扩大对于低收入的覆盖面。 政府应扶持租赁市场发展 对于实现设想中的“顶”费模式，当前最主要的困难就是 机构出租住宅的税费负担过重。相对个人租房只需要承担约 5% 的税费，机构介入住房租赁在税费方面的负担要沉重得多，共 计有 5.56%的营业税、12%的房产税，两者合计已经占到收入的 18%左右，此外还有要缴纳利润 33%的所得税，算下来仅税费的 成本就在 30%，再考虑 20%的管理费，余下的空间仅在 50%，企 业还要承担经营风险、资金成本等等，实在是无法构成足够的 吸引力。 印堃华认为，对于面向特定租房人群，起到一定保障作用 第 6 页 的租赁房产，政府应该提供优惠政策，启动租赁市场。他主张 对土地进行明补，配套进行减免，税费实行优惠。当然政府也 要相应地对房价控制提出要求。 何为土地明补?就是假设市场价格是 800 万元/亩，那么用 作这种建设项目的地价可以优惠为 500 万元/亩。这 300 万元/ 亩的差价就是政府提供的明补，同时可以要求实行限价。政府 不可能长期建造大量的新房来用于住房保障。最好的方式就是 通过地价进行明贴。设想是，在中、外环线之间，由政府拿出 一些土地作为定向出让，开发商提出方案竞争，综合造价完全 可以控制在 4000 元/平方米以内，开发商已经有合理的利润空 间了。这样，一套面积 75 平方米的两房总价 30 万元。低收入 者只需要以 15 万元“顶”下该房产在较长期限内的使用权，按 照 6%-8%的折现率计算，每月需付租金 800 元-1000 元，租金低 于市场价。如果经济条件宽裕，动迁户可自行支付另一半房款， 以此获得该住房的产权。 再比如说动迁拆除的面积是 30 平方米，而户主需要 100 平 方米的新房。按照现行的做法只能是除了动迁补偿，还要自行 去凑很大一笔钱支付房款。而按照“顶”费模式，可以用少得 多的资金“顶”下使用权。然后，他可以自住，也可以交给一 家专业公司用于投资经营，月租金水平为千分之五，一年的回 报率就是 6%，16 年收回投资。此外还有资产增值的部分， “顶” 家可以分享。6%的收益，扣除管理费，还有 4%以上，这已经是 第 7 页 非常好的投资产品了。再拿这种 4%-5%的年回报率收益的产品 上市，在市场上会有足够的吸引力。印教授认为，这样，完全 可以通过社会投资的方式来解决住房租赁问题。 同时，印教授认为，土地也可以进行租赁制的尝试，比如 对于此类带有保障功能的定向用地，可以考虑出租土地使用权， 今后再补地价。而总的原则是，在社会主义市场化的住房保障 应当是“自食其力，量力而行，租售并举，逐步改善。 ”