1、 . 市基准地价及修正体系)基准地价成果市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的根底上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比拟法、收益复原法、本钱逼近法、剩余法等方法进展测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进展适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见市中心城区各类用地基准地价表。商业用地基准地价标准如下：市中心城区各类用地基准地价一览表 类别级别商业用地住宅用地工业用地元/
2、平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩一级12555837831055475050二级9630642676545160040三级6690446580538748032四级45003004200280工业限制区五级27301822565171六级19951331725115非城市建立区/基准地价涵基准地价：是一个级别同一类别土地的平均价格。基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益政府土地纯收益三局部。基准地价设定条件商业用地设定使用年限：40年。基准日期：2006年3月31日。开发程度：“六通一平即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线场地平整。容积率
3、平均容积率为4.0。复原利率：表3-2商业用地复原利率表12级8.00%3级7.50%45级6.50%6级6.00%表3-3 商业用地容积率修正系数表容积率11.522.533.544.555.5修正系数0.70.770.80.850.910.9611.081.161.23容积率66.577.588.599.510-修正系数1.291.351.41.451.51.541.581.621.66-商业一级用地修正因素指标说明表影响因素 指标标准优较优一般较劣劣个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街拐一面临街/背街交通停制度临街道路类型步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管
4、制距地铁站点距离米0，150150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场、商业区商业、办公混合用地办公用地办公、住宅用地低洼棚户等待改造区交通配套状况自备停车场，同时100米围有大型停车场自备停车场100米围有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点表3-5商业一级用地修正系数表影响因素 指标标准优较优一般较劣劣个别因素临街状况2.771.380/
5、2.74交通停滞度临街道路类型1.38/0/-1.37距地铁站点距离米2.081.040/物业类型2.081.040-1.03-2.06周边土地利用类型2.081.040-1.03-2.06交通配套状况1.380.690-0.69-1.37宗地形状/0-0.34-0.69其他状况1.380.690-0.69-1.37备注：地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点二级商业用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况
6、三面及以上临街及拐角地二面临街及临街拐一面临街/背街交通停滞度临街道路类型步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离米0，150150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米围有大型停车场自备停车场100米围有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：地铁站点含建立中及近期规划
7、并实施的站点表3-5二级商业用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别2.531.270-1.63-3.25交通便捷度道路通达度2.211.110/个别因素临街状况2.211.110/-2.85交通停滞度临街道路类型1.11/0/-1.42距地铁站点距离米1.740.870/物业类型1.580.790-1.02-2.03周边土地利用类型1.580.790-1.02-2.03交通配套状况1.110.550-0.71-1.42宗地形状0-0.41-0.81其他状况1.110.550-0.71-1.42备注：地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点商业三级用地修正因素指
8、标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街拐一面临街/背街交通停滞度临街道路类型步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离米0，150150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米围有大型停车场
9、自备停车场100米围有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正表3-5 商业三级用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别3.661.830-2.61-5.23交通便捷度道路通达度3.21.60个别因素临街状况3.21.60/-4.57交通停制度临街道路类型1.6/0/-4.86距地铁站点距离米2.521.260/物业类型4.861.140-1.63-3.27周边土地利用类型4.861.140-1.63-3.27交通配套状况1.60.80-1.
10、14-4.86宗地形状0-0.65-1.31其他状况1.60.80-1.14-4.86四级商业用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临街拐一面临街/背街交通停滞度临街道路类型步行街/混合道路、无交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离米0，150150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独幢经营型写字楼企业独立自用办公楼周边土地利用类型专业市
11、场或商业区商、住、办公混合用地住宅用地住宅、工业用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米围有大型停车场自备停车场100米围有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点表3-5四级商业用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别2.041.020-1.33-2.67交通便捷度道路通达度1.780.890/个别因素临街状况1.780.890/-2.33交通停滞度临街道路类型0.89/0/-1.17距地铁
12、站点距离米1.40.70/物业类型1.270.640-0.83-1.67周边土地利用类型1.270.640-0.83-1.67交通配套状况0.890.450-0.58-1.17宗地形状0-0.33-0.67其他状况0.890.450-0.58-1.17备注：地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点表3-1四级住宅基准地价标准表土地级别一级二级三级四级五级六级地价标准(元/平方米)831067655805420025651725住宅用地复原利率表13级6.00%46级5.50%表3-3住宅用地容积率修正系数表容积率1.51.92.22.52.83.13.43.744.3修正系数0.80.840.8
13、70.90.920.940.960.9811.06容积率4.64.95.25.55.86.16.46.77-修正系数1.121.171.221.271.321.361.41.441.48-三级住宅用地宗地地价因素说明表 指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中心区市级商服中心区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过/根本设施状况根本设施状况一环路一环路和二环路之间二三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县环境质量优劣度污染状况/环境宁静整洁噪音、大气污染明显有污染源、污染明显规划条件土地利用类型住宅住宅、办公混
14、合区住宅、商业混合区住宅、工业混合区工业个别因素社区环境邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地邻普通商住小区邻拆迁安置小区低洼棚户区及治安状况差的区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架桥、立交桥及快速通道距地铁站点距离米400，800/150，400或大于800/小于150米邻近学校类型邻大学邻重点中小学/宗地形状/对利用无影响有一定影响有严重影响地形状况/有一定起伏利一造景平坦地形起伏过大/其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正三级住宅用地宗地地价因素修正系数表 指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度
15、商服区级别0.760.380.00-0.56-1.13交通便捷度道路通达度0.670.330.00/根本设施状况根本设施状况1.050.520.00-0.78-1.55环境质量优劣度污染状况/0.00-0.49-0.99规划条件土地利用类型0.670.330.00-0.49-0.99个别因素社区环境1.520.760.00-1.13-2.26临街道路类型0.760.380.00-0.56-1.13距地铁站点距离米1.520.760.00/-2.26邻近学校类型0.380.190.00/宗地形状/0.00-0.21-0.42地形状况/0.140.00-0.21/其他情况0.950.480.00-
16、0.71-1.41四级住宅用地修正因素指标说明表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中心区市级商服中心区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过根本设施状况根本设施状况一环路一环路和二环路之间二三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县环境质量优劣度污染状况环境宁静整洁噪音、大气污染较明显有污染源、污染明显规划条件土地利用类型住宅住宅、办公混合区住宅、商业混合区住宅、工业混合区工业个别因素社区环境邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地邻普通商住小区邻拆迁安置小区低洼棚户区
17、及治安状况差的区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架桥、立交桥及快速通道距地铁站点距离米400，800150，400或大于800小于150米邻近学校类型邻大学邻重点中小学宗地形状对利用无影响有一定影响有严重影响地形状况有一定起伏利于造景平坦地形起伏过大其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：1、污染源：指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等； 2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考市规划管理技术规定相关容； 3、地铁站点含建立中及近期规划并实施的站点。表3-5四级住宅用地修正系数表影响因素指标标准优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别1.970.990-0.91-1.82交通便捷度道路通达度1.730.860/根本设施状况根本设施状况2.711.360-1.25-2.5环境质量优劣度污染状况/0-0.79-1.59规划条件土地利用类型1.730.860-0.79-1.59个别因素社区环境3.941.970-1.82-3.63临街道路类型1.970.990-0.91-1.82距地铁站点距离米3.941.970/邻近学校类型0.990.490/宗地形状/0-0.34-0.68地形状况/0.370-0.34/其他情况2.461.230-1.14-2.279 / 9
