1、第六章第六章 房地产开发项目管理房地产开发项目管理 房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的有关内容，同时讨论开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。本章内容提要一、房地产开发项目 又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工程等。6.1 6.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述二、房地产开发项目的特点 6.1 6.1 房地产开发项目管
2、理概述房地产开发项目管理概述 系统性 组织的层次性 整体性强 知识的密集性 投资额巨大，建设周期长 类型类型特点特点三、房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。6.1 6.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述.供货方的项目管理供货方的项目管理监理方的项目管理监理方的项目管理 房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的层次体系 业主方的项目管理业主
3、方的项目管理 工程总承包方的工程总承包方的项目管理项目管理 设计方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的社会环境方的项目管理项目管理 6.1 6.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述四、房地产开发项目管理的层次体系 五、房地产开发项目管理的任务 -对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；-对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保证承包者的利益。6.1 6.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述一房地产开发项目质量管理概念开发项目质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中
4、规定的质量目标的监督与管理行为。开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。6.2 房地产开发项目质量管房地产开发项目质量管理理二、工程项目质量管理的特点 6.2 6.2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理2质量波动大质量波动大3质量变异大质量变异大4质量隐蔽性质量隐蔽性5终检局限大终检局限大影响因素多影响因素多1二、项目工程质量管理的主要途径 6.2 6.2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理 现场现场质量检验质量检验 现场现场质量监督质量监督 审核有关技术文件、审
5、核有关技术文件、报告或报表报告或报表 主要途径主要途径三、施工阶段质量监督控制手段 6.2 6.2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段主要手段四、房地产开发项目的竣工验收（一）竣工验收的涵义 6.2 6.2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理（二）竣工验收的条件一、项目进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项
6、目竣工、交付使用。6.3 6.3 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理二、房地产开发项目进度管理的阶段 6.3 6.3 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理项目可行性研项目可行性研究及立项阶段究及立项阶段 项目建设阶段项目建设阶段 项目交付使用项目交付使用后的适用阶段后的适用阶段 核心核心三、影响房地产开发项目进度的因素 6.3 6.3 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理序号序号 影影 响响 因因 素素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素 8其他
7、不确定性因素四、项目进度管理措施 6.3 6.3 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理 组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施房地产开发项目进度管理系统 6.3 6.3 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理建设单位进度控制建设单位进度控制设计单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划施工总进度计划单位工程施工进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书任务单或承包任务书作业进度实施作业进度实施监监理理单单位位进进度度控控制制委托一、房地产开发项目成本管理的概念 6.4 6.4 房地产开发项目
8、成本管理房地产开发项目成本管理 即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。二、房地产开发项目成本构成 6.4 6.4 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理销售成本销售成本开发成本开发成本土地费用土地费用前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费项项项项目目目目成成成成本本本本构构构构成成成成公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费财务费用财务费用销售广告、代理
9、等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用三、房地产开发项目成本管理原则 6.4 6.4 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的高效手段四、房地产开发项目成本管理的主要内容 6.4 6.4 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理 策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理复习思考题复习思考题1.结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。2.简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3.影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因 素？4.简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5.简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。
