燕郊经济技术开发区市场分析报告.doc

燕郊经济技术开发区市场概况1.燕郊片区概况1.1燕郊的地理位置1.1.1燕郊的自然地理位置燕郊经济技术开发区地处京东，西临潮白河，与通州以河为界，隶属于河北省三河市，是省级经济技术开发区。1.1.2燕郊的战略位置秦皇岛港京唐港天津新港环渤海经济圈天津北京30公里燕郊 至首都机场25公里R=300公里120公里燕郊开发区区位交通优势得天独厚，位于首都东大门，与北京通州区仅一河之隔，西距北京市中心天安门30公里，西北距首都机场25公里，南距天津120公里，并在300公里港口辐射半径内拥有京唐港、天津新港和秦皇岛港三大港口，是京津唐和环渤海经济圈的腹地，接受两大直辖市的经济辐射，是最为理想的人流、物流、资金流和信息流的集散地。可以承东启西、经纬南北，为中外投资者提供一个融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。1.2燕郊的自然状况燕郊经济技术开发区地处燕山南麓，潮白河冲积扇中下部，地势平坦，水文良好，工程承载力大，属暖温带季风气候，三季有花、四季常青，绿化覆盖率达到了40%，人均绿地12平方米，漫步街头，处处绿草如茵、天蓝水碧，四季分明，环境优美，舒适宜人，通过了ISO14001环境管理体系认证，被中宣部等国家五部委列为“全国创建文明城市示范点”，是适宜居住的绿色生态家园。水文良好  浅层水含水层开采深度100米左右，深层水含水层开采深度260300米，水质纯净无污染。年开采量1427万方（约3.9万方/日）。 地貌平坦  地处燕山南麓，潮白河冲积扇中下部，地势平坦，地基承受载力1012T/m2，地震烈度为9度，无不良工程地质因素。 气候宜人  燕郊开发区位于海河下游，属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，积温较高，雨量充沛，年平均降水量650.9毫米，年平均气温11.5-11.7oC，无霜期200天左右，生态适应广泛。 绿化美化  开发区内绿地覆盖率达到30%以上，形成了"四季常青、三季有花"的绿化系统。 空气清新 区内空气质量一级，加之绿化美化十分好，令人心旷神怡，人称“北京后花园”。 1.3燕郊的人文1.3.1燕郊的行政划分燕郊经济技术开发区是1992年8月经河北省人民政府批准成立的省级经济技术开发区，于1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区，2001年成为全省首家软件产业基地和软件产品出口基地，燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，辖区总人口20万。隶属于河北省三河市。1.3.1燕郊人口燕郊开发区总人数是20万，10万人为城镇人口，3万是农村人口，还有大约7万流动人口，10万城镇人口70%是外来人口，燕郊形成了一个移民城镇。在房地产开发过程中，房地产购买和入住的人群当中，有80%以上都是北京人1.4燕郊的自然资源潮白河：潮白河及其支流组成潮白河水系，本境流域面积6531平方公里，占全市面积 33 4，年均径流量1022亿立方米，占全市水系总径流量的39 4。两项均居全市首位。1.5燕郊的配套与设施设施完善  经过多年的开发建设，开发区城市功能日臻完善，基础设施已实现“九通一平”，即：通路、通电、通讯、给水、排水、通暖、工业蒸汽、工业燃气、信息高速公路、土地平整通 路  区内道路四通八达，京哈高速路，京秦、大秦电气化铁路穿区而过。 电力充裕  国家“九五”期间重点建设工程-投资53亿元、装机容量170万千瓦的三河电厂，1999年10月两台机组投入营运。区内还建有三座110千伏变电站，备有河北、北京两套供电网，可确保昼夜供电。根据企业需要可提供双回路供电保障系统。通讯快捷  燕郊开发区已形成北京市话、河北两套通讯网络，是全国唯一跨省端局，程控电话可直拨海内外。供 水  燕郊开发区现有日供水4万吨水厂一座，与香港汇津水务有限公司合作建设的日供水610万吨的新水厂正在建设当中。排 水  设施齐备，第一污水处理厂已投入使用，日处理能力6万吨的第二污水处理厂正在抓紧筹建。汽暖齐备  总供热面积达到500余万平方米，第三热力厂也在建设之中。可对生产厂家一年四季提供工业蒸汽。工业燃气  与香港燕燊燃气合资建设燃气厂，区内居民小区及工业区都已实现燃气管道化。 宽带网  在河北率先开通宽带网。1.6燕郊交通与路网结构目前，燕郊经济技术开发区的路网主要由京秦铁路和六条公路构成，其中南北走向的主干道有燕顺路、燕灵路和迎宾路，东西走向的主干道有京哈高速路、北蔡路和行宫西大街，规划建设的朝阳北路将与燕顺路修通。北京930路公交车直通区内，京通快速路将北京与燕郊紧密连接。从燕郊到驾车到CBD只需30分钟，在经济技术开发区北面，朝阳北路也规划修通到燕顺路，更加拉近了燕郊区域和北京区域的联系。得天独厚的地理位置，使园区的交通拥有便利的条件： o 开发区内道路四通八达， o 北京至燕郊高速公路直接入区； o 北京至燕郊的930路公共汽车往返如梭，方便快捷； o 京秦电气化铁路、大秦铁路和北京至哈尔滨102国道横贯东西； o 西北距首都国际机场25公里； o 南距天津海港180公里、东距秦皇岛港260公里。 因此从燕郊驱车，三十分钟即可“上天”，两个小时即可“入海”。CBD燕顺路燕灵路迎宾路北蔡路行宫西大街朝阳北路（规划建设中）京哈高速（102国道）京秦铁路北环关岛1.6.1燕郊规划行政规划燕郊开发区幅员面积108平方公里，规划区面积80平方公里，建成区面积达到30平方公里。开发区下辖55个村街。建成区域基本围绕城市的主要干道，比以此为中心向周边区域辐射，建成区域面积只占了37.5%，说明燕郊区域的开发潜力和可塑性很强，便利的交通，良好的政策环境使得这里有很好的发展空间。已开发区域规划建设区域京哈高速京秦铁路旅游度假区科技文化服务区金融商贸区高科技工业区规划合理：  按功能划分为高科技工业区、金融商贸区、科研文化服务区和旅游休闲度假区四个功能区。高科技工业区  位于开发区东北部，以引进高科技工业项目为主，目前已形成信息电子、生物医药、新型材料和绿色食品四大主导产业。工业区内建有“燕郊信息产业园”和“燕郊生物医药园”是两大高新技术产业龙头园区。 科研文化服务区    位于开发区中部，面积3.3平方公里。已科研、教育、文化、体育、医疗等综合服务设施为主。还包括保健康复、商业住宅、仓储、社会公益设施、科技开发、软件开发、信息、咨询等。 金融商贸区 位于开发区中心地带，面积1.6平方公里。以开发高档商贸中心、大型商品交易市场、商业设施建设、商业服务、金融保险、村街城市化改造为主。 旅游休闲度假区 位于开发区西部，西邻潮白河，与北京隔河相望。自然环境优雅,面积5平方公里，以开发旅游休闲设备、度假村、会议中心、高档房地产以及声、光、电于一体的大型娱乐项目为主，目前已建有18洞国际高尔夫球俱乐部、国际会议中心、万亩自然公园、和安花园别墅等。1.6.2燕郊产业构成燕郊开发区已跨入了加速发展的快车道，目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币，其中注册外资项目140个，累计利用外资5.2亿美元。已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业。燕郊开发区重点企业名单序号燕郊开发区重点企业名称外资内资1河北福成五丰集团公司1三河汇福粮油集团公司2三河世原汽车科技有限公司2三河市北京住达集团公司3盟多地板（中国）有限公司3三河和平铝材厂有限公司4河北神威药业有限公司4河北汉王制造有限公司5北京世维通光通讯技术有限公司三河分公司5三河京龙新型管道有限责任公司6华夏塑胶（三河）有限公司6三河华辰运通玻璃机电工程技术有限公司7富士星光有限公司7三河宏远彩涂板有限公司8平易(三河)印刷技术有限公司8三河市燕郊非力达塑胶模具有限公司9冶科金属（三河）有限公司9三河市燕京矿山设备有限公司10三河陆桥印刷包装有限公司10福尔生物制药有限公司11三河湘大骆驼饲料有限公司11三河哈特新型建材制品厂12三河统冠饲料有限公司12北京世纪维他生物技术有限公司燕郊分公司13三河协和药业有限公司13三河市巨丰钢结构配套工程有限公司14量子高科（北京）研究院有限公司燕郊分公司14北京超达幕墙装饰工程有限责任公司燕郊分公司15三河新龙亚洲食品有限公司15三河中青胶粘剂厂16三河远东电路多层快板有限公司16三河发电有限责任公司17凯邦光纤科技有限公司17首钢总公司燕郊机械厂18三河天龙阿克达电子有限公司18三河长城输送机制造有限公司燕郊重机分公司19三河助野织造有限公司19三河市华电亿力科贸有限公司20三河奥斯特电子有限公司20中国电子科技集团公司三十九所21凌仁（三河）羊绒工业有限公司21中国核工业燕宁公司22三河奥博汽车电子有限公司22中铁隧道局二处公司23三河燕郊晶成金刚石工业有限公司23三河森隆药业有限公司24三河浩佳包装制品有限公司24三河市华奥新型墙体材料有限公司25科远彩印有限公司25山东达驰（三河）科技发展有限责任公司26大德相友五金工具(廊坊)有限公司26三河燕郊晶日金刚石工具有限公司27玛力步可乐饮料有限公司27东北电子技术研究所光电工程总体部28三河东一玻璃机械有限公司28中国电子科技集团公司第四十五研究所29华堂圆方国际有限公司29三河亚泰电子有限公司30三河经耀建材有限公司30三河市幽洁寝室用品有限公司31三河贝赛尔哈特机械制造有限公司31三河金吉列制衣有限公司32三河沃达液压控制系统有限公司32三河思菩兰制衣有限公司33三河永光制药有限公司33三河市燕郊新型建材有限公司34三河永达制衣有限公司34三河旭源印刷有限公司35三河三友汽车部件有限公司35三河市亿丰伟业纸业有限公司36新田（三河）食品有限公司36蓝资科技有限公司37米切尔饲料工程（三河）有限公司37三河市燕郊京华高尔夫俱乐部有限公司38金日冷却（三河）有限公司38三河蓝洁士环保科技有限公司39中美华医制药有限公司39三河鑫石器超硬材料有限公司40三河杰希药业有限公司40燕郊和诚环保材料有限公司41德盾（三河）工艺品有限公司41三河建华高科有限公司42三河欧森工业园开发有限公司42三河市紫恒印装有限公司43河北华冠科技产业园有限公司43三河市金正纸业有限公司44三河燕郊热力有限公司44燕潮酩酿酒(三河)有限公司45三河燕郊汇津水务有限公司46三河汇福纳米功能材料科技开发有限公司47三河中和房地产开发有限公司48三河爱信电气有限公司49三河动力电池有限公司50三河通力电池有限公司区内重点三资企业燕郊开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。目前已初步形成了电子信息、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大支柱产业。 美国协和药业、经耀建材、美乐饮料、亚星腾飞计算机软件、安博软件园、世维通 日本富士星光、三河星光印刷材料、杰希药业、新裕食品加拿大美塑磨坊新加坡燕苑国际度假村、陆桥印刷、平易印刷韩国东一玻璃机械、鑫满洋化工、世原汽车科技德国假肢学校、欧森工业园俄罗斯雷捷制衣菲律宾华菲超硬材料奥地利多贝玛亚索道西班牙菲伯萨食品马尔他凌仁羊绒制衣香港五丰行食品、新龙亚洲食品、通力电池、远东电路、比特玻璃、汇津水厂、燕燊燃气、联合资源教育中心、祥馨日升小区、明月度假村、华堂高尔夫台湾华夏塑胶、稳碁建材、永光制药、和安花园1.6.3燕郊的主要院校与研究所大专院校： 华北科技学院防灾技术高等专科学校交通管理干部学院民政管理干部学院津桥工商管理学院联合资源教育学校中国防卫科技学院假肢学校主要科研院所： 有色二部国家稀土研究中心核工业部焊接研究所广电部天线研究所冶金一局超硬材料研究所冶金一局探矿研究所新闻出版署印刷技术研究所信息产业部电子第45研究所信息产业部电子第39研究所信息产业部数字技术研究中心哈工大中国农用车研发中心2.燕郊房地产市场研究2.1一级土地市场研究2.1.1燕郊开发区基准地价燕郊镇基准地价表用途级别2004基准地价万元/亩商业用地75050480322251515010住宅用地4653132021.331951315010工业用地26017.333320013.33150101208燕郊镇区商业路线价表路段位置路线价步行街全段2680京哈线燕灵路冶金路934学院路燕灵路迎宾路3242迎宾路燕兴路927行宫大街燕灵路燕兴路1718供同事参考。2.1.2土地招拍挂信息招 拍 挂 信 息招标信息中标人座落面积用途公告日开标起始价中标价江西金球房地产开发有限公司迎宾南路东侧、冶金路南侧500亩综合（以商业为主）2005年8月16日2005年9月8日225元/平方米，总额7500万元228元/平方米，总额7600万元挂牌信息竞得人座落面积用途公告日挂牌时间起始价成交价三河市鼎盛房地产开发有限公司枣林村南侧、翠湖别墅北侧34.84亩住宅2005年12月28日2006年1月19日至2月6日630万元990.24元/平方米，总额2300万元燕郊房地产市场总体发展不成熟，土地的招拍挂信息也检索的非常有限，从目前的两则信息来看，由于燕郊本身的大规划，商业市场远未被挖掘出来，住宅的成交价与起始价的目标差距高于商业。2.2二级市场研究 类型项目名称住宅星河皓月（星月云河二期）世纪名苑尚品·福城（D）美林新东城一期祥馨日升小区紫竹园燕京新城（D）意华田园都市二期·墅园假日（D）天子庄园二期 星月云河别墅圣得花园 东方比华利花园别墅 第一城（王者宫阙）国际使馆村/和安花园东方夏威夷 民福花园（V） 燕安花园（V）项目名称地理位置占地面积建筑面积总套数户型套数比均价建筑类型容积率开盘日期紫竹园北京周边东燕郊经济技术开发区迎宾路88号 100014002002燕京新城（D）通州区东燕郊经济开发区黄金大街1号36680025000023001980板楼0.722003-5-8星月云河燕郊迎宾北路，神威环岛东北角11400128147.210252280板楼1.12003-7-5世纪名苑（尾房）燕郊的旅游休闲度假区700006302房101-1293房129-1342720板楼1.32003-8-22意华田园都市二期·墅园假日（D) 东燕郊经济技术开发区12633014000010681房742房92-1013房114-1392498板楼1.52005-1-8星河皓月（星月云河二期）燕郊迎宾北路，神威环岛东北角90003600板楼1.142005-11-19尚品·福城（D）燕郊经济技术开发区20000027200025422房82、1013房98-141 3100高板3.532006-5-1美林新东城一期通州区燕郊开发区燕顺路西侧潮白河畔41454547450011003500板楼1.142006-5-6天子庄园3期燕郊开发区京哈路30000369003042500板楼1.232006-8-5别墅项目东方夏威夷东燕郊京哈公路南侧9号447000.00239000.00独栋：8000联排： 5500 联排独栋0.272005-07-23和安花园燕郊经济技术开发区华堂高尔夫球场旁566283.00170000.00280独栋：9924独栋0.212001-08-18目前市场上别墅及普通住宅的市场差价较小，与市内有较大差别。普通住宅的容积率在1.3左右，与该地区具有较多的土地资源及良好的自然环境资源有较大关系。粗略估计计算，普通住宅的户型供应面积是2房100平方米左右，3房120平方米左右。而别墅市场容积率在0.3左右，市场价格集中在8000-9000元/平方米。从该地区的战略位置来看，无论是周边环境还是产品都可以与北京市内五环媲美，但是市场价值远没有被挖掘出来。2.3价格走势 2002年以前三河燕郊的房价仅为1000多元/平方米，2003年，燕郊楼房价格仅为1500到2000元左右，随后以每年500元的增幅加价，06年大部分楼盘售价预计要保持在3000到3500元左右，短短4年间翻了两番。由于燕郊紧守北京“东大门”，交通便利，房价与北京城区楼盘差价悬殊，近年来大批北京人或在京工作者纷纷到燕郊购房，据了解，在燕郊置业的70%是北京人（在北京工作的外来人口居多）。从区位角度考虑：燕郊的普通住宅项目在西部旅游度假区的楼盘均价为3500-4000元/平方米，而在东部的高科技工业区普通住宅的均价在2500元/平方米左右，价格相差了将近1500元/平方米，说明燕郊区域的价格上还是有很大的差异，这和区域的景观环境，以及发展不无关系。从该地区的普通住宅与北京市内的五环普通住宅项目进行对比，均价4000元/平方米也已经到达了一个价格高度，但是自然环境要远好于北京市内项目。2.4案例分析：2.4.1 尚品福城二期 占地：500亩（整体） ，100亩（二期） 建面：26.7万平米 容积率：1.21 户数：1600套 均价：3400元/ M² 户型：3居为主 销售率：90% 客户：80%在北京东部工作（外地人）推广渠道：网络、报广、路牌。朝向差:500楼层差：20户型配比：一居10%，二居40%，三居50%户型资料：栋-单元-房号户型名称户型朝向建筑面积结构形式单价3-3-1501I2室2厅2卫1厨3阳台南北105平米平面35908-3-1401L3室2厅2卫1厨3阳台南北139平米平面34501-3-1001F3室2厅2卫1厨3阳台南北136平米平面32004-1-501K3室2厅2卫1厨3阳台南北147平米错层 评价：该项目开发商实力雄厚，建筑外观简洁大气、包装展示宣传到位，在该区域相比于其他项目容积率较高，目前配套还不是很完善。2.4.2美林新东城 占地：47.5万M²（整体），14万M²（一期） 建面：14万M² 容积率：1.14 户数：1116户 均价：3600 元/M² 户型配比：一居20%，二居40%，三居20% ，四居20% 销售率：80 客户：北京60%，外地30%，其他10% 户型资料:栋-单元-房号户型名称户型朝向建筑面积结构形式单价3-1-101A4室2厅2卫1厨1阳台南北144平米错层38223-1-201A3室2厅2卫1厨1阳台南北130平米错层5-1-401A4室3厅3卫2厨2阳台南北199平米跃层4-2-102J2室2厅1卫1厨1阳台南北93平米平面17-1-101H2室2厅1卫1厨1阳台南北95平米平面39546-2-501G2室2厅1卫1厨1阳台南北64平米平面评价：美林新东城是典型的欧式小洋楼，社区内部是四五层的典型的欧式小洋楼，户型设计上遵循一梯两户、大面宽、浅进深的思想，南北通透的布局，采用了独特的退台设计做到了层层有退台户户有花园，是少有的建筑风格。2.4.3星河皓月 占地：41万M²（整体），13万M²（一期） 建面：15万M² 容积率：1.14 户数：1400户 均价：3600 元/M² 销售率：85% 户型配比：一居30%，二居30%，三居30% ，四居10% 客户情况：90%来自北京CBD，还有少量的本地客户 优惠活动：3天内购买返1000元现金 栋-单元-房号户型名称户型朝向建筑面积结构形式单价S8-1-101A23室2厅2卫1厨2阳台南北125平米平面3588S9-1-301E3室2厅2卫1厨2阳台南北135平米错层3450S15-1-201B12室2厅2卫1厨2阳台南北97平米平面3200S6-2-203F1-21室2厅1卫1厨2阳台南78平米平面3000点评：百万平米的CBD欧洲小镇，是为东部CBD小资们建立的生活社区产品是四五层的花园洋房，面积区间在70-140平米，首层赠送花园，顶层赠送露台，社区内部以悠闲，欢乐，自然为文化格调，产品的性价比较高。2.4.4天子庄园（东部工业区） 占地：30万M²（整体），3万M²（三期） 建面：3万M² 容积率：1.23 户数：304户 均价：2500元/M² 销售率：90% 户型配比：三居为主 客户情况：60%来自北京，10%的本地客户，30%的外地客户 优惠活动：一次性9.7折 栋-单元-房号户型名称户型朝向建筑面积结构形式单价1-1-603B13室2厅2卫1厨1阳台南北120平米平面23506-1-202B13室2厅2卫1厨1阳台南北124平米错层26002-1-201A12室2厅2卫1厨1阳台南北122平米跃层点评：项目位于燕郊经济技术开发区东侧，使燕郊的工业区，该区域的环境不是很好，而且交通也没有西部住宅区域方便，而且该区域有一些轻工业制造厂，因此，区域在客户心中的认可度不够，价位也较西部区域要低很多。2.5客户写真：（跑盘时访谈）n 客户姓名：李勇；年龄：32岁；来访人数：一人前来；n 来访途径：新浪网；报纸；n 交通工具：930公交车；n 现居地：甜水园小区；n 工作地点：北京图书批发市场；n 收入：5000元左右；n 本次置业目的：Ø 安置一家人的居住问题，结束北漂生活和租房生涯；Ø 没有投资意识；n 意向面积区间：Ø 面积大概在70-80平米，适合三口人居住；后记：从燕郊市的规划建设上和配套交通情况以及产业构成来看相对来说都比较完善，发展前景看好，迎合了北京市经济重心东移的大潮。从购房者的构成来看，以在北京工作的客户为主，这类客户因为承受不了北京市区居高不下的房价，从而选择在燕郊购房，对于而燕郊本地居民而言，收入水平承受不了相对高的房价；从购房目的而言，在燕郊购房的客户中，绝大多数客户都是用来自住的，还有一部分购买小户型的客户是兼有自住和投资双重心理的，而纯投资的客户很少。因此，目前分析来看，北京人选择在燕郊购房不是完全出于看好燕郊区域的规划和发展，而是被迫边缘化的结果，而燕郊房价一路标升也是因为购房的刚性需求而导致的产物。可见，燕郊的房地产市场也是北京房地产发展过热的一个产物，若北京的房地产能够得到很好的调控，房价能够稳定，相信燕郊的房地产市场不一定是北京购房群体的首选。但是随着交通的规划，燕郊房地产市场基于燕郊自身的规划建设和发展之上，借助北京市经济重心东移之势，以自身在环渤海经济圈和京津塘经济圈中心的交通优势，燕郊会建设成为环渤海区域中心的重要枢纽城市。大胆的类比一下深圳的宝安新中心区，伴随政府的投入，伴随大交通的规划，结合目前的房地产市场发展热度，燕郊会成为二三年后的热点。