2011.10.31近期宏观政策与市场分析35p.ppt

全球经济形势,中国经济状况GDP与三大产业,GDP增速放缓，二、三产业增速下降,中国经济状况CPI与PPI,CPI和PPI于8月达到今年高位，之后呈连续回落态势，预计四季度CPI和PPI将会 继续回落，为货币政策的转向提供了条件。,中国经济状况固定资产投资与房地产投资,2011年房地产开发投资与住宅开发投资以30%以上速度增长，房地产投资比重 仍在20%以上，可见房地产仍是中国经济的支柱行业。,中国经济状况进出口,受内外部需求环境的影响，中国进出口贸易一直处于较大波动状态；同时受外需 疲软、外国贸易保护政策等方面的影响，对外贸易影响较大。,中国经济状况内需消费市场,中国内需市场一直处于不瘟不火的状态，难以有大的提升。,经济环境综述,外需瘫软、内需不振，固定资产唱主角，房地产地位中短期难以动摇； CPI高位，见回落，货币政策调整现条件。,2011年政策形势,政策走势图,2011:央行6次提准，3次加息，极大地影响到银行的放贷,2011.01.26 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，出台八项措施调控房地产市场,2011.1.27 沪渝版房产税落地,2011.04.07 成都关于进一步加强商品住房价格监管的通知,2011.02.15 成都正式出台限购令，主城区限购，郊区不限购,2011.07.12 国务院限购范围扩大到房价涨幅过快的二三线城市,2011.07.22 中央政治局会议：坚定房地产调控基调,2011 20余个城市出台限购令,2011.9 央行开征银行保证金存款准备金，银行资金钱财次收紧,2011.9 监管部门警示商业地产和二三线城市楼市风险,2011.9.26 重庆开征存量房房产税,2011.10.27 加快推进房产税实施,2011.10 温家宝：房地产调控成果仍需巩固,2011.10 央行：货币政策总基调不变增强灵活性针对性,2011.10温家宝：对宏观政策适时适度进行预调微调,随着CPI、PPI的下降，宏观政策具备了微调的条件,2011年全国房地产状况典型城市成交情况,7、8、9月典型一二线城市成交量走势（单位：万平方米）,7、8、9月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）,一二线重点城市9月成交量出现分化，北上广深延续低迷行情 三四线城市方面，由于限购城市扩容的倒逼效应显现，热门城市市场8月猛增后，9月出现回落。,一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落,9月份中旬以来典型降价情况汇总,注：此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上,今年年初起的本轮调控至今，全国范围内的项目降价主要有两点特点：首先，主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企；其次，在降价的品牌房企中，绝大多数企业降价底线依然在10%左右。,7-9月份典型销售破千套项目,2011年全国房地产状况房价,2011年全国房地产状况房价,10月份京上广深主要降价楼盘,地产大鳄龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等加入降价大潮， 幅度加大,2011年3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数,今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在3月份和5月份两次开盘，均创下高去化率，究其原因是叶语在定价上采取低开策略，19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。 但尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9月25日叶语新推321套房源，截止目前去化率尚未过半。,2011年全国房地产状况项目,一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低,2011年以来龙湖源著销售均价走势,龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作，以龙湖源著项目为例，继6月份新推房源以13000元/平的价格低开之后，9月继续加大折扣力度，总价最高可优惠25万，换算降价幅已达到85折-8折。而这批开盘124套房源在2个小时内去化80%。,6月11日100-150平平层 均价13000元/平 全款优惠400元/平 首付5成以上优惠200元/平,9月24日 推出100-150平平层 报价13000元/平 折扣幅度85折到8折 实际均价为11500元/平,2011年全国房地产状况项目,在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求,1-9月份大多数一二线城市土地成交规模出现下滑,2011年全国房地产状况土地,2011年1-9月全国经营性土地溢价率情况,2010年全国经营性土地溢价率情况,2011年9月全国经营性土地溢价率情况,2011年全国房地产状况土地,2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑,2011年前三季度大型房企业绩依旧积极，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。,2011年全国房地产状况典型企业,各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先,9月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌； 多数典型企业前9月销售业绩完成率达65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标； 另据统计，“十一黄金周”期间，中海实现销售金额50亿元，万科、保利、恒大、碧桂园销售金额超20亿。,备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。 数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜,2011年全国房地产状况典型企业,九月多数典型房企销售目标完成率达65%以上,10年5月-10年9月 （市场调整初期）,10年10月-11年1月 （市场调整中期）,11年2月-11年7月 （市场调整中后期）,空间调整： 由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市,结构调整： 调整土地储备增量结构，提高低总价土地数量，且不放弃一线城市高利润土地,总量调整： 总体来说土地储备增速放缓，4-8月拿地规模处于低位,注：典型企业包括保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业,9月典型企业拿地规模环比下降，整个第二以及第三季度拿地规模保持在低位运行。 典型企业在招牌挂市场拿地态度谨慎，但保利、万科等大型企业拿地节奏未发生较大变化。,10年4月出台新“国八条”,拿地规模反弹,10年9月出台具有巩固意义的新“国五条”,2011年全国房地产状况典型企业,9月企业拿地规模维持低位，招拍挂拿地态度谨慎,宏观经济数据汇总,PPI和CPI持续高位运行，固定资产投资增幅小幅放缓，消费增幅平缓，欧债危机等致国际金融环境从紧，整体经济环境不容乐观。银行对购房和开发贷款额度8月回落，加上房地产调控深入信号释放，预测对房企的贷款政策不会放松。,居民购房贷款指标和房地产企业开发贷款走势,整体宏观经济环境不容乐观 货币政策继续从紧,2011年全国房地产状况房企融资,房地产私募基金 具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元。 2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资。 代建模式 企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作。 截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元。 投资矿业多元化 上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现。 宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持。 民间集资借贷 2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目。,传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限。房企主动出击，探索多元化融资渠道，谋求破局。,银行贷款收缩 和信托监管升级 涉矿谋求融资破局,2011年全国房地产状况房企融资,近期典型企业新兴融资方式列表,私募、投资矿业和代建等新兴融资方式关注度提升,2011年全国房地产状况房企融资,成都政策趋势,年末房贷更加困难、购房成本增加、开发商回款周期延长,成都市场形势主城区住宅物业,今年1-9月主城区供销面积约772万方和589万方，同比分别增长16.6%和,成都市场形势主城区办公物业,办公物业供应较去年增加，销售稳中有升，同时存量也在大幅攀升,成都市场形势主城区商业物业,商业物业供应较去年同期增多，销售情况相对稳定，存量逐步攀升,成都市场形势推售手法,临近年关，银行额度基本用完，为缓解贷款压力，开发商采取分期付款等方式； 不少项目推出特价房、特惠价，加快存量房去化，回笼资金； 新项目低价开盘，降低置业门槛，吸引更多客户,高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题 二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用 在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续,存量房征房产税将是大势所趋 房产租赁市场或将迎来发展期 未来房地产投资将趋于理性决策,房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年,未来预测整体趋势,地级市限购落实进度缓慢，已出台两市细则也偏宽松。 7月12日国五条出台至今已逾两个月，仅有浙江省两市台州、衢州落实，且两市限购政策相比一二线城市明显宽松。（台州只限一手房，衢州对本地人限第四套房）,台州细则 在市区有2套或2套以上房子的台州籍人士禁止在市区买一手房，在市区有1套及以上住房的外地人不能在台州买一手房，在台州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买一手房。 衢州细则 在市区有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房，在市区有1套及以上住房的外地人不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房。,近期已出台限价政策的地级市汇总,地方政府对限购抵触心理较强，部分城市主动出台限价令，意图规避出台限购令。 对于地方政府而言，限购令会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩、影响土地市场，进而影响地方财税收入，而限价虽然可能影响开发商的利益，却未影响市场需求，反而由于房价不再上涨可能导致成交量大幅增长，对政府税收反而有利。,地级市限购落实阻力较大，唯有浙江省跟进较为积极,未来预测整体趋势,未来趋势企业发展,收并购市场积极拓展，低成本快速布局,万科： 2011年3月9日，以现金对价人民币3,600万元收购了武汉市永利置业有限公司100%的股权。 2011年4月1日，以现金对价人民币31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司100%的股权； 恒大地产： 2011年1月15日，恒大地产以16.64亿元收购深圳建设（集团）有限公司71%股权，凭借该项目进军深圳楼市； 碧桂园： 2011年1月，碧桂园称其以已27亿元收购清远新亚地块51%股份。该地块位于清远境内，面积达到120万平方米，拟开发为住宅物业。 佳兆业： 2011年1月18日，佳兆业宣布，以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，进入杭州楼市。,数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜、CRIC系统,在区域上：加快全国化拓展步伐 在产品上：完善产品线，加强以中档为主的项目 在运营模式上：重视流量，加快周转 在融资渠道上：多种融资方式并进，手段更趋丰富,招拍挂市场稳健拿地，谨慎扩张,大型房企继续规模化运作方向（如万科、恒大、绿地等），但对于并非以中档产品为主的企业，或者前期未作好平台准备（如产品线、土地布局等）的企业，在规模化的道路上则难以为继,大型房企依靠“快速周转”，继续规模化发展,2011年部分中大型房企进入城市及项目数量,2011年上半年部分中大型房企财务及资金安全指标,进入的城市多、项目多,资金安全状况不佳 普遍低于行业平均水平,若采取“规模化、快速周转”路径 成本高、风险大,部分中型房企进入城市较多，项目分散，在管理成本和管理难度较大，资金链紧张。 与大企业相比，中型企业在品牌和资金实力方面都存在一定差距，唯有专业化发展使其更具竞争力。,中大型企业规模化道路坎坷，须寻求专业化发展,未来趋势企业发展,2011年苏宁环球项目储备表,路径之一：区域专业型 （苏宁环球）,土地储备：储备丰富，地价低廉 城市布局：立足南京，向长三角及其他地区扩张,产品专业型（如明发、宝龙、朗诗） 区域专业型（如苏宁环球、建业、亿达、蓝光）,低碳环保理念 树立品牌形象,高科技概念 恒温、恒湿、恒氧 为企业带来超额利润,发展前景 坚持科技地产之路 发展前景广阔,路径一：产品专业性 （朗诗地产）,中大型企业寻求定位，走专业化方向,中大型企业开拓“特色路径”，谋求持续发展,未来趋势企业发展,主动型：寻求大企业合作或直接转让项目和土地 被动型：手头项目开发完成后无以为继,表：房企前十企业集中度,备注：2011年前三季度全国数据为根据1-8月数据预估,小企业囿于资金、土地压力逐步退出市场,小型企业“断臂求生”，面临淘汰危机,未来趋势企业发展,供应量：下半年供应整体偏大，尤其在四季度将形成一个供应高峰 成交量： 受供应带动有望出现一小波短周期反弹，但不具备可持续性；下半年整体成交与上半年持平 房价： 各地房价稳中有降 城市： 一二线城市成交难有起色；三四线城市短期高速增长，但持续性堪忧 （2011年前9月，牡丹江成交78.41万平同比增长20.25% ；唐山成交140.11万平同比增长33.69% ；东莞成交415.34万平同比增长46.57% ；惠州成交218.82万平同比增长25.60% ） 营销：竞争将日趋激烈 土地：下半年市场仍不容乐观，地价仍存在下降空间 商业： 商业市场刚刚起步，未来竞争将逐步显现,未来趋势市场趋势,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,