西安商品房市场分析报告.doc

西安商品房市场月度分析报告（2005年4月份）注：由于本报告数据均来源于西安市房屋管理局备案的销售合同，目前该合同备案全部改为网上审报，同时自2月份开始的备案数据将商品房物业的分类进行了调整，将以前商住楼类项目具体按成交客户的用途（居住或办公）归为普通住宅或办公楼，因此自本期始以前沿用的分类中将商住楼类物业去掉；同时由于分类标准的改变，因此本期报告中各物业销售量将不具可比性。未来报告中数据来源如有调整将另行通知。一、 市场整体情况市场销售特征：伴随着04年房地产业宏观调控政策的“余波”震荡，05年的房地产市场仍然新政频出，继央行今年3月份再次调息后，4月底国务院再次提出从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价，而近期来连连出台的政策及旧有政策的影响使得中国的房地产市场更显“冷峻”，对市场各方而言，对于越来越多政策规范下的房地产市场也因此也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言同样如是，市场观望态度较为明显，但从长远来看，这些政策的出台无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，有着实际的购买需求支撑，楼市的平稳恢复也将是必然。近三年来西安房地产市场年销售量平均以30%-40%的速度增长，而2005年1季度的西安房地产市场销售与去年同比略有所回落，同时今年春季房展会的召开也没有给市场销售带来明显的促进作用。本期市场销售总量394024平方米，销售量较上月下降了16.11%，与去年同比变动甚微。本月各物业销售中，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上期市场份额下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了9.73%，较上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%；商铺占总量的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之和不足市场分额的1%；本期车库类物业无销售量。4月份西安各城区各物业商品房销售量比较图单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北63612793305367458城东56905327360178城内575309556903039761城南132135667810008795242527114549城西11323130813452933103西高新56497483718728645108975合计132135680343298441632838330394024如本月各物业销售比例图所示，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上期市场份额下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了9.73%，较上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%；商铺占总量的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之和不足市场分额的1%；本期车库类物业无销售量。2005年4月各物业市场销售总价一览表单位：元车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北179596091950628014448033203550404城东15818168611816400169998086城内2450644172230361063856561696100128020517城南76076995232026891283660993247021006410444248460448170城西258812410192835710407043081313108638498西高新21799097259403880116134972102521353224756合计76076995232029526993108243237418830405311358861514238804314月西安市场销售量（总金额）较上月有所下降，总体下降12.18%。具体分物业看：下降最为明显的是地下室，下跌了76.84%；其次是公寓类物业较上月下滑了36.13%；写字楼销售量减少了32.62%；普通住宅销售量较上月下降了16.73%。而别墅和商铺则较上月销售量有所增加，增加幅度分别为186.30%、86.03%。2、价格表现：价格方面：2005年4月份40指数为1138，较上月上升了8个点。与上月40指数相比上升了0.71个百分点。进入2005年，40指数一直上浮，从1月份的1121点达到目前的1138点，上升幅度达到1.52%。从本月全市均价表和图中看出：全市普通住宅市场均价2982元/平方米，比上月上涨了1.55%；商铺市场均价为7587元/平方米，在均价走势方面较上月上涨了1.59%；写字楼市场均价4786元/平方米，与上期比较上浮了0.23%；公寓市场均价3805元/平方米，与上期比较回落了1.40%；别墅类市场均价为4533元/平方米，和上月比较价格上升了1.23%。总体看，本月除公寓类物业市场均价有所下跌外，其他各类物业市场均价均有不同程度的上扬。二、 各城区房产状况：1、城南区主要特点：2005年4月份城南区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3309元/平方米；商铺类7588元/平方米；写字楼4876元/平方米；公寓类3831元/平方米；别墅类5412元平方米。 从城南区均价走势图来看，本期各物业价格总体呈增长趋势，其中普通住宅均价较上月上浮0.79%；商铺均价较上月上涨了1.55%；写字楼均价较上月下滑2.05%，公寓均价较上月上浮0.95%；别墅均价止跌回升，较上月上升0.26%。城南区2005年4月销售情况车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城南132135667810008795242527114304 单位：平方米本月城南区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为29.01%，市场所占分额近几月一直保持窄幅波动。本月较上期市场份额上升了1.62%；但市场实际成交量与上期相比下降了10.95%。具体分物业来看：本期城南区车库类物业没有交易量；普通住宅类1100087平方米，较上月回落了16.60%，占全市该物业成交总量的30.34%，较上期所占市场份额上升了1.21个百分点。本期成交量最多的是曲江6号，其他如幸福时光、精典四季花园、蓝溪都市花园、建苑·家园、我爱我家的销售业绩也表现不俗；商铺本月销售面积9524平方米， 较上的销售量有大幅度增加了67%，成交楼盘中自在广场的成交量最多；别墅类市场销售面积1356平方米，较上月成交量上涨了2.01倍多；地下室市场销售面积132平方米，揽括本月西安市所有地下室的销售量。城南区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的5.76%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的30.79%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的24.30%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的27.73%，160-200平方米户型户数占该区总销售户数的9.05%，200平方米以上户型户数占该区总销售户数的2.23%。本月举行的第九届西洽会上以“全方位、大阵容、国际化”大手笔，高起点出击的曲江新区招商投资取得丰硕的成果，包括曲江欢乐世界项目在内的个对西部来说有标志性意义的项目又入驻曲江新区，从而使曲江新区“亿打造中国西部第一文化品牌”的战略设想更加为人们关注。  本次曲江新区签订的个项目仍是在“与国际接轨”的曲江理念大概念下的文化旅游和文化地产项目。其中包括：总投资亿美元，建成后将具有国际水准的主题公园和中国首家娱乐主题度假区的曲江欢乐世界项目；总投资万元人民币，占地亩的中国玄奘佛教研究所项目；总投资亿元人民币，占地亩，建成后将成为我国第一个以“爱情”为主题的体验式主题公园的曲江寒窑大唐爱情谷项目；总投资亿元人民币，以曲江秦上林苑宜春宫遗址和秦二世陵园为中心，建成后将成为中国第一个秦文化体验式博览园的秦二世陵保护和开发工程项目；总投资亿元人民币的西安海洋世界二期工程（极地馆）项目，该项目建成后将是全国惟一一个集中展示极地风情的大型旅游展馆。其余两个项目为文化地产项目，这些项目的建成将更快为曲江区域的建设提速。从曲江板块的发展来看，已经成为西安城南区房地产市场发展的最富特色区域，以旅游和文化作为区域房地产发展的主旨，曲江板块迅速崛起，成为目前西安市最适宜居住的区域，未来发展空间更为广阔。2、城北区主要特点：2005年4月份城北区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2762元/平方米，商铺类4895元/平方米，写字楼3772元/平方米，公寓类3379元/平方米，别墅类4178元/平方米。 从城北区均价走势图来看，本期城北各物业总体价格呈现上升态势，其中普通住宅均价较上月上浮1.14%；商铺均价较上月涨幅1.32%；写字楼均价较上月平均价格上扬了2.56%，公寓均价较上月略微上调了0.81%；别墅均价较上月下跌1.44个百分点。城北区2005年4月份销售情况 单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城北63612793305367458本月城北区合计销售面积较上月下降了17.08%，占全市商品房销售总量的比例为17.32%，较上期市场份额减少了0.20个百分点。具体分物业来看：本期城北商品房销售市场车库、地下室、别墅、公寓、物业无市场交易量。普通住宅类销售面积63612平方米，比上月成交量下降了19.16%，占全市普通住宅销售总量的19.29%，比上月市场份额下跌了0.19个百分点，成交楼盘中，天兴都市花园销售业绩最好，其他如锦园新世纪、赛高大厦、亚冠大厦、杰信花园等销售量也不错；商铺销售情况明显好过上期；写字楼类物业本月销售面积3053平方米，较上月有所上升，上升幅度14.60%。城北区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的6.17%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的44.94%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的22.64%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的16.47%，160-200平方米户型户数占该区总销售户数的7.20%，200平方米以上户型户数占该区总销售户数的2.57%。经过十年的发展，西安经济技术开发区已显现出强势的发展地位。近年来，经开区下大力气创造优美便捷的人居环境，区内的人气不断聚集和提升。在昔日荒凉的城北，一座现代化新型城市社区悄然崛起。城北区房地产开发有着极为广阔的空间，伴随着西安市行政中心北迁、地铁规划的出炉以及浐灞开发的展开等等利好不断倾向城北，购房者也渐渐将置业的目光聚焦于城北，西安城北区房地产发展迎来了千载难逢的历史契机，而城北房地产开发也逐渐形成开发商横向联合，共同催热城北市场的地产发展格局，而珠江投资千亩经济适用房项目落户城北区，无疑更为城北的房地产开发注入了一针强心剂，增强了市场开发及购买的信心，天时、地利、人和兼具的城北房地产市场高走将成为必然之势。3、 城西区主要特点：2005年4月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2793元/平方米，商铺类6875元/平方米，写字楼4398元/平方米，公寓类3378元/平方米，别墅类3539元/平方米。从城西区均价走势图来看，本期城西各物业总体价格走势有所下跌，其中普通住宅均价较上月下跌0.78%；商铺均价较上月上涨0.38%；写字楼均价较上月下降0.88%，公寓均价较上月增长0.27个百分点；别墅均价较上月跌幅1.20个百分点。城西区2005年4月销售情况 单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城西11323130813452933103本期城西区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为10.59%。具体分物业来看：本期车库、地下室、别墅类物业没有交易产生；普通住宅销售面积31308平方米，比上月成交面积减少了15499平方米，销售面积大幅回落33.11%，占全市普通住宅销售总量的9.49%，较上月所占市场份额减少了1.87个百分点；商铺销售仍是百余平米的成交量，市场没有大的突破；公寓类物业本月销售面积1132平方米，较上月有所增长；而写字楼类物业销售量较上月大幅度回落了79.38%。城西区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的5.11%；50-100平方米户型户数占该区总销售户数的28.83%；100-130平方米户型户数占该区总销售户数的35.04%；130-160平方米户型户数占该区总销售户数的24.45%；160-200平方米户型户数占该区总销售户数的4.38%；200平方米以上户型户数占该区总销售户数的2.19%。去年以来在西咸一体化发展战略的带动下，同时伴随着道路交通建设的较大投入，城西区房地产发展较为快速，市场新盘推出较多，而今年以来城西区地产新盘推出量明显回落，同时市场销售也表现为下滑走势。目前城西区房地产发展以临近西高新区域的地产项目开发表现较好，而区域中心地带延伸至远郊区域发展较缓。总观城西区域，老型的国有企业、旧的集体单位小区较多，同时总体商业档次不高，区域整体形象改观较慢，同时与其它城区相比，城西短期缺乏较大的政策支持，在一定程度上使得城西区的房地产开发步伐也由此放缓，同时从区域房地产开发方面来说，总体面临的拆迁压力较大，由此也给城西的房地产发展带来了一定障碍。4、城内区主要特点：2005年4月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3507元/平方米，商铺类9472元/平方米，写字楼5849元/平方米，公寓类4793元/平方米，别墅类4872元平方米。从城内区均价走势图来看，本期城内各物业价格走势开始回落，其中普通住宅均价较上月上涨1.56%；商铺均价较上月上浮1.37%；写字楼均价较上月下跌了1.83%，公寓均价继续下跌0.66个百分点；别墅均价较上月减少了1.34%。城内区2005年4月销售情况 单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城内575309556903039663本期城内区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为2.45%，较上月上涨了0.56个百分点。具体分物业来看：本期车库、地下室、别墅类物业依然没有交易量。本月普通住宅的销售量有所下滑，打破了前两个月城内普通住宅销售面积持续走高的态势。本期销售面积为3095平方米，较上月大幅下滑58.07%；而公寓类物业销售面积有所上扬，本月销售面积为575平方米，较上期增长了一倍强；商铺类物业本月销售面积5690平方米，较上月增长4.98倍；写字楼类物业本月销售量本月为303平方米，较上月销售情况增长了19.29%。本月城内区普通住宅销售面积在200平方米以上的户型交易量保持“零”状态。50平方米以下户型户数占该区总销售户数的6.45%；50-100平方米户型户数占该区总销售户数的35.48%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的6.45%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的41.94%，160-200平方米户型户数占该区总销售户数的6.45%。城内区房地产市场可开发空地逐年下降，而通过旧城改造提供的开发用地也受到拆迁规模及拆迁进度的限制，难以为城内区的开发提供充足的“可下锅之米”，在此情势下，伴随着城内区政府、城内区域人口及企业的迁出，越来越多的商业项目不断的进入，城内区将最终演变为一个纯粹的商业经营区域，从最早的西安房地产开发的兵家必争之地而逐渐沦落为西安房地产市场的“配角”，演绎另一种别样的风景。5、高新区主要特点：2005年4月份西高新区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3344元/平方米，商铺类7698元/平方米，写字楼5397元/平方米，公寓4199元/平方米，别墅类4786元/平方米。从西高新区均价走势图来看，本期西高新区各物业总体价格依然涨幅大于跌幅。其中普通住宅均价较上月略上涨0.69%；商铺均价较上月上涨0.60%；写字楼均价较上月继续下滑0.48个百分点；公寓均价较上月上涨2.59%；别墅均价较上月上扬0.99%。高新区2005年4月销售情况 单位：平方米车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计西高新56497483718728645109318本期西高新商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为27.74%，较上月市场所占份额多出了5.09个百分点。具体分物业来看：本月车库、地下室、别墅类物业无市场成交量；普通住宅类物业本月销售面积为74837平方米，比上月的78704平方米略微下跌了4.91%。被销售楼盘中高新枫林绿洲销量最好，其他楼盘中，新西蓝、紫薇田园都市、绿地世纪城等都有不错销售业绩；写字楼类物业进一步走高，本月达到28645平方米的销售量，较上月上升了65.16%。海星城市广场销售情况不错；而公寓类物业本月则只销售了5649平方米，销售面积情况较上月有所回落，回落比达到45.44%。高新区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占总销售户数的1.34%； 50-100平方米户型户数占总销售户数的24.62%；100-130平方米户型户数占总销售户数的33.84%；130-160平方米户型户数占总销售户数的32.83%；160-200平方米户型户数占总销售户数的4.86%；200平方米以上户型户数占总销售户数的2.85%。外地开发资本不断的拥入印证着高新区广阔的发展前景，而地产开发在塑造区域高尚工作、生活氛围的同时，又反过来不断提升区域的投资环境，这种产业与地产并驾良性循环发展的模式，使得西高新区域房地产踏着极为坚实的步伐向前迈进。高新区在中高档住宅方面的消文化能力明显高于全市其它区域，大面积、高总价房型成交量较全市其它区域均高出不少，而高新区写字楼市场的发展也已经在全市占踞了大半江山，商业配套项目目前也不断处于完善过程，经过市场多年的磨合，西高新区域已经一改过去物业发展单一的面貌，经形成了协调发展、齐头并进的良性发展格局。6、 城东区主要特点： 2005年4月份城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2854元/平方米，商铺类6689元/平方米，写字楼4587元/平方米，公寓类3742元/平方米，别墅类3879元平方米。 从城东区均价走势图来看，本期城东区各物业总体价格较上期有所下浮，其中普通住宅均价较上月有所反弹，上浮了1.31%；商铺均价继续下跌，本月较上月下跌了0.22%；写字楼均价较上月上涨了1.59%，公寓均价较上月跌幅1.14%；别墅均价依然保持上升态势，本月较上月均价上涨了0.99%。城东区2005年4月销售情况单位：平方米 车库地下室别墅公寓普通住宅商铺写字楼合计城东56905327360178本期城东区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为12.51%。具体分物业来看： 本月车库、地下室、别墅、公寓、商铺类物业均无成交面积。普通住宅销售面积56905平方米， 比上月减少了23444平方米，下降比例为29.18%。本期城东区鑫龙天然居的销售表现最优，紫铭小区、交大开元数码家园、紫昕花庭等盘子的销售也有较好表现；本月该区写字楼的销售面积较上期大幅回落了74.75%，销售很不理想。城东区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户数的2.12%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数42.28%，100-130平方米户型户数占该区总销售户数的33.98%，130-160平方米户型户数占该区总销售户数的15.83%，160-200平方米户型户数占该区总销售户数的4.83%，200平方米以上户型户数占该区总销售户数的0.97%。城东浐灞河流域的改造及建设无疑是今年城东区市场最大的亮点，而日前浐灞河区域建设的重要的组成部分-广运潭风景区其一期修建性详细规划”评审会已经确定了建设方案，广运潭风景区是我市“大水大绿”工程的重要组成部分，是重现“八水绕长安”宏伟蓝图中的重要一笔。计划投资20亿元，用3至5年的时间，把风景区建成西安城市旅游的又一亮点，生态性、历史性、文化性和谐统一的灞上明珠。广运潭风景区也是浐灞生态区的龙头工程，它的建成，将带动周边经济发展，增加周边的土地价值，改善西安城市环境，把风景区建成城市的生态景观带和经济带。广运潭风景区总规划面积13.53平方公里，共分为四个景区，即动态游览景观区、生态湿地景观区、旅游度假景观区和灞河水体景观区。其中一期占地面积2.84平方公里，即广运潭动态游览景观区。本区位于广运潭风景区最南端，湖面开阔，烟波浩淼，适合开展水上游乐项目，区内分为动感游乐区、广运波庄、度假休闲区、森林探幽景观区、生态建筑示范区和灞河烟柳景观带等六个功能区。其中设置了滨水广场，可举办各种形式的表演项目、群众活动，景区还设置水上乐园、配套餐饮、休息设施，亦有滨水建筑、亭台楼阁点缀其中，功能完善、静动结合，与隔河相望的浐灞三角洲城市副中心相映成趣。未来几年浐灞河的区域的改造将极大提升西安城东区房地产市场的形象，为区域营造高尚居住氛围划下浓重的一笔。三、分物业房产市场情况1、 商铺从商铺均价及变动比率走势图来看，商场类物业价格进一步走高，本月该物业价格为7587元/平方米，变动比例为1.59%。城中心是西安市一直以来最重要的商业圈，其中各种商业形态不拘一格，独树一帜者尽显。尽管西南北大街均纷纷拓宽改造，焕然一新。但是历史的惯性让人们在短时间内无法改变自己的习惯，东大街仍然是大众消费首选之地。人常言道：习惯成自然。可见在人们的内心深处习惯已经根深蒂固。不难看出骡马市与唐人街这两条步行街地理位置在战略上是有明显差异的，旧骡马市街一直以来都是客流量最多的商业一条街，白天黑夜骡马市都呈现出门庭若市的喜人局面。如今，新骡马市步行街是在原有的商业街基础上改造起来的，新步行街的预期收益是我们可以想象并且可以预见的。可是作为在西大街中段的唐人街来讲，是在一片新的土地上建立起来的，不像骡马市那样有一定的历史背景，唐人街今后的发展情况是目前无法估计的。就它周遍的情况来看，西大街是西安解放初期发展起来的最早的商业街，随着时间的推移历史的变迁，21世纪的西大街明显苍老了许多。狭窄的道路，灰暗的路旁建筑无一不在见证着历史的痕迹。人们似乎已经忘记了它当年的风采。历史如此，但不排除未来的发展会随着西大街的改造而发生变化。今后骡马市步行街与唐人街商业步行街势必会出现“争宠”的局面，一个地区中相似的商业形式必将产生竞争，但其后势的发展还有待时间的验证。2、普通住宅从普通住宅均价及变动比率走势图可以看出：本期普通住宅价格走势稳中有升，本期普通住宅均价为2982元/平方米，变动比率达到1.50%。从本月普通住宅销售情况数据中可以看出：50平方米以下的户型户数占全市总销售户数的4.20%；50-100平方米的户型户数占全市总销售户数的34.34%；100-130平方米的户型户数占全市总销售户数的28.56%；130-160平方米的户型户数占全市总销售户数的24.18%，160-200户型户数占全市总销售户数的6.55%；200平方米以上的户型户数占全市总销售户数的2.17%。从购房者备案合同登记年龄方面的数据显示：20岁以下登记人群占到了总购买人群的4.48%；20-25岁购买人群占到9.46%；25-30岁购买人群占21.30%；30-35岁购买人群所占比例为22.46%；35-40岁购买人群占到了总购买人群的17.76%；40-45岁购买人群占13.45%；45-50岁购买人群占7.25%；50岁以上购买人群占到了总购买人群的3.82%。从图中可以明显看到，25-35岁人群仍旧是买房的主力军。一直以来，西安市普通住宅市场小户型走俏，这都缘于小户型对于人均可支配收入8544元的西安市民来说购买起来更为轻松。再加之西安购房者低龄化趋势明显，7080年代出生的年轻人正逐步成为地产消费市场的主力军，这一部分人虽然工作时间不长、积蓄较少但收入较高，总价低、面积小、功能全的小户型就成为这部分人寻找城市归属感，完全融入城市生活的最佳切入点。可以看出西安市的楼盘一直在走中高档路线，忽视了人们的购买承受力，所以只有中小户型的房子在销售起来才显得游刃有余。因此2005年，普通住宅市场小户型仍将继续放量市场，市场仍然会持续保持原有发展势头，继续升温。3、写字楼本期写字楼均价及变动比率走势图可看出，本期写字楼均价较有所上浮。本月写字楼类价格为4786元/平方米，上浮变动比率为0.23%。根据2005年1季度末数据统计显示，目前西安市写字楼空置面积又有所上升，导致上升的原因多是；写字楼的销售量远比不上开发量的速度，所以空置面积一直成上升状态。如此看来，写字楼市场的发展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不存在于全市范围的写字楼，而是某一区域供大于求。以前一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必然导致区域性供大于求。西安市东南西北四个邻郊都有CBD，包括城内、钟楼商圈都是CBD商圈。但城内限高，所以在城里写字楼虽然也有一些，但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓。由于目前人们过多的把目光投向高新区和南二环，所以在城东或城北的写字楼即使是高档次的，其租售价也偏低，不及城内和高新区租售价格。4、公寓类从公寓均价变动比率走势图可以看出：本期公寓价格较上期有所回落。本期价格为3805元/平方米，变动比率为1.40%。西安市的公寓市场一直以来的表现都不是很好，公寓项目也比较分散，项目多集中于西高新、城内以及城南板块，而城东、城西、城北这三个板块分布就比较少。在销售方面，西高新的销售业绩一直都不错，主要是由于这个区域年轻白领相对比较集中，所以公寓住宅容易被消解。城东、城西、城北是这几年才开始发展起来的新板块区域，周边配套，生活氛围都不成熟，所以公寓项目的销售一直不是很顺利。目前来看2005年高档公寓市场仍将有多家开发商有投资开发的意向，公寓市场的竞争届时将会进一步激烈起来。5、别墅类从别墅均价变动及比率走势图可以看出：本期价格走势持续上扬。本期价格为4533元/平方米，变动比率为1.23%。四、本期新开盘楼盘华晶商务广场B座4月12日盛大开盘华晶商务广场B座雄踞西安高新区沣惠南路与科技三路交汇处，东临唐延路百米绿化公园，北连西安市环城主干道南二环，西接城市干道丈八北路（直通机场只需30分钟），南接西安高新区新区行政中心，坐拥百年传世地段。 华晶商务广场占地28.08亩，B座建筑面积41010平方米，私用7000平方米超大广场，100米24层框剪建筑，成就唐延路最新地标，中央空调配置新区加湿系统，使您的空间四季如春，6部奥的斯高速电梯使您上下自如，17的超低公摊率，38的绿化率带给您赏心的办公心情。发展商：西安高新区新材料园有限公司建筑设计：陕西宏基建设勘察设计工程有限公司策划推广：元丰房地产策划项目地址：沣惠南路科技三路十字西南精英热线：02988227555 88227888预售证号：20053234月12日经发大厦盛大开盘经开发区国际甲级写字间聚焦国家级西安经济技术开发区，从产业基地到总部基地，产业经济圈、空港经济圈、政务经济圈，三大经济圈的中心商务区已完成布局地标：西安市重点建设项目。位于经开发核心商务区，占据西安城市发展主轴的重要节点未央大疲乏和凤城二路交汇处，被评为西安市地标性建筑。尽享北二环、绕城高速，、机场高速便利交通网。距西铜、西宝等高速公路入4口公里，是与西部城市连接的重要门户。首席国际甲级写字楼。经发大厦按国际甲级写字间标准规划设计，总建筑面积5万余平方米，楼体总高26层，楼宇主体高度98.4米。建筑特点：现代建筑理念与功能实用主义的完美融合，简约、高品位的设计，成就了其最具识别性的地标性特征。外立面采用中空玻璃幕墙和石材相结合，用纵向线条凸现建筑俊秀挺拔的美感。建筑空间功能：一至四层专为商业空间而设计，特设两部观光电梯。两面临街，商业价值显赫，适用于银行、证券、大型餐饮、商业展厅、商务俱乐部等行业使用。 五至二十层为商务写字楼，功能纯粹、环境至臻。空间可灵活布局，自由分隔，适用于大型实力企业之总部基地。配套服务：大堂：总面积700平方米，前厅挑高10米，宽敞透亮，气势恢宏 停车：3500平方米地下停车场，充足的车位，全面满足公司与来访的车位需求 景观广场：经发大厦退未财路40米，5000平方米楼前花园广场 员工餐厅：设有员工餐厅，方便大厦员工用餐设备设施：楼宇智能化，共设八部电梯，其中两部观光电梯，中央空调，采用双管式风机盘客加新风各系统引擎商务软环境：今天以下单位挂牌成立：经开发招商中心分部、经开区生产力促进中心分部、经开区银企协会办事处、西安经发担保公司服务处、华商报驻经开区记者站、西安晚报驻经开区记者站。开发商：经地地产聚焦热线：02986519999 泛美大厦4月16日隆重发售（王者再现）领袖地段，地标建筑，高尚装修，高额回报，即买即住即收租开发商：陕西秦浦房地产开发公司营销策划：西安八百家房地产营销代理有限公司销售热线：87892406 87892408房权证号：1100106015-50-2-1地址：南稍门什字枫韵蓝湾4月24日盛大开盘项目位于西商新科技路西口，占地207亩，建筑面积为30万平方米的大型人文社区，以“音乐“定位，将音乐的艺术元素融入建筑及规划，51的园林、精致实用的户型成为西安目前经济适用房的精品，50-120平方米的十余种户型功能完善、面积紧凑，同时社区西安首席音乐运动主题会所、音乐主题幼儿园等配套齐全、西安著名的”博迪学校”与枫韵蓝湾联姻，将满足业主的子女教育。小区内共有21栋楼，总建筑面积30万平方米，是西北首家音乐主题社区。曾荣获“中国创新名盘50强”、“中国西部健康设计住宅”、“中国西部生态景观示范楼盘”、“2005年西安最值得期待楼盘”等殊荣。开发商：西安万城商物业发展有限公司项目地址：科技路与丈八北路交汇处热线电话：029-88511551 五、政策法律法规：商业贷款罚息加重：央行规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为在借款合同标明的贷款利率水平上加收30至50，同时给商业银行一定的自主权。当然，央行出台这项政策不是针对消费者或是开发商的，这只是一种规则，只要如期还款，肯定不会受到影响。 此次商贷罚息提高，对于房地产市场而言，相关法律、政策等的不断健全，将更加有力的保障了房地产市场良性健康地发展。这只是进一步规范市场诚信的一项措施，既然签订了合同就应该按照合同规定还款的标准办事，违背合同应该受到相应的处罚。 开发商的贷款一般说来都是阶段性担保贷款，大产权证抵押在银行，所以一般不会无辜逾期。不过该项政策在另外一个方面的影响是不容小觑的，那就是“信号暗示”，告诫买房人“房地产市场又亮一盏红灯”，应该理性购房，不要一时冲动。而且，作为有需求意象的消费者，虽然没有实际的利益损失，但总感觉，心里不太舒坦。罚款、上调利息，对于贷款者的确造成了一种心理压力。但是实际上，对于真正的买家，却不会产生过大的影响。而作为投资客，那种恶意贷款者的比例将会减少，从而在一定意义上讲，有利于房价的回落。 应当说商贷罚息提高，这是银行为了保证自己利益(按期收回贷款)而制定的一项措施，能够在一定程度上遏制一些恶意不还款的炒房者，对开发商不会有太大的影响，而且对于开发商也是件好事，只有市场规范，才能正常经营。一般的房贷用户都能按时还款，就算是要逾期罚息，如果是短期的逾期不还，金额也就不高，所以对购房者的购房意愿影响并不大。 所以，归根结底此项措施对于购房自住者影响不大，只不过是强调诚信还款。对于那些炒房者，项措施也不会起到过度抑制他们行为的作用，同时也不会打压人们的购房热情。当然，此项措施带给人们的心理影响要远远大于实际影响。这是继两次提高利率后，央行又做出的一项重大决定，意在表明宏观调控的力度。商贷逾期罚息的提高，从紧信贷，在一定程度上收缩了银根。关于切实稳定住房价格的通知的发布国务院办公厅不久前发布的关于切实稳定住房价格的通知指出，各级地方政府要切实负起稳定住房价格的责任。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，要追究有关负责人的责任。 通知给予我们的提示是：第一，房价上涨过快会影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，因此，不能上涨过快；第二，房价也不能大落，房价大落，其结果与房价大涨是一样的。可以看出，文件的核心思想是稳定房价，而不是要打垮房地产市场。稳定是房地产宏观调控政策的初衷和目标。如果房价从大起走向大落，其后果要比房价大起严重得多。道理在于，房地产与股市不同，股市资金主要来自机构和个人投资者，股市长期低迷，虽也影响国民经济，但肯定没有房地产直接，因为房地产资金的70来自银行，房价如果大落甚至楼市崩盘，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，而造成整个经济的危机。这在国内外是已有前车之鉴的。有人指房地产金融绑架了整个银行系统，虽有点危言耸听，但也不无道理，这也是为何房地产价格不能大落的投鼠忌器之处。