1、房地房地产估价与产估价与实务实务浙江广厦学院浙江广厦学院 房地产估价师房地产估价师房地产经济师房地产经济师 课程学习与考核方式课程学习与考核方式 活跃式听课活跃式听课 独立式作业独立式作业 互动式讨论互动式讨论 分组课内实训分组课内实训 分组集中实践分组集中实践 期末闭卷考试期末闭卷考试想买房不上当吗？想买房不上当吗？想替亲朋好友当投资顾问吗？想替亲朋好友当投资顾问吗？想做房地产估价师吗？想做房地产估价师吗？与课程相关的网站（推荐）与课程相关的网站（推荐）n n中国房地产估价师网：http:/n n房地产估价师考试网：http:/ n中国房地产估价师论坛：http:/n n环球网校估价师频道：
2、http:/ n全国房地产估价师与估价机构主页：http:/ n教参教参：中国房地产估价师和房地产经纪人学会编写房地产估价理论与方法房地产估价规范 房地产估价案例与分析 1.1 房地产估价相关资料展示房地产估价相关资料展示（商业房产）估价综合实训（商业房产）估价综合实训市场法市场法收益法收益法实训实训1实训实训2（在建工程）估价综合实训（在建工程）估价综合实训成本法成本法假设开发假设开发实训实训1实训实训2教学思路教学思路 第一讲第一讲 房地房地产估价概述产估价概述+房地产估价相关资料展示房地产估价相关资料展示+房地产的概念房地产的概念+房地产估价的概念房地产估价的概念+房地产估价的作用房地产
3、估价的作用真实房地产估价报告的展示真实房地产估价报告的展示.（见（见word）1.2 房地产的概念房地产的概念（从估价角度理解）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、区位和权益的结合。【举例举例】两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。1.2.1 土地土地【基础设施完备程度】P2三通一平：通电、通路、通水、土地平整；（记住！）五通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、土地平整；七通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、排污、有线电视、土地平整。1.2.2 建筑物建筑物【面积面积】P4【结构结构】【权属状况权属状况】【公共服务设施公
4、共服务设施】1.2.3 权益权益【抵押权抵押权】：业主拥有抵押权，抵押后即：业主拥有抵押权，抵押后即为债务人，对方为债权人。为债务人，对方为债权人。1.3 房地产估价的概念与原则房地产估价的概念与原则 P91.3.1 概念概念人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定两个要点：两个要点：A.房地产估价是科学与艺术的有机结合；房地产估价是科学与艺术的有机结合；B.房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来。显现出来。【案例思考案例思考】欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款
5、他想用三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向房地产估价师王女士咨询，并要求获得迅速答覆。在王女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：A 房位于甲级地段，是与朋友司马先生共同投资购买，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；B 房位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C 房位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。尽管欧阳先生很着急，但王女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？1.3.2 概
6、念中的相关内容概念中的相关内容1 1）人员人员扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的良好的职业道德职业道德能力要求能力要求能力要求能力要求诚实程度诚实程度对专业人员要求对专业人员要求a.房地产估价员房地产估价员b.注册房地产估价师注册房地产估价师考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书注册取得注册取得房地产估价师注册证书房地产估价师注册证书 2 2）目的目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途一个具体估价项目的估价结果的期望用途 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估
7、价结果：结果所对应的时间（年、月、日）：结果所对应的时间（年、月、日）：独立、客观、公正；合法原则；最高最佳：独立、客观、公正；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。使用原则；替代原则；估价时点原则。：市场比较法、收益法、成本法：市场比较法、收益法、成本法3 3）原则原则4 4）程序程序 ：不同估价方法的程序不同：不同估价方法的程序不同5 5）方法方法6 6）时点时点7 7）影响因素）影响因素 对影响因素的基本认识对影响因素的基本认识各种因素影响价格的变动方向不尽相同；各种因素影响价格的变动方向不尽相同；各种因素影响价格变动的程度不尽相同；各种因素影响价格变动的程度不尽相同；各种
8、因素影响价格变动的时间不尽相同；各种因素影响价格变动的时间不尽相同；各种因素影响价格的关系不尽相同；各种因素影响价格的关系不尽相同；有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达。表达。8 8）客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值的估算和判定 1.4 房地产估价的原则房地产估价的原则1 1）独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则1.房地产估价师房地产估价师站在中立的立场上站在中立的立场上2.估价结果是公平合理的估价结果是公平合理的 买卖双方不受损买卖双方不受损2 2）合法原则合法原则a.产权合法产权合法权证：出让、转让、行政划拨、集体权证
9、出让、转让、行政划拨、集体 外销、内销外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权b.使用合法使用合法城市规划、土地用途城市规划、土地用途法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押d.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿c.处分合法处分合法 3)3)最高最佳使用原则最高最佳使用原则（）（）(四方面内涵四方面内涵)*法律上允许法律上允许*技术上可能技术上可能*经济上可行经济上可行*使估价对象价值最大使估价对象价值最大a.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 (拆
10、除费拆除费+建造费建造费)）30003000元元/5000 5000元元/30003000元元/b.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费 V新新 V现现 改造费改造费 5000元元/3000元元/1500元元/*最高最佳使用的最高最佳使用的判断与选择判断与选择c.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用d.重新利用前提重新利用前提e.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造4)4)替代原则替代原则 使估价结果不明显偏离使估价结果不明显偏离类似房地产类似房地产在同等条在同等条件下的
11、正常价格件下的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、结构等相同或相似结构等相同或相似 5)5)估价时点原则估价时点原则估价时点估价对象状况 房地产市场状况过去过去过去（纠纷估价）现在过去（保险）现在现在（现房）将来（期房）将来将来将来（预测）1.5.1 1.5.1 估估价的必要性价的必要性1.5 1.5 房地产估价的作用房地产估价的作用（一）独一无二（一）独一无二（二）价值量大二）价值量大（三）不完全市场（三）不
12、完全市场1 1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2 2、买者和卖者的人数众多；、买者和卖者的人数众多；3 3、买者和卖者都有进出市场的自由；、买者和卖者都有进出市场的自由；4 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；并能预测未来的价格；5 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；无关紧要的；6 6、买者和卖者无串通共谋行为；、买者和卖者无串通共谋行为；7 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最
13、大化；最大化；8 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。、商品可转让且可发生空间位置的移动。完全市场必须同时具备的8个条件 1.5.2 现实中对房地产估价的需要（一）（一）房地产行政管理的需要房地产行政管理的需要（二）（二）土地使用权出让的需要土地使用权出让的需要（三）（三）房地产转让和租赁的需要房地产转让和租赁的需要（四）（四）房地产征收、征用的需要房地产征收、征用的需要（五）（五）房地产抵押的需要房地产抵押的需要（六）（六）房地产税收的需要房地产税收的需要（七）（七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算企业合资、合作、合并、上市、破产清算（八）（八）保险的需要保险的需要（九）（九）处理房地
14、产纠纷和司法鉴定的需要处理房地产纠纷和司法鉴定的需要中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款 第第1212条：条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价按国家规定所确定的最低价”。第第1717条：条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，用途的，相应调整土地使用权出让金相应调整土地使用权出让金”。第第1919条：土地使用者依法取得的土地使用权条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收
15、回，据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿际情况给予相应的补偿”。第第3232条：条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布确定并公布”。第第3939条：条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第第5050条：条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。第第5151条：条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿所得，抵押权人无权优先受偿”。
