新建物业项目承接查验技术标准.doc
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1、新新建建物物业业项项目目承承接接查查验验 技技术术标标准准 全有文档友情提供 第 1 页 共 78 页 目 录 1.总则.4 2.术语.4 3.一般规则.4 4.房屋本体及公共设施的承接查验技术要求.8 5.强电系统设备设施的承接查验技术要求.12 6.电梯系统设备设施的承接查验技术要求.20 7.安全防范系统设备设施的承接查验技术要求.25 8.消防系统设备设施的承接查验技术要求.32 9.楼宇自控系统设备设施的承接查验技术要求.40 10.综合布线设备设施的承接查验技术要求.47 11.空调各系统设备设施的承接查验技术要求.50 12.给排水各系统设备设施的承接查验技术要求.69 13.
2、绿化工程的承接查验技术要求.73 14.钥匙的承接查验要求.74 15.附录.75 16.标准用词说明.75 17.引用标准名录。.75 全有文档友情提供 第 2 页 共 78 页 1.总则总则 1.1. 目的目的 为了维护业主的合法权益,明确业主及开发建设单位、物业服务企业 各自的责任,避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷。 1.2. 适用范围适用范围 本市行政区域内的物业项目,建设单位、业主或其委托的物业服务企 业以及物业服务评估监理机构,进行物业共用部分查验交接和物业服务交 接时,适用本标准。 2.术语术语 2.1. 物业承接查验物业承接查验 Property takeover
3、 examination: 在正式接管物业项目之前,开发建设单位、业主或受业主委托的物业 服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、 管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收。 2.2.物业公共区域物业公共区域 Public area: 主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规和 房屋买卖合同,由单幢物业内业主共有的部位,一般包括:基础、承重墙 体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等; 共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的附属设 施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟 渠、池、井、非
4、经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的 房屋等。 3.一般规则一般规则 3.1. 物业承接查验工作流程物业承接查验工作流程 全有文档友情提供 第 3 页 共 78 页 表表 3.1 物业承接查验工作流程 工作流程管理内容相关文件接口 1. 确定是否具备 条件 2. 组建新项目承 接查验小组,任 命组长/专业人员 3. 编制计划,与 委托方接洽,现 场摸底 4. 物业资料接收 5. 检查核对是否 齐全、完整、符 合要求,符合接 收/不符合补齐 6. 按标准/技术资 料分组检查建筑 物及附属设施 7. 合格接管/不合 格整改,资料建 档保存 1. 合同/中标 通知书 2. 房屋验收
5、标准/承接查 验规程 3. 工作计划/ 工作文件/技 术资料 4. 物业资料/ 交接记录 5. 验收记录/ 移交清单 6. 检验报告/ 安装调试记 录/资料归档 记录 委托方 新项目管 理单位/建 设/施工单 位 同上 项目管理 单位 3.2. 物业承接查验工作准备物业承接查验工作准备 3.2.1. 新建物业验收应具备的条件: 3.2.1.1. 建设工程施工全部完成,已经竣工验收合格; 3.2.1.2. 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用; 3.2.1.3. 房屋幢、户编号经有关部门确认。 3.2.2. 物业承接查验前的准备 3.2.2.1. 承接查验前应做好以下准备工作:
6、(1)与开发建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; (2)派出技术人员到现场摸底,以便有针对性地编制验收计划; (3)提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试,做到心中有数; (4)准备好承接查验用的记录表格 3.2.2.2. 承接查验小组组长拟定物业承接查验计划,物业承接查验计划应包括以下内容: 组建承接查验小组 做好承接查验前的准备 检查核对 进行资料移交 整改 补齐 资料 Y N 接业主/开发建设单位进场通知 接管 N 进行硬件设施、设备移交 限时 整改 Y 资 料 归 档 检查验收 全有文档友情提供 第 4 页 共 78 页 (1)物业承接查验项目清单; (2)小组人员
7、分工; (3)承接查验日程安排; (4)业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会; (5)其他(如提前介入在建工程验收等) 。 3.3. 物业资料的承接查验物业资料的承接查验 3.3.1. 建设单位向业主或业主大会移交资料应符合现行北京市地方标准 DBJ01-51- 2003建筑工程资料管理规程的规定。其包括: (1)基建文件(A 类)内容与要求 a)决策立项文件 b)建设用地、征地与拆迁文件 c)勘察、测绘与设计文件 d)工程招投标与承包合同文件 e)工程开工文件 f)商务文件 g)工程竣工验收及备案文件 h)其他文件 (2)监理资料(B 类)内容与要求 a)监理管理资料 b
8、)监理工作资料 c)竣工验收资料 d)其他资料 (3)施工资料(C 类)内容与要求 a)施工管理资料 b)施工技术资料 c)施工测量记录 d)施工物资资料 e)施工记录 f)施工试验资料 g)施工质量验收记录 h)竣工验收资料 3.3.2. 各种设备设施的随机资料(包括但不限于:设备操作、使用说明书,设备维护 保养说明书及维修工艺要求,随机图册,设备产品样本,出厂合格证明,出厂 精度、性能检验记录,装箱单、附件明细表,开箱查验单,安装调试记录,安 全有文档友情提供 第 5 页 共 78 页 装调试查验记录,安装洽商记录,进口设备技术资料原件及翻译文本等。 ) 3.3.3. 与政府主管部门及或
9、供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、 方案(图纸)等(例如:高压供电方案批准书,供用电协议书,供电部门送电 前配电室高压及继电保护试验记录等) 3.3.4. 政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种 检验、检测记录及或工作记录。 3.3.5. 业主资料(适用时) 已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。 3.4. 物业设备设施的物业设备设施的承接查验承接查验 3.4.1. 编制承接查验工作计划 各专业组按照承接查验计划安排,对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、 电、机电设备、消防设施、道路、管线等)进行现场查验,并填写相关记录;查验采 用观
10、察和使用、试验的方法进行。 3.4.2. 承接查验的内容包括: 3.4.2.1. 房屋本体及公共设施的承接查验; 3.4.2.2. 公共配套设备设施的承接查验(包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消 防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程 等) ; 3.4.2.3. 钥匙的承接查验; 全有文档友情提供 第 6 页 共 78 页 4.房屋本体及公共设施的承接查验技术要求房屋本体及公共设施的承接查验技术要求 4.1. 查验范围 房屋本体、公共设施等。房屋本体包括:地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、 楼地面、门窗、楼梯、扶手,卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具
11、等。公共设施 包括:基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃 圾箱(房) 、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑 和文化娱乐设施等。 4.2. 检测查验要求及方法 4.2.1. 地基基础查验 4.2.1.1. 地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。 4.2.1.2. 查验方法:观察检查。 4.2.2. 梁、柱、板等主体查验 4.2.2.1. 无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。 4.2.2.2. 无钢筋外露。 4.2.2.3. 查验方法:观察检查。 4.2.3. 外立面检查 4.2.3.1.
12、房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。 4.2.3.2. 散水坡:无塌陷、无断裂和无分裂;面层平整,无脱皮;无倒泛水、积水现象。 4.2.3.3. 查验方法:观察检查 4.2.4. 天台: 4.2.4.1. 屋面隔热层、防水层;板端缝、伸缩缝油膏紧贴;隔热板、防水层表面无裂缝。 4.2.4.2. 平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。 4.2.4.3. 阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水(排水坡度必须符合设计要求)不得 有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋 面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。 4.2.4.4. 天
13、台护栏无破损、变形,无明显锈蚀。 4.2.4.5. 按设计要求检查、观察检查。 4.2.5. 顶棚的查验 4.2.5.1. 抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹,无霉点,无渗水痕迹、 无污渍。 4.2.5.2. 查验方法:观察检查 4.2.6. 墙面的查验 全有文档友情提供 第 7 页 共 78 页 4.2.6.1. 抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。 (允许偏差值 4mm。 用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 ) 4.2.6.2. 饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。 (1)表面平整度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 (2)
14、立面垂直度允许偏差值 3mm。用 2m 托线板检查。 (3)接缝、压条平直度允许偏差值 2-3mm。拉 5m 线检查,不足 5m 拉通线检查。 (4)压条间距允许偏差值 2mm。用尺检查。 (5)接缝高低允许偏差值 0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。 (6)接缝宽度允许偏差值0.5mm。用尺检查。 (7)涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流 坠、疙瘩等现象。查验方法:观察检查。 (8)裱糊工程:壁纸、墙布必须粘贴牢固,表面色泽一致,不得有气泡、空鼓、裂 缝。边缘平直整齐,不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层现象。各幅 拼接横平竖直,拼接处花纹、图案吻合,不
15、离缝、不搭接。 (查验方法:距墙 面 1.5m 处正视,不显拼缝,观察检查。 ) (9)外墙面:抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮. 无裂纹,无霉点,无 渗水痕迹,无污渍。查验方法:观察检查。 (10) 玻璃隔墙墙面:安装必须牢固,玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平 整洁净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密 实、均匀顺直、深浅一致。查验方法:观察检查。 4.2.7. 楼、地面的查验 4.2.7.1. 面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等 缺陷。面层坡度应符合设计要求,不倒泛水、无积水;与地漏、管道结合处应 严密牢固,无
16、渗漏。 (1)查验方法:用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。 4.2.7.2. 水泥砂浆地面: 抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。 (1)查验方法:允许偏差值 4mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。 4.2.7.3. 陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。 (1)查验方法:高度差允许偏差值 1mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 (2)查验方法:直线度允许偏差值 3mm.用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 (3)查验方法:观察检查。 4.2.7.4. 大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。 (1)查验方法:高度差允许偏差值 0.5
17、mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 (2)查验方法:直线度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。 全有文档友情提供 第 8 页 共 78 页 (3)查验方法:观察、脚踩检查。 4.2.7.5. 卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积 水,不允许倒泛水和渗漏。 (1)查验方法:泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。 4.2.8. 门窗的查验 4.2.8.1. 钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门 窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。 4.2.8.2. 门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀;涂膜大面平整光 滑
18、、厚度均匀、无气孔。 4.2.8.3. 查验方法:观察检查。 4.2.9. 楼梯、扶手的查验 4.2.9.1. 栏杆应以坚固、耐久的材料制作,并能承受荷载规范规定的水平荷载; 4.2.9.2. 栏杆高度不应小于 1.05m,高层建筑的栏杆高度应再适当提高,但不宜超过 1.20m; 4.2.9.3. 栏杆离地面或屋面 0.10m 高度内不应留空; 4.2.9.4. 有儿童活动的场所,栏杆应采用不易攀登的构造。 4.2.10. 卫生间的查验 4.2.10.1.供水设备查验 (1)安装牢固,管道、阀门完好无损,无渗漏水、无锈迹。 (2)管道接口无渗水。 (3)龙头、水阀:流水畅通,接头处无漏水。 4
19、.2.10.2.排水设备: (1)安装牢固,外观完好无损,配件齐全。 (2)铸铁管:无渗漏水,表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀。 (3)地漏:安装稳固,管缝密实、无堵塞,排水通畅。 4.2.10.3.卫生洁具 (1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏.水压试验及保温措施必须符合要 求。 (2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 (3)卫生间的排污管出户管长不宜超过 8 米,并不应使用陶瓷管。 (4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活,面 层无污渍和刮花痕迹。 4.2.11. 公共设施查验要求: 4.2.11.1.路灯: 全有文档友情提供 第
20、9 页 共 78 页 (1)灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常。 (2)灯柱安装牢固,外面油漆均匀,无损伤和刮花。 (3)检验方法:观察检查。 4.2.11.2.小区道路: (1)道路面平整,无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。 (2)道路沿砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤。 (3)块料面层:拼砌整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角 (4)检验方法:观察检查。 4.2.11.3.岗亭: (1)铝材和不锈钢类:安装牢固,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍。 (2)电动道闸:安装牢固,配件齐全,开启自如,道闸栏无损伤。 (3)停车场:路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识,入口出口标识
21、清楚, 油漆均匀。 (4)车场照明:配套齐全,灯具完好无损,开关灵活,照明正常。 (5)车场排水系统:应设有专门排水沟。 (6)车场排风系统:应设有专门排风系统。 4.2.11.4.检查井、化粪池: (1)池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕。 (2)检查井和化粪池进出水高度差不小于 5 厘米,立管与粪池之间的连接管道应有 足够坡度,并不应超过两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。 4.2.11.5.围墙、围栏: (1)查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。 全有文档友情提供 第 10 页 共 78 页 5. 强电系统设备设施的承接查验技术要求强电系统设备设施的承接查验技术要求 5.1.
22、查验范围 包括但不限于项目范围内的如下设备设施: 5.1.1. 变配电室设备设施(包括:应急发电机系统设备、设施) 。 5.1.2. 空调系统供电设备、设施。 5.1.3. 给排水系统供电设备、设施。 5.1.4. 楼宇自控系统供电设备、设施。 5.1.5. 消防系统供电设备、设施。 5.1.6. 安全防范系统供电设备、设施。 5.1.7. 照明系统设备、设施。 5.1.8. 办公用电系统设备、设施。 5.1.9. 电梯系统供电设备、设施。 5.2. 查验组织 5.2.1. 系统查验工作,应由施工单位完成各系统的自检,并提交自检报告后进行。 5.2.2. 各系统查验工作完成后,由物业将存在问题
23、进行汇总,并分别报送各有关单位。 由施工单位对存在的问题进行确认,由开发商组织开展完善与维修工作,完善、 维修工作结束,由物业将整改情况进行汇总并报送各有关单位。 5.3. 设备、设施查验内容与要求 5.3.1. 高压柜及直流屏 5.3.1.1. 高压柜检查内容 (1)检查设备规格是否符合设计图纸; (2)检查一次接线系统是否符合设计图纸; (3)检查二次回路和接线是否符合厂家图纸; (4)设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全; (5)高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠; (6)检查防止电气误操作的“五防”装置齐全,并动作灵活可靠; (7)柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出,并应牢
24、固; 5.3.1.2. 高压开关的检查 (1)真空开关的检查内容:真空断路器应固定牢靠,外表整洁完整;电气连接应可 靠且接触良好;真空断路器与其操动机构的联动应正常,无卡阻,分合闸指示 正确,辅助开关动作应准确可靠,接点无电弧烧痕,灭弧室真空度应符合产品 的技术规定,绝缘部件、瓷件应完整无损; (2)六氟化硫开关检查内容:开关应安装牢固可靠,外壳清洁完整,电气连接应可 靠,接触良好;开关及传动机构的联动应正常,无卡阻现象;分合闸指示正确, 全有文档友情提供 第 11 页 共 78 页 辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤;密度 继电器的报警、闭锁定值应符合规定;电气
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