天津深度西青区杨柳青岭上林里策划全案.ppt
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1、SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,天马定制别墅项目策略案,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,Project*Tianma/2006/2,第一次吃螃蟹的前思后想,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,About SIG,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,一个五年内完成推广10,000,000平米的奇迹团队 一个足迹遍布华北、中原、西北等地的本土品牌运营商 一个至今为止办公面积超过1100平米的传
2、播机构 一个核心创作团队占公司99%的专业群体,1,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,SIG全称深度广告传播机构,建立于1997年,现有员工70余人,始终专注于品牌整合发展与地产全程服务,并赢得了业界的极高声誉,曾服务过丰田、顺驰、融创、红磡、天房、华厦、金厦等众多知名企业。 SIG总部设于天津,现有北京、郑州、洛阳、石家庄等分支机构,业务范围遍及全国。,2,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,2,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,Servi
3、ce_服务 Idea_创意 Group_团队,SIG的含义 | 我们的理念,SIG:sepcial interst group 有共同特殊观点或要求的群体,3, ,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,从市场到产品,PART I,从营销到推广,PART II,从建议到执行,PART III,INDEX|索引*,4,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,5,以下数据提供及论点来自SIG*市场部,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,滨海新区纳入国家“十一
4、五”规划 重点工程进展顺利 京津城际铁路客运专线、京津高速公路复线、天津滨海国际机场改建项目、京沪高速公路天津段、海河综合开发改造、轻轨、地铁一号线等。 市政建设速度加快,6,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,7,回顾 98-99年,新开工面积远远大于当年销售面积,导致接下来的99年和2000年市场供过于求,房价持续下跌。 00-02年,由于新开工面积与当年销售面积基本持平,供需结构较合理,从而在2001-2003年房价又呈现了稳步抬升的态势。 03-04年,由于天津大规模城市建设,购房刚性需求被大量释放,而新住宅的建设又没有跟上步伐,导致连
5、续两年出现房屋供不应求的态势,从而使得04及05年的房价迅速攀高。,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,8,展望 从天津未来几年的经济发展和房地产开发形势分析,天津房价预计不会出现大的波动,而应呈现稳步上升的局面,由于滨海新区政策的拉动,甚至有可能再次出现较快速度增长的局面。,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,9,政治意志的偏向是天津地产市场利好的保障。 但随着全国一线城市地产市场日益枯竭,开发商在第一时间内把目光转向天津,竞争势必空前。,SIG COMMUNICATION SERVICE M
6、AKET *PROMOTION,*关于天津的别墅市场,10,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*天津别墅发展简史,11,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,天津市目前有在售和新面市别墅项目20余个,总建筑面积近300万平方米,主要分布在南部及周边区镇。,12,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,关键词|KEYWORD,*板块凝结,13,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*生态迷、水泛滥、异域癖
7、,关键词|KEYWORD,14,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*亚健康,关键词|KEYWORD,15,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,一类,是作为第一居所的别墅,它作为住宅产品的一种,是从低端居住产品到高端功能产品的过渡。其别墅价值含量相对较低。 另一类,肯定不是第一居所,纯粹的别墅,而非大规模生产,具备不可复制性,也是所谓的个性。例如:主人家庭的普遍喜好音乐,那么他们的别墅可能和音乐有关,主人家庭的普遍喜好文学,那么他们的别墅可能和文学有关,16,*别墅的发展趋势,SIG COMMU
8、NICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*关于定制别墅市场,17,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*独角戏,关键词|KEYWORD,18,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*关于客群,由于产品的具体价格及形式尚未确认,我们以别墅类产品消费为基准,19,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*目标客层定位原则,*定位,20,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*职业特
9、征,21,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*年龄特征,22,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*消费特征,23,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*关于项目,24,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,环境-数万亩天然森林和果园围绕,紧靠西青杨柳青森林公园及杨柳青国际高尔夫俱乐部,与天津市著名的大柳滩万亩果园咫尺之遥,是天津市空气质量最好的区域,特别是项目用地上有近10000株成树木,地下存
10、有丰富的地热资源(出水温度为70度)。,25,地段-位于天津市北辰区、西青区结合部,北辰区青光镇红光农场界内。距外环线公路距离10公里,距市中心15公里,周边有京津、京保、京沪三条高速公路,津霸公路、津同公路、104国道(京福公路)、西青道等路网。距规划中的天津市四环线-京福公路段公路2.3公里,与杨柳青森林国际高尔夫俱乐部交界处有在建公路连通津同公路。,品牌-天津最大的“城市运营商”泰达集团和致力于营造“最具价值空间”的地产界著名专业团队北京万通地产强强联手。,理念-纯独栋定制别墅。,历史独特-原宗地属性为军工厂,规模-项目占地面积732147平米,未来社区内部配套相对齐全。,SIG COM
11、MUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,26,区域价值有待提升,周边生活配套不成熟。 安全性较差,周边居民素质也许将成为项目的安全隐患。 路网交通发达,但项目可达性较差。 周边有污染现象。 社区中同时存在定制与非定制产品,不利于后期推广中的概念的萃取纯度,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,27,受“十一五”影响,天津城市发展面临前所未有的机遇。 四环的规划建设。 杨柳青被评为“中国魅力名镇”。 杨柳青高尔夫球场继续扩建。 别墅用地的严格控制使未来别墅竞争趋向平和。,SIG COMMUNICATION SERVI
12、CE MAKET *PROMOTION,28,未来天津高档住宅供应充足,竞争激烈。 尽管区政府加强发展力度,但市政府的政策偏向近几年明显不在此区域。 定制概念在中国地产市场不成熟,有待培育。,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,29,产品价值-定制别墅,品牌价值-泰达万通,地块价值-原树的最大保留及独特地貌特征,独特的宗地历史(军工厂+红光农场),SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,30,*核心竞争力,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,31,S
13、IG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,32,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,定制别墅是我们手中的王牌 解决地块抗性/提升品牌价值/屏蔽竞争对手,33,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,34,以下方法,论点及执行来自SIG*策划部-创作部-媒介部,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,理解定制,35,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*什么是定制,
14、36,*定制的核心概念,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*定制概念价值,37,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*关于营销,38,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,*营销的定制模块建议,39,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,40,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,在营销口径上绝对抹杀非定制概念。 非定制产品作为定制模块中最低的形式出现
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