2011年6月西安灞桥区“西安·澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告.doc
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1、西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 1 西安灞桥区西安灞桥区“西安西安澜湾澜湾” 商品房建设项目初步可行性研究报告商品房建设项目初步可行性研究报告 建设单位:西安西江置业有限公司建设单位:西安西江置业有限公司 编制单位:编制单位:* 编制时间:二编制时间:二一一年六月一一年六月 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论4 1.1 项目简介4 1.2 项目提出背景6 1.3 项目建设的必要性8 1.4 可行性研究报告编制单位9 1.5 项目可行性研究的依据10 1.6 项目主要技术经济指标10 1.7 可行性研究结论及建
2、议12 第二章第二章 项目建设背景分析项目建设背景分析14 2.1 西安市现状分析14 2.2 西安灞桥现状分析 32 第三章第三章 市场分析市场分析37 3.1 我国房地产市场状况37 3.2 西安市房地产市场状况41 第四章第四章 项目的开发定位项目的开发定位66 4.1 项目 SWOT 分析66 4.2 客户定位69 4.3 价格定位71 4.4 产品定位77 第五章第五章 规划设计方案规划设计方案78 5.1 规划设计的指导思想 78 5.2 规划设计目标79 5.3 规划设计依据79 5.4 总平面设计79 5.5 住宅建筑单体设计82 第六章第六章 项目建设条件分析项目建设条件分析
3、83 6.1 土地现状调查83 6.2 管线调查83 6.3 项目规划用地条件83 6.4 项目市政配套条件84 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价85 7.1 环境评价依据85 7.2 环境现状调查85 7.3 环境保护规划85 7.4 环境影响评述86 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 3 7.5 环境保护措施87 7.6 环境影响评价88 第八章第八章 劳动安全及节能劳动安全及节能89 8.1 劳动安全应急预案89 8.2 节能101 第九章第九章 项目建设方案项目建设方案103 9.1 建设方案 103 9.2 工程建设招标方案 103 9.3 工程质量管理1
4、06 9.4 工程风险规避106 9.5 建设进度安排109 9.6 销售计划109 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措111 10.1 项目总投资估算的依据111 10.2 项目的总投资估算的原则111 10.3 总投资估算112 10.4 项目资金筹措及使用115 第十一章第十一章 项目整体财务分析项目整体财务分析116 11.1 财务评价的原则116 11.2 财务评价基础数据的测算116 11.3 项目财务基本指标117 11.4 财务评价结论118 第十二章第十二章 不确定性分析不确定性分析119 12.1 盈亏平衡分析119 12.2 敏感性分析120 第十三章第十
5、三章 社会效益评价社会效益评价122 13.1 对基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响122 13.2 对所在地居民收入、就业、生活质量的影响122 13.3 对灞桥区财政税收的影响 122 13.4 为灞桥区增加优质房源 123 第十四章第十四章 项目结论及建议项目结论及建议124 14.1 项目结论124 14.2 建议124 第十五章第十五章 附表附表126 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 4 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目简介项目简介 1.1.1 建设项目简介 项目名称:项目名称:西安澜湾(以下简称本项目) 项目位置:项目位置:本项目在西安市灞
6、桥区行政管辖范围内,整体位于 纺渭路东侧,灞科路南侧。 项目宗地现状:项目宗地现状:本项目用地规划性质为二级居住用地和商业金 融用地,主要用于小区级居住建设。本项目用地共分为三部分组成, 其中 DK-1 位于纺渭路以东,市纺办土地储备交易中心储备地以北、 以西,灞科路以南,宗地总面积为 6974.40 平方米,出让用地面积 6974.40 平方米,土地用途为商业;DK-2 位于市纺办土地储备交易 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 5 中心储备地以北、以东,灞科路以南,规划路以西,宗地总面积为 25798.8 平方米,其中出让宗地面积为 24652.20 平方米,土地用途
7、为住宅,划拨宗地面积为 1146.60 平方米,土地用途限用于廉租房 配建;DK-3 位于灞科路以南,规划路以东、以西,南程村以北,宗 地总面积为 32841.10 平方米,其中出让宗地面积为 31356.20 平方 米,土地用途为住宅,划拨宗地面积为 1484.90 平方米,土地用途 限用于廉租房配建。 项目整体用地范围内土地状况良好,地块整体形状规则,地势 较平坦,区域基础设施平均水平为“六通一平” 。 项目规模:项目规模:根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案,本 项目拟建总建筑面积 275700,其中地上部分建筑面积为 238048, 其中:居住区建筑总面积 202381,包括住宅建
8、筑面积 202381, 配套公建建筑面积 10137,城市级公建建筑面积 4800;商业建 筑面积 35667。地下停车场建筑面积 37652,包括地下二层机械 式停车场约 2022 个地下停车位;另有地面停车位 13 个。 项目综合容积率为 3.63,建筑密度为 24.23%,绿化率为 38.8%,住宅平均层数为 30 层,住宅为剪力墙结构,项目设计总户 数 2078 户。本项目具体综合技术经济指标如下表: 项目综合技术经济指标配建公建一览表 名称单位数量类别名称单位 数 量 托儿所平方米 项目用地平方米 65614.3 0 教育 幼儿园平方米 142 8 居住总户数户 2072 医疗卫生卫
9、生站平方米 200 居住总人数人 6631 文化体育文化活动站平方米 400 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 6 户均人口 3.2 商业服务综合商业服务设施平方米 707 7 总建筑面积平方米 275700 服务管理中心平方米 682 1、地上建筑面积平方米 238048 社区服务 治安联防站平方米 50 (1)居住区建筑面积平方米 202381 配电室平方米 100 住宅建筑面积平方米 187444 公共厕所平方米 200 商品房住宅平方米 178072 市政公用 垃圾回收站平方米 30 其 中廉租房住宅平方米 9372 配套公建建筑面积平方米 10137 其 中 城
10、市公建建筑面积平方米 4800 (2)商业建筑面积平方米 35667 2、地下停车库建筑面积平方米 37652 建筑密度 24.23% 容积率 3.63 绿化率 38.80% 停车位个 2035 地上停车位个 13 其 中地下停车位个 2022 1.1.2 建设单位简介 企业名称:西安西江置业有限公司 住 所:西安市灞桥区纺织城纺建小区 1 幢 5302 号房 法定代表人:田平安 公司类型:有限责任公司 注册资金:2900 万元 经营范围:房地产开发、销售 开发资质等级:暂定 1.2 项目提出背景 2010 年,随着宏观政策调控的干预,整个楼市跌宕起伏,这一 年,楼市调控重拳频频出击,是历年房
11、地产调控中力度最大、手段 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 7 最多、持续性最长的一年;这一年,市场走过了从年初的火爆,到 年中的观望,再到年末的重新火爆。在经历了“调控再调控、僵持 再升温”的波动过程后,纵观西安楼市 2010 年的整体表现,在成交 价格涨幅高达 28%的背景下,全年成交量同比去年基本持平说明了 西安的房地产市场存在巨大的需求量,给本项目未来的开发建设增 强了信心。 进入 2011 年,随着国家新一轮的宏观政策调控进一步加强,西 安作为限购城市对当地房地产市场造成了一定的震荡,根据 2011 年 1 季度的数据显示,2011 年 1 季度西安商品房新批预
12、售面积 293.34 万平方米,同比上年增长 20.9%,其中住宅物业新批预售面 积 219.8 万平方米,同比上年增长 5.76%。从住宅物业供应占商品 房整体供应比例来看,较上年同期有所下滑,在中央对住宅投资、 投机行为的持续打压政策影响下,商业等物业市场供应比例有所增 长。2011 年 1 季度西安商品房销售面积为 335.97 万平方米,同比 上涨了 23.63%,环比上季度下滑了 31.14%,同比上年仍保持了 23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为 299 万平方米,环比 下降 32.54%,同比上年增长 25.6%。在如此频繁的国家调控的巨大 压力下,西安房地产市场依然
13、保持着逆市增长的势头,本项目的提 出将建设一个布局合理、功能齐全、科技含量高、生态化、智能化 的高尚和谐的住宅小区,既满足西安市整体发展规划和区域发展需 要,又为西安的房地产市场的平稳健康发展作出了积极贡献。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 8 1.3 项目建设的必要性 1.3.1 项目建设是满足城市规划要求,发挥综合开发效益的需 要 根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神,城市要实 行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ,这样就可以克服 分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象,有计划的提高城市建 设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统 一
14、规划、统一建设、统一管理,做到工业建筑与民用建筑,房屋与 市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设,达到 开发一片、建成一片、收益一片。所以,综合开发是实施城市规划 和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。本项目建设依据城市规 划原则与要求,集中建设居民住宅小区和商业服务街,无疑将加快 灞桥区统一规划开发的建设步伐,提高城市综合开发的能力和效益。 1.3.2 项目建设是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的需要 统筹城乡经济社会发展、改变城乡二元结构才能实现现代化和 全面建设小康社会的目标。项目所处位于西安东郊纺织城范围内, 但是由于历史原因,该区域并未在整个城市的日新月异的发展中得 到
15、快速的发展,环境差距、教育差距、医疗差距、社会保障差距等 方面与城市差距在不断扩大,并未分享西安经济快速增长所带来的 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 9 成果,急待进行全面的改造,是城乡一体化及统筹城乡经济社会发 展的迫切需要。 1.3.3 项目建设是满足灞桥区居民和企业职工日益增长的住房 需求的需要 改革开放以来,社会经济快速增长,城乡居民收入明显提高, 相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。追求高质量 的生活水平已成为人们的普遍需要,因此,建设高品质综合性楼盘, 解决城区居民住房需求,是目前小区开发建设的优势所在,本项目 属商业用房和商品住宅综合开发项目。
16、项目建成后,能够满足灞桥 区居民和新建企业员工的住房需求,帮助企业解决员工生活、住房 等后期后勤社会化问题。因而,从帮助企业解决后顾之忧,稳定员 工生活,保证企业正常生产,促进企业快速发展方面而言,从满足 居民生活服务需求来讲,实施本建设项目是非常必要的。 1.3.4 是加快保障性住房建设的需要 从 2009 年 3 月至今,国家领导多次召开专题会议,部署推进保 障性住房建设工作,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。 2010 年 8 月陕西省制定了关于加快保障性住房建设的意见 ,本 项目按照国家的相关规定规划设计了足量的配建廉租房,故本项目 的建设实施将是加快保障性住房建设的需要。 西安灞
17、桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 10 1.4 可行性研究报告编制单位 * 1.5 项目可行性研究的依据 本项目的可行性研究的依据有: 1. 开发商有关情况; 2. 拟建项目的土地出让合同; 3. 拟建项目的市政建设条件等; 4. 拟建项目市场调研、项目定位、等方面的内容; 5. 建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指 标; 6. 资金筹措与使用计划的构想; 7. 西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费 标准; 8. 国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数 (第三版) 。 1.6 项目主要技术经济指标 1.6.1 项目总投资 项目投
18、资估算总计为 107324.46 万元,具体如下: 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 11 序号序号项目项目合计合计( (万元万元) ) 1 1 土地费用土地费用 16320.3516320.35 2 2 房屋建安工程费用房屋建安工程费用 62090.3262090.32 3 3 前期费用前期费用 931.35931.35 4 4 城建规费城建规费 3766.963766.96 5 5 室外工程费室外工程费 3104.523104.52 6 6 工程监理费工程监理费 651.95651.95 7 7 管理费管理费 2605.962605.96 8 8 销售费用销售费用 5
19、151.285151.28 9 9 不可预见费不可预见费 9462.279462.27 1010 建设投资建设投资 104084.96104084.96 1111 财务费用财务费用 3239.503239.50 1212 项目总投资项目总投资 107324.46107324.46 1.6.2 项目计算期 项目开发经营期为 4 年,建设期与经营期交叉进行。 1.6.3 项目资金筹措及使用计划 (1)建设自有资金 2.2 亿元,占总投资 20.50%,符合国务院 关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中关于普通商品房 建设项目 20%的基本要求; (2)需要银行借款 27702.81 万元,占总
20、投资的 25.81%; (3)需要销售收入再投入资金 52900.76 万元,占总投资 49.29%; (4)建设期利息 3239.50 万元,占总投资 3.02%。 序 号项目合计第一年第二年第三年第四年 1 1 总投资总投资 107324.46107324.46 60662.2360662.23 25160.9425160.94 20019.9020019.90 1481.391481.39 1.1 建设投资 102603.57 59692.63 23153.87 19757.07 1481.39 1.2 财务费用 3239.50 969.60 2007.07 262.83 0.00 2
21、2 资金筹措资金筹措 107324.46107324.46 60662.2360662.23 25160.9425160.94 20019.9020019.90 1481.391481.39 2.1 资本金 22000.00 22000.00 0.00 0.00 0.00 2.2 银行贷款 27702.81 27702.81 0.00 0.00 0.00 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 12 2.3 销售收入回款再投入 52900.76 9989.82 23153.87 19757.07 1481.39 2.4 财务费用 3239.50 969.60 2007.07 2
22、62.83 0.00 1.6.4 项目偿债能力 项目主要借款发生在项目初期,即项目第一年,依据“借款还 本付息表” 、 “资金来源与运用表”和“损益表” ,偿还贷款本次年份 在第 3 年,第 3 年还本付息额为 4017.59 万元,用于偿还贷款的资 金来源为 36479.94 万元。 依据相关公式计算项目整体借款偿还期为 2.11 年,项目具有偿 还贷款的能力。 1.6.5 项目财务评价指标 序号名称单位指标备注 1 总投资万元 107324.46 2 总销售净收入万元 160547.96 3 利润总额万元 53223.50 4 净利润万元 33551.10 税后 5 全部投资内部收益率 3
23、8.67% 税后 6 全部投资财务净现值万元 21873.57 税后 7 静态投资回收期年 2.62 税后 8 动态投资回收期年 2.89 税后 全部投资财务内部收益率 38.67%大于基准收益率 12%;财务净 现值 21873.57 万元大于零;动、静态投资回收期均小于项目的总开 发期 4 年。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 13 1.7 可行性研究结论及建议 1.7.1 主要研究结论 (1)项目地理位置较好,房地产市场前景广阔,能够较快回笼资金; (2)项目财务评价的各项财务指标均达标,经济上可行; (3)项目抗风险能力优秀; (4)具有良好的社会效益。 1.7
24、.2 建议 1.控制投资。项目的建设投资较大,是影响项目财务可行性的 重要敏感性因素之一,建议开发单位严格控制投资,节约资金,从 而降低项目的投资风险。 2.充分认识及分析项目存在的优势和劣势,扬长避短,做好整 个项目的开发、销售及经营全过程策划。 3.重视招商引资方案的设计。建议建设单位以灵活、多样的经 营方式,做好招商宣传工作。 4.加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到 位,在使用过程中严格资金管理,并保证按时按量偿还银行借款的 本金和利息。 5.建议建设单位加快投资进度,加强各部门之间的协作关系, 确定合理的工期,既抓住商机,又能降低企业的财务成本,提高投 西安灞桥区“西
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