(完整版) 地产开发作业指导书.doc
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1、 房地产开发作业指导书 房地产开发作业指导书目录一前期可研及获取土地1. 初步可行性研究分析62. 深度可行性研究报告93. 获取国有土地使用权转让核准通知书154. 办理房地产权证19二规划报建5. 编制项目策划建议书216. 编制设计任务书267. 委托项目顾问服务308. 建设用地规划许可证更名319. 办理建设用地勘测定界3310. 办理土地功能更改3411. 方案设计招标3512. 建筑设计优化3913. 方案设计及内审4214. 建筑工程设计方案审批4515. 办理用地批准书更名4716. 项目命名4817. 办理开复工审批4918. 房地产开发资质企业核准5119. 办理人防设计
2、要点5320. 建设项目环境影响评价文件审批5421. 办理项目立项5622. 办理涉外建设项目设计方案审查5823. 修建性详细规划审批5924. 委托现场地质勘察6125. 地震安全性评价报告编制及审批6326. 施工图设计6527. 施工图评审(内审)6928. 规划施工图审查及核发建设工程规划许可证7129. 综合管网审批7330. 办理防雷装置设计审核7731. 人民防空工程建设审核7932. 建筑工程消防设计审核8133. 建筑工程施工图设计文件审查8334. 建筑施工图审查备案8535. 建筑工程施工许可核准(并联审批)86三施工建设36. 项目公司筹备8937. 临时施工用电申
3、请9038. 临时施工用水申请9139. 项目围墙广告申请9340. 场地平整9441. 施工总承包招标(公开招标和邀请招标)9842. 监理招标(公开招标和邀请招标)10543. 场地交接11244. 编制施工执行计划书11445. 甲方采购11646. 规划验线(灰线)11947. 施工图设计交底12048. 基坑降水工程12249. 基坑及土方工程12450. 桩基础工程13051. 回填土工程13252. 规划验线复验13753. 白蚁防治13954. 电力承揽工程14155. 电梯工程14356. 给排水工程14457. 通风工程14658. 新风工程14859. 空调工程14960
4、. 燃气工程15161. 通讯工程15362. 智能化工程15463. 消防工程15664. 绿化景观工程15865. 正式用水报装程序16066. 沉降观测16267. 设计变更16368. 工程例会16569. 现场签证16670. 工程质量事故处理16871. 质监基础检验申请17072. 防水工程17173. 模板工程19274. 现场制备的普通混凝土和轻骨料混凝土工程20475. 现浇或预制混凝土结构工程钢筋骨架的绑扎与安装工程21376. 主体砌筑工程21877. 门窗工程236四策划及销售78. 市场调研及物业建议24779. 委托营销策划25180. 委托广告策划25381.
5、编制营销策划书25782. 编制营销费用估算及控制计划书25983. 监控及协调销售代理公司持续销售26184. 委托沙盘模型制作26285. 预售款专用帐户申请,拨付核准及解除监控26486. 涉外建设项目国家安全事项预售许可审查26587. 委托房屋面积预售测绘26688. 申办商品房预售许可证26789. 商品房按揭贷款合作协议26990. 核准商品房购房贷款抵押业务总备案27191. 签订临时买卖协议(认购书)27292. 申办商品房预购登记备案27493. 申办预购商品房抵押登记备案27694. 新建商品房所有权初始登记27895. 办理房地产权证280五竣工验收及总结96. 隐蔽工
6、程验收(土建)28397. 隐蔽工程验收程序(安装)28598. 分户验收28799. 工程档案预验收289100.委托工程竣工测绘291101.防雷工程验收292102.环保工程验收293103.人防工程验收297104.室内、外给水工程验收299105.燃气工程验收302106.电梯工程竣工验收305107.供配电工程验收306108.消防验收307109.申办规划验收312110.产权许可审查314111.工程预结算及备案315112.工程验收资料备案320113.编制工程竣工总结350114.公司内部验收353115.项目后评价361初步可行性研究分析1.作业目的项目可行性研究按时间和
7、要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一,是投资者进行投资决策的主要依据。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量,应切实作好编制前的准备工作,占有充分信息资料,进行科学分析比选论证,做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化,报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位 开发部经理主办岗位 市场研究部经理、市场调研员4.紧前工作及条件5.作业描述5.1开发部组建工作小组,成员主要来自公司内部各业务部门,并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.2开发部制订
8、工作计划,明确可行性研究工作的范围,重点,深度,报告提纲,章节分工,进度安排,费用预算等。工作计划报总经济师批准后,布置安排落实。5.3销售部调查研究收集资料,必要时再次进行实地调查和市场调查。(市场调研)5.4集体讨论,议题为:5.4.1市场研究。包括分析市场信息,市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判,分析项目优劣势,并进行项目的市场预测;提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等,方案经比较论证优化后,提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析,以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以
9、支持项目方案成立时,可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后,各成员分工编写章节,由本主办岗位协调综合汇总,编制报告初稿。经总经济师批阅意见后,修改完善,形成正式报告。5.6初步可行性研究报告内容:5.6.1市场分析5.6.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量;全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积;总户数、户型及面积、楼高、售价/租金;开工时间、预计竣工时间;投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公
10、司。5.6.2法规政策分析开发建设法规、专业服务法规;规划设计导向,城市建设信息;其他经济信息及政策指引。5.6.3项目分析5.6.3.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标(总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等)。5.6.3.2项目周边情况主要道路、景观(河流、山峦、人文建筑、旅游景点等)、配套设施情况(商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等)。5.6.3.3项目优劣势分析(SWOT分析)项目竞争情况(现时/潜在竞争对手)、优势(S)、劣势(W)、威胁(O)、机会(T)。5.6.3.4
11、项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4项目开发建议与评价5.6.4.1项目主要定位市场定位(市场形象、主题品牌);客户定位(主要客户对象);价格定位(均价、最低价、最高价)。5.6.5项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型(商业/居住/办公/其他)。5.6.6项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积;小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8项目财务分析建筑总成本、市场总价值(销售收入、租赁经营价值)、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益
12、率、投资回收期等。5.6.9项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10项目研究结论和建议。5.6.11附件(包括附图和附表)。6. 工作时限 10天7。注意事项本任务书的相关负责岗位由贵公司近期给出的职能架构图所得;具体负责岗位由贵公司实际情况而定。深度可行性研究报告1.作业目的在土地使用权确权后,项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究,为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现,然而在现时市场经济条件下,项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势,遵循市场规律,反映市场现实,为项目的投资寻找到真正的
13、可行之路。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量,应切实作好编制前的准备工作,占有充分信息资料,进行科学分析比选论证,做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化,报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位 开发部经理主办岗位 市场研究部经理、市场调研员4.紧前工作及条件4.1土地转让协商及签署土地转让合同5.作业描述5.1开发部组建工作小组,成员主要来自公司内部各业务部门,并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.2开发部制订工作计划,明确可行性研究工作的范围,重点,深度,报告提纲,章节分工,进度安排,费用预算等。
14、工作计划报总经济师批准后,布置安排落实。5.3销售部调查研究收集资料,必要时再次进行实地调查和市场调查。(市场调研)5.4集体讨论,议题为:5.4.1市场研究。包括分析市场信息,市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判,分析项目优劣势,并进行项目的市场预测;提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等,方案经比较论证优化后,提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析,以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时,可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证
15、和优化之后,各成员分工编写章节,由本主办岗位协调综合汇总,编制报告初稿。经总经济师批阅意见后,修改完善,形成正式报告。5.6深度可行性研究报告内容:5.6.1项目决策背景及摘要5.6.1.1外部环境:城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;5.6.1.2内部因素:项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(
16、是否核心项目);公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;5.6.2项目概况5.6.2.1宗地位置:宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。(附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。5.6.2.2宗地现状:四至范围;地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;地面现有居民
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